泰兴市房地产管理办法

泰兴市房地产管理办法总则目的与依据为加强泰兴市房地产市场管理，规范房地产开发、交易、租赁等行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上的房地产开发、经营、管理和服务等活动。基本原则房地产管理应当遵循合法、公正、公开、便民的原则，实行统一领导、分级管理。房地产开发管理开发企业资质管理1.资质条件设立房地产开发企业，应当具备下列条件：有符合公司法人登记的名称和组织机构；有适应房地产开发经营需要的固定的办公用房；注册资本100万元以上；有4名以上持有资格证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，2名以上持有资格证书的专职会计人员；法律、法规规定的其他条件。2.资质申请与审批房地产开发企业应当向市住房和城乡建设主管部门申请资质等级，主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的核发资质证书；对不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。项目开发建设管理1.项目立项与规划房地产开发项目应当符合土地利用总体规划、城市规划和年度建设计划，按照基本建设程序履行立项、规划、用地、施工等审批手续。2.项目资本金管理房地产开发项目应当按照规定比例缴存项目资本金，专项用于该项目的开发建设。项目资本金的缴存、使用和监管办法由市住房和城乡建设主管部门会同有关部门制定。3.项目建设标准房地产开发项目应当按照规划设计要求进行建设，严格执行工程建设强制性标准，确保工程质量和安全。房地产交易管理商品房预售管理1.预售条件房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；持有建设工程规划许可证和施工许可证；按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；已办理预售登记，取得商品房预售许可证明。2.预售许可申请与审批房地产开发企业申请商品房预售许可，应当向市住房和城乡建设主管部门提交下列材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。市住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起10个工作日内，对符合条件的，核发商品房预售许可证明；对不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。3.预售合同管理房地产开发企业预售商品房时，应当与承购人签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用示范文本，并报市住房和城乡建设主管部门备案。商品房销售管理1.销售条件商品房现售，应当符合下列条件：现售商品房的房地产开发企业应当具有企业法人营业执照和房地产开发企业资质证书；取得土地使用权证书或者使用土地的批准文件；持有建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收；拆迁安置已经落实；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2.销售价格管理商品房销售价格实行明码标价制度。房地产开发企业应当在售楼处醒目位置公示商品房销售价格、价格浮动情况以及优惠折扣等信息。3.销售合同管理房地产开发企业销售商品房时，应当与买受人签订书面商品房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，并按照规定办理合同备案手续。二手房交易管理1.交易流程二手房交易应当签订书面买卖合同，并按照下列程序办理：买卖双方签订买卖合同；买卖双方共同向房地产交易管理部门提出申请，接受审查；房地产交易管理部门对符合条件的，予以办理过户手续；对不符合条件的，不予办理并书面说明理由。2.交易资金监管二手房交易实行交易资金监管制度。买卖双方可以自行选择资金监管银行，将交易资金存入监管账户。交易完成后，按照约定划转资金。房地产权属登记管理登记种类与程序1.初始登记房地产开发项目竣工后，房地产开发企业应当向市不动产登记机构申请房屋所有权初始登记，并提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；建设用地使用权证明；建设工程符合规划的证明；房屋已竣工的证明；房屋测绘报告；其他必要材料。市不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，对符合条件的，予以登记，颁发房屋所有权证书。2.转移登记因买卖、互换、赠与、继承、受遗赠、分割、合并等原因致使其权属发生转移的，当事人应当申请房屋所有权转移登记，并提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权发生转移的材料；其他必要材料。前款第（四）项材料，可以是买卖合同、互换合同、赠与合同、受遗赠证明、继承证明、分割协议、合并协议、人民法院或者仲裁委员会生效的法律文书，或者其他证明房屋所有权发生转移的材料。市不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，对符合条件的，予以登记，颁发房屋所有权证书或者房地产权证书。3.变更登记房屋所有权人姓名或者名称变更的，房屋坐落的街道、门牌号或者房屋名称变更的，房屋面积增加或者减少的，同一所有权人分割、合并房屋的，应当申请房屋所有权变更登记，并提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明发生变更事实的材料；其他必要材料。市不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，对符合条件的，予以登记，颁发房屋所有权证书或者房地产权证书。4.注销登记经依法登记的房屋发生下列情形之一的，房屋登记簿记载的所有权人应当自事实发生后申请房屋所有权注销登记：房屋灭失的；放弃所有权的；法律、法规规定的其他情形。申请房屋所有权注销登记的，应当提交下列材料：登记申请书；申请人身份证明；房屋所有权证书或者房地产权证书；证明房屋所有权消灭的材料；其他必要材料。市不动产登记机构应当自受理登记申请之日起30个工作日内，对符合条件的，予以注销登记，收回房屋所有权证书或者房地产权证书。登记效力与证书管理1.登记效力不动产物权的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生效力；未经登记，不发生效力，但法律另有规定的除外。2.证书管理房屋所有权证书是权利人享有房屋所有权的证明。房屋所有权证书由市不动产登记机构统一印制、颁发。任何单位和个人不得伪造、涂改、出租、出借、转让房屋所有权证书。房地产租赁管理租赁合同管理1.合同签订房屋租赁当事人应当签订书面租赁合同，并向市住房和城乡建设主管部门备案。租赁合同应当包括租赁房屋的基本情况、租金及交付方式、租赁期限、维修责任、违约责任等内容。2.租金管理房屋租金标准由租赁双方协商确定，但不得违反国家和地方有关规定。市住房和城乡建设主管部门可以根据市场行情，定期发布房屋租金指导价格。租赁登记备案房屋租赁当事人应当自租赁合同签订、变更、终止之日起30日内，到市住房和城乡建设主管部门办理房屋租赁登记备案手续，并提交下列材料：1.房屋租赁合同；2.房屋租赁当事人身份证明；3.房屋所有权证书或者其他合法权属证明；4.直辖市、市、县人民政府建设（房地产）主管部门规定的其他材料。市住房和城乡建设主管部门应当自受理房屋租赁登记备案申请之日起3个工作日内，对符合登记备案条件的，予以登记备案，并向租赁当事人开具房屋租赁登记备案证明。房地产中介服务管理中介机构资质管理1.资质条件设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：有自己的名称和组织机构；有固定的服务场所；有必要的财产和经费；有足够数量的专业人员；法律、法规规定的其他条件。2.资质申请与审批房地产中介服务机构应当向市住房和城乡建设主管部门申请资质等级，主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的核发资质证书；对不符合条件的，书面通知申请人并说明理由。中介服务行为规范1.服务内容与标准房地产中介服务机构应当按照国家和地方有关规定，提供真实、准确、完整的房地产信息，为委托人提供专业、规范、高效的服务。2.收费管理房地产中介服务收费应当明码标价，不得收取任何未予标明的费用。收费标准应当符合国家和地方有关规定。房地产市场监督管理监督检查职责市住房和城乡建设主管部门应当加强对房地产市场的监督检查，依法查处房地产开发、交易、租赁等活动中的违法行为。投诉举报处理市住房和城乡建设主管部门应当建立健全房地产市场投诉举报制度，及时受理和处理投诉举报事项。对经查实的违法行为，依法予以处罚。法律责任开发企业违法行为责任房地产开发企业有下列行为之一的，由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未取得资质证书从事房地产开发经营的；2.超越资质等级从事房地产开发经营的；3.擅自转让房地产开发项目的；4.未按照规定的现售条件现售商品房的；5.未按照规定办理商品房预售许可擅自预售商品房的；6.故意隐瞒未取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明的；7.将未经验收或者验收不合格的房屋交付使用的；8.在保修期限内对房屋质量问题不履行保修义务的。交易当事人违法行为责任房地产交易当事人有下列行为之一的，由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任：1.以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段，骗取房屋交易登记的；2.伪造、涂改房屋权属证书的；3.非法买卖、转让、租赁房屋的；4.利用房屋买卖