北京房地产全面数据报告

搜房网年终筹划2021北京房地产全面数据报告北京2021年1月新房2021年北京房企排行榜2021年全年成交分析2021全年报价分析2021年实际开盘分析2021年全年打折分析别墅2021年北京别墅市场整体运行状况商业地产2021年度北京商业地产市场分析【2021年北京房企商品房排行榜】2021年是楼市调控年，〞京十五条〞的出台，2021年北京楼市整体不理想，但不乏个别房企商品房销售比较突出。据搜房网数据监控中心发布的?2021年北京房企商品房销售金额榜?显示，中海以102.51亿元的销售额，位列排行榜榜首；万科以74.45亿元、龙湖以71.85亿元分别位列第二、第三。Soho中国、远洋、保利、首开、金融街、北京城建、富力，均跻身前十。排行榜前十销售总金额达676.92亿元。2011年北京房企商品房销售金额榜排名企业成交金额（亿元）1中海102.512万科74.453龙湖71.854soho中国71.685远洋71.086保利66.127首开61.628金融街56.009北京城建52.9810富力48.62备注：

1、数据来源：北京房地产交易管理网；数据整理：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2021年1月1日至2021年12月31日；

3、本次统计中所指的商品房包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅及商业、办公单元，不包含保障房、经济适用房。【2021年北京房企商品住宅销售金额榜】据搜房网数据监控中心发布的?2021年北京房企商品住宅销售金额榜?显示，中海2021年北京商品住宅销售100.23亿元，位列商品住宅销售金额榜第一位。远洋以70.68亿、万科以63.89亿元分别位列第二、第三位。排行榜前十房企2021年商品住宅销售总额为585.20亿元。2011年北京房企商品住宅销售金额榜排名企业成交金额（亿元）1中海100.232远洋70.683万科63.894保利57.725龙湖56.636北京城建52.987首开50.598中国铁建48.139富力44.9910中信39.34备注：

1、数据来源：北京房地产交易管理网数据整理：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2021年1月1日至2021年12月31日；

3、本次统计中所指商品住宅包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅，不包含保障房、经济适用房及商业、办公单元。【2021年北京房企商品住宅销售面积榜】据搜房网数据监控中心发布的?2021年北京房企商品住宅销售面积榜?显示，万科以36.8万平米，位列2021年北京房企销售面积榜榜首；中海、中国铁建分别以33.73万平米、30.17万平米位列第二、第三位。2011年北京房企商品住宅销售面积榜排名企业成交面积（万平米）1万科36.802中海33.733中国铁建30.174远洋28.575保利28.086富力26.537龙湖23.288北京城建21.209首开18.9210中信13.07备注：

1、数据来源：北京房地产交易管理网数据整理：搜房网数据监控中心；

2、数据取样时间：2021年1月1日至2021年12月31日；

3、本次统计中所指商品住宅包括北京地区70年产权的普通商品住宅、别墅，不包含保障房、经济适用房及商业、办公单元。【2021年北京住宅成交分析】2021年北京新房住宅成交9.1万套环比2021年下跌18%2021年全年北京住宅工程仅开盘202次，开盘量较2021年下跌了三成，开发商在2021年的推盘量大大减少；但北京打折楼盘的数据量却大大增加，截至2021年年底，北京打折楼盘数量已经骤增至194个；而这一切都源于“被冰封〞的2021年楼市。据搜房网数据监控中心统计，2021年北京住宅〔包含保障房〕市场全年成交91078套，日均签约250套，环比2021年全年成交下降18%，住宅总成交减少19968套，日均签约数减少54套；同比2021年成交下跌49.1%，住宅总成交套数减少8.8万套。2021年北京住宅成交面积仅为959.72万平方米，环比2021年减少242.46万平方米，较2021年大减1089.44万平方米。从2021年住宅市场的成交数字可以看出，自国八条及京十五条出台后，北京住宅市场便一直萎靡不振，全年住宅成交量创近3年来最低值。2021年住宅成交创近3年最低值较2021年下跌2万套据搜房网数据监控中心统计，2021年北京住宅成交179042套，2021年成交111046套，至2021年仅成交91078套，2021年住宅成交创下近3年最低值。从2021年各月的成交数字来看，仅有1月、12月住宅成交量高于1万套，2-11月成交量均缺乏万套，且有5个月住宅成交量仅在5000套左右波动。2021年北京新房住宅成交面积较2021年减少242.46万平方米据搜房网数据监控中心统计，2021年北京住宅成交面积仅为959.72万平方米，环比2021年减少242.46万平方米，较2021年大减1089.44万平方米。2021年住宅成交面积创下近3年最低值。2021年月均签约面积仅80万平米，较2021年减少20万平米，较2021年减少90万平米。2021年北京房地产市场增加了保障房的供给，签约的9.1万套住宅中，保障房占比较大。

据搜房网数据监控中心统计，2021年北京签约的18万套住宅套均面积为114.45平方米；2021年签约的11万套住宅套均面积为108.26平方米；而2021年签约的9.1万套住宅中，套均面积降为105.37平方米。从以下图可以看出，自2021年至2021年，北京网签的住宅套均面积逐年下降，一是限购后，买房的群体中刚需群体占比大幅提升，而刚需群体购置户型面积相对较小，从而大大拉低签约住宅的平均面积；二是2021年保障房签约量提升，保障房住宅的面积相对较小，总体上也拉低了签约住宅的平均面积。2021年北京入市商品住宅6.8万套总面积达872.78万平米据搜房网数据监控中心统计，2021年北京入市商品住宅〔不包含保障房〕6.8万套，入市商品住宅总面积达872.78万平方米。2021年北京有210个预售许可证入市，包括63440套商品住宅期房，总面积达812.96万平方米；此外新入市商品住宅现房4846套，总面积为59.82万平方米。据搜房网数据监控中心统计，北京2021年有240.49万平方米保障房期房入市。2021年入市的商品住宅面积与保障房面积总和大大超过2021年全年的住宅成交面积，积压的库存使北京住宅储存量一度到达历史高度。2021年北京住宅库存一度到达三年来最高值，于2021年12月7日首次突破13万套，并到达近三年来最高库存量。截至2021年12月31日，北京住宅库存总量为122852套。

【2021年北京住宅报价分析】

搜房网数据监控中心监测到的329个北京在售住宅工程中，2021年12月28日报价与年内初次相比，有175个住宅工程采取了调整销售价格的策略，占在售楼盘总数的53.5%。其中72个住宅工程降价促销，103个楼盘逆市涨价，价格下调住宅工程同比2021年更是激增三倍。购房者或因限购令都纷纷参加到了楼市观望的队伍中，开发商也因为库存压力或打折或团购，或涨价或降价，采取各种营销方式回暖楼市，但从2021年北京住宅总的报价情况来看，楼市限购令的出台使得整个住宅市场都处在重新摸索整合资源的过渡时期。2021年102个住宅工程价格上涨降价工程多达72个搜房网数据监控中心监测的329个在售普通住宅工程中，2021年12月28日报价与年内初次相比，涨价工程达103个，较2021年减少22个，占在售工程的31%；有72工程降价，价格下调数目较2021年同比增加300%，占在售工程的21.9%；价格停涨工程135个，有19个住宅工程因销售产品类型发生变化，未进行价格涨跌判定。与2021年、2021年北京房价大势上涨的趋势比照，2021年北京住宅价格上涨的势头开始放缓，而降价的工程在逐步增加。综合2021年每月的价风格整以及全年的价风格整来看，2021年价格下调的住宅工程根本上处于一个逐月增加的态势，而价格上涨的住宅工程除了11月和2月这两个年初年末的普遍价格上涨的情况外，其他月份均趋于一个平稳的态势。2021年度北京住宅价风格整区域朝阳领涨通州领跌据搜房网数据监控中心统计，2021年全年103个涨价住宅工程，其中朝阳区有27个工程涨价，占比26.2%，居首位；其次为海淀，有11个住宅工程涨价，占比10.7%。103个涨价工程中，涨幅超40%仅有2个，其中上涨额度最高的为西城的西单上国阙，涨幅高达60%，上涨额度为每平45000元。而2021年全年共有72个住宅工程降价，其中通州以15个工程领跌，占比21%，接着以朝阳11盘，房山9盘，大兴8盘降价，紧接其后；均价降幅超20%的住宅工程一共9个。下调比例最高的为通州的天时名苑，下降额度达8400元/平。2010-2011三次楼市调控价格监控

2010年4.17新政监控2010年9.29新政监控2011年1.26新政监控停涨项目占比26.97%58.85%80.20%降价项目占比9.87%9.57%3.00%涨价项目占比46.71%25.36%15.70%2011年2月、3月北京涨价、降价项目数对比

3月2月环比降价项目数17个7个上涨143%涨价项目数21个39个下降46.2%

据搜房网数据监控中心提供的数据，2021年北京住宅价风格整工程总体情况呈现两个极端。

30000元/平以上价格上调的住宅工程多达46个，占全部涨价工程的45%，多位于朝阳和内城区域，而且涨幅最高达60%，涨额达45000元/平，并多是尾盘或现房；但在整个价格下调的住宅工程中，均价在30000元/平以上的仅有12个，占全部降价数目的16.7%，降价最多的住宅工程多位于通州，房山，大兴等热门区域。虽然2021年全年虽然涨价工程略多余降价工程，但是就具体的区域和工程来分析，热门区域的价格波动比较活泼，而且价格下调区间仍在加大。2021年实际开盘数量与当月成交整体走势划清楚显

上图为2021年北京住宅每月开盘数量与每月成交量比照图。根据搜房网数据监控中心统计截止〔2021年12月25日〕，2021年北京住宅总成交89125套，其中最高月份12月成交已达13228套。从这个图表可以看出，2021年7月份之前，每月的实际开盘数量与当月成交套数根本保持一致的走势。而自8月开始每月的实际开盘数量与当月成交均是呈相反方向开展。而12月份由于保障房的成交已经蹿升为2021年全年当月成交最高位。每月成交数据除去1月和7月的下跌，总体还是保持着稳步提升的趋势。2021年北京折扣盘逐月递增12月份折扣盘总量同比2021年同期增长48.44%月份2011年打折盘2010年打折盘2009年打折盘1月13252—2月11755—3月12454—4月12653—5月14651—6月14658—7月14777528月156127529月1601315210月1621265211月1661285212月19012853。12月京过半楼盘调整优惠幅度年底冲击销量据搜房网数据监控中心统计，2021年北京楼市调整优惠楼盘总量逐月上扬，12月份共102个楼盘调整折扣优惠幅度，占12月份北京折扣盘总量一半以上，环比4月份上涨191.43%。进入11月以来，开发商开始承受冲刺年终任务的巨大压力，距离年终越近这种压力也就越大；同时11月底楼市成交量出现一定程度的上升迹象，刺激着房企推出更大力度的优惠，造成各区调整优惠折扣楼盘激增至102个。自2021年4月开始，每个月都有新增折扣盘，其中12月共新增37个折扣盘，到达当年顶峰。与此同时，每月均有一局部楼盘取消折扣，进入9月以后，除了楼盘售完取消折扣之外，更多楼盘开始取消折扣，直接降价，如通州华业东方玫瑰、大兴领海朗文世家等。月份新增优惠盘取消所有优惠盘调整价格或折扣总计4月10817355月7621346月202033737月191632678月291834819月1612356310月1412315711月1514437212月371451102【2021年北京别墅市场整体运行状况】

供给：北京别墅新增供给3033套，户均面积缩小至350㎡2021年1-12月北京别墅累计新增供给套数为3033套，较2021年减少了54套，跌幅为1.75%；新增供给面积为106.12万㎡，同比下跌18.57%；新增别墅房源户均面积由2021年的422㎡缩小至350㎡，产品结构中中小户型的比重有所增加。从别墅新增供给产品的结构来看，2021年北京别墅市场入市房源中联排别墅的供给量最大，全年累计入市1468套，占全年供给量的48.40%，与2021年相比增加了467套；供给量最小的那么是双拼别墅，2021年仅新增66套房源，占全年供给量的2.18%。从新增预售供给区域来看，城南阳光别墅区和亚奥京北别墅区是全年累计供给量最大的两个区域，新增供给套数分别为835套和605套，各占供给总量的27.53%和19.95%；西山别墅区在2021年新增供给量最小，仅有48套新房源入市，仅占供给总量的1.58%；中央别墅区的新增房源户均面积为504㎡，是各别墅区新增户均面积最高的区域。成交：2021年北京别墅成交量全面下跌，中高端别墅继续领跑1、2021年北京别墅成交套数同比大跌30.71%2021年北京别墅累计成交2076套，与2021年相比减少920套，同比大跌30.71%；总成交面积为75.20万㎡，同比2021年减少30.12%。从月度成交情况来看，自年初“新国八条〞横空出世后，成交量急剧下滑，4月份时跌至谷底仅57套，其后逐渐上升，10月到达成交最顶峰，10月和11月是年内仅有的两个成交套数超过了新政出台前的月份，成交套数分别为334套和278套。2、别墅成交均价继续上扬，最高月成交均超30000元/㎡北京别墅市场在成交量遭遇大幅萎缩的同时，成交均价却依然能保持在一个比较稳健的走势，甚至还较2021年有了小幅的上扬，涨幅为541元/㎡，2021年全年成交均价为25812元/㎡。数据显示，3月份北京别墅市场的成交均价高达30611元/㎡，是年内成交均价最高的月份。11月份成交均价跌至谷底，仅为22680元/㎡。搜房网数据监控中心统计，2021年由于中高端别墅继续领跑北京别墅市场，其占总成交比重较2021年进一步上涨，因此全年成交单价仍然集中在10000-30000元/㎡这个价格区间，占比高达79.51%，比重较前一年小幅上涨；而成交单价低于10000元/㎡以下的别墅几乎在北京别墅市场上绝迹，仅占总成交量的0.96%。3、成交金额同比下跌26.18%，中高端别墅仍是市场中坚2021年1-12月北京别墅市场总成交金额为194.11亿元，同比下跌26.18%。全年成交主要集中在中高端别墅，共成交1320套，占总成交的63.58%，与2021年相比成交比重继续上涨，受市场青睐度可见一斑。其中，千万级别墅成交476套，占22.93%。4、城南阳光别墅区仍是市场最爱，中央别墅区紧随其后2021年北京成交最热的别墅区与2021年一样，仍然是城南阳光别墅区，紧随其后的两个区域是中央别墅区和亚奥京北别墅区，三个区域全年分别成交407套、373套和356套。搜房网数据监控分析师认为，城南阳光别墅区除了品牌房企的号召力之外，小户型经济型别墅较为集中，是“刚改型〞购房者的首选，因此该区域成为市场的宠儿也是理所应当。2011年北京市新增商用物业供给区域分布区域入市面积（㎡）区域入市面积（㎡）朝阳938121.68顺义156840.58亦庄835737.92大兴149504.63昌平686045.98西城139256.57丰台502929.09东城65368.78通州312581.63延庆26475.68海淀190232.03平谷12973.99房山182742.08怀柔7693.19石景山162153.88合计4368657.71二、2021年北京商业地产市场成交分析〔一〕全市商业地产市场成交概况据搜房网数据监控中心统计显示，2021年北京商用物业〔写字楼、商铺〕共成交1501169.95平方米，成交总额近390亿元；成交均价仅25871元/平方米。其中写字楼成交近97万平方米，其余为商铺。2011年北京商用项目成交数据物业类别已签约套数已签约面积（㎡）成交总金额

（亿元）成交均价

（元/㎡）写字楼9137968217.44248.0825622商铺2303532952.51140.2926323总计114401501169.95388.3725871注：

1、数据选取时间节点：2011年1月1日-12月31日；

2、数据监控范围：2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；

3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；

4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。

5、所有数据均取自北京市住房和城乡建设委员会网站，由搜房网数据监控中心综合整理，转载请注明出处。随着2021年12月的结束，北京商业地产市场成交均价最终收在了23528元/平方米，而全年成交均价也仅为25871元/平方米。从图中来看，2021年北京商业地产成交均价呈缓慢下降趋势，这与商业地产市场租售报价一路看涨的行情相比颇为黯淡。2021年北京商业地产市场一个明显的转变是低价工程逐渐成为市场成交的主力。对开发企业来说，低价工程之所以低价一是因为这些工程有许多处于土地价格不高、开发本钱相对较低的京郊区域；二是因为目前商用物业与住宅物业的“价格倒挂〞非常普遍；三是因为宏观调控加大了整个房地产行业的资金压力，降价或者不定高价成为物业顺利销售的必要考虑。2011年北京商用物业区域成交量排名区域成交面积（㎡）区域成交面积（㎡）朝阳414276.28东城34500.78西城222957.02房山25223.09大兴200293.66密云11910.55昌平147518.75怀柔3904.18丰台112931.81平谷2838.61通州95580.15宣武2303.65海淀90055.36门头沟1847.58顺义72363.97延庆1139.06石景山61065.56崇文459.89合计1501169.952011年北京写字楼市场成交数据物业类别已签约套数已签约面积（㎡）成交总金额

（亿元）成交均价

（元/㎡）现房写字楼804129872.4631.3824161预售写字楼8333838344.98216.725848总计9137968217.44248.0825622注：

1、数据选取时间节点：2011年1月1日-12月31日；

2、数据监控范围：2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；

3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；

4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。

5、所有数据均取自北京市住房和城乡建设委员会网站，由搜房网数据监控中心综合整理，转载请注明出处。〔二〕北京写字楼市场成交情况据搜房网数据监控中心统计显示，2021年北京写字楼共成交968217.44平方米，其中预售写字楼成交近84万平方米，为写字楼市场成交的主要局部，其余为现房工程成交；成交总金额约为高达248亿元，占全市商业地产成交总额的六成以上。2011年北京在售写字楼成交TOP10排名项目名称成交面积（㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1中弘·北京像素97889.0217.36177302开行大厦89400.0624.69276193望京SOHO79383.1139.18493604美唐花园70266.449.71138255金澳国际52992.4614.39271466绿地财富中心51506.611.16216667朝阳广场51192.716.48322008金融街园中园46248.187.56163549西单汇大厦42903.2215.663650010翼之城36892.094.39119112011年北京商铺市场成交数据物业类别已签约套数已签约面积（㎡）成交总金额

（亿元）成交均价

（元/㎡）现房商铺1057170014.139.4223186预售商铺1246362938.41100.8727793总计2303532952.51140.2926323注：

1、数据选取时间节点：2011年1月1日-12月31日；

2、数据监控范围：2009-2011年获得预售证及现房产权证的所有项目；

3、数据选取的物业类别仅包括商业立项的写字楼、商铺项目和城市综合体，但不包括上述类别项目中的车库、车位、配套公建、文体设施等；

4、由于商用项目开间面积差别较大，因此成交套数的市场参考价值较小，故不做详细分析。

5、所有数据均取自北京市住房和城乡建设委员会网站，由搜房网数据监控中心综合整理，转载请注明出处。2011年北京在售商铺成交TOP10排名项目名称成交面积（㎡）成交金额（亿元）成交均价（元/㎡）1力宝广场74484.338.9119532融科创意中心45431.178176213大成青塔商厦42675.626.47151604东方华庭33102.319.81296225朝新嘉园17427.733.77216186林肯公园一期商业17072.624.21246527华源凯旋园16768.872.64157398开行大厦16712.64.62276199博瑞大厦12778.55.884600010银河SOHO12142.1311.5995466搜房网数据监控中心统计数据显示，2021年1月1日至2021年12月31日，北京市783个热点在租在售商业地产工程〔写字楼、商铺〕中，共有255个工程租售价格上升，占全部工程的33%；降价的工程共有33个，占全部工程的4%；其余工程的租售价格根本保持稳定，市场整体表现出“稳中有升〞的趋势。总体而言，在2021年，多种业态零售商对优质零售商铺的需求依然不减，众多国际知名品牌在北京开设新店、扩张或续租。北京中高端购物中心的整体平均空置率下降到9.8％，环比下降0.7个百分点，同比下降4.3个百分点。时尚服饰仍旧是北京优质商铺主要业态。其次，由于多数中国人生活品质的提高，特别在饮食方面的要求不断增长，餐饮业对于商铺的需求也不断上升。同时，鉴于中高收入阶层不断上涨的消费需求，珠宝、电子产品、娱乐、家居产品以及汽车等业态对于物业的需求也随之增长。根据搜房网数据监控中心的统计，目前北京大量在租商铺已经进入“满租〞状态，约占市场中所有在租商铺的半数左右。2021年一些高品质工程将陆续入市，为市场带来优质商铺、商场增量，会在一定程度上影响北京在租在售商铺市场的整体格局。另一方面，局部区域的商业气氛的整体培育日渐成型，商铺租售价格上扬将相对领先整体市场。2011年北京写字楼租金涨幅榜TOP10楼盘名称区县2011年初租金（元/㎡·天）2011年末租金（元/㎡·天）涨幅中国人保财险大厦朝阳11.123.3109.91%鹏润大厦朝阳5.51081.82%中海广场朝阳1017.6776.70%光大国际中心西城8.51576.47%盘古大观朝阳81475.00%凤凰置地广场朝阳9.315.364.52%海龙大厦海淀46.562.50%杉浩大兴1.3