浙江物业维修管理办法

浙江物业维修管理办法一、总则（一）目的为加强浙江省物业管理区域内物业维修管理，保障物业的正常使用功能，维护业主、使用人和物业服务企业的合法权益，根据国家相关法律法规和行业标准，结合本省实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于浙江省行政区域内各类物业管理区域内的物业维修活动及其监督管理。（三）基本原则1.依法依规原则物业维修管理应当遵守国家和地方有关法律法规、规章以及行业标准，确保维修活动合法合规。2.保障安全原则维修工作必须把保障人身安全和财产安全放在首位，严格执行安全操作规程，消除安全隐患。3.质量第一原则维修工程应当保证质量，选用合格的材料和构配件，严格按照施工规范和技术标准进行施工，确保维修后的物业符合相关质量要求。4.业主权益保护原则充分尊重业主的意愿，维护业主的合法权益，维修费用的使用应当公开透明，接受业主监督。5.合理使用原则鼓励合理使用物业专项维修资金，提高资金使用效率，保障物业维修资金的安全。（四）定义1.物业维修是指对物业管理区域内的房屋建筑及其附属设施设备、相关场地等进行的维护、修缮、更新和改造等活动。2.物业专项维修资金是指专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造的资金。3.共用部位是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由单幢住宅内业主或者单幢非住宅内业主、使用人共有的部位，一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。4.共用设施设备是指根据法律、法规和房屋买卖合同，由业主或者使用人共有的附属设施设备，一般包括电梯、天线、照明、消防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。二、维修责任界定（一）保修期限内的维修责任1.建设单位应当按照国家规定的保修期限和保修范围，承担物业的保修责任。在保修期限内，因建设单位原因造成的物业质量问题，建设单位应当及时履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。2.建设单位委托物业服务企业进行保修的，应当与物业服务企业签订委托保修合同，明确双方的权利和义务。物业服务企业应当按照合同约定履行保修责任，建设单位应当按照合同约定支付保修费用。（二）保修期限届满后的维修责任1.物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。2.单个业主专有部分的维修，由业主自行负责。业主可以自行维修，也可以委托物业服务企业或者其他有资质的维修单位进行维修，费用由业主承担。3.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，履行对物业共用部位、共用设施设备的日常维护、保养责任。因物业服务企业未履行或者不当履行维护、保养责任导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，物业服务企业应当承担相应的维修责任，并承担由此造成的损失。（三）人为损坏的维修责任因业主、使用人或者其他第三人的原因造成物业损坏的，由责任人负责维修或者承担赔偿责任。物业服务企业应当协助做好维修工作，并可以按照物业服务合同的约定要求责任人支付相应的费用。三、维修资金管理与使用（一）维修资金的缴存1.业主应当按照国家和地方有关规定，按时足额缴存物业专项维修资金。新建商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期物业专项维修资金存入专户管理银行。2.未按规定缴存物业专项维修资金的，业主委员会应当督促其缴存；逾期仍不缴存的，业主委员会可以依法向人民法院提起诉讼。（二）维修资金的管理1.物业专项维修资金实行专户存储、专款专用、所有权人决策、政府监督的原则。2.市、县（市、区）房地产行政主管部门应当会同财政部门，按照国家和地方有关规定，建立健全物业专项维修资金管理制度，明确专户管理银行的选择、资金缴存、使用、续筹、管理等具体规定。3.专户管理银行应当按照物业服务合同约定，定期向业主公布物业专项维修资金的收支情况，并接受业主、业主委员会和房地产行政主管部门的监督。（三）维修资金的使用1.使用范围物业专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。具体使用范围包括：屋面防水损坏造成渗漏的；电梯故障危及人身安全的；消防设施损坏的；楼体外立面有脱落危险的；专用排水设施因坍塌、堵塞、爆裂等造成功能障碍，危及人身财产安全的；道路、绿地、路灯、沟渠、池、井等共用设施设备损坏的；其他危及房屋使用安全和影响正常使用的共用部位、共用设施设备需要维修、更新和改造的。2.使用程序物业服务企业或者相关业主提出维修、更新和改造方案。方案应当包括维修项目、维修内容、预算金额、施工单位选择等内容，并征求相关业主意见。业主委员会组织相关业主对维修、更新和改造方案进行表决。经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意后，方可实施。物业服务企业或者相关业主按照表决通过的方案组织实施维修、更新和改造工程。维修工程竣工后，应当依法组织验收。维修工程验收合格后，物业服务企业或者相关业主应当按照规定向专户管理银行申请列支物业专项维修资金。专户管理银行应当按照规定审核后，将维修资金划转至维修单位账户。3.应急使用发生危及房屋使用安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即对物业共用部位、共用设施设备进行维修、更新和改造的，按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主应当立即组织维修，并同时通知业主委员会和社区居民委员会。维修工程竣工后，应当在物业管理区域内显著位置公示维修情况，包括维修项目、维修内容、维修费用等。公示期不少于7日。公示期满无异议的，物业服务企业或者相关业主应当按照规定向专户管理银行申请列支物业专项维修资金。专户管理银行应当按照规定审核后，将维修资金划转至维修单位账户。四、维修工程管理（一）维修计划制定1.物业服务企业应当每年制定物业共用部位、共用设施设备的年度维修计划，并报业主委员会备案。年度维修计划应当包括维修项目、维修内容、维修时间、预算金额等内容。2.业主委员会可以根据业主意见和物业实际情况，对年度维修计划进行调整。调整后的年度维修计划应当及时告知物业服务企业，并报房地产行政主管部门备案。（二）维修项目实施1.物业服务企业应当按照年度维修计划和维修工程管理规定，组织实施维修项目。维修项目应当委托具有相应资质的施工单位进行施工，并签订书面合同。2.施工单位应当按照合同约定和施工规范、技术标准进行施工，确保维修工程质量。施工过程中，应当采取必要的安全防护措施，保障施工安全。3.物业服务企业应当对维修工程进行全程监督，定期检查施工进度和质量，发现问题及时要求施工单位整改。（三）维修工程验收1.维修工程竣工后，物业服务企业应当组织相关业主、业主委员会和施工单位进行验收。验收合格的，应当签署验收报告。2.验收不合格的，施工单位应当按照要求进行整改，直至验收合格。整改费用由施工单位承担。3.维修工程验收合格后，物业服务企业应当将维修工程资料整理归档，并存档保管不少于5年。五、监督管理（一）行政监督1.市、县（市、区）房地产行政主管部门应当加强对物业维修管理工作的监督检查，依法查处违法违规行为。2.房地产行政主管部门应当建立健全物业维修管理投诉处理机制，及时受理和处理业主、使用人关于物业维修的投诉和举报。（二）业主监督1.业主委员会应当定期检查物业共用部位、共用设施设备的维修情况，监督物业服务企业履行维修管理职责。2.业主有权查阅物业专项维修资金的收支情况和维修工程资料，对维修管理工作提出意见和建议。（三）社会监督1.物业服务企业应当定期向业主公布物业维修管理情况，接受业主和社会的监督。2.鼓励新闻媒体对物业维修管理工作进行监督，对违法违规行为进行曝光。六、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，未履行保修责任或者委托物业服务企业保修未支付保修费用的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以上3万元以下的罚款。（二）物业服务企业责任1.物业服务企业违反本办法规定，未履行物业共用部位、共用设施设备日常维护、保养责任，或者因未履行或者不当履行责任导致物业共用部位、共用设施设备损坏的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处5000元以上1万元以下的罚款。2.物业服务企业违反本办法规定，挪用物业专项维修资金的，由房地产行政主管部门追回挪用的维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）业主责任业主违反本办法规定，未按时足额缴存物业专项维修资金的，由房地产行政主管部门责令限期缴存；逾期仍不缴存的，处应缴存金额1倍以上3倍以下的罚款。（四）其他责任违反本办法规定，其他