武威市商品房管理办法

武威市商品房管理办法一、总则（一）目的与依据为加强武威市商品房市场管理，规范商品房交易行为，维护房地产市场秩序，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内商品房的销售、预售、交付及相关管理活动。本办法所称商品房，是指房地产开发企业在城市规划区内国有土地上建设的，取得房地产开发项目立项批准文件，并已办理国有土地使用权出让手续的，用于销售的住宅、商业用房及其他建筑物。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照国家法律法规和本办法规定，对商品房市场进行监督管理，确保各项管理活动有法可依、依法进行。2.公平公正原则保障商品房交易当事人在市场交易中的平等地位，维护公平竞争的市场环境，公正处理各类商品房交易纠纷。3.诚实守信原则倡导商品房交易当事人诚实守信，如实提供相关信息，履行合同义务，共同营造良好的市场信用氛围。二、商品房预售管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。4.向市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）预售许可申请与审批1.房地产开发企业申请商品房预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.市房地产管理部门应当自受理商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的决定。同意预售的，核发《商品房预售许可证》；不同意预售的，应当书面说明理由。（三）预售合同管理1.房地产开发企业预售商品房时，应当与承购人签订书面商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内，持商品房预售合同向市房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。2.商品房预售合同应当包括下列主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。三、商品房销售管理（一）销售条件1.房地产开发企业销售商品房，应当具备下列条件：已取得《商品房预售许可证》；已通过竣工验收备案；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。2.房地产开发企业不得在未解除商品房买卖合同前，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人。（二）销售价格管理1.商品房销售价格由当事人协商议定，但不得违反国家和地方政府有关价格管理的规定。2.房地产开发企业应当在商品房销售场所醒目位置明码标价，公示商品房价格、收费标准及相关依据。明码标价内容应当真实、准确、完整，不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。（三）销售代理管理1.房地产开发企业委托中介服务机构销售商品房的，受托机构应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。2.房地产开发企业应当与受托房地产中介服务机构订立书面委托合同，委托合同应当载明委托期限、委托权限以及委托人和被委托人的权利、义务。3.受托房地产中介服务机构销售商品房时，应当向买受人出示商品房的有关证明文件和商品房销售委托书。（四）面积误差处理1.商品房交付使用时，房地产开发企业应当向买受人提供房屋测绘报告。2.合同未作约定的，按以下原则处理：面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房。买受人退房的，房地产开发企业应当在买受人提出退房之日起30日内将买受人已付房价款退还给买受人，同时支付已付房价款利息。买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积时，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；超出3%部分的房价款由房地产开发企业承担，产权归买受人。产权登记面积小于合同约定面积时，面积误差比绝对值在3%以内（含3%）部分的房价款由房地产开发企业返还买受人；绝对值超出3%部分的房价款由房地产开发企业双倍返还买受人。面积误差比=（产权登记面积－合同约定面积）÷合同约定面积×100%四、商品房交付管理（一）交付条件1.房地产开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给买受人。未能按期交付的，房地产开发企业应当承担违约责任。2.商品房交付使用时，应当符合下列条件：完成工程设计和合同约定的各项内容；有完整的技术档案和施工管理资料；有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；有施工单位签署的工程保修书；已按合同约定支付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；已取得建设工程规划许可证和施工许可证；已通过竣工验收备案；供水、供电、供热、燃气、通讯等配套基础设施具备交付使用条件，其他配套基础设施和公共设施具备交付使用条件或者已确定施工进度和交付日期；物业管理方案已经落实。（二）交付程序1.房地产开发企业应当在商品房交付使用前，将交付时间、地点及交付手续的办理方式等书面通知买受人。2.买受人在接到交付通知后，应当按照通知要求的时间和地点办理交付手续。办理交付手续时，买受人应当提供有效身份证件及合同约定的其他证明文件。3.房地产开发企业应当向买受人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》。《住宅质量保证书》应当包括工程质量监督部门核验的质量等级、保修范围、保修期限和保修单位等内容。《住宅使用说明书》应当对住宅的结构、性能和各部位（部件）的类型、性能、标准等作出说明，并提出使用注意事项。4.房地产开发企业应当组织买受人对商品房进行验收。验收合格的，双方应当签署房屋交接单。验收发现问题的，房地产开发企业应当按照合同约定及时整改，并承担整改费用，直至达到交付条件。（三）保修责任1.房地产开发企业应当按照《住宅质量保证书》的约定，承担商品房保修责任。保修期从交付之日起计算。2.在保修期限内发生的属于保修范围的质量问题，房地产开发企业应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。因不可抗力或者使用不当造成的损坏，房地产开发企业不承担责任。3.房地产开发企业不履行保修义务或者拖延履行保修义务的，业主可以自行或者委托他人修复，修复费用及修复期间造成的其他损失由房地产开发企业承担。五、商品房交易资金监管（一）监管原则商品房交易资金监管应当遵循政府监管、专户存储、专款专用、全程监管的原则。（二）监管账户设立1.房地产开发企业应当在监管银行设立商品房预售资金专用账户，用于商品房预售资金的收存、使用和管理。2.监管银行应当与房地产开发企业、市房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议，明确各方的权利和义务。（三）资金缴存1.房地产开发企业应当按照商品房预售方案中明确的预售资金缴存方式，将预售资金足额存入监管账户。2.买受人应当按照商品房买卖合同约定的付款方式，将购房款直接存入监管账户。（四）资金使用1.商品房预售资金应当按照工程建设进度分阶段使用。房地产开发企业申请使用预售资金时，应当向市房地产管理部门提交下列资料：商品房预售资金使用申请表；工程形象进度证明材料；施工单位、监理单位出具的工程款支付证明；其他相关证明材料。2.市房地产管理部门应当根据工程建设进度和资金使用计划，对房地产开发企业提交的申请进行审核。审核通过的，出具同意使用预售资金的证明文件；审核不通过的，应当书面说明理由。3.监管银行应当按照市房地产管理部门出具的同意使用预售资金的证明文件，将相应额度的预售资金拨付给房地产开发企业。六、房地产经纪机构管理（一）备案管理1.从事房地产经纪活动的机构，应当依法设立并取得营业执照，在领取营业执照后30日内，到市房地产管理部门备案。2.房地产经纪机构备案时，应当提交下列资料：房地产经纪机构备案申请表；营业执照副本；法定代表人身份证明；房地产经纪人员的职业资格证书；服务场所证明；房地产经纪服务合同示范文本；其他相关资料。（二）业务规范1.房地产经纪机构及其从业人员应当遵守法律法规和行业规范，诚实守信，依法开展经纪活动。2.房地产经纪机构应当与委托人签订书面房地产经纪服务合同，明确服务内容、标准、费用等事项。3.房地产经纪机构及其从业人员不得有下列行为：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利；改变房屋内部结构分割出租；侵占、挪用房地产交易资金；承购、承租自己提供经纪服务的房屋；为不符合交易条件的保障性住房和禁止交易的房屋提供经纪服务；法律、法规禁止的其他行为。（三）监督管理1.市房地产管理部门应当加强对房地产经纪机构及其从业人员的监督管理，定期进行检查和抽查。2.房地产经纪机构及其从业人员应当接受市房地产管理部门的监督检查，如实提供有关资料，不得拒绝或者阻碍。3.市房地产管理部门应当建立房地产经纪机构及其从业人员信用档案，记录其经营活动、违法违规行为等信息，并向社会公示。七、法律责任（一）房地产开发企业违法责任1.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用的，由市房地产管理部门责令限期整改，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由市房地产管理部门吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。3.房地产开发企业不按照合同约定的时间交付商品房的，应当承担违约责任；造成买受人损失的，应当依法承担赔偿责任。4.房地产开发企业在销售商品房时，未按照规定明码标价、公示收费标准及相关依据的，由价格主管部门依照《中华人民共和国价格法》《价格违法行为行政处罚规定》等有关规定予以处罚。5.房地产开发企业违反本办法规定，将作为合同标的物的商品房再行销售给他人的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，处警告，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。（二）房地产经纪机构违法责任1.房地产经纪机构未按照规定备案的，由市房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处1万元以下的罚款。2.房地产经纪机构及其从业人员违反本办法规定，有下列行为之一的，由市房地产管理部门责令限期改正，记入信用档案；对房地产经纪人员处以1万元罚款；对房地产经纪机构处以3万元罚款：捏造散布涨价信息，或者与房地产开发企业串通捂盘惜售、炒卖房号，操纵市场价格的；对交易当事人隐瞒真实的房屋交易信息，低价收进高价卖（租）出房屋赚取差价的；以隐瞒、欺诈、胁迫、贿赂等不正当手段招揽业务，诱骗消费者交易或者强制交易的；泄露或者不当使用委托人的个人信息或者商业秘密，谋取不正当利益的；为交易当事人规避房屋交易税费等非法目的，就同一房屋签订不同交易价款的合同提供便利的；改变房屋内部结构分割出租的；侵占、挪用房地产交易资金的；承购、承租自己提供经纪服务的房屋的；为不符合交