新疆老旧小区管理办法

新疆老旧小区管理办法一、总则（一）目的与依据为加强新疆老旧小区的管理，提升居民生活质量，改善小区居住环境，根据国家相关法律法规以及自治区实际情况，制定本办法。本办法旨在规范老旧小区的各项管理活动，保障小区居民的合法权益，促进小区的和谐稳定发展，使其适应新时代城市建设与管理的要求。（二）适用范围本办法适用于新疆维吾尔自治区行政区域内已建成投入使用且房屋建成年限较长、失养失修失管、市政配套设施不完善、社区服务设施不健全、居民改造意愿强烈的住宅小区（含单栋住宅楼）。（三）基本原则1.政府引导、居民参与政府发挥主导作用，制定政策、提供资金支持和监督指导，引导社会各方力量参与老旧小区管理。同时，充分尊重居民意愿，鼓励居民积极参与小区管理决策、监督和实施过程，形成共建共享的良好局面。2.因地制宜、分类施策根据不同老旧小区的实际情况，如房屋状况、配套设施、居民需求等，制定差异化的管理方案，采取切实可行的措施，提高管理的针对性和有效性。3.整合资源、多方协同整合政府部门、社区组织、物业服务企业、业主委员会、居民等各方资源，形成工作合力。通过协同合作，共同解决老旧小区管理中的难题，提升小区管理水平。4.注重长效、持续改进建立健全老旧小区管理的长效机制，不断完善管理制度和措施，持续跟踪评估管理效果，及时发现问题并加以改进，确保老旧小区管理工作长期稳定有效。二、管理主体与职责（一）政府部门职责1.住房和城乡建设部门负责统筹协调老旧小区管理工作，制定相关政策和规划，指导各地开展老旧小区改造和管理工作。对老旧小区改造项目进行审批、监督和验收，确保改造工程质量和进度。加强对物业服务企业的行业监管，规范物业服务行为，提高物业服务质量。2.发展和改革部门负责会同相关部门做好老旧小区改造项目的立项审批工作，争取中央和自治区资金支持。研究制定老旧小区改造项目的收费政策，合理确定改造费用分担机制，减轻居民负担。3.财政部门负责安排老旧小区改造和管理所需的财政资金，加强资金管理和监督，确保资金专款专用。会同相关部门研究制定老旧小区改造项目的资金补助标准和管理办法，提高资金使用效益。4.自然资源部门负责指导各地做好老旧小区改造项目的规划审批工作，优化小区空间布局，合理配置公共服务设施。在符合城市总体规划的前提下，根据老旧小区实际情况，依法依规办理相关规划手续，支持老旧小区改造和管理工作。5.城市管理部门加强对老旧小区环境卫生、市容市貌、违法建设等方面的管理，依法查处各类违法行为，维护小区公共秩序。指导和监督老旧小区垃圾分类工作，推进生活垃圾分类投放、收集、运输和处理，改善小区环境质量。6.民政部门指导社区组织开展老旧小区管理工作，加强社区建设，完善社区服务功能，提高社区治理水平。协助做好老旧小区业主委员会的组建、备案和指导工作，促进业主自治。7.街道办事处（乡镇人民政府）负责组织实施本辖区内老旧小区的改造和管理工作，协调解决改造和管理过程中的矛盾纠纷。指导社区居委会开展工作，组织居民参与老旧小区管理，监督物业服务企业履行服务合同。负责老旧小区改造项目的具体实施，包括工程质量监督、进度管理、安全保障等工作。（二）社区组织职责1.社区居委会宣传贯彻国家法律法规和政策，组织居民参与老旧小区管理，提高居民的法律意识和文明素质。协助街道办事处（乡镇人民政府）做好老旧小区改造和管理的各项工作，组织召开居民会议或居民代表会议，听取居民意见和建议，反映居民诉求。指导和监督业主委员会的工作，协调业主与物业服务企业之间的关系，及时化解矛盾纠纷。组织开展社区文化活动，丰富居民精神文化生活，营造和谐社区氛围。2.业主委员会代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同，监督物业服务企业履行合同约定，维护业主合法权益。组织业主参与老旧小区管理决策，制定和完善小区管理规约、业主大会议事规则等规章制度，推动小区民主管理。定期向业主公布小区管理情况和财务收支状况，接受业主监督。协调业主之间、业主与物业服务企业之间的关系，及时处理业主的投诉和建议，促进小区和谐稳定。（三）物业服务企业职责1.按照物业服务合同约定，提供专业化的物业服务，包括房屋维修养护、环境卫生保洁、绿化养护、秩序维护、公共设施设备运行管理等服务内容。2.建立健全物业服务质量考核制度，加强内部管理，提高服务人员素质和服务水平，不断改进物业服务质量。3.定期向业主公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。合理使用物业服务费用，确保资金用于小区物业服务相关支出。4.协助社区居委会和业主委员会做好小区管理工作，积极参与老旧小区改造后的长效管理，配合政府部门开展各项工作。5.加强与业主的沟通与交流，及时了解业主需求，解决业主反映的问题，提高业主满意度。三、老旧小区改造（一）改造内容1.基础设施改造道路改造：对小区内破损、坑洼不平的道路进行修复或重新铺设，优化道路布局，确保道路畅通。供水改造：对老化、漏水的供水管网进行更新改造，提高供水质量，保障居民用水安全。排水改造：完善小区排水系统，疏通排水管道，解决排水不畅问题，防止内涝。供电改造：对老旧供电线路进行改造，增加供电容量，消除安全隐患，保障居民用电需求。供气改造：推进天然气管道接入小区，方便居民使用清洁能源，提高生活质量。通信改造：完善小区通信网络设施，实现光纤入户，提升居民通信服务水平。2.房屋本体改造屋面防水维修：对屋面渗漏的房屋进行防水处理，防止雨水渗漏，保护房屋结构。外墙保温及粉刷：对老旧房屋外墙进行保温改造和粉刷，提高房屋保温隔热性能，改善外观形象。楼道修缮：对楼道内的墙面、地面、扶手等进行修缮，清理杂物，保持楼道整洁畅通。门窗更换：对破旧、老化的门窗进行更换，提高房屋的安全性和密封性。3.公共服务设施改造停车场建设：合理规划建设停车位，缓解小区停车难问题。可利用小区内闲置空地、绿地等建设停车位，包括地面停车位和立体停车位。绿化景观提升：对小区内的绿地进行改造和优化，增加绿化面积，种植适宜的花草树木，打造优美的居住环境。社区服务设施建设：完善社区服务设施，如建设社区活动中心、老年日间照料中心、物业服务用房等，满足居民的生活需求。安防设施建设：安装监控摄像头、门禁系统等安防设施，提高小区的安全防范能力，保障居民生命财产安全。（二）改造程序1.项目申报街道办事处（乡镇人民政府）根据辖区内老旧小区的实际情况，组织社区居委会开展调查摸底，了解居民改造意愿和需求，编制老旧小区改造项目申报材料，向区（县）住房和城乡建设部门申报。2.方案制定区（县）住房和城乡建设部门会同相关部门对申报项目进行审核，组织专业人员对小区进行现场勘查，根据小区实际情况和居民需求，制定改造方案。改造方案应广泛征求居民意见，经公示无异议后确定。3.项目审批改造方案报区（县）人民政府审批。区（县）人民政府根据改造方案和资金情况，对项目进行审批，下达改造计划。4.项目实施街道办事处（乡镇人民政府）作为项目实施主体，负责组织项目施工招标，选择具备相应资质的施工单位进行改造施工。在施工过程中，要加强工程质量监督和安全管理，确保改造工程顺利进行。5.竣工验收改造工程竣工后，由区（县）住房和城乡建设部门组织相关部门和单位进行竣工验收。验收合格的项目，方可交付使用。（三）资金筹集与管理1.资金筹集渠道政府财政补助：各级政府安排专项资金用于老旧小区改造，主要用于基础设施改造、公共服务设施建设等方面。居民出资：按照“谁受益、谁出资”的原则，引导居民合理承担一定比例的改造费用，如房屋本体改造费用。社会资本参与：鼓励社会资本通过投资、建设、运营等方式参与老旧小区改造，如参与停车场、社区服务设施等项目的建设和运营。政策支持：通过争取中央资金支持、发行地方政府专项债券、利用住房公积金增值收益等方式，拓宽资金筹集渠道。2.资金管理建立健全老旧小区改造资金管理制度，实行专款专用。设立专门账户，对资金的收支情况进行严格核算和监管。加强对资金使用的审计监督，确保资金安全、合理、有效使用。四、老旧小区管理服务（一）环境卫生管理1.制定环境卫生管理制度，明确清扫保洁标准和频次。物业服务企业应安排专人负责小区内道路、楼道、绿地等公共区域的清扫保洁工作，做到垃圾日产日清，保持小区环境整洁。2.加强对垃圾分类的宣传和引导，设置垃圾分类投放点，配备相应的垃圾分类设施，指导居民正确分类投放垃圾。定期组织垃圾分类收集、运输，确保垃圾得到妥善处理。3.对小区内的公共厕所、垃圾中转站等环卫设施进行定期维护和管理，保持设施完好、清洁卫生。（二）绿化养护管理1.制定绿化养护计划，定期对小区内的花草树木进行修剪、浇水、施肥、病虫害防治等养护工作，确保绿化植物生长良好，景观效果美观。2.加强对小区绿地的保护，严禁破坏绿化植物、占用绿地等行为。对损坏的绿化设施及时进行修复或更换。3.根据小区实际情况，合理规划绿化布局，适时调整绿化品种，增加小区绿化的层次感和观赏性。（三）秩序维护管理1.建立健全小区秩序维护制度，加强小区出入口管理，设置门禁系统，实行24小时值班制度。对进出小区的人员、车辆进行登记和检查，防止外来无关人员和车辆随意进入小区。2.加强小区内巡逻防控，安排专人定时巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。对小区内的公共区域、重点部位进行巡查，确保小区安全。3.协助公安机关做好小区内的治安防范工作，配合开展扫黑除恶、禁毒等专项行动，维护小区治安秩序。（四）公共设施设备管理1.建立公共设施设备台账，对小区内的道路、路灯、供水供电供气设施、排水管道、电梯等公共设施设备进行详细登记，记录设施设备的型号、数量、位置、运行状况等信息。2.制定公共设施设备维护保养计划，定期对设施设备进行检查、维护、保养和维修，确保设施设备正常运行。对存在安全隐患的设施设备及时进行整改，保障居民使用安全。3.加强对公共设施设备操作人员的培训和管理，要求操作人员持证上岗，严格按照操作规程进行操作，确保设施设备运行安全。（五）物业服务监督与考核1.建立物业服务质量监督机制，街道办事处（乡镇人民政府）、社区居委会、业主委员会应定期对物业服务企业的服务质量进行监督检查，及时发现问题并督促整改。2.制定物业服务质量考核标准，从环境卫生、绿化养护、秩序维护、公共设施设备管理、业主满意度等方面对物业服务企业进行考核评价。考核结果与物业服务费用挂钩，对服务质量不达标的企业进行相应处罚。3.鼓励居民参与物业服务监督，设立投诉举报渠道，及时受理居民对物业服务企业的投诉和建议。物业服务企业应认真对待居民反馈的问题，及时处理并回复，不断提高服务质量。五、居民权益保障（一）业主权利与义务1.业主权利依法享有对小区共有部分的共有权和共同管理权，包括道路、绿地、公共设施设备等。参加业主大会会议，行使投票权，选举业主委员会成员，参与制定和修改业主大会议事规则、管理规约等规章制度。监督业主委员会的工作，对业主委员会的决定有异议的，可以依法向人民法院提起诉讼。监督物业服务企业的服务质量，有权要求物业服务企业按照合同约定提供服务，对服务不满意的，可以通过业主大会更换物业服务企业。对小区的改造、管理等重大事项有知情权、参与权和监督权。2.业主义务遵守国家法律法规和小区管理规约，自觉维护小区公共秩序和环境卫生。按照物业服务合同约定按时足额缴纳物业服务费用。配合物业服务企业和业主委员会开展工作，积极参与小区管理活动。不得擅自改变房屋用途，不得损坏房屋承重结构和共用设施设备，不得在小区内违法搭建。（二）投诉处理与纠纷调解1.建立健全投诉处理机制，物业服务企业、业主委员会、社区居委会应设立专门的投诉受理渠道，及时受理居民的投诉和建议。对居民反映的问题进