4月3日宿州佛晓新城项目提案92p

宿州佛晓新城工程提案安徽中原事业三部A组第一局部近期楼市新政新国五条新国五条解读

亮点一：提高二套房贷首付与利率

亮点二：二手房交易从严按差额20%征税“新国五条〞细那么指出，税务、住房城乡建设部门要密切配合，对出售自有住房按规定应征收的个人所得税，通过税收征管、房屋登记等历史信息能核实房屋原值的，应依法严格按转让所得的20%计征。对中小套型住房套数到达工程开发建设总套数70%以上的普通商品住房建设工程，银行业金融机构要在符合信贷条件的前提下优先支持其开发贷款需求。合肥国五条细那么合肥国五条细那么解读房地产统一登记条例房地产统一登记条例解读长效机制房地产调控出台的根底未来可能导致房价下跌不动产统一登记实现后，全国各地的闲置住房和闲置土地都有望通过信息联网查询到，可能会引发局部持有多套房产的人员抛售住房，由于市场供给增加，导致房价有可能往下波动。第二局部宿州宏观环境及楼市分析攻城——必先读城宿州宏观环境分析——宿州概况宿州市位于安徽省最北部，与苏、鲁、豫3省11个县市接壤，是淮海经济协作区的核心城市之一，也是安徽省距离海口最近的城市，南距蚌埠86公里，北距徐州75公里，西北距淮北40公里。宿州宏观环境分析——自然资源宿州自然资源丰富，名特产众多，拥有中国最大连片水果产区，面积和产量均占全省70%以上，另外灵璧石、砀山梨、符离集烧鸡、夹沟香稻米，在安徽以及省内外家喻户晓。灵璧石：中国四大奇石之一；砀山梨为果中精品，为海内外顾客所青睐；符离集烧鸡，色香味美，为?中国名菜谱?的一品菜肴；夹沟香稻米，清香浓郁，“一家煮饭十家香，十家煮饭香满庄〞，清嘉庆年间曾为贡米。宿州宏观环境分析——城市规划/空间布局宿州城市总体规划调整方案2007-2021年，将宿州划分三大主要功能区，城市功能布局为：“一城、三区、三轴〞的空间布局。三区：老城区、汴河新城区、符离集镇区。形成老城区—中部新城区—北部符离集〞的空间结构形态，城市呈现南北相向团聚开展。同时，由老城区的汴河区共同构筑成宿州主城区。三轴：汇源大道、拂晓大道和汴河路构筑成的三条城市开展轴线。城市主城区重点向北、向西方向开展，适当向东开展，控制向南开展。促进人口从老城区疏散，建设向新城区集中，工业向开发区集中。宿州宏观环境分析——城市规划/功能分区老城区：以现状建成区为主，以商贸金融、文化教育和工业、交通及居住等功能为主。汴河新区：沿城市南北主轴线开展形成汴河新城区。以行政办公、文化休闲、商贸效劳和科技信息、居住等功能为主。符离集镇：以商贸、文化和工业、交通及居住等为主的区级综合功能区。本工程位于城西，为城市未来重点开展方向。宿州宏观环境分析——人口/用地规模人口规模远期至2021年到达73万人，用地规模远期控制在75平方公里。土地利用和人口规模人口规模：远期〔2021年〕73万人远期〔2050年〕控制在90万人用地规模：近期控制在65平方公里，远期控制在70-75平方公里。伴随宿州城市化进程，越来越多的乡镇人口进城，将成为支撑宿州房地产市场的主力客户。宿州宏观环境分析——经济环境/GDP安徽各市2021年GDP排名宿州2021年GDP910亿元，同比增长12.5%宿州2021年经济总量在安徽各市中处于中等水平，在皖北城市中居于第三位，仅次于阜阳、滁州。城市经济总量位于安徽中列，经济开展势头良好。宿州宏观环境分析——经济环境/GDP宿州2021年人均GDP17000元，在安徽各市中处于倒数第四。宿州2021年人均GDP仅相当于排名第五的淮南的一半。宿州经济总量高，但人均GDP较低，在安徽各市处于末流地位。宿州宏观环境分析——小结宿州全市面积9787平方公里，是淮海经济协作区的核心城市之一，安徽省距离出海口最近的城市。宿州城市空间布局为“一城、三区、三轴〞空间布局，城市主城区重点向北、向西北方向开展，适当向东开展，控制向南开展。2021年宿州GDP总量为910亿元，较上年增加109.7亿元，总量位居安徽省第八位，但人均GDP仅为17000元，居倒数第四位。宿州整体楼市分析——土地市场宿州整体楼市分析——建设指标除2021年外，近年来宿州住宅市场各项建设指标呈平稳上升态势；2021年宿州市住宅施工面积为137.24万㎡，同比下降211.59万㎡；新开工面积为138.2万㎡，同比下降65.59万㎡；竣工面积为161.14万㎡，同比上升17.39万㎡；受2021年楼市低迷影响，2021年住宅施工面积、新开工面积均出现下跌；2007-2021年各项建设指标平稳增长，受2021年楼市表现低迷影响，2021年宿州住宅施工、新开工面积出现同比下降。宿州整体楼市分析——成交均价2007-2021年宿州市场住宅均价整体呈平稳上升趋势；2021年住宅均价到达历史高位，突破4000元关口，到达4194元/㎡；2021年宿州单月均价最高为9月份的4474元/㎡，最低为1月份的3850元/㎡；宿州单月均价起伏较大，但宏观来看，2021年5月以后，均价均维持在4000元/㎡以上。宿州住宅成交均价近年来平稳上升，但仍相对较低，2021年后均价才到达4000元/㎡以上。宿州整体楼市分析——成交套数宿州2021年成交量出现较大幅度下滑，根本恢复到2007年水平。宿州整体楼市分析——客户情况成交客户以青年人刚需为主；120㎡以下户型较为畅销，占据主导地位；付款形式以按揭为主，但相对其他城市，一次性付款占比相对较多。仅从数据层面看，未来宿州楼市并不容乐观！2021年建设指标下滑、成交量下跌是否真的如此？看待事物的逻辑——看本质而不是看表象！看未来而不是只看现在！宿州整体楼市分析——小结2021年有可为的市场宿州区域楼市分析——板块市场分析两淮融景苑天鹅湾公园道一号明日新城市御品华府龙登和城锦绣江南首御佛晓新城佛晓壹号青年公社名宿华府冠景凯旋门卓耕广场百丽富通广场汴河新区—沿城市南北主轴开展汴河新区，以行政办公、文化休闲、商贸效劳和科技信息、居住等功能为主。西南板块—西南片区土地待开发量大，但目前区域工程仍较少，房价较低。经开区板块—区域房地产市场开放热度大，但是距离市区较远，收到区域内配套和交通影响，房价较低。。宿州规划汴河新区板块个案分析——根本经济指标：占地面积：267亩总建筑面积：26.7万㎡容积率：二期一组团1.53绿化率：35%总户数：2200户主力户型：80-120㎡目前均价：约5000元/㎡供暖情况：分散〔自备〕销售情况：40#楼景观王座，89—127㎡户型，3月23日已开盘，此前认筹享受“存2万抵3万〞优惠。明日新城事汴河新区板块个案分析——上河城根本经济指标：占地面积：443亩总建筑面积：59万㎡容积率：2.01绿化率：36.2%总户数：4914户主力户型：80-110㎡目前均价：5000元/㎡供暖情况：市政供暖销售情况：最后仅剩高层120平米和200平米的房源，均价5000元/㎡车位数：3188个周边规划有现代化的新一中、一小等学区配套；自身配套高档幼儿园以及27000㎡社区商业；小区中庭景观水系和中轴溪流景观。汴河新区板块个案分析——两淮融景苑占地面积：246.3亩总建筑面积：53万㎡容积率：2.7绿化率：30%总户数：3682户主力户型：97-147㎡目前均价：4700元/㎡供暖情况：分散〔自备〕根本经济指标：车位数：2283个目前仅余极少量底层及顶层房源在售，其中底层房源户型面积为97㎡级117㎡，顶层房源户型面积约102㎡;房源均价约4700元/㎡，一次性付款的可享受9.8折优惠，按揭付款可享受9.9折优惠。汴河新区板块个案分析——天鹅湾占地面积：510亩总建筑面积：40万㎡容积率：1.1绿化率：大于42%总户数：2774户主力户型：84㎡、104㎡目前均价：84㎡均价4900元/㎡,111㎡均价5160元/㎡，142㎡均价5230元/㎡供暖情况：未定销售信息：G7#楼82㎡—137㎡房源将于4月8日全城公开认筹，认筹的客户可在开盘时享受存2万抵5万的优惠。车位数：未定唯一拥有双会所室内外游泳馆的社区唯一拥有2万平方米社区水系11000米河岸线的社区唯一使用595双色共挤中空玻璃窗的社区唯一社区里看不到配电房的小区唯一拥有100万平方米森林公园与沱河交相滋润的社区居全城造氧中根本经济指标：经开区板块个案分析——百丽富通广场占地面积：280亩总建筑面积：90万㎡容积率：未知绿化率：大于40%总户数：未定主力户型：90-140㎡目前均价：尚未开盘，预计6月份开盘供暖情况：未定根本经济指标：车位数：未定产权：住宅也为40年该工程主要功能为鞋材·服装纺织品交易市场及其商业配套、公寓式办公楼、综合商务中心、地下车库等配套设施。致力于打造全亚洲最大的产业工业园区配套产业。经开区板块个案分析——卓耕广场占地面积：115亩总建筑面积：42.26万㎡，一期8万㎡容积率：5.5绿化率：25%总户数：一期住宅5.4万㎡，商业2.66万㎡主力户型：37-89㎡目前均价：2480元/㎡供暖情况：未知根本经济指标：车位数：含地下2150个产权：预期打造一个融中国现代化专业鞋服商贸交易中心、皖北规模最大的综合性鞋服交易采购营销中心、宿州最具现代化、国际化和开展前景的城市综合体。西南板块个案分析——名宿华府占地面积：243亩总建筑面积：46万㎡容积率：0.55绿化率：25%以上总户数：3000户主力户型：80-130㎡目前均价：尚未开盘，预计5月份开盘供暖情况：未知根本经济指标：车位数：1800个农工商地产宿州开篇之作、40万方法式人文社区、多层法式墅级洋房。名宿华府户型根本都有大面积赠送，在刚需占主导的宿州市场，面积赠送对客户的吸引力巨大，这也是名宿华府与其他工程最大的差异化亮点。通过空中花园和凸窗的面积赠送，实现126㎡三房变四房通过空中花园和凸窗的面积赠送，实现103㎡三房变四房通过空中花园和凸窗的面积赠送，实现88㎡两房变三房西南板块个案分析——冠景凯旋门占地面积：240亩总建筑面积：50万㎡容积率：2.65绿化率：37.9%以上总户数：4008户主力户型：70-100㎡目前均价：4000元/㎡供暖情况：未知根本经济指标：车位数：地上980个，地上3312个建筑采取新汉唐风格设计，将是宿州市第一个真正意义上的纯高层品质生活区，距市中心车行约10分钟，荣耀小学、重点中学九中配套冠景凯旋门大局部一房、三房户型有面积赠送，实现了一房变两房，三房变四房。通过入户花园、凸窗的赠送实现91.18㎡两房变三房。通过入户花园、凸窗的赠送实现96.88㎡两房变三房。西南板块个案分析——青年公社根本经济指标：车位数：260个宿州首席新税商务公寓，集家居、办公为一体的宜居佳境。青年公社两房公寓相对于一房公寓要畅销，宿州刚需客户对住房功能性要求相对较强。两房公寓相对畅销，局部一房产品两套合为一套两房销售。宿州区域楼市分析——小结汴河板块经开板块西南板块环境优越〔政务文化新区、生态公园、邻近汴河〕片区整体均价最高〔单价根本为5000元/㎡以上〕城区规划主开展方向居住气氛欠缺〔区域开展以经贸为主，目前居住气氛欠缺〕工程多为商业用地〔存在销售硬伤，住宅产权仅为40年〕片区整体均价最低〔40年产权住宅，严重影响溢价〕价格适中〔区域销售均价介于其他两个板块之间〕在售工程多有面积赠送〔名宿华府、冠景凯旋门均有面积赠送房源〕西南片区存在比较竞争优势！汴河板块虽好，但存在价格门槛，经开片区虽价格低，但存在产权硬伤，价格适中、不存在产权问题的西南片区必将成为主流客户的选择未来本工程的竞争将更多的是板块内部工程的竞争，而非与其他板块工程的竞争！工程赢的立足点——区域内定位差异化第三局部工程定位当恒盛·环球中心强调“西域中央法式名宅〞当绿地中心强调“宿州门户地标50万方体量〞我们说什么？名宿华府——西域中央40万方法式名宅冠景凯旋门——宿州门户地标，50万方国际人居融合体再强调工程体量、产品本身，我们将陷于与区域工程雷同的规局之中！佛晓新城——梦想的一生之城【工程形象定位】梦想的一生之城在环境配置上，在社区配套上，在产品形态上赋予其可“自我成长〞的特质，以满足居住者不同生活阶段不断变化的需求，为居住者提供一生居住所需，带给他们梦想的一生！宿州生活置业终极版寻找他们梦想的一生之城！他们在宿州奋斗，取得了一定的成就，但他们始终没有寻找到梦想的生活！他们依然在奋斗，期望有一天，能够让家人享受到更好的生活，他们一直在寻找……他们，厌倦了城市的压力，厌倦了蜗居式的生活，他们，需要一个心灵的居所，他们一直在寻找……寻找属于他们自己的一生之城！他们，体会过了生活的压力，每天在辛劳中度过，他们希望能给小孩提供一个更好的环境，更好的居住环境，更好的教育环境，更好的童年，他们一直在寻找……寻找属于他们子女的一生之城！佛晓新城，每个人梦想的一生之城！第四局部价值提升策略现有产品盘点价值提升策略：户型两房面积太大，舒适两房面积甚至大于局部三房，建议只做一种两房户型，面积控制在75平米左右三房房型太多，建议仅做紧凑三房和舒适三房两种房型，紧凑三房控制在90平米左右，舒适三房面积在110-120平米之间百变空间扩容梦想户型创新革命，可用率约140%A：133平米→可用约185平米，买三房用五房B：79平米→可用约109平米，买两房用三房C：90平米→可用约127平米，买两房用四房超级赠送的对标案例：福州万科金域榕郡送面积=>送房间价值提升策略：户型Ａ户型〔01单元〕户型特点：约17.7米大面宽约10米短进深双套房、大阳台产权面积：三房两厅三卫/约133平米可用面积：可实现五房两厅三卫约185平米的奢华空间约23m2主卧套约26m2主卧套约8m2南向大阳台约35m2超大厅价值提升策略：户型约13m2独立餐厅约4.8米客厅大开间南北向双阳台南北向双阳台B户型〔02/03单元〕户型特点：设计紧凑、动静分区、全明采光设计、双阳台设计产权面积：二房两厅一卫/约79平米可用面积：可实现三房两厅一卫约109平米的舒适实用空间价值提升策略：户型双次卧空间客厅带阳台独立宽敞主卧工人房保证主人私密C户型〔04单元〕户型特点：大面宽，浅进深，南北通透，三面采光，户型空间紧凑实用产权面积：二房两厅一卫/约92平米可用面积：可实现四房两厅二卫约127平米的惊喜空间价值提升策略：户型本案户型设计原那么1、常规动作。明厨明卫，南北通透，阳台2、舒适性打造。270度凸窗、主卧、客厅朝南、倒凸窗附加值赠送等3、引入创新元素。入户花园、空中院馆、错层露台、阳光房价值提升策略：户型户型创新价值点1——赠送180度/270度凸窗增加可使用空间，提高舒适度270度外飘窗，向南向西均可欣赏景观180度外飘窗，景观主卧落地凸窗，增强室内空间，并提高附加值。倒凸窗价值提升策略：户型户型创新价值点2——运用入户花园、空中花园和阳光房，使高层低密度化，增加与自然亲密接触和居住情趣©CopyrightCentalineGroup,2010空中花园：拉近家与自然的距离，赠送面积提高附加值

阳光房间：享受阳 光的沐浴，享受舒

适人生eofthisreport|113入户花园作为居室内外过渡性空间，可以赋予多样性的功能：会客、小憩、绿化等，对生活空间进行了创新。价值提升策略：户型案例借鉴-深业十五峰之跳出“西丽〞：境界园林小地块园林重在做风格、硬地造景重在做意境价值提升策略：园林价值提升策略：园林案例借鉴-广州誉峰：东南亚度假酒店风情园林，酒店会所式高层大堂。借鉴点：园林的细节、小地块营造丰富的内部景观层次案例借鉴-十五峰/兰溪谷：台地园林做丰富价值提升策略：园林地块小、容积率高、外景远、内景缺乏，又要解决停车问题，通过整体架高的手法，既能降低本钱，又能创造丰富的地貌，营造与城隔离的“领地〞归属感案例借鉴-福州万科金域榕郡价值提升策略：建筑立面极具尊贵感的新古典主义风格，在传统美学的标准之下，充分运用现代的材质及工艺，使作品既具有传统建筑之美感，又融会现代科技之灵性，具有明显的时代特征。米黄色石材黑色石材银白色金属边米黄色涂料用于主墙面深色涂料用于雕花处案例借鉴-福州万科金域榕郡新古典主义建筑立面价值提升策略：建筑立面入户大堂通高三层近10米，外观18米高的巨柱极具气势,门窗中金属、玻璃的轻盈与前者的厚重产生了强烈比照，丰富的细节，细腻的金属构件、灯箱等元素,增加了人文亲和性，使其不仅拥有大气、典雅的气质，也具有明显时代特征，反映出后工业时代个性化的美学观点和文化品位。案例借鉴-福州万科金域榕郡新古典主义建筑立面价值提升策略：建筑立面工程西面是西外环路，噪音影响大，建议使用隔音降噪系统从外到内，从设计到材质，全面隔音，中空玻璃等建材的选用，实现全面隔音，减少相互干扰，让居住者尽情享受“身在闹市中，而无车马喧〞的自在时刻。价值提升策略：建筑立面第五局部营销策略营销策略总那么落地：定义工程占位市场：工程形象建立制造市场悬念产品价值传递：市场形象鲜明产品价值落地价值体系再拔升：市场影响力建立不同核心价值点分阶段输出推广启动期集中储客期持续销售期阶段一:形象建立期阶段二:集中储客期阶段三:持续热销期开盘4月12月8月6月营销中心开放推广主题献礼宿州的梦想之城目的第一阶段以城镇化、城市梦想等为话题，诠释城市梦想，建立工程“梦想之城〞的市场形象形象期——我是谁？一次大事件引发全城关注！宿州百姓未见过的形式，乘热气球绕宿州城区一圈，将“一生之城〞家的梦想与城市梦想结合乘热气球鸟瞰全城活动时间：2021年5月份活动主题：城市梦想家的梦想活动内容：邀请幸运客户乘坐热气球，在上空环绕宿州城区一圈活动媒体配合：通过网络参与幸运客户抽取；电视、电台、报纸、户外、短信、LED屏等媒体全面配合热炒，短期内迅速聚焦全城关注。售楼处开放——阶段一:形象建立期阶段二:集中储客期阶段三:持续热销期开盘4月12月8月6月营销中心开放推广主题献礼宿州人的一生之家目的：第一阶段“城市梦想〞引起市场关注后，第二阶段以在城市实现“家的梦想〞为主题，由城的形象向家的形象转变，开始输出产品价值，市场形象更加鲜明，围绕家庭、感情、亲情等进行话题营销，引起人们共鸣。蓄客期——宿州首个灯光主题样板房开放打造宿州首个灯光主题样板房，在制造舆论噱头的同时，阐述“一生之城〞家的梦想、家的温馨。每一盏灯都有一段故事，每一盏灯的背后，都有等待。宿州首个灯光样板间开放活动时间：2021年7月份活动主题：宿州首个灯光主题样板房开放活动内容：灯光主题样板房开放，开放后，每天晚上8点之前均可参观。活动媒体配合：电视、电台、报纸、户外、短信、LED屏等媒体全面配合热炒，突出首个，突出亲情感。开盘——一次活动，满城皆知！开盘当天，4-6辆顶级豪车现场展览，阐述“一生之城〞中对未来更美好生活的追求。顶级豪车展活动时间：2021年8月份活动主题：佛晓新城盛大开盘暨顶级豪车展活动内容：现场豪车展，开盘前，绕宿州全城一周活动媒体配合：电视、电台、报纸、户外、短信、LED屏等媒体全面配合宣传。阶段一:形象建立期阶段二:集中储客期阶段三:持续热销期开盘4月12月8月6月营销中心开放推广主题佛晓新城一生不换的家目的：通过前面的形象建立，第三阶段进入热销期，推广主题更为直白，以产品力为诉求，打造“一生不换的家〞第六局部拓客策略由近到远：现抓周边及市区客户，由此圆心向镇区拓展由点到面：发放家庭折扣卡及贵宾卡，加大老带新，