SPACE-中原首席综合体项目“大上海城”全程策划案47

参考案例一2区金街步行街呈双首层式建筑，东西连绵430米，南北迂回280米，世界各地风味小吃，咖啡酒吧、中西式快餐，主题餐厅等不同异域品牌的餐饮、酒吧错落分布在美食酒吧街至城市舞台之间，传递群众美食、休闲、娱乐的生活方式。

3区家电数码娱乐城集合国内顶级家电数码连锁机构，健身、休闲会所，KTV、夜总会、电影院线等业态的组合打造中原最大的不夜城，24小时不间断营业，如同置身另一个世界的浪漫空间。享受休闲娱乐的美好生活。全国省会级城市唯一在核心商圈规模最大的SHOPPINGMALL业态平面图1区·购物业态定位主题百货时尚精品1区·购物招商规划2区·美食酒吧业态定位主题餐厅：国际国内知名连锁餐饮、特色餐饮、中西式快餐厅休闲美食：异域风情餐饮、中西式快餐咖啡酒吧：国际国内知名品牌2区·美食酒吧现已开业局部品牌：餐饮必胜客、KFC、绿茵阁、土大力、金汉斯、百富烤霸、花千代日式烤肉、回转寿司、马兰拉面、江源道......效劳工程名门视觉摄影、花鸟风月美容美发、新动态概念英语、舞王回一街舞俱乐部......家电数码专业店休闲会所KTV夜总会健身会所......3区·家电数码/娱乐/健身知名品牌的零售品牌店、旗舰店

知名餐饮、酒吧连锁品牌

知名品牌的数码、娱乐、健身连锁机构案例二：圆融时代广场案例三：万科国际广场准角色我们希望工程做个我们坚信任何意象的发散都应该建立在对商业模式深刻的理性分析之上我们相信沟通的目标是要解决持续盈利的问题，而视点决定最终成败我们把工程当作挖掘一个可长期开展的盈利模式来对待我们觉得形式与内容都是做事的方式，专业更重要发|掘|价|值没有发现的价值不等于没有价值。一、什么是工程开发的核心

房屋销售?招商统筹?建筑规划?营运管理?定位筹划?对于商业工程而言，工程的首要问题是要清晰工程开发的核心价值。很多工程往往是是由于工程的价值设计不为市场所认同，造成销售、招商困难；以至于整个工程的营运都陷入一种为难的境地，企业的最终目标难以实现。

商业房地产开发工程大家都有这样的认识：招商、营运管理是工程开发的核心。那么其他的环节却恰恰是决定这个核心是否能够成功的必要因素，这些环节的把握我们是否已经做到位？整个工程的商业模式以及建筑规划设计是否能够到达工程良性开展的需求？

那么整个工程的开发，应该怎样做才能顺应市场，使工程在短期内进入良性开展阶段呢？我想这也是我们目前急需解决的问题。这也就是需要如何深度挖掘工程的核心价值。

什么才是本工程开发的真正的核心呢？

我们认为首要的是根据市场特性提炼工程本身属性，才能系统的设计开发的整个链条。在这里我们首先要研究的就是市场，其次是整合市场特性带给我们的特有资源。

如何合理的设计工程的价值呢……本工程作为一个城市综合体工程其价值设计逻辑是：准确定位其功能合理设计其产品销售＼租赁产品实现回报我们认为：本工程核心价值有二个方面：一是作为商业物业的商业价值二是做为地产工程的自身价值；商业的价值表达在经营回报上，地产的价值表达在本身物业价值的提升回报上，地产的价值的表达首先建筑在商业物业价值的根底之上。工程价值设计与实现的流程价值实现

价值设计调研定位规划建筑设计外立面设计内部装修装饰招商招商策略招商方案机构配置销售销售策略销售方案机构配置运营管理营销管理物业管理商业市场调研工程商业功能定位工程目标客群定位意向居住空间设计商业空间规划住宅市场调研推广推广主题推广方案推广手段关于定位规划在这里所有的工作只有一个目标……所有工作，必须围绕同一个“价值〞和“符号系统〞进行。“系统〞的意义在于研究和成果的“无遗漏〞。很多事我们事先想的很好，但一旦有遗漏，就会造成效率低下，甚至目标偏离而最终遭遇失败。失败后总结经验，又往往得到“误会〞。终于等到“醒悟〞，又造成“返工〞。我们没有返工的时机，因为市场是最坏的老师——可能还没有上课，我们就要马上考试了。价值的考量在于成功运营根底上的利益最大化。如何定位规划?找出工程最根本的优势和差异，营造工程的特色功能，与其他竞争者形成有效的认知区隔和竞争优势“人无我有,人有我优〞是定位核心思路。竞争剧烈：大量同质商业将对本案造成较大冲击目标我们想要什么？（针对目标的规范分析）战略目标：对接城市核心区，提升城市商业环境经济目标：与竞争工程错位经营风险目标：确保持续经营现状我们有什么？（针对现状的实证分析）核心问题是什么？问题2：本工程如何实现与城市开展进行合理的衔接，实现工程的互补、互动？问题1：在周边同质商业竞争剧烈的形势下，本工程未来的开展定位是什么？核心问题分析问题3：本工程如何在考虑城市空间开展趋势？从业态定位到交通体系的处理，人流动向的导入到建筑设计的完善，都要充分理解商业开展的方向。建筑设计一定要在商业定位规划的根底上进行。卡诺模型如何清晰认识和描述客户的需求是产品市场定位、功能定位以致业态、业种组合的关键，在此，我们选择描述客户需求成熟的卡诺模型作为参考。卡诺模型定义了客户三个层次的需求:根本型需求、期望型需求和兴奋型需求。由于其独特分析视角提供了较好的分析思路，对于核心客户来说，作为一个综合性商业工程，除了提供满足根底需求外，期望性的需求、兴奋性需求才能在消费者心目中形成占位。找准我们的终极客户，深入把握他们的消费需求，才是商业工程运营成功的根底。因此，充分分析工程立地条件，准确定位非常关键。顾客认为产品“必须有〞的属性或功能。当其不满足顾客需求时，顾客很不满意；当其满足顾客需求时，无所谓满意不满意，顾客充其量是满意。根本型需求提供的产品或效劳比较优秀，但并不是“必须〞的产品属性。在市场调查中，顾客谈论的通常是期望型需求，期望型需求在产品中实现的越多，顾客就越满意;当没有实现时，顾客就不满意。期望型需求提供给顾客一些完全出乎意料的产品属性，使顾客产生惊喜。当其特性不充足时，并且是无关紧要的特性，那么顾客无所谓，当产品提供了这类需求中的效劳时，顾客就会对产品非常满意。兴奋型需求顾客需求描述方法

业态定位目前来看，本工程商业分为两个局部，从动线上