济南物业选聘管理办法

济南物业选聘管理办法总则目的与依据为规范济南市物业管理区域内物业服务企业的选聘行为，维护业主、业主大会和物业服务企业的合法权益，提高物业管理服务水平，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》、《山东省物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于济南市行政区域内物业管理区域内物业服务企业的选聘活动。基本原则物业服务企业的选聘应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，充分尊重业主意愿，保障业主的知情权、参与权和选择权。业主大会与业主委员会业主大会的成立1.成立条件：一个物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料；已交付的专有部分面积未超过建筑物总面积百分之五十，但首次交付专有部分面积超过一百万平方米的，建设单位也应当按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料。2.筹备组：街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。3.首次业主大会会议：筹备组应当自组成之日起九十日内，组织召开首次业主大会会议。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会的选举与职责1.选举：业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合相关条件。2.职责：业主委员会执行业主大会的决定事项，履行下列职责：召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；监督管理规约的实施；业主大会赋予的其他职责。物业服务企业的选聘选聘方式1.前期物业管理：在业主、业主大会选聘物业服务企业之前，建设单位应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理。招投标程序：建设单位应当在发布招标公告或者发出投标邀请书的十日前，持招标公告或者投标邀请书、招标文件等有关材料，向项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。中标备案：建设单位应当自确定中标人之日起十五日内，向物业项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案，并将中标结果告知全体业主。2.业主大会选聘：业主大会成立后，业主大会可以通过招投标或者协议的方式选聘物业服务企业。招投标方式：业主大会采用招投标方式选聘物业服务企业的，参照前期物业管理招投标的有关规定执行。协议方式：业主大会采用协议方式选聘物业服务企业的，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。选聘程序1.制定选聘方案：业主大会筹备组或业主委员会应当制定物业服务企业选聘方案，选聘方案应当包括选聘方式、物业服务内容及标准、服务期限、预算费用等内容。2.发布选聘信息：通过物业管理区域内公告栏、网站等形式发布选聘信息，公告期不得少于十五日。3.报名与资格审查：物业服务企业报名参加选聘的，应当提交营业执照、资质证书、业绩证明等相关材料。业主大会筹备组或业主委员会应当对报名的物业服务企业进行资格审查。4.评标与定标：采用招投标方式选聘物业服务企业的，应当组建评标委员会进行评标。评标委员会由业主代表、物业管理专家等组成。评标委员会应当按照招标文件规定的评标标准和方法进行评标，推荐不超过三名有排序的中标候选人。业主大会根据评标委员会推荐的中标候选人确定中标人。采用协议方式选聘物业服务企业的，业主大会应当对报名的物业服务企业进行综合评议，确定物业服务企业。5.签订物业服务合同：业主大会或业主委员会应当与选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应当对物业服务内容及标准、服务期限、服务费用、双方的权利义务、违约责任等内容进行约定。物业服务合同合同内容物业服务合同应当包括以下主要内容：1.双方当事人的基本情况；2.物业管理区域的基本情况；3.物业服务内容及标准；4.服务费用及支付方式；5.双方的权利义务；6.物业服务用房的使用、管理和分配；7.合同期限；8.违约责任；9.争议解决方式。合同变更与终止1.变更：物业服务合同履行期间，经双方协商一致，可以变更合同内容。变更后的合同应当采用书面形式，并报物业项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。2.终止：物业服务合同期满，业主大会没有选聘新的物业服务企业，原物业服务企业可以按照原合同继续提供服务，服务期限为不定期。业主大会决定不再接受原物业服务企业服务的，应当提前三个月书面通知原物业服务企业。物业服务合同终止时，物业服务企业应当将物业管理用房和相关资料交还给业主委员会。物业服务费用费用构成与标准物业服务费用由物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润构成。物业服务成本应当包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其他费用。物业服务费用的标准应当根据物业服务内容及标准、服务成本等因素，由业主大会与物业服务企业在物业服务合同中约定。费用收取与调整1.收取：物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等方式收取。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的收费标准和时间收取物业服务费用。业主应当按照物业服务合同约定按时足额交纳物业服务费用。2.调整：物业服务合同履行期间，物业服务企业要求调整物业服务费用标准的，应当在物业服务合同约定的服务期限届满三个月前，将调整理由、调整幅度等内容书面告知业主委员会。业主委员会应当就物业服务费用调整事项征求业主意见，经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意后，与物业服务企业签订物业服务费用调整协议，并报物业项目所在地的区、县物业管理行政主管部门备案。监督管理行政主管部门职责区、县物业管理行政主管部门负责本行政区域内物业服务企业选聘活动的监督管理工作，履行下列职责：1.指导和监督业主大会、业主委员会的成立、选举和换届工作；2.对物业服务企业的选聘活动进行监督管理；3.调解处理物业管理活动中的投诉和纠纷；4.依法查处物业管理活动中的违法行为。业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量、服务费用等情况进行监督。业主大会、业主委员会应当定期听取业主的意见和建议，监督物业服务企业履行物业服务合同。业主发现物业服务企业有违反法律法规、物业服务合同约定的行为，可以向业主委员会或者物业管理行政主管部门投诉、举报。信用管理建立物业服务企业信用档案制度，对物业服务企业的经营活动、服务质量、投诉处理等情况进行记录，并向社会公布。物业服务企业的信用信息作为业主选聘物业服务企业的重要参考依据。法律责任建设单位责任建设单位违反本办法规定，未按照规定报送筹备首次业主大会会议所需资料的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处五万元以上二十万元以下的罚款。业主大会、业主委员会责任业主大会、业主委员会违反本办法规定，作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的区、县物业管理行政主管部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。业主委员会委员违反本办法规定，不履行职责的，由业主大会或者业主委员会予以罢免；造成业主损失的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。物业服务企业责任物业服务企业违反本办法规定，有下列情形之一的，由区、县物业管理行政主管部门责令限期改正，并处五万元以上二十万元以下的罚款；给业主造成损失的，依法承担赔偿责任：1.未按照规定进行前期物