武汉房产管理办法细则

武汉房产管理办法细则一、总则（一）目的与依据为加强武汉市房地产市场管理，规范房地产开发、交易、租赁等行为，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本细则。（二）适用范围本细则适用于本市行政区域内国有土地上的房地产开发、经营、管理及相关活动。（三）基本原则1.依法管理原则：严格依照法律法规和本细则规定，规范房地产市场秩序。2.公平公正原则：保障房地产市场主体平等参与市场竞争，维护公平公正的市场环境。3.服务与监管并重原则：在加强监管的同时，为房地产市场主体提供优质服务，促进房地产行业健康发展。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.设立房地产开发企业，应当具备相应的资质条件，并按照规定申请资质等级。资质等级分为一、二、三、四级和暂定资质。2.房地产开发企业应当按照资质等级承担相应的开发项目，不得越级开发。资质等级实行定期核定制度，不符合相应资质条件的，应当予以降级或者注销资质证书。（二）项目建设管理1.房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设计划等要求。开发项目选址定点后，开发企业应当按照规定办理相关手续，领取《建设工程规划许可证》《建筑工程施工许可证》等证件。2.开发企业应当按照建设工程规划许可和设计图纸施工，不得擅自变更规划设计。确需变更的，应当按照规定办理相关手续，并告知相关利害关系人。3.房地产开发项目应当按照规定配套建设基础设施和公共服务设施，配套设施应当与主体工程同步设计、同步建设、同步交付使用。（三）预售管理1.房地产开发项目达到规定的预售条件后，开发企业方可申请预售许可。预售许可申请应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等证明材料。2.开发企业应当按照预售许可范围预售商品房，不得擅自变更预售范围。预售商品房应当明码标价，不得在标价之外加价销售，不得收取任何未予标明的费用。3.开发企业应当与购房者签订商品房买卖合同，并自合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理合同备案手续。三、房地产交易管理（一）房屋买卖1.房屋所有权人有权依法处分其房屋。房屋买卖应当签订书面合同，并办理房屋所有权转移登记手续。2.房地产中介服务机构接受委托代理销售房屋的，应当向购房人出示委托人的委托书和房屋所有权证书等相关证件，并如实提供房屋状况、价格等信息。中介服务机构不得提供虚假信息，不得促成违法交易。3.房屋买卖价格应当由买卖双方协商确定，但不得低于政府公布的指导价或者市场评估价。对交易价格明显偏低且无正当理由的，房地产管理部门有权进行干预。（二）房屋租赁1.房屋租赁应当签订书面租赁合同，并向房地产管理部门登记备案。租赁合同应当包括租赁双方的基本信息、租赁房屋的基本情况、租金及交付方式、租赁期限、房屋维修责任、违约责任等内容。2.房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关证明材料到房屋所在地的区房地产管理部门办理登记备案手续。3.出租人应当按照合同约定履行房屋维修义务，确保房屋安全。承租人应当按照合同约定合理使用房屋，不得擅自改变房屋用途或者损坏房屋结构。（三）房地产抵押1.房地产抵押应当签订书面抵押合同，并办理抵押登记手续。抵押合同应当包括抵押当事人的基本信息、被担保债权的种类和数额、抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等情况、抵押担保的范围、抵押期限等内容。2.以依法取得的房屋所有权抵押的，该房屋占用范围内的土地使用权必须同时抵押。以出让方式取得的土地使用权抵押的，应当将抵押时该国有土地上的房屋同时抵押。3.房地产抵押合同自抵押登记之日起生效。抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。四、房地产权属登记管理（一）登记种类1.初始登记：新建房屋竣工后，开发企业应当申请房屋所有权初始登记。初始登记应当提交土地使用权证、建设工程规划许可证、建筑工程施工许可证、房屋竣工验收证明等材料。2.转移登记：因房屋买卖、赠与、继承、交换等原因致使房屋所有权发生转移的，当事人应当申请房屋所有权转移登记。转移登记应当提交房屋所有权证书、买卖合同、赠与合同、继承证明、交换协议等材料。3.变更登记：房屋所有权人姓名或者名称变更、房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更、房屋面积增加或者减少、房屋用途变更等情形，当事人应当申请房屋所有权变更登记。变更登记应当提交房屋所有权证书、相关证明材料等。4.注销登记：房屋灭失、土地使用年限届满、他项权利终止等情形，当事人应当申请房屋所有权注销登记。注销登记应当提交房屋所有权证书、相关证明材料等。（二）登记程序1.申请：当事人向房屋所在地的区房地产管理部门提出房屋权属登记申请，并提交相关材料。2.受理：房地产管理部门对当事人提交的申请材料进行审查，符合条件的予以受理。3.审核：房地产管理部门对受理的申请进行审核，对申请登记的房屋进行实地查看，核实有关情况。4.记载于登记簿：经审核符合登记条件的，将申请登记事项记载于房屋登记簿。5.发证：房地产管理部门根据房屋登记簿的记载，向权利人颁发房屋所有权证书。（三）登记时限房地产管理部门应当自受理房屋权属登记申请之日起30个工作日内完成审核，并记载于登记簿；自记载于登记簿之日起10个工作日内颁发房屋所有权证书。五、房地产中介服务管理（一）中介机构设立设立房地产中介服务机构，应当具备相应的条件，并按照规定办理工商登记和备案手续。中介服务机构应当有固定的服务场所、必要的财产和经费、有一定数量的专业人员等。（二）中介服务人员资格管理从事房地产中介服务的人员，应当取得相应的职业资格证书。房地产中介服务人员应当遵守职业道德，诚实守信，依法提供中介服务。（三）中介服务行为规范1.房地产中介服务机构应当与委托人签订书面中介服务合同，并按照合同约定提供服务。中介服务合同应当包括服务内容、服务标准、收费标准、违约责任等内容。2.中介服务机构应当如实提供有关房屋的真实情况和信息，不得隐瞒或者提供虚假信息。中介服务机构不得收取未予标明的费用，不得赚取差价，不得利用虚假信息骗取中介费、服务费、看房费等费用。3.中介服务机构应当保守委托人的商业秘密和个人隐私。在从事中介服务活动中知悉的委托人的商业秘密和个人隐私，不得泄露或者不正当使用。六、房地产市场监督管理（一）监督检查职责房地产管理部门应当加强对房地产市场的监督检查，依法查处房地产开发、交易、租赁、中介服务等活动中的违法行为。（二）检查内容1.房地产开发企业的资质、项目建设、预售等情况。2.房地产交易当事人的合同签订、产权登记等情况。3.房地产中介服务机构的设立、人员资格、服务行为等情况。（三）违法行为查处对违反本细则规定的房地产开发、交易、租赁、中介服务等行为，房地产管理部门应当依法责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销相关资质证书或者营业执照；构成犯罪的，依法追究刑事责任。七、法律责任（一）开发企业违法行为责任1.未取得资质证书从事房地产开发经营的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处5万元以上10万元以下的罚款。2.超越资质等级从事房地产开发经营的，由房地产管理部门责令限期改正，处5万元以上10万元以下的罚款；逾期不改正的，由原资质审批部门吊销资质证书，并提请工商行政管理部门吊销营业执照。3.擅自变更规划设计的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，依法吊销资质证书。4.未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。（二）交易当事人违法行为责任1.未签订书面合同或者未办理产权登记手续进行房屋买卖的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，依法予以处罚。2.房屋租赁未签订书面合同或者未办理登记备案手续的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以罚款。3.房地产中介服务机构提供虚假信息、赚取差价等违法行为的，由房地产管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，吊销营业执照。（三）其他违法行为责任1.房地产管理部门工作人员在房地产管理工作中玩忽职守、滥用职权、徇私