湖南浏阳市辉煌融鑫项目物业发展建议

Wednesday,July23,2025辉煌融鑫工程物业开展建议1第一篇地块解析21地块解析—景观、朝向E1E2C1高家坡路远大路农园路浏阳河及风光带浏阳河风光带待开发及浏阳河待开发南偏西核心景观面3E1E2C11地块解析—噪音、交通交通便利程度从高到低依次排序为C1〉E1〉E2噪音干扰程度从重到轻依次排序为C1〉E1〉E241地块解析—日照条件E1E2C1本工程的最正确景观视角是南偏西，因此本工程景观资源好的单位同时面对西晒的问题。51地块解析—指标要求相关政府规划指标要求：C1：容积率≤3，商业局部独立占地，且容积率≤4，商业建筑面积≤总建面的15%E1，E2：容积率≤2.8，商业建筑面积≤10%62土地价值梯度分析\住宅区域划分根据景观、噪音、交通、配套、位置因素，可以将地块划分成四类区域一区一区一区二区二区三区三区三区四区四区四区一区：滨江二区：立交三区：市政道路沿线四区：地块内部7居住价值评价指标及权重2土地价值梯度分析\居住价值分析

方法：决定地块住宅价值主要有景观、噪音、交通、位置、配套等因素，根据不同要素的重要性赋与不同权重，然后对各个地块分别进行打分。序号一区二区三区四区评定项目权重打分得分打分得分打分得分打分得分景观35%103.541.462.182.8噪音25%82.820.762.193.15交通20%62.182.882.862.1配套10%82.882.882.882.8位置10%82.882.882.882.8合计100%

14

10.5

12.6

13.6581、滨江区域：地块西面景观资源丰富，视野开扬、日照充分、通风顺畅、远离交通主干道，为本地块居住价值最高的局部2、中间局部地块：拥有中心园林景观资源，视线虽然受到一定遮挡，但仍可享受一定的江景景观，居住价值次之3、区域道路两侧：临城市次级干道，噪音干扰较弱，且能够享受内部园林景观；2土地价值梯度分析\居住价值分析一区一区一区二区二区三区三区三区四区四区四区居住一级居住二级居住三级居住四级4、立交桥沿线：由于临交通干道，噪音影响较大，且景观资源一般92土地价值梯度分析\居住价值分析一区一区一区二区二区三区三区三区四区四区四区居住一级居住二级居住三级居住四级一级地块：中大或大户型二级地块：中或中大户型三级地块：中等户型四级地块：中或中小户型102土地价值梯度分析\商业区域划分决定地块商业价值主要有地段、人流、位置、升值潜力等因素，基于以上因素，本司认为工程地块有五局部商业价值明显ABCDEE11商业价值评价指标及权重2土地价值梯度分析\商业价值分析

方法：决定地块商业价值最核心因素是地段，其次有交通、位置、景观、人流、升值潜力等因素，根据不同要素的重要性设定不同权重，然后对各个地块分别进行打分。序号地块A地块B地块C地块D地块E评定项目权重打分得分打分得分打分得分打分得分打分得分地段30%51.541.241.230.920.6交通22%51.551.530.930.920.6位置20%51.551.541.220.620.6升值潜力15%51.541.230.920.620.6人流量8%51.541.230.920.620.6景观5%41.230.920.630.920.6合计100%

8.7

7.5

5.7

4.5

3.6122土地价值梯度分析\商业价值分析商业核心区居住区居住区企事业单位学校集中区区域开展规划——升值潜力、人流量评估13ABCDEE3、区域道路两侧为三级商业区4、滨河路沿线商业为四级商业商业一级商业四级商业二级2土地价值梯度分析\商业价值分析商业三级商业五级商业五级2土地价值梯度分析\商业区域划分5、立交桥下商业为五级商业区域142土地价值梯度分析\商业价值分析ABCDEE商业一级：集中商业商业四级：局部商业商业二级：集中商业商业三级：临街商业商业五级：1层商铺或专业市场商业五级：1层商铺或专业市场153相关布局调整163相关布局调整/商业ABCDEE引入loft商务产品集中商业布局调整:1、在C1地块为了满足政府控制性指标要求，利用其良好的昭示面和标志性，引入商务公寓型产品；2、扩大E1地块的集中商业规模3、E2地块是本工程中，景观资源最好，噪音干扰最小的区域，为了提升其住宅产品价值，建议减少E2地块整体的商业体量；控制商业体量173商业布局建议3层集中式商业充分利用沿街面做1.5层街铺3层集中式商业1层街铺0.5层街铺18布局建议:1、在E1、C1地块的商业裙楼上增设居住型中小户型公寓型产品；2、增加E2地块中大户型的产品比例；3、在C1地块，利用其滨江资源，引入loft产品。3相关布局调整/住宅ABEE增设公寓产品增加增加公寓产品19第二篇规划开展建议20Loft产品临街商业1F集中商业〔大型超市、百货〕1C1地块规划布局小户型公寓临街商业1.5F21C1地块物业构成/商业商业用地面积（㎡）容积率商业总建筑面积（㎡）商业集中商务6250425000150001000022C1地块物业构成/住宅住宅用地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）住宅临街小户型公寓普通住宅779602.9227830200001946301320023C1地块物业构成用地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）住宅商业小户型公寓普通住宅集中临街商务8421032526302000019463015000130001000024C1地块普通住宅产品户型配比普通住宅户型设计面积（平方米）面积配比备注合计二房70-7510%通过设计凸窗、阳台等方式赠送部分面积30%三房85-9020%通过设计凸窗、阳台、空中内庭院、入户花园等方式赠送部分面积110-12045%凸窗、阳台赠送面积70%四房130-14020%凸窗、阳台赠送面积复式2005%--25C1地块小户型公寓产品户型配比小户型公寓户型设计面积（平方米）面积配比备注单房28-3250%--一房45－5030%通过设计凸窗等方式赠送部分面积二房60－6520%通过设计凸窗、阳台等方式赠送部分面积26层高设计面积（平方米）面积配比可选择在4.8m至5.4米之间55-6025%85-9060%115-12015%C1地块loft商务产品户型配比272E2地块规划布局临街商业0.5F临街商业1F临街商业1.5F28用地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）住宅（㎡）商业（㎡）1015102.2223322213322100002E2地块物业构成29E2地块住宅产品户型配比住宅户型设计面积（平方米）面积配比备注合计二房85-9020%通过设计凸窗、阳台、空中内庭院、入户花园等方式赠送部分面积20%三房130-13528%凸窗、阳台赠送面积80%四房145-15035%凸窗、阳台赠送面积大四房155-1607%凸窗、阳台赠送面积大五房175-1808%凸窗、阳台赠送面积复式2002%入户花园、阳台赠送面积30集中商业〔中型超市、电器〕临街商业1.5F商务公寓3E1地块规划布局小户型公寓〔含产权式酒店〕临街商业1F313E1地块物业构成用地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）住宅商业商务公寓小户型公寓（含产权式酒店）普通住宅集中临街822503.83125502000021000242550150001400032E1地块普通住宅产品户型配比普通住宅户型设计面积（平方米）面积配比备注合计一房50－5510%70%二房60－6515%通过设计凸窗、阳台等方式赠送部分面积70-7530%通过设计凸窗、阳台等方式赠送部分面积三房85-9015%通过设计凸窗、阳台、空中内庭院、入户花园等方式赠送部分面积110-11515%入户花园、凸窗、阳台赠送面积30%四房125-13013%入户花园、凸窗、阳台赠送面积复式2002%入户花园、阳台赠送面积33工程总体物业配比〔一、二、三期〕地块用地面积（㎡）容积率总建筑面积（㎡）住宅商业普通住宅小户型公寓商务产品集中临街商务loftC1地块84210325263019463020000-150001300010000E2地块1015102.2223322213322---10000-E1地块822503.831255024255021000200001500014000-小计2679702.9788502650502410002000030000370001000034C1：中等户型〔舒适性〕工程产品开展轴线E2：中大户型〔享受性〕E1：中等偏小户型〔品质性〕C1E2E135第三篇相关设计建议36现代建筑以朝向及景观原那么为导向，打造纯粹现代建筑群，表达都市特征，区域地标及未来城市化的最新代言人。1.2个性建筑37利用竖向和边角空间作储藏因厅房面积小，对储藏及收纳空间需求大厨房采用降板处理，降板后的空间可作储藏。拉开这个盖子，下面是一个储物空间。增加吊柜、壁柜等，使得储物空间和建筑建造一体。紧凑的布局—厨房降板处理1.4个性户型38中小户型精装修精装修房的优势降低客户购房门槛：精装修材料全部都是集中采购，比个体装修大幅降低本钱，并将该局部本钱打入按揭，降低了客户的购置门槛，适合这局部客户的需求。符合可持续性开展：中、小户型装修一次到位，有利于保证工程质量，同时减少装修的污染，降低装修改造带来的材料损耗，为业主减少装修期间的麻烦；通过装修提高空间的使用效率：利用推拉门和隔断、柜体等细节化的设计，将房间功能进行可变定义，使空间得到扩大及延展；1.4个性户型392单体设计建议：建筑风格现代建筑风格，立体化建筑特色外立面追求简洁、大方，秉承自然、清新，与周边环境唯美和谐。402单体设计建议：建筑风格41本工程用地容积率高，过多的装饰会给人压抑感，简约现代风格，色调考虑与周边文化景观的融合，注重细节的设计，给人以精美的视觉效果2单体设计建议：建筑风格42小结：大体量建筑立面处理手法：利用鲜艳、跳跃的色彩化解体量建筑立面的沉闷；利用户型的组合，形成立面的凹凸有致，以立体感丰富整个立面，减少体量建筑立面的压抑感；结合空中花园的概念，将楼体中部挖空，丰富立面的同时，很大程度上降低了大体量建筑立面的沉闷、笨拙感；利用圆滑、富有动感的弧线，弱化大体量建筑立面的厚重感；结合富有变幻的窗、阳台，营造多彩变化的建筑立面，赋予建筑个性的同时，躲避其因大体量带来的呆板、沉闷及压抑感；通过不同材质在建筑立面的应用，利用不同材质之间在质感、色彩等的比照，丰富视觉效果，弱化大体量建筑的厚重、沉闷。432建筑风格建议\住宅单元入口

442建筑风格建议\住宅单元入口

单元入口是住宅区内表达小区特色的重要部位，入口造型设计除了功能要求外，还要突出装饰性和可识别性。要考虑安防、照明设备的位置和与无障碍坡道之间的相互关系，到达色彩和材质上的统一452建筑风格建议\电梯大堂、电梯厅电梯大堂是不但是住户到达各楼层的通道，还是住户与住户、住户与访客交流、等候的场所，建议引入酒店式大堂概念，装修精美、光线明亮，摆放一组沙发和茶几，方便休憩463单体设计建议：户型设计分析473产品建议\落地凸窗落地凸窗，加大空间视觉感。483产品建议\阳台\飘窗通过法式阳台，增加室内与自然的交流空间。进深不大于0.6米的不封闭阳台，俗称法式阳台，不计入建筑面积

493产品建议\错层阳台两层挑高阳台，增强视野的开