中融哈尔滨科瑞斯商贸有限公司股权投资集合资金信托计划39

1中融国际信托地产直投部2021年05月目录工程背景工程公司情况简介：瑞达园林香港南益集团科瑞斯南郡公司哈尔滨西城晶华工程出资三亿持股出资三亿持股50%50%工程公司股东情况简介：工程公司股东情况简介：8合作方介绍：香港南益集团概况9合作方介绍：香港南益集团概况南益集团过往开发房地产工程简介：南益集团过往开发房地产工程简介：南益集团过往开发房地产工程简介：13香港南益集团所获荣誉14

工程情况简介工程现状：工程位于哈尔滨市南岗区学府四道街、哈西大街、保健路、尤家街围合范围内，场址地势平坦，区域内最大高差达0.5-3米，便于建设，该开发建设用地已包含在哈西新区改造开发详控总规划之中，是目前哈尔滨市城市规划区内具有优越开发条件的土地。该工程用地17.67万平方米，规划总建筑面积49.40万平方米，土地出让价款为4.81亿元，楼面地价为1340元/平方米。现在工程用地地上建筑物及附着物已撤除完毕，各项市政公用配套设施也已到位，工程开发建设的全部工程条件完全具备。哈尔滨西城华晶工程地块现状工程地块位置工程地块位于哈尔滨市南岗区学府四道街、哈西大街、保健路、尤家街围合范围内，学府四道街、哈西大街均为城市重点干道，交通兴旺，比邻新城区商业效劳、文化休闲、园林景观中心广场且与新建的西客站保持着步行可至的距离，东临超大规模、环境优雅的“欧亚之窗〞公园。工程规划图工程根本控规指标

序号指标名称指数单位备注1规划占地面积177900m22规划建筑面积494000m22.1住宅建筑面积315300m22.2商服总建筑面积68800m22.3酒店、宾馆建筑面积35000m22.4会馆建筑面积4900m22.5地下停车场面积70000m23住宅套数2100套m24容积率2.4m25建筑密度＜28%m2按照小区规划设计要求6绿地率＞30%m2按照小区规划设计要求7建筑限高70米m2序号项目金额（万元）比例1自筹资金（其中包括信托资金3亿元）60,00054%2银行贷款和部分销售收入50，00046%3总投资110，000100%21工程实施进度西城晶华工程预计分三期开发，总工期三年：一期：住宅工程，建筑面积约22.4万平方米,2021年8月开工，2021年12月竣工二期：住宅工程，建筑面积约22万平方米,2021年4月开工，2021年12月竣工三期：公建工程：建筑面积约5万平方米,2021年4月开工，2021年12月竣工哈尔滨西城晶华工程效果图宏观经济概况

哈尔滨市是黑龙江省省会，辖8个区、10个县(市)，总面积5．6万平方公里，总人口991.6万，市区面积1862平方公里，城市人口474.7万，是全省政治、经济、科技、文化、交通中心。27哈尔滨十年的经济开展28哈尔滨总体房地产市场概况工程分析及市场情况交通图与周边土地成交价格比照片区内群力第一大道NO.2021HTQ08地块于2021年9月被圣和房地产开发以18亿元的价格拍下，该地块占地面积16.1802万㎡，建筑面积61.66万㎡，容积率为3.8，楼面价约为2919元/㎡。片区内群力第二大道NO.2021HTQ013地块于2021年12月被黑龙江省巨鹰房地产开发以18.5亿元的价格拍下，该地块占地面积15万㎡，建筑面积50万㎡，楼面地价约为3700元/㎡。本工程楼面地价仅为1340元/㎡地块占地面积建筑面积容积率地价楼面价群力第一大道16.1802万㎡61.66万㎡3.818亿元2919元/㎡群力第二大道15万㎡50万㎡18.5亿元3700元/㎡本项目17.79万㎡49.40万㎡2.46.6亿元1340元/㎡32楼面地价与土地价格比照图33周边竞争工程分析项目名称项目类型项目价格容积率开盘时间装修程度辰能溪树庭院洋房、高层6600元/建筑㎡1.882009-9部份厨卫精装金域蓝城多层、高层6200元/建筑㎡3.012009-12部份厨卫精装东辉明珠园多层、高层内部认购5000元/建筑㎡2.43未正式开盘毛坯35哈尔滨西城晶华工程收益测算分析科目金额(万元)销售面积单方(元/平方米)1.销售收入327,9306638.262.开发成本203,719.474123.883.期间费用19,191.45388.49营销费用4,918.95

99.57财务费用5,272.50

106.73管理费用9,000.00

182.194.销售税费32,434.71656.57土地增值税13,772.95

278.8营业税及附加18,661.76

377.775.营业利润合计72,584.371469.326.企业所得税18,146.09367.337.营业净利润54,438.281101.99经济指标：

销售净利率16.6%成本利润率21.3%财务IRR%36合作方案合作项目哈尔滨科瑞斯项目信托规模：3.1亿元信托期限：1.5年投资人预计年收益率全部由中融信托向社会合格投资者募集投资方式股权合作还款资金来源:哈尔滨西城晶华项目的销售回款或意向受让方支付的股权转让价款项目管理南郡公司负责管理项目开发，中融有权对账户进行监管；交易架构：信托公司成立信托计划募集资金3.1亿元，并以募集资金扣除部分信托费用后受让科瑞斯全部股权。科瑞斯收到股权投资款后，向南郡公司出资，用于哈尔滨西城晶华的项目建设。12个月和18个月时，由科瑞斯股东北安投资支付股权购买选择权对价和行使股权购买选择权。37信托结构中融信托保管银行管理管理费保管费保管信托计划（3.1亿，1.5年）中融募集3.1亿哈尔滨西城晶华项目负责开发管理哈尔滨南郡公司科瑞斯出资3亿元出资3亿元风险及控制项目风险信用风险管理风险市场风险南郡公司经营风险不行使选择权房地产市场变化39风险及控制项目风险控制措施1、信用风险信托财产购买标的为科瑞斯公司的股权，资金退出方式为科瑞斯股东北安投资或其指定第三方行使股权购买选择权受让上述股权，本项目存在北安投资或其指定第三方不行使股权购买选择权的风险。如发生信用风险，则由受托人全面行使股东权利并且接管项目公司，同时有权采取手段处置科瑞斯股权。处置的方式包括但不限于继续持有并运作该项目、拍卖或协议转让科瑞斯股权等。由于项目利润可观，加上受托人在房地产管理领域的丰富经验和市场销售经验，预计能够实现预期收益并创造超额收益。2、管理风险为防止南郡公司可能出现的经营、管理风险，受托人将向南郡公司派驻财务负责人和工程预算人员，该等人员要求具有丰富的房地产项目操作经验，受托人将委托外部审计机构定期对项目进行专项审计。3、市场风险本信托计划不排除由于市场情况发生变化导致将来