武汉房产预售管理办法

武汉房产预售管理办法一、总则（一）目的为加强武汉市房地产预售管理，规范房地产开发经营行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于武汉市行政区域内国有土地上新建商品房预售活动及其管理。（三）基本原则1.依法管理原则房地产预售活动应当严格遵守国家法律法规和本办法的规定，依法办理相关手续，确保预售行为合法合规。2.公平公正原则管理部门应当秉持公平、公正的态度，对待房地产开发企业和购房人，保障双方的合法权益，维护市场公平竞争环境。3.公开透明原则预售管理的各项政策、程序、信息等应当向社会公开，接受公众监督，提高管理工作的透明度。二、预售许可条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地权属纠纷或被依法查封等限制交易的情况。（二）建设工程规划条件1.取得建设工程规划许可证。2.按照建设工程规划许可证的规定进行建设，不得擅自变更规划设计。（三）施工进度及质量条件1.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.建设工程质量符合国家和地方相关标准，施工单位出具工程质量合格证明文件。（四）预售方案房地产开发企业应当制定商品房预售方案，预售方案应当包括以下内容：1.项目基本情况，包括项目名称、地点、栋号、层数、建筑面积、套数、户型等。2.预售房屋的价格及变动幅度。3.预售房屋的交付使用时间。4.公共部位和公共设施的具体范围。5.预售资金监管账户及监管协议。6.其他需要说明的事项。三、预售许可申请与受理（一）申请材料房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列材料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，如银行出具的资金到位证明等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（二）申请流程1.开发企业向项目所在地的房地产管理部门提出预售许可申请，并提交申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行初审，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。3.受理后，房地产管理部门对申请事项进行审核，必要时可以进行实地查勘。四、预售许可审查与决定（一）审查内容1.对申请材料的真实性、完整性、合法性进行审查。2.核实开发企业是否满足预售许可条件，包括土地、规划、施工进度、资金投入等方面。3.审查预售方案是否符合相关规定和要求，如价格合理性、交付时间明确性等。（二）决定期限房地产管理部门应当自受理之日起10个工作日内，依法作出准予预售许可或者不予预售许可的决定。（三）决定送达经审查准予预售许可的，房地产管理部门应当自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达商品房预售许可证；不予预售许可的，应当书面说明理由。五、预售合同管理（一）合同签订房地产开发企业与购房人应当签订书面商品房预售合同。预售合同应当采用统一的示范文本，并在合同中明确以下内容：1.双方当事人的姓名或者名称、住所。2.商品房基本状况，包括房屋的位置、面积、户型等。3.商品房价款及计价方式、付款方式、付款时间。4.交付使用条件及日期。5.装饰、设备标准承诺。6.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。7.公共配套建筑的产权归属。8.面积差异的处理方式。9.办理产权登记有关事宜。10.解决争议的方法。11.违约责任。12.双方约定的其他事项。（二）合同备案1.房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和土地管理部门办理合同备案手续。2.房地产管理部门应当建立商品房预售合同网上备案系统，开发企业和购房人可以通过该系统查询合同备案情况。3.未经备案的商品房预售合同，不得对抗善意第三人。六、预售资金监管（一）监管账户设立1.房地产开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，与监管银行、房地产管理部门签订预售资金监管协议。2.监管账户应当唯一，不得支取现金，只能用于项目建设相关支出。（二）资金缴存1.购房人应当按照商品房预售合同约定的付款方式，将购房款存入监管账户。2.开发企业不得直接收存购房款，不得以任何形式诱导购房人将购房款存入其他账户。（三）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，经房地产管理部门审核同意后，由监管银行按照用款计划拨付资金。2.预售资金应当按照工程建设进度分阶段拨付使用，具体拨付比例和方式由房地产管理部门根据项目建设情况确定。（四）监督管理1.房地产管理部门应当加强对预售资金监管账户的监督检查，定期核查资金缴存、使用情况。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行资金监管职责，对不符合规定的资金使用申请不予拨付。七、预售广告管理（一）广告内容要求房地产开发企业发布预售广告，应当真实、准确、合法、不得含有下列内容：1.虚假、夸大的内容，欺骗和误导消费者。2.未取得预售许可证明的预售房地产的内容。3.含有风水、占卜等封建迷信内容。4.法律法规禁止的其他内容。（二）广告审查1.房地产开发企业发布预售广告前，应当将广告内容报房地产管理部门审查。2.房地产管理部门应当自收到广告内容之日起5个工作日内，作出是否准予发布的决定。对审查合格的，出具审查意见书；对审查不合格的，书面告知开发企业并说明理由。八、违规行为处理（一）开发企业违规行为及处理1.未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止预售，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.提供虚假材料骗取预售许可的，由房地产管理部门撤销预售许可，并处3万元罚款，开发企业3年内不得再次申请预售许可。3.未按照预售方案预售商品房的，由房地产管理部门责令限期改正，情节严重的，处3万元罚款。4.未按照规定签订、备案预售合同的，由房地产管理部门责令限期改正，逾期不改正的，处1万元以上3万元以下罚款。5.挪用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处挪用金额20%以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书。（二）购房人违规行为及处理购房人采取欺骗手段签订预售合同的，合同无效；给开发企业造成损失的，应当依法承担赔偿责任。（三）其他违规行为及处理1.房地产中介机构代理销售未取得预售许可的商品房的，由房地产管理部门责令停止销售活动，没收违法所得，并处2万元以上3万元以下罚款。2.发布虚假预售广告的，由市场监管部门依法予以处罚。九、争议解决（一）协商解决房地产开发企业与购房人在预售活动中发生争议的，可以首先通过协商解决。双方应当本着平等、自愿、公平的原则，就争议事项进行沟通和协商，寻求达成一致的解决方案。（二）调解解决协商不成的，可以向房地产行业协会或者其他相关调解机构申请调解。调解机构应当根据事实和法律法规，公正、公平地进行调解，促使双方达成调解协议。