太仓景瑞项目市场报告44p

太仓景瑞工程市场报告2021年5月二OOO年——太仓一片亟待开发的处女地二OO八年太仓新区正在宏伟崛起城市景象开始显现未来的新区？超过600万方超大建筑容量太仓新区最大商业、居住聚集区是镇还是城？是空想还是现实？“城市的进化〞直接关系到工程的价值，当城市变化越大，工程未来的价值越高我们将从“城市的进化〞来展开本次提报，这也是我们针对本工程特定的思考路径……开篇之序本案地处太仓经济开发区一期(东区)，为太仓未来城市开展中心，规划成片开发的居住聚集区，随着市政府大楼的建设在即、滨河路常胜南路的拓宽改造通车和太仓良好的外向经济有利支撑的三大利好面，本地区已成为老城区外，城市东拓北进中一个逐步兴起居住区。在这一成长性区域中，如何把握区域规划时间点、如何躲避区域红海竞争、如何实现外围客户导入弥补区域消化缺乏，最终做好工程的成功运营，实现利益最大化.——从城市开展轨迹，对房产工程的价值提升——从太仓新区开展，寻找本案的价值增长点第一局部市场认知松江九亭镇西区第一门户级高品质生态居住区紫金花园九亭明珠苑三盛颐景苑营销方向2003年定义价值定义产品定义地段2003年的九亭区域周边环境仍为郊乡感觉，配套基本没有，区域印象较差婴儿期九城湖滨公寓九城湖滨公寓的出现已经宣告九亭已经进入了“品质时代”2004年嘉和阳光城奥林匹克花园引入“地铁捷运生活”概念五洲云景花苑上海源花城9号线进入最后的工程节点2005年中大九里德绿庭尚城贝沙湾花园金丰蓝庭青年期05年后九亭已经步入成熟期，地段认可阶段已经过去，只有高品质的产品才是赢得市场的关键2004年奥园的火爆销售使人们意识到9号线的便捷已经得到大部分人的认可，但区域仍就停留产品归一的同质局面在九亭快速成长之时，如何顺应市场升级之势，寻求工程价值突破？我们看九城湖滨国际公寓案例借鉴九城湖滨国际公寓2005年前九亭周边环境仍不成熟，配套缺乏，区域印象停留郊县景象入市前区域特征当时区域开展阶段成功营销方向区域“青年〞期重新定义区域价值／自身产品创新工程营销方向确定重新定义九亭区域的价值，大七宝商业圈中的生态居住聚集区，引入“轨道＋城市快速干道〞的捷运生活概念，打出西区第二个“莘庄式居住〞的口号，快速提升区域价值；产品创新：上海第一个岛屿式全湖景生态社区营销口号：湖滨生活，岛屿居住，生态享受九亭古北国际社区徐家汇七宝上海第一个岛屿式全湖景生态社区创造价值——产品创新、规划创新、宣传创新实现价值——完成每平米6000元到10000元的价格提升娱乐栏目赞助电视媒体覆盖第一步145600平方米集中绿地

安吉竹林、浙西大峡谷溪石94000平方米的生态园林

1-3F天然花岗岩贴面，光幕电梯2306年1季度至07年4季度价格走势↑66%1年半时间完成价格60%以上的提升连续两年成为全市商品房销量五强案例借鉴九城湖滨国际公寓浦东三林镇世博盛会辐射下的市级居住社区营销方向2004年定义价值定义产品定义地段2004年三林多为上海最大动迁安置基地，以及少数商品住宅项目如恒大翰城，主要商业集中在上南路，其他区域生活配套十分缺乏恒大翰城昌里花园源城锦苑婴儿期壮年期2006年万科金色城品万科新里程金谊河畔恒大爵仕悦世博会建设全面开工6号、8号线工程启动06年年初，随着三林万科系产品的大举入市，三林区域划入品牌+品质的时代，同时由于万科，三林进入市级购房版图尚东国际名园在万科系产品的重重包围中，尚东国际扛起的以产品取胜的市场策略，新花园洋房社区成功打响“品质>品牌”的第一炮2005年环球翡翠湾凌兆丁香苑引入世博概念/5线交汇规划出图明丰花园未来域城2005年环球翡翠湾、未来域等高品质项目陆续上市，三林跨入房产开发第二阶段，区域整体环境受以上两项目影响提升较大我们再看尚东国际名园三林城市景象的改变源于2021世博盛会，兴于各大房产工程竞相角逐尚东国际的上市为新兴的三林增添了更多经典和怀旧案例借鉴尚东国际名园局部品质工程已经上市，但区域配套由于均为交房入住，人口导入较少，人气较差入市前区域特征当时区域开展阶段成功营销方向区域“壮年〞期基于区域价值重新定义产品工程营销方向确定世博效应已经认可，区域知名度也已提高，其将世博后花园的三林居住区类比纽约上东区，三林板块得到最大的价值表达产品重塑：4+1花园洋房使客户重新拾起对老式洋房居住的向往营销口号：优雅的新洋房街区三林纽约上东区新里弄世博会2公里世博盛会圈城粹花园洋房创造价值4+1花园洋房8F电梯公寓大型下沉式商业街区整体规划：32万方新花园洋房街区/50%以上绿化率/1.3容积率/低密度/4+1花园洋房、8F电梯公寓、下沉式商业/2公里长河滨景观轴主打产品——8F低密度电梯公寓产品描述：开面超过7米的双阳台，带入户花园，5棱转角窗，进口玻化砖贴面，顶层20平米大露台，5.5米开面横厅特色产品——4+1花园洋房产品描述：仿老洋房，面积在170-350平米不等的大平层公寓，进口定制墙砖，电梯入户，老虎窗，棱角窗，挑高大堂，独立花园实现区域三标杆—形象标杆、品质标杆、价值标杆跳脱区域均价3000元/㎡一期开盘一月内花园洋房全部售磬；8层电梯公寓完成11000到18000元/㎡的价格提升；10个月一期全部完销平面调性平面调性案例借鉴尚东国际名园以上我们看到了尚东国际和九城湖滨都是在区域板块走向初步成熟、市场陷入产品同质、客户同质的红海竞争后出现的标杆工程；他们在充分挖掘地段潜力的同时，从自身产品品质为入角点，实现其在区域中的价值跳脱从三林和九亭的案例来看太仓新区的城市变化规划地位变化太仓新区已跨入泛上海经济圈位于太仓城区的东南位置，紧临沿江高速，是进入上海的第一门户，距离太仓老城区2.5公里，属于太仓未来重点开展区域；近年来太仓市府正积极建设东区的开展：对区域内重要干道常胜路、朝阳路进行拓宽和延伸，对区域市政配套、根底配套设施力度加强，2021年太仓东区开展已得到了大跨度飞跃。城市重要区域车行距离车行时间人民广场45km45min浦东机场75km60min虹桥机场29km30min嘉定新城6.5km15min昆山13km20min苏州49km45min东区：上海进入太仓的门户位置太仓市苏州市昆山市嘉定区上海市沿江高速公路苏昆太公路轨交11号线R3太仓东区位置图图东区老城区新城区1期(东区)太仓城区图沿江高速城市化变化600万方宏伟造城方案，太仓东区正在崛起本案高尔夫球场太仓高尔夫球场畅想图锦绣新城华源上海城在建的市人民医院东盛商业广场高尔夫湖滨花苑太仓新区第三小学新政府大楼华侨花园新区东区宝龙城市广场五星级酒店城市向东开展城市化变化太仓东区未来土地供给量大地址开工时间（单位：年）使用性质总建筑面积（单位：平方米）太仓市浏河镇浏南村2008居住（集宿楼）14805.12太仓市浏河镇郑和南路39号2008商业\住宅10379.04太仓经济开发区上海路南、东仓路东2008住宅4072.8太仓市浏河镇浏南村2008商业\住宅16340经济开发区世博小区二期（14宗）2009-2010住宅4002.88经济开发区世博小区二期（15宗）2009-2010住宅4288.8经济开发区常胜小区2009-2010居住2573.28经济开发区华荣小区2009-2010居住6290.24经济开发区郑和路南、常胜路西侧2009-2010商业、住宅20215.04经济开发区郑和路北、东仓路西2009-2010商业、住宅162668.8陆渡镇金湾路南、花园西街西侧2009-2010商业、住宅70996.96经济开发区梅花苑小区2009-2010住宅4288.8经济开发区花园街12号2009-2010商业、住宅42413.44经济开发区常胜路东侧、朝阳路南侧2009-2010住宅367344.5新区香花苑小区2009-2010住宅11416.32合计742000市场升级变化区域变革孕育市场出现产品升级结论：太仓东区房产的开展正经历一场需求不断升级的阶段，如何把握市场主流，跳出区域归一，方能实现价值和形象的标杆地位。华源上海城锦绣新城宝龙城市广场第二梯队：05年上市工程高尔夫湖滨花苑——现代风格本案——地中海式风情第三梯队福乐园世纪苑华侨花园第一梯队：动迁安置工程如果说3年前的太仓东区只是动迁安置房的档次的话，那现在的太仓东区已呈现出品质第一的面貌市场升级变化区域陷入中低端价格和供给红海线案名开盘时间建筑类型总建规模（万m2））均价（元/m2）主力面积（m2）主力总价（万元）高尔夫湖滨花苑04独栋、联排、叠加、高层公寓17.9独栋10000（04-05年）联排7000（05年-06）叠加5500（06-07年）公寓6000-7000（08年）独栋500联排380叠加300公寓200、250独栋500w联排266w叠加165w公寓120w-150w华源.上海城04联排、多层、小高层、高层40多层4200小高层4500高层4500三房110-13046w-58.5w锦绣新城07多层、高层753900二房99三房128-145二房38.6w三房50w-56.5w奥森尚东花园07独栋、双拼、联排、小高层、酒店公寓6.3独栋9000-11000双拼、联排6700小高层3600酒店公寓未开盘独栋470双拼、联排280-310小高层110-130独栋420w-520w双拼、联排187w-203w小高层39.6w-46.8w案名区域待售体量（万平方米）2008下半年2009上半年2009下半年2010上半年2010下半年高尔夫湖滨东南区0.5华源.上海城东南区27锦绣新城东南区5.2奥森尚东花园东南区3区域供给公寓价格主要集中在3900-4500元/平方米，总价也相应集中在40-55万/套，属于中低端价格房；后续供给也主要集中在“华源上海城〞和“锦绣新城〞两个中低端楼盘上。客户变化将完成从太仓消化到外围客户导入的过渡太仓07年常住人口仅为54万人，在城市进化过程，势必面临本地购置力有限的局面。鉴于城际R3线规划的利好因素，出入上海的主要高速沿江高速公路交通便捷因素以及目前太仓与周边临近城市房价梯度优势，太仓未来购置群体势必将从区域客户购置转为外围城市购置。苏州市昆山市嘉定区上海市东区临近城市客户人口导入长三角城市人口导入太仓市太仓市本地人口消化无锡市无锡、苏州、上海特别是城际轨交R3规划客户导入昆山、崇明、嘉定客户导入太仓市区域消化为主开发商变化景瑞、太湖世家相继进驻，区域即将迎来品质时代大品牌高品质2007年11月2日景瑞地产最终以79亿元拿下常胜南路朝阳路地块。

品牌决定品质2021年2月1日上海太湖世家房地产拍下位于太仓经济开发区郑和东路北、洛阳路南侧，占地面积88837平方米地块，楼板价1864元/平米。硬件+软件市场警示新城北区定位低密度中高端楼盘社区老城区新城区1期(东区)太仓新城北区图新城区2期(北区)1234567891011121314151617181920211243地块序号占地规模容积率预计总建16100≤1.591500217000≤1.5255003123000≤0.786100456000≤0.739200已批租土地合计242300162000≤0.743400217000≤0.711900338000≤1.557000488000≤1.5132000531000≤1.546500625000≤1.537500748000≤1.572000832000≤1.548000942000≤1.5630001044000≤1.566000待批租土地合计577300已批租土地待批租土地新城北区以“香花桥〞为代表的新商业中心正在大力建设，这意味北区已具有先导开展优势。未来城市东拓北进的落实，造就新区东区和北区预计09-10年将迎来开发上市顶峰。北区工程的开发销售将直接形成对本案的客源分〔截〕流的威胁。新城北区规划图规划定位为低密度中高端楼盘同时，我们也应看到高尔夫湖滨花苑的运作，树立起新区高端产品的品牌形象和区域形象，聚集了一批高端客源导入。这为本案定位为高端住宅产品提供了良好的市场契机从高尔夫湖滨花苑来看本案的市场时机市场时机竞品个案——高尔夫湖滨花园建筑面积17900容积率1.29总户数668户物业类型混合社区，产品有高层公寓、独立、联排和叠加别墅开盘时间2004年底单套面积公寓：200、250；独栋;500联排：380叠加：300销售价格独栋：10000（04-05年）联排：7000（05-06年）叠加：5500（06-07年）高层：6000-7000（07-08年）在售情况别墅产品售罄高层剩余约24套客户来源60%太仓本地人，主要对象为私营老板、政府官员；30%上海客户，购买动机考虑未来交通的便捷性，为养老购房；10%其他客户，有周边邻近城市及投资客；1、产品线丰富。有高层、独栋别墅、联排别墅和叠加别墅组成；2、整体布局合理。小区规划设计上下错落有秩，小品设计精雕细琢，景观绿化四季常绿；3、硬件配套一流。8.5米挑高豪华大堂，国际品牌芬兰“通力〞电梯，太仓首家引进家庭直饮水系统；4、五星级会所配置。室内国际标准恒温游泳池、SPA香薰水疗、大型室内运动健身中心、豪华宴会厅…；5、引进一流物管。特聘万科物业参谋携手协鑫物业，为社区提供国际标准化、体贴呵护的生活配套效劳；产品优势市场时机竞品个案——高尔夫湖滨花园独栋别墅联排叠加户户临水，户户拥享私家水域电梯配置+立面色彩统一叠加联排别墅产品品质感强，叠加拥有电梯设置，配置相对高端；联排和叠加产品在立面上线条组织流畅，色彩处理和谐，到达完整统一性；独栋别墅门前均设有水系，这样形成了户户都可拥享私家水域的感觉；在水景处理上该工程设置有叠水、溪流等动态水系统，既制造情趣又使得水池流水不腐；高层公寓公寓大堂三段式处理加强层次和现代感通过选用不同材质、颜色的面砖营造出主体强烈、颜色及线条富于变化的三段式构造；该案1-5层运用石材贴面，中段采用高级面砖，顶部那么使用相应颜色的涂料；挑高8.5米+豪华装修+物业效劳市场时机竞品个案——高尔夫湖滨花园分别设计中间挑高8.5米，左右单元挑高5.5米的入户单元大堂，且配有豪华装修，走进大堂无不感受到一种气派、国际化社区品质生活；大堂内部装修处理细致，地面墙面均以花纹式大理石贴面，顶部嵌有水晶吊灯装饰，空旷单调的挑高墙面用大面积装饰画来装饰，并配有大理石墙面底纹处理；单元与单元之间的通廊，设计了会议功能房间，体贴周到的考虑业主对外接待会客功能等功能；市场时机竞品个案——高尔夫湖滨花园主入口处理景观处理运用大片竹林营造私密大道大门利用软景设计手法来软化墙壁感觉，在入口处营造入口空间，结合特色乔木种植和大片竹林，给人带来悠闲舒适又气派的入口空间围合感；高大乔木和竹林装饰，形成与外界的分隔，营造出一个较为宁静的私人空间，既增加视觉美感又遮挡灰尘和噪音；景观空间开阔，植栽色彩丰富以环线组织交通，建筑布局紧凑合理，公共景观空间开阔而形式灵活，景观空间收放得体，充分表达“现代简约居住〞的特色；绿化绿地率高，植栽品质较好，颜色搭配丰富，景观绿化布置错落有致、层次鲜明，使建筑更生动立体，在太仓现有工程中可以说是出类拔萃；城市快速变革和市场升级变化给本案创造良好入市契机，树立品牌标杆、产品标杆、形象标杆三标杆，将成就工程成功运营。市场总结客户变化开发商变化市场升级变化规划地位变化城市化变化为项目定位方向提供市场依据品牌开发商进驻即是板块价值提升客户面铺开有效弥补了区域客源不足城市景象已经显现，项目未来入市正逢最佳时机政府着力打造，未来东区最具潜力升值板块市场变化项目机会点入市启示：——从客户深入访谈中，了解客户对产品的需求——从客户对产品的认知，寻找本案的目标客户群第二局部客户定位思考从客户访谈中，本案需要解决以下问题问题1工程本身产品需求价格关注具体内容工程所属新兴开发区是未来城市的副中心，但目前根底配套欠缺，能否吸引客户？

产品线丰富，跨度较大，客层分布较广，如何进行各产品客源的准确落位？

对公寓产品房型面积段的选择？

对别墅面积段的选择和功能要求？建筑风格的喜好调研？对地中海式建筑风格能否接受？外围城市对工程的价格接受情况？

区域周边各案入住率均不高；嘉定、昆山、上海等地外围客是否具备导入时机？234

当地客户对别墅和公寓的价格承受度？

对整个小区的配套需求如何？特别是会所和商业的功能要求？

当地客户对高层产品的接受度如何？121234客户样本姓名年龄当前生活区域家庭结构物业投资经历物业购买动因职业与其他背景张先生39上海3（男孩6岁半）2套普通公寓+1套双拼别墅自住、办公自用建材私营业主，先生管经营，夫人管销售，兼顾享受与实用，正进入富贵阶层郑女士51江苏2（母子，儿子23）14次置业经历，公寓、联排、办公自住、投资开过公司，目前专职房地产投资，非常注重生活质量，是社会活动家盛女士35嘉定4（先生中东籍，两男孩1-4岁）——自住兼投资涉外家庭，夫妇都从事外贸，阮先生54无锡4（儿子21岁，女儿10岁）2套普通公寓+2个厂房（总面积67亩）自住、厂房出租建筑与室内装潢公司老板占女士35马来西亚2代5口（三个孩子）2套别墅自住兼投资本人是全职太太，先生来自台湾，是太仓外贸创业园某台资公司经营管理层何太太36太仓3（女儿1岁半）——自住当地教师，先生也是太仓市二中的高级教师李先生42太仓2代4口（两个孩子）在嘉定买过公寓房自住兼投资某公司董事总经理严女士37昆山2代3口有过投资住宅经验，目前住在上海西部自住某上市企业高层管理人员胡先生48太仓3（女儿22）1套高档公寓自住从事电子制造业王女士43苏州5（三代五口，孩子10余岁）昆山地区公寓房自住某公司高级技术骨干我们通过易居20万会员进行的目标筛选，选取25位客户进行深访，以下为代表案例样本75%可以接受本案的区域位置受访者普遍对新兴开发区内的楼盘接受度较高。他们对市中心区和新城区的认同度差不多。用阮女士的话说：对市中心而言看重的是成熟配套和区域归属感；对新城区而言看重的那么是自然环境和升值力。25%左右的客户选择难接受或不确定，主要是由于一些急于买房的或对工程区域不太了解的客户。客源分析访谈结果显示，太仓本地居民对本案购置的意愿强烈，反映出该类客户也是本案未来的主要核心客户，他们主要来自临近教育事业单位的老师、工业园区的白领及高官、企业老总、政府官员及私营老板；来自昆山的严女士表示：太仓新城不太远啊，车子开开20分钟就到了，但是要给我一个购置的理由，他们渴望在环境好地方购置一处有品质的住宅；公寓面积需求选择购置公寓产品的客户面积需求主要集中在二房和三房面积段中，其中选择三房的比例占42%，这些人需求的面积段在111-130平米之间，属于改善居住生活，需要产品升级换代阶段。别墅建筑风格喜好访谈中了解，客户对别墅建筑风格喜好更偏向于欧式，大多数人觉得中式别墅颜色太过于灰暗，喜好暖色调、明快的视觉效果。他们注重选择美观、有特色、耐看和有整体感的产品立面；被访者何太太表示：太仓目前新建的商品房不多，立面颜色〔建筑风格〕没几个耐看的，并表示出对环保材料的喜好；北美风格中式风格西班牙风格在访谈中问到熟悉地中海建筑风格时，被访者大局部先表示出不清楚，经过看了建筑风格图片后，那么立即表示风格很独特，比较喜欢。这点说明客户对地中海风格还不是十分了解，本案需要在前期推广中将其风格进行一定的阐述。别墅面积选择选择购置叠加产品面积需求主要其中在180-250平米之间，这些购房者选择别墅较为经济，一般为改善现有居住条件的；意向购置联排和双拼产品的客户，需求面积段主要集中在250-300平米和300-500平米之间，其中太仓当地客户对面积需求普遍较大。别墅内部功能需求豪华会客厅的选择占了15%，说明购置者对客厅面积的大小十分关注，反映这类客群需要较大的交流空间；其次较大的私家花园和气派的书房能表达这类买独栋别墅类人群的身份地位,因此选择比重也较大；值得注意的是老人房选择的比例也占了很大一局部，可反映购置者在购房时对老人的考虑因素较大，本案在户型设计方便需要注意这方面问题。社区功能需求保安系统是购房者考虑的一个重要因素外，园林景观、游泳池等比重有所加大，对于这类被访者来说，社区的环境、配套管理等与他们选择购置别墅本身的品质同等重要，他们要求别墅社区具有较高品位。这一点本案产品规划中可以满足。产品需求-别墅面积段的选择180200250300400500双拼联排叠加

选择保安系统比例远远大于其他选项的客户中大多来自当地客户，可见他们对物业的保安系统管理的关注程度。公寓价格关注公寓的价格主要集中在4000-5000元之间，这类客户主要来自太仓本地居民；昆山、嘉定客户大都能接受5000-6000元的公寓房，他们认为自己区域的房子都要卖到7000-9000元了，太仓离他们住的地方很近，楼盘只要产品好，能吸引他们，5000-6000元的价格是完全可以接受的；上海一带的客户那么接受价格度更大些，选择价格带根本在6000-7000元，甚至7000元以上，这些客户是真正追求生活品质的客户。别墅价格关注别墅产品不同于公寓，他是个人对居住升级的最终追求高度，所以在别墅价格承受度调查中，有意向购置别墅产品的客户对价格并没有特定的承受限度，他们关心的是别墅产品本身，能否打动他。区域认知相较城市中心板块，对工程所在的新城区域未来开展前景非常看好购买行为不断更新住宅实际上是持续改善居住品质与身份标签的过程建筑风格喜好样本普遍认可地中海风格立面色彩温暖、有品质感公寓户型需求大局部样本从居住舒适度角度出发，选择三房110-130平米的比例占多别墅功能认知户型重点加大客厅面积的比例，增加老人房的设计社区功能认知应加强保安系统管理，增大园林景观绿化的比例及考虑会所游泳池的功能公寓价格关注目前本地客户价格接受度集中在5000-5500元，外围城市客户接受率略高别墅价格关注没有明显价格承受界限，只要产品好，意向购置比例大客户认知结论客户定位以高端物业改善型需求为切入点从工程出发合院别墅联排/叠加别墅高层公寓目前居住形态交通导入客户全方位改善型以产品本身为出发点的品质追求型客户身份标签改善或等同居住形态改善地段改善或等同2条高速+1条轨交带来的客户市内普通公寓产业导入客户本地产业开展引进的高端客从客户出发区域客户地图滨河路、常胜路、上海路将是核心客户导入动线本案经济开发产业园城厢镇老城区新政府大楼未来CBD商业集中群1、商业集中群，包括相关企业大老板、中小型私营老板、常住区域的相关工作高级管理人员、市级医疗单位高收入者、新区各类学校高级老师。2、经济开发产业园，能吸引到高新科技从业的白领和高官。3、新政府大楼，未来聚集大量的市政机构，政府机关公务员有时机并被本案所吸引。4、老城区。滨河路、人民南路要道导入的市区改善性客户。区域客户外围客户导入沿江高速、苏昆太公路、R3线是重要客户导入动线太仓市苏州市昆山市嘉定区上海市本案外围客户导入时机客户定位结论处于事业上升期通过自身努力不断改善生活状态而且是需要从居住型态、社交身份标签、生活便捷度追求全方位改善的但面对奢华型城市别墅而难以企及的重要客户外围城市交通导入客他们主要来自嘉定、昆山、苏州及上海；形容他们是自信事业升级与家庭身份标签升级的管理层精英他们的年龄在35岁—45岁之间三口之家为主是家庭的中坚、公司的重要成员受过一定的高等教育、乐于接受新鲜的事务至少有一辆中档的自备车崇尚自由、休闲、健康的生活，渴望得到尊敬核心客户太仓本地居民他们可能是企业大老板、中小型私营老板、常住区域的相关工作高级管理人员、市级医疗单位高收入者、新区各类学校高级老师、高新科技从业的白领和高官及市区改善性客户。——用进取式市场领导定价法，推算本案各别墅价格第三局部价格建议公寓价格项目及费用名称全部产品综合平均计算(元/㎡)备注楼板价2232用地面积合计229590.3㎡（344.3亩），综合容积率1.6，地上总建筑面积364541㎡含3%契税前期费用50含规划设计费、地质勘查、施工图