长沙市湘雅路地块可行性研究报告

湘雅路地块可行性研究报告2021年3月前言本报告对工程情况进行了简要概况，对工程地块及同类楼盘进行了较详细的市场调研，并结合长沙房地产市场的开展趋势，根据产品结构分析及市场定位，进行了经济效益测算。谨供公司领导决策。

1.

土地价值承载力

2.

价值实现风险判断

工程根本情况开展动力及潜力市场机遇与价值空间工程分析土地价值承载力工程根本概况

地块位置有效用地面积(㎡)5642总占地面积(㎡)7813.37用地年限50年用地性质商业用地工程根本情况开展动力及潜力市场机遇与价值空间工程分析土地价值承载力长沙城市开展动力与潜力省会长沙区位优势日益凸显，城市化进程已进入高速开展期，人口的吸附力越来越强；长沙经济保持快速开展，是湖南省经济第一极，GDP保持两位数的增长速度，为房地产开展提供了良好的经济环境；泛珠三角合作将促进长沙招商引资，推动房地产快速开展。长沙城市居民可支配收入与消费购置能力的增强，为房地产工程开发建设、销售将带来利好，同时也为销售价格的提升奠定了一定根底。城市居民居住水平逐渐提高，刚性需求顶峰期即将到来，改善住房条件已成为市场需求的重点，未来住房消费量大，逐渐向品质需求转变；

长沙房地产市场情况分析长沙城市开展动力与潜力房产新政对长沙房地产市场影响长沙城市开展动力与潜力开福区开展动力与潜力

芙蓉路：长沙金融商业街区沿江风光带：全市江岸线最长的开福区黄兴北路：黄兴路北延长线，商业旅游街区地铁一号线：连通长沙最旺街区-黄兴路商圈本案开福区开展动力与潜力开福区房地产市场开展趋势

表一：2021年长沙市〔内五区〕新建商品房供给及销售情况区域新建商品房预售面积（万㎡）同比（%）销售面积（万㎡）同比（%）备案均价（元/㎡）全市2133.3750.252140.4622.72——其中芙蓉区107.3241.42100.64-24.685635天心区208.9190.42210.41-4.674695岳麓区362.2161.28292.8932.224569开福区313.2146.98299.735.505096雨花区516.7159.40577.9938.854625表二：2021年长沙市〔内五区〕土地供给和交易情况开福区开展动力与潜力区域芙蓉区天心区岳麓区开福区雨花区内五区出让情况宗数8151181694面积13.651.12237.4587.21122.12461.55成交情况宗数6342141277面积5.382.03211.4077.1720.78316.76金额642242614945733108498715001192569综合地价水平值1193812924474140634413765开展动力与潜力研判无论从长沙市整体经济开展，还是从开福区未来开展趋势分析，我们看到的未来不仅具有持续强劲的开展动力，而且同时还具有极大的开展空间：产业开展带动城市经济水平的提升区域形象加速改善人口构成发生改变扩大居住、消费需求规模、购置力跳跃式提升有限的江景资源，无限的增值空间工程根本情况开展动力及潜力市场机遇与价值空间工程分析土地价值承载力用地条件分析区域市场环境产品结构定位销售价格预测经济效益测算工程分析1、用地条件分析1-1、工程区位1、用地条件分析

芙蓉路：长沙金融商业街区沿江风光带：全市江岸线最长的开福区黄兴北路：黄兴路北延长线，商业旅游街区地铁一号线：连通长沙最旺街区-黄兴路商圈本案工程区位坐标1-2、区域属性〔优劣势及开展特色〕1、用地条件分析【板块属性】：城市资源型板块；【板块优势】：城中中心城，城市资源型板块、地段优越、增值能力强，极具竞争力；【板块劣势】：土地本钱和开发本钱高、销售价格高、各工程容积率高，建筑密度大；【竞争特点】：以高层、高容积率、高密度、低绿化率、高价位产品竞争为主；【开发情况】：土地资源丰富、土地开发较晚、将来主要以旧城改造和向北全方位开发。【开展前景】：集合中心城区和沿江资源的不可复制性，区域开展前景无可限量。【代表工程】：北辰三角洲、泊富国际广场、万达广场、东宸19公馆、公园9号、金融街等。1、用地条件分析1-3、地块条件——用地指标有效用地面积(㎡)5642总占地面积(㎡)7813.37用地年限50年用地性质商业用地容积率湘雅路黄兴北路地铁1号线1、用地条件分析工程位于开福区湘雅路与黄兴北路〔现为北二马路〕交汇处，北临湘雅路，西临黄兴北路〔现北二马路〕。地铁1号线湘雅路站与工程零距离，真正地铁上盖。本案芙蓉路沿江路北二环〔银盆岭大桥〕1-3、地块条件——交通规划道路介绍湘雅路湘春路黄兴北路营盘路〔过江隧道〕

地铁、城市中轴线、过江隧道围绕工程周边道路状况优秀的交通便利性，更有地铁1号线和过江隧道增值！1、用地条件分析1-3、地块条件——环境景观距离本案200米的江景资源和滨江景观带等附属价值。1-3、地块条件——环境配套公园：开福寺、紧邻湘江风光带、风帆广场、烈士公园

学校：周兰中学、师专附属小学、市三十二中等

医院：湘雅医院、省妇幼、市第一医院

商场：望和超市、新一佳超市

银行：中国银行、招商银行、建设银行等公交车：11、106、111、142、143、168、368等1、用地条件分析成熟便利的生活配套！1、用地条件分析北二马路改造后的黄兴北路示意图湘雅路地块东面道路现状地块南面道路现状1-3、地块条件——内部1、用地条件分析1-4、地块条件——SWOT分析优势〔Strength〕地理位置优越，城中心绝版地段，紧邻湘江风光带，交通十分便利。周边配套十分成熟，大型金融商业、各级学校、医疗机构、公园、国际酒店、购物中心近在咫尺。区域文化气氛浓厚，是传统老城区，生活气息浓厚，区域认知度极高；距地铁1号线湘雅路站口零距离，绝对地铁上盖物业价值概念；1、用地条件分析1-4、地块条件——SWOT分析劣势〔Weakness〕工程体量不大，周边竞争楼盘为北辰三角洲和泊富国际广场，在规模、品牌影响力以及市场竞争力上都处于相对劣势。地块所处老城区，环境复杂，但随着黄兴北路和地铁1号线的改造将大大改善该区的形象。拆迁本钱较高且拆迁难度较大。地块使用年限已过去16年，假设不能更改使用年限，将是硬伤。1、用地条件分析1-4、地块条件——SWOT分析时机〔Opportunity〕1、用地条件分析1-4、地块条件——SWOT分析威胁〔Threaten〕用地分析结论：1、用地条件分析工程地块处于绝对城市核心区，区位优势明显，未来升值潜力巨大；交通可达性好，路网密集，未来有地铁1号线和黄兴北路、过江隧道，提升了区域档次，加强了与城市其他区域的联系；“一江两岸、山水洲城〞的滨江板块开展规划，对本工程将产生较大的利好影响；本工程所在板块，未来可供开发土地很少，凸现本工程稀缺特性；工程周边区域配套完善，生活便利；地块体量较小，且与周边工程形成直接竞争关系，可以通过差异化产品和价格策略制胜；从用地角度分析，综合来看，地块的优势远大于劣势，开发价值非常高。用地条件分析区域市场环境产品结构定位销售价格预测经济效益测算工程分析2、区域市场环境地块周边主要竞争工程分布东宸19公馆泊富国际广场

银盆岭大桥北辰·三角洲本案金融街〔规划中〕占地面积110万平方米建筑面积537万平方米位置开福区湘江与浏阳河交汇处物业形态超高层商务写字楼、高层住宅群、大型购物中心、超五星级酒店等地标性建筑容积率首开区5.38绿化率35.4%户数首开区1期1021套销售均价10000元/㎡（一线江景）营销进度住宅首开区第一/二期售罄，第三期热销中，酒店及写字楼、商业尚未开发北辰·三角洲——长沙第一江景综合体，区域标杆工程卖点：3000米滨江水岸线两河交汇江景、超级大盘2、区域市场环境2-3.典型个盘分析2、区域市场环境关键词：长沙第一大盘、江景、城市综合体、两馆一厅、地铁、黄兴北路、造城、北辰实业2、区域市场环境占地面积4.7万平方米建筑面积28.6万平方米位置芙蓉路与湘春路交汇处物业形态超高层商务写字楼、地上4层地下2层商业、星级酒店式公寓等地标性建筑容积率6.5绿化率——户数——销售均价5A级写字楼20000元/㎡精装公寓1.6-1.8万元/㎡营销进度写字楼基本未开盘即被认购一空，目前精装公寓尚未开盘。泊富国际广场——长沙最核心的城市综合体工程卖点：金融商业街区城市综合体、前瞻的规划与定位关键词：城市综合体、芙蓉路金融商务街区地上4层地下2层商业、甲级写字楼精装公寓、稀缺

甲级写字楼

精装公寓

商业街区占地面积1.3万平方米建筑面积6.4万平方米位置黄兴北路（规划中）与湘春路交汇处物业形态5星级酒店、公寓、普通住宅容积率6.6绿化率32.61%户数——销售均价公寓10000元/㎡，住宅10000元/㎡营销进度正在销售中，销售状况一般。东宸·19公馆——不可复制的CBD地段工程卖点：金融商业街区与未来黄兴北路街区长沙·金融街——奠定了未来长沙在国际中的战略开展方向，极大的推动了开福区广阔的开展前景，预计长沙金融街在2021年将初具规模，目前正进入拆迁阶段。2、区域市场环境区域市场环境分析结论：开福区依托CBD的城市定位，吸引了一批标杆工程的开发，金融街更是将开福区推向一个绝对的巅峰；开福区拥有传统老城区的人脉、配套与交通的便利性，更坐享一江两岸的稀缺江景资源，地铁、过江隧道极大的加强了与其他区域的沟通；芙蓉路金融商务街区、未来的黄兴北路休闲街区和沿江风光带的稀缺资源都将给开福区带来无限的开展前景；目前区域内商业工程竞争不大，但市场需求量与日俱增，尤其是大型的城市综合体，目前区域销售价格水平在9000-20000元/㎡；；2、区域市场环境用地条件分析区域市场环境产品结构定位销售价格预测经济效益测算工程分析根据开福区开展现状及工程自身分析项目产品定位酒店式公寓+写字楼+滨江商业！湘雅路黄兴北路地铁1号线100m35m30m

商业满铺，单层3200㎡，地下1层，地上5层，共6层，商业面积19200㎡

写字楼单层约750㎡，共26层，写字楼面积19500㎡

公寓单层约500㎡，共17层，写字楼面积9900㎡有效用地面积(㎡)5642总占地面积(㎡)7813.37容积率8.0建筑面积(㎡)45136其中商业地上16000地下（不计容）3200写字楼19500公寓9900用地年限50年用地性质商业用地车库满铺，单层3200㎡，地下3层〔-2-负4楼〕，车库面积9600㎡商业初步定位1.商业规划利好：开福区老城区，传统脏乱差的街市商业迫切需要升级换代；黄兴北路的拉通和地铁1号线的建设，距离工程零距离的湘雅路地铁站更是为工程代理无限利好；开福区老城区人口密度大，拥有广阔的市场前景；区域标杆工程大大拉升本区商业价值，未来随着金融街的开发，开展前景巨大；黄兴路一南一北产业链，奠定商业开展根底；2.商业开展方向建议：淘宝实体商场，且建议与地铁湘雅路口站互通形成地下商城用地条件分析区域市场环境产品结构定位销售价格预测经济效益测算工程分析销售价格预测

2011年2012年2013年价格自然增长系数1.001.151.32稀缺性带动价格增长系数0.000.020.04区域发展带动价格增长系数0.000.030.06精致的产品对价格的提升系数0.050.050.05开发商品牌对价格的提升系数0.030.030.03社区规模较小对价格的影响系数-0.05-0.05-0.05总系数1.021.201.45公寓销售价格参考基数10000102001200014500商铺销售价格（一楼临街面）参考基数30000306003600043500写字楼参考基数13000132601560018850价格预测：公寓整盘均价在12500元/㎡左右；写字楼15000元/㎡左右；商铺30000元/㎡左右。用地条件分析区域市场环境产品结构定位销售价格预测经济效益测算工程分析总销售收入注：地下室按收支平衡计算，不计算销售收入，也不计算投入序号物业类型建筑面积（㎡）单价(元/㎡)总价(万元)1商业19200352001.1负一楼32001400044801.2一楼32003000096001.3二楼32002200070401.4三四楼640016000102401.5五楼32001200038402写字楼1950015000292503公寓99001250012375合计4860076825总本钱估算序号工程或费用名称单方成本（元/㎡）总成本(万元)备注1土地成本

16408按1400万/亩计算，共11.72亩2前期工程费

140.35

2.1临时设施5.024.30含临时用水用电道路围墙的建设2.2场地清理5.024.30按用地面积计算2.3勘察费1.57.301.5元/建筑平米2.4建筑设计费16.077.76含规划设计和施工图设计2.5园林设计费5.526.73按照园林和道路占地70%,设计费15元/㎡计算2.6招投标咨询费2.411.66按编制额的2‰计算2.7报建费

1068.3

2.7.1住宅180.0178.20

2.7.2非住宅230.0890.10

3拆迁成本800018751.20按长沙市拆迁补偿标准，