北仑核心商务区泰山路南8#地块项目定位建议报告79p

海尚名城筑御锋之作

——北仑核心商务区泰山路南8#地块工程定位建议报告宁波迪赛2021年11月谨呈：浙大网新1前言首先，迪赛非常荣幸能够为网新北仑工程前期提供战略建议和策略提案。作为浙大网新进军北仑房地产市场的第一个开发工程，迪赛所想的不仅仅是在工程规划本身提供切实可执行的预案，更重要的是希望能够从企业战略高度为工程出谋划策。由此，迪赛针对性提出泰山路工程的核心战略纲领：“一个中心、两个根本导向，四大根本目标〞2一个中心：以锁定工程目标客户稳健需求导向为中心。工程中心战略是先行锁定目标客户，以目标客户住宅产品需求导向研究为主线，确立工程可行性产品价值体系。两个产品定位根本导向：1、产品导向：准确锁定区域住宅开发产品线中适合本案的高利润产品组合。2、本钱导向：有效把握地块控规约束条件，寻求工程本钱投入的有效率、性价比最正确方案。实现工程四大根本目标：1、核心目标：工程产品线应首先确保工程相对稳健平安的高利润率。2、效率目标：由产品线延伸的营销策略优先保障工程开发节奏与资金回笼的高效率。3、升级目标：能有效促进区域相关产业升级〔商业、住宅分项打造〕。4、品牌目标：能够快速实现浙大网新品牌在北仑区域落地。3研究思路区域背景指导及地块价值研判地块价值城市开展地产态势目标客户的可能来源？目标客户的根本特征？市场空间研判客户调研访谈+住宅竞争市场分析商业网点分析自身条件交通环境配套开发目标利润效率升级品牌市场定位开发模式客户定位工程定位营销策略对接4报告目录一、工程背景-北仑城镇开展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势

二、市场空间研判-住宅市场竞争分析-商业网点梳理分析三、市场定位-客户群定位-开发模式分析-工程定位产品定位建议规划布局建议设施配套建议价格定位建议四、开发策略建议-开发策略-分期策略对接5一、工程背景

-北仑城镇开展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势

6北仑中心城区城市开展规划导向价值与地块相关：

“中提升〞即城市主核心区，向西与钱塘江路产业园连接，向北与老城相连，向南那么南部居住区连成整体，构筑北仑经济文化中心，并形成六个高品质居住区。

“南拓〞即对村镇用地的调整改造，结合泰山路及同三高速沿线规划，布置北仑城区次级中心，并形成特色居住新区。

中提升、北延、南拓、西产业的开展思路。西部重点开展工业及高新产业，同三线以东泰山路以北所围合的中部区域为行政和高端居住，南部为区域次级中心，承接中部的居住区域；恒山路以北至北仑港区那么为老城区区域配套，形成旧城居住及商业效劳中心。工程所属区位划进中央核心住宅区大区域价值：CLD核心区位7一、工程背景

-北仑城镇开展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势

8曼哈顿广场泰山路9地块已有价值体系提炼核心：1、地段价值：北仑主城烫金地段，已成规模的成熟CLD中央生活区。2、成熟配套：北仑最成功MALL商圈——曼哈顿广场最正确辐射。3、便捷交通：新大路、泰山路、绕城高速、轻轨一号线等组合便捷交通环境。4、人文气息：职院、明港中学、东海实验学校形成学院气氛。10一、工程背景

-北仑城镇开展指导价值-地块已有价值梳理-北仑城区房地产态势

11至09年10月新城区市场成交关系情况12北仑当季市场走势：08年市场出现下行，全年成交约28万平方米，月均成交202套；09年1-10月市场成交快速上升，月均成交458套。价格体系目前冲至8000-10000元/平方米。至09年10月市场供给成交关系情况08年月均成交202套09年月均成交458套13世茂世界湾8500-10000好时光9000-11000里仁花园8500-10000东海明园8000-9500民和和园8000-8500四季桂花园8500-9500金城花园10000-11000惠金佳园7500-8500派舍提香7500-8800荣安花园8000-9200核心区板块：以中提升工程为主，行政办公金融功能将会是板块的主要功能体系，区域整体形象大幅提升，主力价格体系在8000-10000元/平米之间。世茂世界湾后期的开发将是整个板块的标杆。钱塘江路以西板块：高新及工业板块为主，居住为辅，主力价格体系在8000-9000元/平米之间，新盘少。恒山路以北老城板块：长江路以东以次新房为主，主力价格体系在7000-8000元/平米之间，以西那么有高端新盘，价格体系8000-9500元/平米之间。钱塘江路以东同三高速以西板块：目前新盘为主，价格体系在8000-9000元/平米之间；城市板块与价格体系划分新隆华府8000-950014项目名称四季桂花园区位北仑中心城区地址新大路与岷山路交叉口

开发商宁波申洲置业

建筑规模15.05万㎡

容积率1.5物业属性住宅建筑形态多层、小高层、高层装修状况毛坯开盘时间一期（06-4-5）、二期（07-3-31）三期（08-2-25）、四期（08-11-19）目前销售价格7500-8200元/平方米主力面积88平米-138平米销售情况销售率90%以上，目前仅剩余10#60㎡左右产品以及1楼的140㎡十余套工程展示根底资料客户解析典型案例：四季桂花园15项目名称东海明园区位北仑中心城区地址新大路于黄山路交界处

开发商宁波北仑房地产建设开发有限公司建筑规模12.5万㎡

容积率2.3物业属性住宅建筑形态小高层、高层装修状况毛坯开盘时间07-10-9目前销售价格8000-8500元/平方米主力面积120-140销售情况销售率95%以上，目前剩余顶楼复式数套工程展示根底资料亮点解析小面积主要为公司职员、本地首次置业的年轻人购置；主力客户主要为私营业主、附近企业的管理人员个案分析客户分析16项目名称里仁花园区位北仑中心城区地址新大路999号

开发商远望华夏置业发展有限公司

建筑规模22.99万㎡

容积率1.72物业属性住宅建筑形态多层、小高层、高层装修状况毛坯开盘时间三期（05-6-25）目前销售价格10000-12000元/平方米主力户型150-230销售情况95%以上，目前仅剩余二三十套224㎡的产品工程展示根底资料客户分析当地的私营业主、企业高管、外籍人士为主，其他主要为公务员、本地居民个案分析17项目名称荣安花园区位北仑中心城区地址钱塘江南路与天台山路交界处开发商荣安集团

建筑规模8万㎡

容积率1.6物业属性住宅建筑形态多层、高层装修状况毛坯开盘时间2008.10.20（第一批）2008.11.29（第二批）2009.5.23（第三批）2009.7.11（第四批）2009.11.6（第五批）目前销售价格8000-9000元/平方米主力户型70-120销售情况推出项目基本售完，剩余2幢高层未推工程展示根底资料客户分析以大碶客源为主，拆迁户、白领、教师、个体老板及保税区管理人员个案分析18项目名称派舍提香区位北仑中心城区地址大碶坝头西路延伸段开发商拓普集团

建筑规模12万㎡

容积率1.8物业属性住宅建筑形态多层、高层装修状况毛坯开盘时间二期：2008年12月28日一期:2007年12月1日

目前销售价格7500-8000元/平方米主力户型80-120销售情况95%以上，目前剩余200㎡以上的复式十几套工程展示根底资料客户分析个案分析19项目名称金城花园.凯旋宫区位北仑中心城区地址太河路与恒山路交汇处开发商宁波经济技术开发商房地产总公司

建筑规模10万㎡

容积率2物业属性住宅建筑形态小高层、高层装修状况毛坯开盘时间2009.2.22

目前销售价格10000-11600元/平方米主力户型90-160销售情况95%以上，目前剩余低楼层的113以及240㎡十几套工程展示根底资料客户分析公务员、国企事业人员、企业高管、私企老板个案分析20项目名称新隆华府区位北仑中心城区地址庐山东路与新大路交汇处开发商新隆房地产建筑规模3.2万㎡

容积率2.61物业属性住宅建筑形态高层装修状况毛坯开盘时间2009.11.18

目前销售价格7500-8500元/平方米主力户型90-120销售情况售罄工程展示根底资料客户分析以北仑当地客户为主，多为周边学校老师、医院医生等个案分析21项目名称世茂世界湾区位北仑中心城区地址北至黄山路，南至泰山路，西至泰河路开发商宁波世茂房地产开发有限公司建筑规模70万㎡

容积率2.92物业属性住宅、写字楼、商业建筑形态高层装修状况毛坯开盘时间09-6-1

目前销售价格9000-1100元/平方米目前销售情况一期售罄户型面积范围所占比重两房84-90㎡44.09%三房135-161㎡33.02%四房174-200㎡22.88%工程展示根底资料客户解析个案分析22城区在售典型个案汇总信息：项目名称开发商项目规模建筑形态主力面积目前售价(元/㎡）销售情况主力客户世茂世界湾一期宁波世茂1075户8幢高层90-140余房9000-10000开盘2个月基本售罄以个体老板、企业高管为住，周边的老师、医生也较多、拆迁户黄金海岸四期北仑华信置业190户6幢小高层120-1308000-9000已售罄周边学校老师、医院医生、企业如台塑、电厂、保新钢铁的中高层管理为主新隆华府新隆房地产207户4幢高层90-1208200-8300开盘当天已售罄以北仑当地客户为主，多为周边学校老师、医院医生等、拆迁户四季桂花园四期申洲置业420户7幢18层高层，2幢11层小高层100-1207500-820090%以上，目前仅剩余10#60㎡左右产品以及1楼的140㎡十余套北仑当地个体老板、企业中高层管理、拆迁户里仁花园三期远望华夏置业762户3幢26层高层，9幢11层小高层150-23010000-1200095%以上，目前仅剩余二三十套224㎡左右的产品企业高管、外籍人士东海明园北仑房产1227户12幢点式高层、5幢板式住宅，1幢商务办公120-1408000-850095%以上，目前剩余顶楼复式数套北仑当地个体老板、企业中高层管理金城花园宁波经济技术开发区房地产总公司614户15栋小高层、高层130-14010500-1160095%以上，目前剩余低楼层的113以及240㎡十几套当地企业主、企业高管派舍提香派舍置业1016户3幢多层，17幢小高层80-1207500-760095%以上，目前剩余200㎡以上的复式十几套当地个体户、工薪阶层等，宁波投资客荣安花园永元置业795户12幢多层，4幢高层70-1207500-9000推出项目基本售完，剩余2幢高层未推当地工薪阶层、个体户等，宁波投资客价格标杆价格标杆价格标杆供给断档老牌主力客户稳定，出现新增主力客群09热销典型当季热销典型231、首次置业的市场容量较大，90平以下，成交率较高，到达90%；2、110-130㎡，市场成交量较大，是首改市场主流之一，但总价段目前明显上浮；3、130-150㎡，市场容量大，是再改市场主流，成交率达89%，存在时机点；4、目前市场中大户型的供给量较少，180-200平米上下成为市场中的一个高点，面积继续做大，市场接受度相对降低低。08年1月-2009年6月北仑新区各细分市场成交情况（计算单位：套数）

60-90m290-110m2110-130m2130-150m2150-170m2170-190m2190-200m2200m2以上50-70万8037475294065374713092921148975530070-90万3062067625303287141106433937282280090-110万001729772831787281742192976825110-130万0000001331211481151411627529130-150万0000002121172171841156312743150-170万00000000003155224419170-190万00000000002131181911190-220万0000000000000053220万以上0000000000000042北仑市场当前供求结构24市场态势1：楼市重入上升快车道，抢购在继续。北仑房地产市场随宁波整体大环境上扬走势，同步大幅度拉升。市场态势2：2021年，公寓主打，住宅短期缩量。注：北仑城区住宅土地供给源头严控模式与宁波根本接近，同时现售住宅个案均处扫尾或售罄阶段，4-6个月内，短期供给断档。而2021年上市工程中商务公寓比例大幅增高，住宅上市工程重点归属世贸2期，2500套。市场态势3：价格标杆不断涌现，北仑主城房价迈入万元体系。工程所属区位房价处于北仑城区高位，以金城花园、世贸二期为代表的标杆价格均达万元以上。市场态势4：90平米、110-130面积段产品持续热销，大户型需求呈崛起态势。注：世茂工程定位北仑区域标杆，真切拉动大户型抬头趋势兴起。市场态势5：新增大批新主力购置人群——拆迁户注：具调查信息反响，未来数年内，北仑拆迁体量仍将逐渐上升。25二、市场空间研判

住宅市场竞争分析商业网点梳理分析区域客户需求调查262021年底前后6个月城市供给关系1、土地2021年-2021年，北仑主城区共成交15幅经营性用地，其中商用地块10幅，约有15.49万方，居住用地5幅，约20.71万方。2021年年底至2021年，北仑主城区将方案出让3幅居住用地，1幅商用地块，其中居住用地约为40.38万方，商用地块约1万方。交易时间地块名称面积用途成交总价(万)楼面价(元/平米)容积率（≤）竞得单位2009-10-30

北仑区凤洋一路东侧G地块25.98商用3207.62711581.6

宁波市北仑区市场建设开发服务中心2009-3-6

北仑新矸长江路西、明州路北A地块7.46商用1430.5307--

宁波港股份有限公司2009-3-6

北仑新矸长江路西、明州路北B地块3.14商用1002.878--

宁波港股份有限公司2008-9-12

北仑核心商务区泰山路南4#地块40.44商用6065.464505

宁波北仑蓝海资源配置中心有限公司2008-9-12

北仑核心商务区泰山路南6#地块28商用3920.2384205

宁波汉通餐饮发展有限公司2008-8-29

北仑核心商务区泰山路南1#地块20.01商用3001.594505

宁波贝联置业有限公司2008-6-9

北仑核心商务区泰山路南2#-1地块29.05商用4067.6584205

宁波东方石浦置业有限公司2008-6-6

北仑核心商务区泰山路南2#-2地块20.04商用3019.51824525

宁波恒远制衣有限公司2008-6-6

北仑核心商务区泰山路南3#地块37.31商用4850.4693905

宁波成路联合房地产开发有限公司2008-1-18

北仑档案馆西侧地块20.87商用4730.01214172.4

天人房地产开发有限公司2009-11-2

大矸街道坝头路南、学苑路东3#拆迁安置地块43.61商住4055.47429001.55

宁波永能房地产开发有限公司2009-10-21

北仑核心商务区泰山路南8#地块93.97商住46144.822633482.2

仑江房地产开发有限公司2009-11-2

北仑新大路西、庐山路北拆迁安置地块33.93商住6220.087515111.82

宁波新隆房地产股份有限公司2009-6-26

大矸街道学苑南路南、学苑路西地块34.23商住3445.593510561.43

宁波市北仑大矸经济开发总公司2009-10-21

新矸泰山路北、新大路西1#地块104.86住宅44179.391230102.1

宁波申洲置业有限公司27城市供给关系2、预计上市量2021年上半年，北仑主城区将以消化尾盘为主，2021年下半年至2021年年底，18个月内预计累计上市住宅工程总建筑面积在150万方左右，除本案外预估2021年底前后6个月内上市面积60万方左右，公寓上市面积在55万方左右。2010年年底-2011年预计住宅上市项目（不含本项目）建筑面积2010年底前后六个月预估上市面积中心区E地块60.212中心区C地块32.210四明山路北、中河路东地块4.44.4申洲新大路1#地块14.65新隆华府2期3.43.4世茂世界湾2期2010黄金海岸五期8.88.8合计123.753.62010年-2011年预计上市公寓总建筑面积北仑金融大厦8.3北仑蓝海资源配置中心10.3荣能凤凰国际广场9.2宏时中央风景4.6东方石浦大厦5.6贝斯特商务中心3.3锦江国际2.5里仁市集1.5君临广场2.3新华园1.2世茂3期地块4.5核心商务区泰山路南9#地块2.5合计55.828目前市场上的库存大约在16万方，未来待推约65万方，未来供给约81万方。在库存产品中，多以客户以签约，但系统未备案为主，实际库存量将小于10万方。未来待推的土地中，产品定位上仍将集中在中户产品为主，该面积竞争市场需求长久稳定，因此成为竞相定位的主力。北仑未来18个月内住宅核心竞争工程分析北仑库存套数库存面积待推面积新量推出时间待推主力户型世茂世界湾7210593.46207467.332011年4-6月110-160荣安花园21118926.92

金城花园8513640.22

派舍提香10310479.26

四季桂花园16624188.43

新华园868216.71

里仁花园10623085.9657735.362011年下半年110-140黄金海岸406589.7687610.152010年年底100-130学府茗苑411814

黄山豪庭418435.89

民和和园9669.99

银星苑10472.56

新隆华府9621302.3134277.782011年初90-130好时光27715458.3

大港北仑中心区6#地块

34920.172010年底申洲新大路1#地块

146798.612011年惠金佳园

85486.072009年12月80-120合计1343163873.77654295.47292021年预计与本案直接形成竞争的重点工程市场领先品牌，在预期市场未来一年相对稳定状态下，是引领价格体系上升的主力军。预计早于本案5-6个月开盘，直接竞争相对弱化。两大核心竞争工程2021年底预计竞争量在千套以上。30二、市场空间研判

住宅市场竞争分析商业网点梳理分析区域客户需求调查31工程周边商业网点调查A、地块周边商业主要为大润发及学校周边沿路商铺，其中大润发的街铺分为两个档次，一组为单层街铺，40-50平米为主，租金在4元/天·平米-10元/天·平米之间，另一组为挑高6米左右商铺，主力面积在100-160平米之间，租金在1元/天·平米-5元/天·平米。学校周边沿路商业以社区底商为主，以餐饮为主。约有120家店铺，新社区店铺空置较多，沿新大路的店面一般在30000元/平米。

类型主要商铺比例服饰巨日鞋城、德尔惠、乔丹中国、PLAYBOY、匡威、贵人鸟体育、安踏、鸭鸭羽绒服、周伟服饰、以纯、美特斯邦威、三彩、卓多姿、古奥、FREELI精品女装折扣店、衣香丽影、晶玉阁、饰届、阿呀呀、生活驿站、水晶坊等30%卖场大润发、国贸家电等2%金融天乐调剂行、招商银行、中国农业银行、光大银行等3%其他宁职学生创业街、格力空调、八马茶业、体彩店、外贸铺、副食品批发部、新锋照相馆、四明大药房、大光明眼镜、光明眼镜、虞家宝贝、中国联通卖场、中国移动动感地带、上海老凤祥等15%餐饮美食上岛咖啡、KFC、大娘水饺、过桥米线、梅子甜品、傻子瓜子、璐久海产、天天食府、春芽仔蛋糕店、茶香香、台湾饭团、第一家美食、老台门菜馆、美食情缘、东源食府、1+1四川美食、天天红美食、广东烧鸭面、川之味、士百士、顺旺基、沙县小吃等35%宾馆/娱乐学苑宾馆、天顺宾馆、天港大酒店、金元宾馆/天润网吧、丽宫娱乐会所、雅士台球室、楼顶溜冰场、时代网吧等10%美容美发欧尼斯、快乐王子、植美村、美颜教室、无名发、润发年代等5%32工程周边商业网点调查33工程周边商业网点调查34工程周边商业网点调查B、电信大厦以北，沿新大路1公里范围以新大路和明州路交界为中心〔电信大厦位置〕，以北主要是老街商区，沿新大路1公里内的主要商铺多为民居改建或老社区商业用房类型，较破旧，以小面积店铺为主，主力面积在15平米—50平米，日租金在4元/平米·天—10元/平米·天左右。主要以服饰为主，其中有局部大卖场和百货大楼，近200家商铺。类型主要商铺比例服饰天天红鞋厂、靓女人、阑轩、安踏运动、大众服饰、后街裤业、花无缺、建梅坊、春之园内衣、利民鞋业、自由空间、勇丰羽绒城、大兴服饰、南大服饰超市、花季服饰、ＭＢＳＫＹ、三洋服饰、豪华鞋业、阿迪王等90%超市金茂百货、恒泰手机大卖场、北仑商厦、百利购物中心、宁波亿利达家私、港城大药房等5%银行中国农业银行、北仑农村信用社、中国工商银行等2%其他上海老庙黄金、北仑旅游公司、中国移动通讯、石头记等3%35工程周边商业网点调查C、电信大厦以南，沿新大路1公里范围电信大厦以南，新大路1公里以内的主要业态相对于老街来说较新，店铺多位新建商业用房，近200家的商铺，商铺主力面积在20平米—50米的，日租金在10元/平米•天左右。类型主要商铺比例服饰伊石、ROYAL&SHARK、B9JOJO 、小燕子服饰、艾莱依、波司登、花儿、伊韵儿、以纯、米莱登、富贵鸟男装、海阔天空、F4、KOBRON、摩高、巴沙奥、恒源祥、耐克、豪鹰服饰、希尼亚男装、利郎男装、谜底、罗莱家纺等80%卖场迪信通、星辰数码广场、话机世界、阳光百货、加贝购物俱乐部、手机大卖场、国贸家电超市、越王珠宝、新金象珠宝、上海老庙珠宝银楼等；5%金融银行中国人寿、北仑信用社、中国建设银行、中国工商银行、中国银行等2%酒店宾馆南苑e家、香溢大酒店、新元大酒店、隆元宾馆、明州宾馆、东海旅社、百威小宾馆等5%餐饮美食新美心、元祖、八佰碗、KFC等；3%美容美发1314形象设计、爱丽克等；3%其他中国烟草、港城烟酒、中国移动、中国联通等2%36工程周边商业网点调查项目名称富邦商业广场区位北仑中心城区地址黄山路857号开发商宁波富邦投资有限公司

建筑规模34万㎡（商业18万）

容积率2.3物业属性商业、酒店式公寓建筑形态集中式商业、高层装修状况毛坯开盘时间新开盘时间未定

目前销售价格11000-30000元/平方米主力户型80-160销售情况原君临违规销售约60%以上，目前富邦接手，尚未对外销售工程展示根底资料现状分析君临的违规销售与富邦的接手，导致目前整个商业处于停滞的状态，目前仅家乐福开业，人气缺乏。大型商业个案调查37工程周边商业网点调查E、主要社区商业工程调研项目名称商铺层高商铺面积商铺价格销售情况世茂世界湾一期1楼\2楼挑高4.5米，3楼层高4米80-100平方米1楼售价2.2万/㎡，2搂3楼1万/㎡1楼已售完学府名苑单层挑高6.3米60-200平方米沿庐山路1.1-1.7万/㎡，沿新大路3万余/㎡30%左右东海明园单层挑高4.5米100平米沿新大路3万余/㎡，沿黄山路2万余/㎡已售完大润发内街1挑高约6米，隔成两层100-160平米1元/天·㎡-5元/天·㎡目前剩2间大润发内街2单层，挑高3.5米40-60平米5元/天·㎡-10元/天·㎡全部出租金城花园单层挑高约5.2米70-160平米沿恒山路3万/㎡，沿东河路3.9万/㎡90%左右庐山东路某店面挑高约5米30平米2元/天·㎡出租派舍提香旁商铺单层约4.5米，三层100平米2元/天·㎡出租四季桂花园双层，一楼5.2米，二楼2.9米130平米3元/天·㎡出租富邦商业广场挑高6m140平米1楼售价2.5万/㎡左右，2楼售价1.1万/㎡左右60%38商业用房信息总结对本案指导意义：1、城区商业模式尚处社区商业区+零星大型MALL卖场模式，地块紧邻的曼哈顿广场商业业态比重以生活购物消费占主导。2、整个主城区主流业态为生活消费类配套，休闲娱乐业态虽已兴起，但具备规模影响力的集中式纯商业工程缺乏。3、价格想象空间，新大路居住社区沿街商业用房1F商业价格已达3万元为基准。39三、工程定位

开发模式客户定位工程定位-产品定位建议-规划布局建议-设施配套建议-价格定位建议

40开发模式建议8#地块天然一分为二，细分开发。开发模式建议1：高尚住宅区〔8#-1地块〕+时尚休闲商业街区〔8#-2地块〕开发模式建议2：商业街区根本2F商业为主，沿街局部3F，其余容积率面积均归置于住宅产品。五大由来：虽然8#-2地块允许“商业用房及住宅+公寓+商务〞的混搭，但基地面积仅1.15万平米。1、工程利润：北仑各大商业主街，商业用售价根本到达2-3万元/平米，局部甚至接近4万/平米，在本地块内不管选择哪种产品与商业用房混搭，为社区空间考虑，势必将最高利润产品线商铺体量大幅缩减。2、社区管理：地块内设计住宅、公寓产品，由于商业嘈杂及道路阻隔因素，对于后期社区管理要求复杂，建议放弃。3、市场需求导向：办公产品在北仑乃至整个宁波，均销售平淡，同时售价与住宅倒挂现象严重，利润低，销售压力巨大，建议放弃。4、商业潜力：本案得曼哈顿商业广场强势支撑，日常9：00-21：30商业人流密集，根本全时段经营。5、商业模式导向：以特色餐饮/时尚休闲/酒吧演艺为主打的商业业态在北仑已然零星兴起，但亮点突出、具备一定规模的集群商业体不多，本案具备优质条件。41工程子地块独立定位对话城市顶尖阶层，暗喻城市住宅巅峰之作海尚之都，时尚新地标42三、工程定位

开发模式客户定位工程定位-产品定位建议-规划布局建议-设施配套建议-价格定位建议43客户群定位推导产品类型高层住宅商业用房主力客户主力：北仑新碶次主力：北仑大区偶得客户：宁波城区主力：北仑城区次主力：宁波城区客户来源新碶1、个体私营业主2、企事业单位职工，如教师，台塑员工、电厂员工等3、公务员4、拆迁户北仑城区1、私营业主、个体老板、连锁店等2、投资客户北仑大区1、外籍人士2、港区企业主3、企事业单位员工4、拆迁户宁波城区1、商铺投资买家宁波城区1、工作在北仑的宁波人2、看重轻轨的投资客44客户群置业目的推导产品类型高层住宅商业用房主力客户主力：北仑新碶次主力：北仑大区偶得客户：宁波城区主力：北仑城区次主力：宁波城区置业目的新碶1、改善居住条件2、婚房/为子女购房3、考虑工作便利性4、拆迁换房5、投资或资产配置北仑城区1、投资2、商业连锁3、开店北仑大区1、改善居住条件2、投资或资产配置3、婚房4、工作需要5、为子女购房宁波城区1、投资2、商业连锁宁波城区1、婚房置业2、投资45类同工程销售反响世茂世界湾访谈对象：筹划部经理、销售部经理1、客户多以政府公务员、事业单位中高层、企业高级职员和私营老板为主，年龄层25—45岁之间。2、产品需求台塑的普通员工、本地的首次婚房置业、外企的中层等需求以90平米为主；本地客户，包括拆迁户，那么以120-140平米为主，也有一些客户购置2套180平米直接打通大面积，尤其超过200平米的房源比较难卖还是喜欢楼层低一点的房源，但是对高层的抗拒也不大，尤其是在看完世茂上海工程后，抵触明显减少3、客户心态90平米以下客户对首付、契税都很敏感4、推案方式前期通过多轮次的客户产品介绍，包括组团前往参观上海世茂工程，同时出售VIP卡，在发卡之后，通过销售人员屡次的与客户沟通，明确客户的面积、楼层、价格等意向，将客户分门别类，并在开盘前按照分类邀约客户，确保了销售效果5、后续产品及展望2021年将有2500套左右的房源出售，90平米以下约有40%，如75平米的2房，240平米大户，主力仍集中在110-160平米之间，如果市场按照今年的走势，预计开盘价格会在12000元/平米-14000元/平米之间。466、后续客户展望北仑从近两年开始，拆迁也从实物补偿变成货币补偿，城中村每户大概能够补偿100万以上，而2021年起，周边将有三个村子进入拆迁，这还不包括下边的乡镇，这局部拆迁客户拿到钱之后，首先想到的是买房。另外，随着周边企业规模的扩大，如台塑、电厂、保新钢铁等，将会有更多的新员工进入；本地客户仍然会是市场的主流，也将占据110-140平米的主流产品7、本工程周边预期泰山路目前正在改造，在未来，泰山路将只有轻轨〔高架〕和小汽车专用通道，而原来的集装箱、大卡车等，将搬迁到其他专用道路；大润发的商业也是北仑比较兴旺的，那块位置也已经是开展比较成熟的区域了。预期只要面积不是做得特别大，最好不要超过200平米，11000的价格是不愁的。47本案重点目标客户锁定由地段、预期售价等因素推导，工程住宅目标客户将锁定五类主打购房群体。第一主力客户群：北仑主城〔新碶辅以大碶〕企业主改善性居住客户置业分布：屡次改善客户主打，辅以首改客户第二主力客户群：北仑城区拆迁户〔主城+乡镇〕，同样归属改善性客户置业分布：首改为主，二次为辅第三主力客户群：公务员、教育系统、医疗系统等重点优质客户置业分布：首置、首改、多改平衡第四主力客户群：以北仑电厂、台塑、大榭开发区等多个大型国内外企业为代表的企业中层置业分布：首置为主、首改为辅辐射客户群：较高收入的新北仑人置业分布：首置为主大户型或超大户型中大舒适户型首置小户型为主客户量比例评估48三、工程定位

客户定位开发模式工程定位-产品定位建议-规划布局建议-设施配套建议-价格定位建议

49工程产品定位建议——住宅产品段及配比建议依据工程五大目标客户群量级及置业偏向锁定工程大致产品段及配比，同时对应市场去化稳定型产品。产品段选择90平米120-135平米180-200平米产品比重30%左右55%左右15%左右意向客户首次置业客户首改、二改客户多改、塔尖客户50规划布局建议——8#-1地块思考8#-1地块的规划布局之前，首先梳理影响本地块规划布局的重点问题：1、周界：用地南北向长度75米左右，东西用地长度超650米。2、朝向：用地偏西南。先行评估两大大影响因素可延伸的产品规划思路！660米左右75米左右周界影响点：1、建筑排放2、户型创新力建筑排放：最佳模式为两排高层错落排列户型创新力：设计空间充分，适宜短进深，长面宽的舒适住宅产品朝向影响点：1、建筑形态2、客户喜好西南朝向：适宜板式高层，可以出现单层3单元甚至4单元以上的板式高层，得房率相对高。东南朝向：适宜单一单元点式高层，边套房源增多，但得房率相对板式低，建筑成本稍微提高。客户喜好：东南朝向＞西南朝向。规划意见：1、南北两排高层排列。2、主力户型建议短进深，长面宽。建议选项：1、建筑朝向：迪赛建议东南朝向。2、建筑形态：建议点式为主。考虑因素：首先客户喜好是第一原那么；其次从营销策略角度看，板式产品多单元设计，从立面、边中套户型搭配角度考虑，同幢户型面积势必出现较大差异，而单一单元点式高层可以躲避，产品大批量均为三面采光，同时形成同质同档产品组团化，营销推广布局清晰；再次，从建筑本钱角度分析，点式本钱增幅不大，对利润影响率相对较小。51规划布局建议——8#-1地块布局参考建议：产品组团化：由西至东分布，依产品线类型布局。地块西地块中部地块东产品线90平米左右120-135平米180-200平米产品形态新大路侧2幢18F余下4幢24F点式一梯三户，378户。北侧6幢26F高层南侧6幢24F高层点式一梯两户，576户。北侧1幢26F高层南侧1幢24F高层点式一梯两户，96户。建筑面积约34000平米约74000平米约18000平米占住宅面积比重27%59%14%占住宅套数比重36%55%9%18F24F24F26F26F24F52规划布局建议——入户大堂三大堂，回家理念创新1、地下车库大堂电梯直接下到地下车库，并采取园林化、采光化设计，形成大堂，改变过去地下停车库阴暗潮湿。3、架空层开放式大堂针对东侧200平米楼王户型，底部架空层加高，同时打造只针对楼王业主的效劳性配套大堂，安排开放式泳池、健康、休闲等设施2、入户公共大堂以豪华的大堂作为建筑创新的突破点，不但架空层的空间形式要创新，大堂的主题功能也要要出特色，引绿入堂，引水入堂，模糊大堂室内外的空间感[功能]大堂酒店化，形成第二社交客厅的概念[空间]悬挑，外挑，水岛……等形态创新[特色]园艺空间，例如花卉馆、植物馆等53首层架空，切实营造泛会所、邻里空间功能建议：住宅首层架空3米以上。1、切实导入泛会所、邻里空间的功能。2、真正精装，同时导入精品园艺景观。54规划布局建议——园艺景观主题555657规划布局建议——主力户型参考建议120-130平米户型亮点：1、点式两户设计，三面采光。2、面宽建议在11米以上，进深9-10米。3、三室两厅两卫舒适功能空间。4、私家电梯入户设计，前室私享。58规划布局建议——大户型户型参考180-200平米户型亮点：1、点式两户设计，三面采光。2、面宽建议在16-18米，短进深。3、四室两厅两卫舒适空间。4、私家电梯入户设计，前室私享。59规划布局建议——200平户型参考建议60规划布局建议——高层立面建议方向风格建议：无需复杂对待，毋庸置疑归属网新成熟的ARTDECO风格！四大建议缘由：1、品牌延续性。对本案而言，可以成为宁波网新主翻开发产品系列品牌又一代表。2、风格经典性。在宁波区域ARTDECO风格产品已经标上高尚住宅的烙印，深得客户认可。3、风格差异性。在北仑区域，已经充满了绿城风格、西班牙风格、现代简约风格，简欧风格等等，唯有ARTDECO尚未高调登陆。4、“样板〞营销优势。未来本案在营销推广周期内，建筑样板区直接可以在宁波找到蓝湾、蓝海两大经典落成个案。立面用材建议：面砖为主，石材为辅。61规划布局建议——8#-2地块规划建议由来核心问题思考：1、在曼哈顿先行树立北仑大商业广场mall的前提下，本案商业如何不是简单的借势，而是应该重点考虑创造新形态，融入区域商业的“造圈运动〞。2、如何确保商业体量做足，但又不影响街区开放性。3、商业如何在视觉上创造出地标感，形成区域核心亮色。62规划布局建议——8#-2地块规划建议由来商业街区知名工程：苏州阳澄食街商业街区知名工程：上海新天地6364策略锁定[本案]漫游街形态/酒店化界面差异中凸显亮色曼哈顿广场/Mall+传统内街形态大碶老式商业街形态65规划布局建议——8#-2地块2F体量约10000平米步行街区主力产品面积内街1F产品80-100平米2F产品150平米左右3F产品200-250平米进深建议1、沿街产品12米左右2、内街8-10米3、内部小部分16米左右（满足特色商业需求）面宽建议1、沿街产品6-7米2、内街短进深产品建议面宽7-8米3、内街长进深产品建议面宽10米层高建议1/2F：4.5米零星3F部分：3.6米车位成本控制角度出发，地上解决100个结构建议设计充分考虑1-2F交付后分割三层使用的变化。66漫坡引导的小街

地上应尽可能做足商业体量。创新在于改变过去多层商业垂直平直交通的方式，引入“漫坡道〞，局部形成层层是首层的沿街底铺感受，增加价值；同时，在消费体验上，也形成了与曼哈顿广场截然不同的商业形态67漫坡引导顾客行进中自然走过，更好的实现空间融合68商业建筑效果建议——近德式风格〔趋近建议住宅风格新古典主义〕出发点：1