2008天津海泰发展的投资机会(工业地产)

12工业地产，风景这边独好聚焦天津，聚焦滨海海泰开山之作：绿色产业基地海泰住宅初体验：领世郡项目“海泰”模式：从孵化到股权投资（服务—投资）高新技术产业区=海泰的未来估值讨论3工业地产，风景这边独好4工业地产，风景这边独好5工业地产，风景这边独好资料来源：长江证券研究部6

聚焦天津，聚焦滨海7聚焦天津，聚焦滨海8聚焦天津，聚焦滨海滨海新区的开展概况

滨海新区位于天津市的东部临海地区，由天津港、开发区、保税区三个功能去及塘沽、汉沽、大港三个行政区组成，面积2270平方公里、2005年常住人口140万人。改革开放以来，这里发生了巨大的变化，经济快速增长，外资大量进入，成为中国北方开展最快的地区之一。图一：滨海新区鸟瞰图资料来源：长江证券研究部9聚焦天津，聚焦滨海10聚焦天津，聚焦滨海11聚焦天津，聚焦滨海12聚焦天津，聚焦滨海滨海新区开发开放总体布局：一轴、一带、三个城区、八个功能区

图二：滨海新区规划图资料来源：长江证券研究部13

海泰开山之作：绿色产业基地14海泰开山之作：绿色产业基地海泰绿色产业基地是华苑科技新城区的第一个工程，也是上市公司的开山之作，总体规划百万平方米以上，是天津的大盘工业科技园。资料来源：公司网站15海泰开山之作：绿色产业基地截止到7月底，绿色产业基地销售情况良好，目前还剩余5万平米可以销售，另外11万平米以上用于出租〔但仍有可能销售〕，以往销售均价为3600元以上，我们预计未来超过4000元是相对轻松的，而目前出租价格相对较低为1.2元/平米/天,未来仍有提升空间。公司方案在2007年年底将剩余的504亩土地都将开工建设，我们判断明年可以结算已经开工的绿色产业基地三期，由于公司土地本钱价格相对较低，未来工程毛利率有望超过40%。16海泰开山之作：绿色产业基地表二：公司开发和销售进度

资料来源：长江证券研究部17

海泰住宅初体验：领世郡工程18海泰住宅初体验：领世郡工程图四：领世郡工程区位图资料来源：长江证券研究部、公司公告

19海泰住宅初体验：领世郡工程我们实地调研情况显示，领世郡工程高层和洋房未来销售价格分别有可能到达7000和8000以上，下面是我们对周边工程价格的统计。随着募集资金到位后，我们判断公司将会利用好领世郡工程积累经验，为未来高新产业园区内住宅开发积累经验。表三：周边工程销售价格统计表资料来源：长江证券研究部2021同全国各地的园区类开发企业相同的是，海泰从一开始也是在为园区内企业进行效劳，对种子企业进行培育，进行三级孵化。孵化意义在于在一个相对特殊环境内创造出适合企业开展的小环境，同时提高软硬件条件，为了企业将来做大做强奠定根底。图五：“海泰〞模式详解图资料来源：长江证券研究部22图六：海泰孵化效劳体系资料来源：长江证券研究部23图七：园区内关注的企业资料来源：公司网站242526表四：高新区土地注入敏感性分析

资料来源：长江证券研究部27

估值讨论28估值讨论短期根据PE和PB估值来说，公司目前并不廉价，但在众多园区开发类的企业中，海泰开展比价效应明显。公司已经跑赢了一些其它园区企业，这也是滨海新区开展的一种必然，未来目标是超过张江、金桥！