广州对物业公司管理制度

广州对物业公司管理制度一、总则（一）目的为加强广州地区物业管理行业的规范管理，提升物业服务质量，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，营造安全、舒适、整洁、有序的居住和工作环境，根据国家相关法律法规及行业标准，结合广州实际情况，制定本管理制度。（二）适用范围本管理制度适用于在广州市行政区域内从事物业管理活动的物业服务企业及其管理的各类物业项目，包括住宅、商业、写字楼、工业园区等。（三）基本原则1.依法依规原则：严格遵守国家和地方有关物业管理的法律法规、规章及政策，依法开展物业管理活动。2.业主至上原则：以业主需求为导向，提供优质、高效、个性化的物业服务，维护业主的合法权益。3.公平公正原则：在物业服务过程中，坚持公平、公正的原则，对待业主、物业使用人和其他相关方，确保各项管理工作透明、合理。4.诚实守信原则：物业服务企业应诚实守信，履行合同约定，提供真实、准确的信息，不得欺诈、隐瞒或误导业主。二、物业服务企业资质管理（一）资质申请与审批1.申请条件物业服务企业申请资质等级，应当具备相应的注册资本、专业技术人员、管理业绩等条件。具体条件按照国家和地方相关规定执行。2.申请材料申请资质等级的物业服务企业，应当提交以下材料：物业服务企业资质等级申请表；营业执照副本；企业资质证书正、副本；企业法定代表人身份证明；企业经理、部门负责人和专业技术人员的资格证书、劳动合同；物业服务合同复印件；物业管理业绩证明材料。3.审批程序物业服务企业资质等级申请，由企业所在地的区、县级市房地产行政主管部门受理，经初审后报市房地产行政主管部门审批。市房地产行政主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合资质条件的企业核发资质证书；对不符合资质条件的企业，不予核发资质证书，并书面说明理由。（二）资质等级划分与管理1.资质等级划分物业服务企业资质等级分为一、二、三级。一级资质企业可以承接各种物业管理项目；二级资质企业可以承接30万平方米以下的住宅项目和8万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务；三级资质企业可以承接20万平方米以下的住宅项目和5万平方米以下的非住宅项目的物业管理业务。2.资质动态管理市房地产行政主管部门对物业服务企业资质实行动态管理，定期对物业服务企业的资质条件进行检查。物业服务企业应当按照规定参加资质年检，如实提供有关资料。对不符合资质条件的物业服务企业，责令其限期整改；整改后仍不符合资质条件的，降低其资质等级或者吊销资质证书。三、物业服务合同管理（一）合同签订1.签订主体物业服务合同由业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订。2.合同内容物业服务合同应当包括以下主要内容：双方当事人的姓名或者名称、住所；物业管理区域范围；服务内容与质量标准；服务费用的标准和收取办法；物业共用部位、共用设施设备的管理和维护；环境卫生与绿化管理服务；安全防范与秩序维护服务；车辆停放管理服务；物业服务用房的使用和管理；专项维修资金的管理和使用；物业档案资料的管理；违约责任；合同期限；双方约定的其他事项。（二）合同履行与变更1.合同履行物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。业主应当按照物业服务合同的约定，按时交纳物业服务费用。2.合同变更物业服务合同履行期间，发生下列情形之一的，可以变更合同：法律、法规、规章或者政策发生变化，导致合同无法继续履行的；业主大会决定变更合同的；物业服务企业与业主委员会协商一致，同意变更合同的；其他应当变更合同的情形。物业服务合同变更的，应当签订书面协议，并报物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门备案。（三）合同终止1.终止情形物业服务合同期满，双方不再续签合同的；物业服务企业被依法吊销资质证书的；业主委员会依法解聘物业服务企业的；法律、法规规定的其他情形。2.终止程序物业服务合同终止时，物业服务企业应当按照规定办理退出手续，并将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及相关档案资料等移交给业主委员会。业主委员会应当在物业服务合同终止后10日内，将物业服务企业退出情况书面报告物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门。四、物业项目承接与退出管理（一）承接管理1.承接条件物业服务企业承接物业项目，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验。查验合格后，与建设单位或者业主委员会签订承接查验协议，并办理物业交接手续。2.承接查验内容物业共用部位、共用设施设备的承接查验内容包括：建筑结构、建筑装饰装修；共用设施设备；共用部位的防水、排水、通风、空调、电气、消防、安防等系统；物业服务用房；其他应当查验的内容。3.承接查验程序物业服务企业应当在承接物业项目前，制定承接查验方案，并报物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门备案。承接查验时，物业服务企业应当组成由专业技术人员和管理人员参加的查验小组，按照承接查验方案进行查验。查验合格后，双方应当签订承接查验协议，并办理物业交接手续。（二）退出管理1.退出条件物业服务合同期满不再续签的；业主大会依法解聘物业服务企业的；物业服务企业被依法吊销资质证书的；法律、法规规定的其他情形。2.退出程序物业服务企业决定退出物业项目的，应当提前3个月书面通知业主委员会，并在物业管理区域内显著位置公告。物业服务企业应当按照规定办理退出手续，并将物业服务用房、物业共用部位、共用设施设备及相关档案资料等移交给业主委员会。业主委员会应当在物业服务企业退出后10日内，将物业服务企业退出情况书面报告物业所在地的区、县级市房地产行政主管部门。五、物业共用部位、共用设施设备管理（一）日常管理与维护1.管理责任物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行日常管理和维护，确保其正常运行和使用。2.维护计划物业服务企业应当制定物业共用部位、共用设施设备的维护计划，并按照计划组织实施。维护计划应当包括维护内容、维护标准、维护时间、维护人员等。3.维修资金使用物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照国家和地方有关规定从专项维修资金中列支。物业服务企业应当按照规定使用专项维修资金，并接受业主委员会和业主的监督。（二）专项维修资金管理1.资金交存业主应当按照国家和地方有关规定，按时足额交存专项维修资金。专项维修资金可以由业主委员会代管，也可以由物业服务企业代为收取，并存入专户管理银行。2.资金使用专项维修资金应当专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的使用应当按照国家和地方有关规定的程序办理，经业主大会或者业主委员会同意后，由物业服务企业组织实施。3.资金监督业主委员会应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。物业服务企业应当定期向业主委员会报告专项维修资金的使用情况，并接受业主委员会的检查。六、环境卫生与绿化管理服务（一）环境卫生管理1.保洁标准物业服务企业应当按照环境卫生管理的相关标准，对物业管理区域内的道路、绿地、楼道、电梯、垃圾收集点等进行定期清扫、消毒，确保环境卫生整洁。2.垃圾分类物业服务企业应当按照国家和地方有关规定，在物业管理区域内设置垃圾分类收集容器，引导业主进行垃圾分类投放，并及时将垃圾运至指定的垃圾处理场所。3.卫生设施维护物业服务企业应当定期对物业管理区域内的卫生设施进行检查、维护，确保其正常运行和使用。（二）绿化管理服务1.绿化养护标准物业服务企业应当按照绿化养护管理的相关标准，对物业管理区域内的绿地、树木、花卉等进行定期养护、修剪、浇水、施肥、病虫害防治等，确保绿化景观良好。2.绿化设施维护物业服务企业应当定期对物业管理区域内的绿化设施进行检查、维护，确保其正常运行和使用。3.绿化改造与更新物业服务企业应当根据业主的需求和物业管理区域的实际情况，适时进行绿化改造与更新，提高绿化景观质量。七、安全防范与秩序维护服务（一）安全防范制度1.人员出入管理物业服务企业应当在物业管理区域内设置门岗，对人员、车辆出入进行登记和查验，严禁无关人员、车辆进入物业管理区域。2.巡逻制度物业服务企业应当制定巡逻制度，安排专人对物业管理区域进行定时巡逻，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。3.监控系统管理物业服务企业应当在物业管理区域内设置监控系统，对重点部位进行实时监控，并保存监控录像资料不少于30日。（二）秩序维护服务1.车辆停放管理物业服务企业应当按照规定在物业管理区域内设置车辆停放场地和设施，引导车辆有序停放，并对车辆停放进行管理。2.突发事件应急处理物业服务企业应当制定突发事件应急预案，明确应急处理流程和责任分工，及时、有效地处理各类突发事件。3.安全宣传教育物业服务企业应当定期组织业主开展安全宣传教育活动，提高业主的安全意识和自我防范能力。八、物业服务收费管理（一）收费标准与方式1.收费标准物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。2.收费方式物业服务收费可以采取包干制或者酬金制等方式。包干制是指由业主向物业服务企业支付固定物业服务费用，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担的物业服务计费方式。酬金制是指在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担的物业服务计费方式。（二）收费管理与监督1.收费公示物业服务企业应当在物业管理区域内显著位置公示物业服务收费标准、收费方式、收费项目、收费依据等内容，接受业主的监督。2.收费催缴业主应当按照物业服务合同的约定按时交纳物业服务费用。业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。3.价格监督价格主管部门应当加强对物业服务收费的监督检查，依法查处价格违法行为。业主对物业服务企业的收费有异议的，可以向价格主管部门投诉。九、物业档案资料管理（一）档案内容物业档案资料包括以下内容：1.物业项目基本资料：包括物业项目的规划设计图纸、建设工程竣工验收备案表、房屋买卖合同等。2.业主及物业使用人资料：包括业主及物业使用人的姓名、联系方式、房屋面积、房屋用途等。3.物业服务合同及相关协议：包括物业服务合同、承接查验协议、专项维修资金使用协议等。4.物业共用部位、共用设施设备资料：包括物业共用部位、共用设施设备的清单、图纸、维护记录、维修档案等。5.环境卫生与绿化管理资料：包括环境卫生清扫记录、绿化养护记录等。6.安全防范与秩序维护服务资料：包括人员出入登记记录、巡逻记录、监控录像资料、突发事件处理记录等。7.物业服务收费资料：包括物业服务收费标准、收费记录、收费催缴记录等。8.其他相关资料：包括业主大会会议记录、业主委员会工作记录、物业服务企业内部管理制度等。（二）档案管理要求1.档案建立物业服务企业应当建立健全物业档案资料管理制度，指定