华远华中心专题研究

2021年11月华远华中心专题研究华远华中心的目标是做长沙豪宅的标杆工程，

同时也将成为长沙首个破2万均价的住宅工程！敢开高价，必有所长！

Part1：看背景公司背景北京市华远集团于1993年8月正式成立，业务经营以房地产业为主，在金融、商业、高科技、国际旅游、物业管理等领域均具较强实力，集团成员有国有独资、股份制、合资、境外、有限责任公司共17家企业总资产126亿元，目前已成为全国最大的房地产公司之一。经典工程：开发商在高品质住宅、写字楼、高端公寓、购物广场等大型CBD综合体工程的开发经验相当丰富，华中心是华远进驻长沙的第一个工程。华远·裘马都华远·九都汇开发背景华中心工程的启动推动了南湖新城棚户区改造，促进南湖滨江商务区域的迅速开展南湖新城片区区域定位：绿色生态景观和休闲娱乐为特色滨江商务区Part2：看工程工程概况项目位置长沙市湘江中路（解放西路至西湖路段）开发商长沙橘韵投资有限公司总套数一期284套占地面积235亩容积率10.5（北区）建筑面积约100万平米物业形态写字楼、普通住宅、商铺、酒店施工单位中建八局物业公司CBRE世邦魏理仕销售代理合富关键词：百万方大型综合体、业态丰富百万方超高层综合体，欲创长沙第一豪宅工程区位雄踞城市绝版核心地段，位于城市商业娱乐中心，占据一线江景资源，交通非常兴旺，历史人文气氛浓厚，是目前滨江豪宅中地理位置最正确的工程工程位于工程位于政府重点打造的南湖新城片区的湘江中路解放西路至西湖路段，正对橘子洲心，占据25公里湘江长沙段最核心的一公里江景；五一商圈、黄兴路商圈及太平街、解放西路、化龙池酒吧娱乐圈围绕工程周边；位于长沙古城发源地，坡子街、贾宜故居、太平街、杜甫江阁、天心阁环绕左右。区位价值优势明显，城市商业中心关键词：城市商业核心区、一线江景、人文气息浓厚化龙池酒吧娱乐圈黄兴路商圈城市商业中心市委、市政府岳麓山国家风景名胜区南湖新城五一商圈解放西路娱乐圈整体规划工程总占地约235亩，以人民西路为界，分为南、北区；其中北区总用地面积约107亩，总建筑面积逾80万平米，由数幢百米摩天建筑群组成；南区规划总占地约128亩，总建筑面积超过20万平米，打造成长沙近代民俗风情商业建筑群；各物业建筑面积：商业185500㎡，酒店42000㎡，写字楼131500㎡，住宅290000㎡，地下总建筑面积196000㎡。关键词：南北两区、北区五期开发、8栋超高层建筑集合精装平层豪宅、精装公寓、5A写字楼、五星级酒店及国际商业中心为一体的高端综合体工程每栋均有4-7层商业华远华中心北区规划图一期二期三期四期五期五期1A#1B#2#3#4#5#6#7#8#一期：超高层住宅：200-310㎡平层豪宅，共284套，预计12月开盘;1A#：198M，4层商业，51层住宅；1B#:185M,4层商业，47层住宅二期：60-70㎡城市公寓、SOHO办公；2#：104M，4层商业，23层住宅；3#：121M，4层商业，28层住宅三期：120-180㎡住宅、国际大型旗舰商业中心；4#：7层商业，13层住宅；5#：186.5M，7层商业，43层住宅；6#：196.5M，7层商业，46层住宅四期：国际5A级写字楼、香格里拉酒店；7#：268M，7层商业，34层办公,20层酒店五期：5A级写字楼；8#：6层商业，22层办公，其他为商店整体规划关键词：一期首推平层豪宅、预计12月开盘地铁1号线地铁3号线地铁1号线人民路过江隧道劳动西路过江隧道南湖路过江隧道岳麓山五一大道湘江大桥城市核心商圈关键词：地铁3线环绕，紧邻3个过江隧道工程交通交通潜力不可限量地铁1、2、3号线紧邻工程两面，其中1号线已与10年12月开工修建，预计2021年开通，2号线已于今年10月封顶，预计2021年即可通车，未来交通潜力巨大；工程城市主干道众多：五一大道、人民西路、湘江中路、书院路；工程周边规划3个过江隧道，人民路过江隧道、劳动西路过江隧道、南湖路过江隧道直线连接河东河西。动线设计住宅出入口地库出入口商业出入口办公出入口关键词：各期独立出入口，别离人流，动线设计合理工程除住宅外，商业、写字楼、酒店占面积较大，车位需求量大；工程总车位为3604个，一期预计车位498个。车位配比关键词：四层地下车库，3604个车位，满足业主需求工程进度工程北区一期10月份整体完成工程为：A塔完成17层底板、梁板钢筋施工；B塔完成14层底板、梁板钢筋施工；同时还将完成A、B塔架空层外防水、屋面女儿墙到位、所有后浇带混泥土浇捣以及地下室人防主体结构验收。关键词：1A、1B完成十层以上施工，工程进度较快一期超高层住宅关键点：百万高端综合体、城市商业中心、地铁3线交汇处、区位交通相当兴旺小结区位优势明显Part3：看配套

内部配套关键词：国际滨江商业帝国，商业配套强大顶级私人会所、科技潮流展厅世界名品俱乐部、旗舰艺术馆时尚名品、休闲胜地娱乐高地、主题餐厅工程将打造长沙顶级消费欢都，享受旅游式观光休闲购物、国际时尚消费、文化价值街区、特色餐饮街区、现代媒体广场等商业配套，全方位全系列的打造高端客群消费场；工程将打造268米摩天塔，涵盖高端商业、国际5A级写字楼与香格里拉酒店；四期将打造国际5A级写字楼，位于工程北区的东南角，由专业写字楼；及底商组成；世界级行政公馆，位于工程北区的西北角，以188米创造长沙滨江住宅第一高度，共284套藏品级公馆。周边配套工程位于长沙城市最为繁华的商业中心，商业配套非常兴旺历史文化资源丰富生活配套齐全，教育配套相对偏少周边配套主要以商业配套为主，教育配套相对商业偏弱小结关键点：内部及周边商业配套强大、历史文化资

源丰富、教育配套相对偏弱商业潜力巨大Part4：看产品

产品特色北区南区关键词：首个注册LEED-ND认证国内工程LEED-ND〔绿色城区开发〕:整合智慧型开展、新城市主义、绿色和资源节约型建筑与公共设施的理念及精髓，形成了全球第一套符合城市规划的绿色开发认证体系，并由独立的第三方那个认证来保证房地产开发过程中的选址、规划设计与建筑产品满足最高的环境品质与可持续开展。产品特色三大核心系统，创造绿色的时代巨著三大核心系统：合理选址与区域联动；邻里关系布局与设计；节能建筑和公共设施；装修风格工程样板间以新古典风格为主线，打造时尚ARTDECO风格、浪漫雅致新古典风格、低调奢华新古典风格，预计精装修报价为4000-5000元/㎡。关键词：新古典风格，精装报价4000-5000元/㎡时尚ARTDECO风格浪漫雅致新古典风格低调奢华新古典风格产品户型该户型位于工程一期临江1A栋超高层住宅的西北角，正对湘江江景；该户型西面正对湘江，景观资源绝佳，北面朝向工程外部，南面只能看到局部江景；该户型景观位置绝佳，但是北面面朝工程外部的商业中心区，外部噪音及灰尘污染较大；优点：1、大角度转角观景窗，一线江景尽收眼底；2、多套件设计，私密性更强，居住舒适；3、南北通透设计，通风采光良好；4、独立工人套房设计，功能分区更合理；缺点：1、客厅局部空间被客房占用，稍显拥挤，不够气派；2、入户处的客房开窗位置设计不佳，采光通风受限；3、主、次卧室形成门冲，私密性欠佳；4、入户区域过道拥挤，易有压抑之感，不够大气。整体点评：户型点评：工人套房大转角观景阳台观景窗餐厅阳台开窗不佳门冲过道拥挤产品户型该户型位于工程一期临江1A栋超高层住宅的南部，局部正对江景；该户型西面正对湘江，景观视线较好，但南北两面朝向小区内部，景观视角较弱；该户型只有西面可直接观景，其他朝向景观受限。优点：1、江景主卧、江景书房及观景浴室设计，时尚开阔，景观视线好；2、多功能套件设计，私密独立性强；3、客厅观景大阳台设计，大气奢华，景观极佳；4、工人套房独立设计，主仆分区；缺点：1、为视线南北通风设计，整体设计部通透；2、主卧、次卧形成门冲，私密性降低；3、动线设计不科学，主次卧旁边设置厨房，居住舒适度降低，主卧受影响；4、厨房占用较大过道空间，致使过道拥挤；户型点评：整体点评：观景阳台观景窗门冲过道拥挤厨房小结关键点：首个申请LEED-ND绿色建筑认证、新

古典装修风格、装修报价4000-5000元/㎡主打绿色环保概念1、品牌开发商，受业界关注度高；2、工程现有交通相当兴旺，未来交通潜力大；3、工程位于城市商业中心，商业根底非常好；4、工程拥有一线江景资源，景观风水佳；5、工程体量近百万方，整体规模大；6、工程历史人文根底较好，人文气息浓厚。

优势劣势

风险时机1、工程位于城市商业繁华区域，外界噪音较大，影响居住环境；2、工程定位高端，预计将成为长沙首个单价破2万的工程，而目前周边豪宅工程价格均在2万以下，面临价格挤压，竞争压力相当大；1、地铁1、2、3号线紧邻工程，3线地铁交通，未来交通潜力不可限量；2、长沙平层豪宅市场经过初期的市场试水后，客户接受度较高，未来长沙平层豪宅市场具备较大的开展空间1、随着未来市场上更具实力的江景豪宅陆续上市，该工程在价格上处于劣势；2、11年下半年市场成交量急剧缩水，全国楼市出现明显降价，预计此波降价潮将持续至12年，而华中心在此时选择高价入市，销售风险巨大，未来前景堪忧。区位优势明显价格预期较高，面临价格挤压豪宅新鲜市场，抢占第一标杆市场低迷，前景堪忧综合评述再好的工程，没有人知道，最终会被市场埋没……营销推广的好坏，有时决定了工程的成败！

Part5：看营销重要节点时间7月8月9月10月11月推广渠道报纸频次2次--4次----营销诉求任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式--贺：9月19日华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功----网络频次1次3次2次1次--营销诉求华远华中心任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式。时间：2011年7月14日会址：长沙芙蓉国豪庭酒店三层大宴会厅。华远•华中心项目8月施工最新动态：项目北区一期A塔已完成架空层施工，正在施工5层底板，B塔施工至4层楼面，裙楼计划20日左右全部封顶。2011年9月19日，北京华远地产与香港香格里拉酒店集团正式签署了战略合作协议，长沙香格里拉酒店正式落户华远•华中心。项目预计11月底开盘，目前正在进行VIP认筹，具体优惠待定，开盘时按认筹先后顺序选房。主要活动7月14日《任屹长沙行地产峰会》——暨华远·华中心全球揭幕仪式7月14日长沙华远会同步启动，并正式开始进行会员登记9月19日华远·华中心&香格里拉酒店签约仪式工程面世宣传造势营销蓄客工程原定11月开盘，但由于前期宣传力度缺乏及市场形势低迷等影响，截止到11月底仍未开盘11月无推广宣传前期蓄客，媒体投放力度不大，效果不显著话题营销：前期以业界风云人物引起业界话题网络营销活动2011-10-14项目预计11月底开盘，目前正在进行VIP认筹，具体优惠待定，开盘时按认筹先后顺序选房。2011-09-27华远华中心284席滨江住宅全城发售，VIP认筹中，预计11月份开盘。2011-09-222011年9月19日，北京华远地产与香港香格里拉酒店集团正式签署了战略合作协议，长沙香格里拉酒店正式落户华远•华中心。2011-08-22华远华中心北区一期A塔已完成架空层施工，正在施工5层底板，B塔施工至4层楼面，裙楼计划20日左右全部封顶。华远•华中心北区一期由两栋超高层滨江精装大宅和近2万平米的高端豪宅社区生活配套设施。2011-08-18华远•华中心项目8月施工最新动态：项目北区一期A塔已完成架空层施工，正在施工5层底板，B塔施工至4层楼面，裙楼计划20日左右全部封顶。2011-08-18华远华中心项目正在建设中，预计今年11月份开盘。将推190-300㎡户型。2011-07-12华远华中心任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式。时间：2011年7月14日会址：长沙芙蓉国豪庭酒店三层大宴会厅。主要通过0731房地产、搜房网、好房子等主流房产网站进行推广时间节点发布媒体表现形式营销诉求7.12潇湘晨报硬广任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式7.12长沙晚报硬广任屹长沙行地产峰会暨华远·华中心全球揭幕仪式9.21三湘都市报硬广贺：9月19日华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功9.21三湘都市报软文香格里拉签约入驻华远·华中心，京港湘联手打造滨江超五星级酒店9.21长沙晚报硬广贺：9月19日华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功9.21潇湘晨报硬广贺：9月19日华远·华中心&香格里拉战略合作签约圆满成功报广营销活动报纸广告力度小，主要集中在工程面世的7月及9月进行宣传华中心揭幕香格里拉酒店签约仪式报告表现报广整体色调含蓄温和，推广语中规中矩，无过多亮点，推广主题以营销节点信息为主，强调滨水资源！线下营销活动事件营销：?任屹长沙行地产峰会?——暨华远·华中心全球揭幕仪式7月14日，中国地产界最受关注的两位大佬——任志强、潘石屹聚首长沙，对话理想城市开展观，并为华远·华中心全球揭幕。邀请话题人物吸引眼球，引发全城轰动线下营销活动事件营销：华远会启动7月14日，揭幕仪式后，长沙华远会同步启动，并正式开始进行会员登记，远大董事长张跃成为长沙华远会的第一位会员，任志强亲自为其盘发长沙华远会首张VIP卡。借助名人效应，顺势启动华远会线下营销活动华远·华中心&香格里拉酒店签约仪式9月19日，北京华远地产携手亚洲最大的酒店集团——香格里拉酒店，在长沙举行战略合作签约仪式，共同打造长沙香格里拉酒店。携手优势资源，提升工程高端形象房交会展示在10月举行的长沙第31届秋季房交会中，华中心在二楼展区布展，该次展出仅为形象展示借助行业节点，首次正式亮相小结关键点：事件营销、名人效应、整合优势资源、

线上线下整合营销业界关注度高，但线上宣传力度小，导致蓄客缺乏Part6：知对手项目名称华远华中心保利国际广场万达广场建筑规模总占地235亩，总建筑面积约100万方总占地120.28亩，总建筑面积约80万方总占地182.7亩，总建筑面积约1