上海坤阳办公楼商业项目营销推广报告43P

萬德地产您可靠的合作伙伴[WONDER●萬德地产●专业的地产整合策略家]

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd

目录

目录上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd一、前言二、上海办公楼市场分析2.1宏观环境2.2办公楼市场概况2.3供给和需求2.4市场展望三、工程定位3.1SWOT分析3.2竞争工程3.3市场定位分析3.4产品优势3.5价格预测四、销售买点及销售策略方案4.1销售买点4.2销售方案六、萬德地产委任条款7.1委托根底7.2工程团队7.3效劳费用建议7.4效劳阶段和效劳内容七、萬德地产——您可靠的合作伙伴上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd五、推广策略和方案建议5.1推广结构5.2媒体通路建议5.3媒体方案5.4样板房设想5.5公关活动目录

前言

萬德地产很快乐向上海惠银房地产提交这份效劳建议书，希望通过与贵公司的合作，为贵公司所开发的工程提供专业的市场推广参谋和独家租售代理效劳。在此份效劳建议书中，我们详细介绍了我们对于上海办公市场的见解、目标市场分析、初步的市场策略、我们的前瞻方案和优势资源以及萬德地产的诚意；以证明萬德地产有能力、有决心立即开始这个工程，投入我们的公司的资源，把我们的利益与贵公司的利益紧紧相连，确保本工程得到最好的客户，获取最高的商业收益。崭新的市场策略协助贵公司锁定目标客户萬德地产将在专业市场研究的基础上，分析汇总上海办公楼市场的结构和特点，定位本项目的目标客户，对目标客户的需求进行专业的访谈和预测，确保本项目的市场策略正确性和实用性。长期合作伙伴的首选我们为贵公司提供的不仅是一次代理服务，而是一个能一起在上海共同拓展市场、共同发展的合作伙伴。上海是萬德地产重要的业务拓展城市我们定能与贵公司精诚合作，共同铸造本项目的经典和辉煌，实现贵我双方在上海的成功和发展。我们的团队---您的强势资源凭经验取得卓越成绩由汪志凯先生领导的高效、专业的上海办公楼部团队会为贵项目提供优质的服务，汪志凯先生也将重点参与贵项目的工作。我们为贵项目组建的团队，拥有丰富的上海和中国二线城市的办公市场经验以及在亚太地区和全球市场的专业知识。他们将全力以赴为贵公司提供专业服务。强大的客户资源和环球客户平台直达全球跨国企业用户萬德地产在上海与众多的跨国企业客户有着密切的合作关系，并有大量的成功业绩和经验。同时，我们拥有真正有效的全球平台，贵公司可透过我们将贵项目的信息传递至任何目标跨国企业客户，并进行有效的跟进。以上这些独特的素质和经验与贵工程相结合，定能创造出联合效应从而取得整个工程的成功。上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd萬德地产---您可靠的合作伙伴

住宅服务部

ResidentialServices

商用地产

CommercialServices

营销企划销售代理

Marketing&Project

物业管理

PropertyManagement

萬德地产

WonderRealEstate

市场调研

MarketResearch

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd住宅效劳部ResidentialServices商用地产CommercialServices上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd营销企划、销售代理Marketing&Project

物业管理PropertyManagement

市场调研MarketResearch

萬德地产的市场调研部，储存了全面的住宅及商用物业资料的数据，充分掌握市场形势及未来走向，为客户提供独具慧眼的市场分析。我们的研究及对个别物业进行深入学习探讨。凭着广泛的资料搜集及准确的市场分析，成功赢取了客户的信用认同。上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd萬德地产---长期合作伙伴的首选

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd小结

一流的工程需要一流的团队。需要一个具有国际知名品牌和丰富客户资源的物业参谋和代理公司协助贵公司共同实本工程市场营销的成功。萬德地产深信，凭借我们强大的客户资源和丰富的工程操作经验，我们能协助贵公司确定本工程办公楼的产品定位、引入知名企业，与贵公司共同实现本工程销售的成功。萬德地产希望上述的建议书能够给予贵公司一个扼要的描述，特别是有关于萬德地产对于上海办公楼市场及其开展前景全面和深刻的理解，独一无二的专业能力和全面效劳，以及对于本工程诚挚和良好的合作意愿。我们深信这一合作根底的现实性，同时我们也期待着贵公司的回复。如对上述内容有任何疑问，可随时致电与汪志凯先生联系：(8621)63323362：(8621)63323361：在此，萬德地产再一次对有时机参与贵公司所委托的代理工作表示备感荣幸。上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd上海办公楼市场分析上海办公楼市场分析上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd

上海房地产市场分析

所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd上海办公市场概括上海办公楼市场按地理位置以及功能区域划分的不同，可以分为：静安，卢湾，浦东，徐汇，长宁及黄浦这6大块区域。目前上海办公楼市场供过于求已成不争的事实，不过上海甲级写字楼各区的空置率近2年来根本还是保持在较低的水平的。所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd上海办公楼市场分析

所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd供给与需求

供应

7月份上海办公楼成交量前五位市场分析区县供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价涨跌幅浦东1082419018021209-32.05%嘉定41520671127127188.85%松江————13311330-17.38%宝山————467111-21.33%普陀35363961535964-24.93%合计含其他地区141517588178584092-20.52%

8月份上海办公楼成交量前五位市场分析区县供应套数供应面积成交套数成交面积成交均价涨跌幅杨浦156242478614086-2.52%浦东2191939548104.63%松江71735559200925376.50%奉贤1842381631745689.25%黄浦——256718-25.45%合计含其他地区1415976686506988026.56%所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

需求上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd上海办公楼目前市场分析

从以上近2月的全市办公楼的供给及成交情况看，全市甲级写字楼的总体空置率创下了2005年以来的新高,到达14.1%,整体租金较上一季度进一步下跌9%。然而与持续低迷的租赁行情相对的是,二季度全市产权式写字楼的成交量跳空高开,创下2021年以来成交量的新高,从各环区的成交比例来看,进入2021年以来,内环内区域的成交比例明显下降,由2021年的三分之一(2021年内环内区域的成交比例为33.7%)徒然下降至2021年的16.3%.由此可见,今年的产权式写字楼的热销区域外移趋势更为突出.从上述两点市场的变化可以看出,小户型,非传统CBD区域的非甲级的写字楼热销是今年上半年的最大特色,因此非甲级写字楼的热销是带动2021年季度产权式写字楼成交大幅上升的主要原因.所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd我们对目前上海传统的6大区域的办公楼〔包括甲级和乙级〕用户构成进行了详尽的调研:注：本报告中涉及的外资公司指除中国内地以外的企业，包括港澳台地区制造业、专业效劳、贸易和其他、IT与高科技、物流是上海市办公楼市场最为主要的办公楼用户；由于上海的产业结构以金融业为主，金融业公司也成为上海首要的办公楼租户群体。同时，由于金融业的牵头作用，与其配套的专业效劳、贸易等公司在上海迅速扩张；金融专业效劳、贸易和其他、IT与高科技、物流成为上海办公楼用户中最主要的群体，并在不断的开展中；

所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd23%13%24%15%16%9%交通物流贸易与其他专业效劳金融IT与高科技制造业23%13%19%16%19%12%交通物流贸易与其他专业效劳金融IT与高科技制造业

上海办公楼市场分析

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项目概括

项目概括上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd工程概括徐家汇板块所有资料来源；萬德房产市场研究及资讯资源部

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd

SWOT分析

SWOT分析上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd

SWOT分析

本篇将在分析工程自身的优劣势『SWOT分析』的根底上，结合上海办公楼市场的未来供给、竞争工程分析，探讨本次的工程定位，为制定有效的、新颖的市场推广策略奠定根底。优势综述劣势威胁时机优势地理位置优越本工程位于上海徐汇区肇家浜路吴兴路路口,地理位置优越.成熟的上海徐家汇商圈.本工程属于徐汇办公商圈的中心地区,。周边配套成熟。本工程周边商业设施成熟。便捷的交通,在交通方面，本工程拥有便捷的交通优势。位于肇嘉浜路上的本工程周边交通便捷，5分钟到达轨道交通沿线，步行十分钟就能到港汇等徐汇商圈的核心.上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd优势综述劣势威胁时机劣势工程成立的时间过长,本工程于1996年交付使用,所有的建筑设计比较落后,建筑外观比较陈旧对市场推广产生很大的负面影响。区域内认知度尚待提高.由于本案在肇嘉浜路吴兴路口是单行道,同时没有明显的招牌广告，使客户对于该本案的认知度尚待提高。办公楼楼层平面设计以及总体装修尚待改进.办公楼楼层平面设计的滞后，目前办公楼的平面的开展趋势已经向小套SOHO的方向开展，把卫生间放在套内也利于得房率的提升，目前低楼层方案的平面格局的话，会造成得房率不高，单位面积过大，总价过高，这样将对本工程的品质提升和市场推广产生不利的影响。

SWOT分析

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd优势综述劣势威胁时机机会上海经济的良好开展趋势,随着上海城市经济持续稳定的开展，诸多跨国企业纷纷对上海表示日益浓厚的兴趣，从而产生巨大的办公楼市场需求。同时，诸多甲级办公楼的开发建设和成功的市场推广将不断提升上海办公楼市场的等级。良好的上海办公楼开展趋势将为本工程的市场营销营造良好的外部环境。徐家汇商务区的稀缺供给量,随着目前在市中心传统地段办公楼开发的骤减,在上海这个地段这样规模推出的供给量还是比较稀缺的。

SWOT分析

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd优势综述劣势威胁时机威胁

SWOT分析

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd优势综述劣势威胁时机综述如何为本工程的寻找到真正的优质用户.如何使本工程成为真正的具有较高标准的甲级办公楼.将本工程塑造成徐家汇有特色的办公楼工程。从以上的SWOT分析中，我们可以很容易的看出，本工程的优势缺乏非常明显，而且是劣势大于优势，时机等于威胁的。而摆在本工程推广团队面前的真正的挑战在于.

SWOT分析

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd

项目定位

项目定位上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd较好的办公楼一般办公楼最优质的办公楼1:品质略低于A级项目2:地点商务价值或开展潜力略低3:非综合性工程或工程规模相当较小1:大型综合性工程,具规模效应2:最具商务价值或发展潜力的地点1:工程品质一般2:综合竞争力不高工程定位上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd价格预测价格预测是房地产工程定位中最为关键和最为敏感的局部。同时，价格预测亦是对工程整体市场定位和市场形象定位确实认。我们将采用市场比较法对时代广场的销售价格进行初步的预测；同时，如荣幸获贵公司的聘任，我们将与贵公司共同详细研讨有关的定价策略。市场比较法根据区位条件和品质条件相近的原那么，我们选取了飞雕国际、五洲国际、徐家汇国际大楼、均瑶国际作为市场参照样本，对本案的销售价格进行初步的探讨。区位、建筑产品、交房条件、机电设置等方面因素对于办公楼物业的销售价格有着直接的决定因素，我们对飞雕国际、五洲国际、徐家汇国际大楼、均瑶国际的楼宇详细信息进行了调研，并小结如下：上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd项目对照

本案

飞雕商务大厦

均瑶国际

五洲国际

徐家汇国际大厦

地理位置肇嘉浜路798号肇嘉浜路1065号肇嘉浜路789号肇嘉浜路807号肇嘉浜路1033号区域认可度涉外(甲级)涉外(甲级)涉外不涉外涉外外立面风格面砖现代现代(玻璃幕墙)面砖玻璃交通地铁9号线轨道交通1号线地铁1号线4号线地铁1号线4号线地铁1号线车位120个170个172个50个132个楼层布局5梯9户6梯12户10梯10户3梯6户3梯4户层高（米）2.7米2.6米2.7米5.6米复式2.7米总高20F29F37F23F19F装修标准老装修老装修标准老装修标准空调无中央空调有中央空调有中央空调无中央空调有中央空调竣工时间19962001200520002004样板房无无无无无物业管理费自有物业10/月25元/月21元/月自有6.5元/月(无中央空调)28元/月租金3.5—4/元/月3.8/元/月3.5—4/元/月3.3/元/月4.5/元/月售价/25000/平米25600/平米23000/平米不外销,自有本案区域个案比照基于以上的比较，我们采用房地产评估中的市场比较法，对飞雕国际、五洲国际、徐家汇国际大楼、均瑶国际的销售价格进行修正，以初步确定本案的销售价格：

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd营销策划

营销策划上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd销售卖点及销售策略方案销售卖点

Location地域上海徐家汇商圈的核心地理位置徐汇区经济、文化中心区域，属于徐家汇中心及徐家汇商圈的范畴。工程地处陆家浜路吴兴路口，离徐家汇商业区中心步行十分钟、，周边成熟的商业配套及轨道交通线路、徐家汇花园仅百步之遥；Transportation交通三维交通网-----公交、高架、国道、轨道、航空以工程地块为原点，搜寻以车轮为半径的都市生活圈，看看那里有什么？坤阳国际

交通便捷●[工程紧邻1、4号轨道交通线，拥有数十条公交线路]●[工程步行5分钟即达徐家汇商业区●[工程15分钟车程即达虹桥商务区、中山公园等交通枢纽、上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd销售卖点及销售策略方案Dimensions规模纯办公楼，高21层,已有多家世界500强的企业入驻。Facilities配套SA平安防范系统+FA消防自动化系统+CA通信自动化系统+OA办公自动化系统+BA楼宇自动化系统Hardware硬件外观、大堂、电梯厅、卫生设备、供水、中央空调、通讯、平安监控、车库管理space空间1、可组合式弹性空间，适应各种规模企业入驻。2、精装空间，为入驻企业提供即时入驻的便捷。销售卖点

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd销售卖点及销售策略方案销售计划

10%30%20%40%自用型新买家

中小企业投资群体

其他上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd销售卖点及销售策略方案9月10月11月12月1月2月准备期强销期收尾期上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd

推广结构及方案

推广结构及方案上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd推广结构

我们初步选定了如下的推广方式：

项目成功租户访谈市场口碑传播推广讲座、论坛媒体推广重点客户定向推广售楼处、样板层路演公关活动

项目成功租户访谈市场口碑传播推广讲座、论坛媒体推广重点客户定向推广售楼处、样板层路演公关活动上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd媒体通路建议

上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd推广结构及方案

基于上述原那么，建议推广媒体如下：媒体类别媒体名称投放策略目标客户专业媒体第一财经日报解放日报新闻晨报新闻晚报软性广告企业高级管理层上海楼市温州楼市江苏楼市浙江楼市硬软结合江苏、浙江、上海周边客户定向推广贸易行情针对贸易类，徐家汇地区租用办公楼较为集中的行业辅助户外灯箱广告内环高架南北高架肇家浜路上路标我司建议广告投入按照总销金额的1%-1.5%来投入上海萬德房地产经纪ShanghaiWonderRealEstateCo.,Ltd推广结构及方案

售楼处、样板房的设想：售楼处和样板房的设置能充分、务实的表达工程的品质及整体形象，我们建议本工程亦可通过售楼处样板房的设置有效吸引区域客群形成时常推广效应。我们认为售楼处设置接待区、洽谈区、营销办公区等功能售楼处的设计，力求于开阔明亮，营造良好的营销环境。样板房是办公楼销售工作中重要的营销工具，我们必须确定工程交房条件以在产品形态方面提供有力的价格支撑因素。我司建议贵司于2021年9月底之前交付于我司使用，以便我司销售。中介推广会提升工程的知名度。工程推广酒会全面推广工程。商业地产沙龙提升工程形象和知名度。公关活动：根据办公楼销售的经验，公关活动能有效的树立工程的市场形象，推动销售，我们将依照如下的策略开展公关活动