浙江物业收费管理办法

浙江物业收费管理办法一、总则（一）目的为加强浙江省物业服务收费管理，规范物业服务收费行为，保障业主和物业服务企业的合法权益，促进物业服务行业健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国价格法》、《物业管理条例》等法律法规，结合本省实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于浙江省行政区域内物业服务收费及其监督管理活动。本办法所称物业服务收费，是指物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序，向业主所收取的费用。（三）基本原则物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则。物业服务企业应按照本办法的规定和物业服务合同的约定，自主开展物业服务活动，提供质价相符的服务。业主应按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。（四）管理职责县级以上人民政府价格主管部门会同同级房地产行政主管部门负责本行政区域内物业服务收费的监督管理工作。价格主管部门依法对物业服务收费进行监督检查，对价格违法行为依法予以处罚。房地产行政主管部门负责对物业服务企业服务质量进行监督检查，督促物业服务企业不断提高服务水平。二、物业服务收费的定价形式（一）政府指导价1.物业服务收费实行政府指导价的，有定价权限的价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业管理服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并定期公布。2.实行政府指导价的物业服务收费，业主与物业服务企业应当根据规定的基准价和浮动幅度在物业服务合同中约定具体收费标准。（二）市场调节价1.除实行政府指导价的物业服务收费项目外，其他物业服务收费实行市场调节价，由业主与物业服务企业在物业服务合同中约定。2.实行市场调节价的物业服务收费，价格主管部门应加强对物业服务企业收费行为的规范和引导，鼓励物业服务企业开展正当的价格竞争，防止价格欺诈，促进物业服务收费通过市场竞争形成合理价格。三、物业服务收费的构成与标准（一）物业服务成本构成物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：1.管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；2.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；3.物业管理区域清洁卫生费用；4.物业管理区域绿化养护费用；5.物业管理区域秩序维护费用；6.办公费用；7.物业服务企业固定资产折旧；8.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；9.经业主同意的其它费用。物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。（二）物业服务收费标准的确定1.实行政府指导价的物业服务收费标准，应当根据物业服务等级标准等因素，按照有利于服务质量提高和成本合理补偿的原则确定。2.物业服务企业应当按照价格主管部门的规定实行明码标价，在物业管理区域内的显著位置，将服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等有关情况进行公示。3.实行市场调节价的物业服务收费，由业主与物业服务企业根据服务内容、服务质量、服务成本等因素协商确定收费标准。四、物业服务收费的计费方式（一）包干制包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。（二）酬金制酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务企业应当向业主大会或者全体业主公布物业服务资金年度预决算，并每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。业主或者业主大会对公布的物业服务资金年度预决算和物业服务资金的收支情况提出质询时，物业服务企业应当及时答复。五、物业服务费的收取（一）收取时间1.业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。2.已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。（二）逾期交纳的处理业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。业主与物业服务企业在物业服务合同中约定了滞纳金的，从其约定。（三）预收物业服务费用1.物业服务企业可以预收物业服务费用，但预收期限不得超过一年。2.物业服务合同终止时，物业服务企业应当将预收的物业服务费用剩余部分退还业主。六、物业服务收费的变更与调整（一）变更物业服务合同有效期内，物业服务企业不得擅自提高物业服务收费标准。因服务成本变化确需调整物业服务收费标准的，物业服务企业应当在物业管理区域内的显著位置就物业服务成本变动情况进行公示，并经业主大会或者专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。（二）调整1.实行政府指导价的物业服务收费标准需要调整的，由价格主管部门会同房地产行政主管部门根据本地区经济发展水平、物业服务成本变动情况等因素，适时进行调整。2.实行市场调节价的物业服务收费标准调整，由业主与物业服务企业按照物业服务合同约定的方式进行协商。七、物业共用部位、共用设施设备经营收益的管理（一）经营收益的归属利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。（二）经营收益的使用物业服务企业应当将利用物业共用部位、共用设施设备经营所得收益单独列账，并及时在物业管理区域内的显著位置公示。业主大会成立前，经营收益在扣除合理成本后，属于业主共有，由物业服务企业代管，代管期限不得超过一年；业主大会成立后，经营收益的使用由业主大会决定。八、物业服务收费的监督管理（一）价格主管部门的监督检查价格主管部门应加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。物业服务企业有下列情形之一的，由价格主管部门依据《中华人民共和国价格法》、《价格违法行为行政处罚规定》等法律法规予以处罚：1.超出政府指导价浮动幅度制定收费标准的；2.不按照规定明码标价的；3.采取分解收费项目、重复收费、扩大收费范围等方式变相提高收费标准的；4.强制或者变相强制服务并收费的；5.其他价格违法行为。（二）房地产行政主管部门的监督检查房地产行政主管部门应加强对物业服务企业服务质量的监督检查，督促物业服务企业不断提高服务水平。物业服务企业有下列情形之一的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，可处一万元以下的罚款：1.未按照本办法规定实行明码标价的；2.未按照物业服务合同约定履行服务责任的；3.擅自改变物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和共用设施用途的；4.擅自占用、挖掘物业管理区域内道路、场地，损害业主共同利益的；5.擅自利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的。（三）业主的监督业主有权对物业服务企业的服务质量、收费标准等进行监督。业主委员会可以代表业主与物业服务企业进行沟通协商，维护业主的合法权益。业主发现物业服务企业有违反法律法规和物业服务合同约定的行为，可以向价格主管部门、房地产行政主管部门或者其他有关部门投诉、举报。九、争议处理（一）协商解决业主与物业服务企业之间就物业服务收费发生争议的，双方应当首先通过协商解决。（二）调