安徽省预售管理办法

安徽省预售管理办法一、总则（一）目的与依据为加强安徽省房地产市场预售管理，规范房地产开发企业预售行为，保障交易双方合法权益，促进房地产市场健康有序发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本省实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于安徽省行政区域内国有土地上新建商品房预售及其相关管理活动。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照法律法规和本办法规定，对商品房预售活动进行监督管理，确保各项管理措施有法可依、有章可循。2.公开公平公正原则预售管理过程中，应遵循公开透明的原则，保障交易双方的知情权；秉持公平的市场环境，防止不正当竞争；确保公正执法，维护各方合法权益。3.保护权益原则注重保护购房者的合法权益，规范预售行为，防止欺诈、误导等损害购房者利益的情况发生，同时兼顾房地产开发企业的合理权益，促进房地产市场的良性互动。二、预售许可条件（一）土地条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.土地用途符合城市规划要求，不存在土地闲置或违规使用等情况。（二）建设工程规划条件1.持有建设工程规划许可证。2.按照规划许可的内容进行建设，不得擅自变更规划设计。（三）施工进度条件1.按照提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。2.建设工程形象进度达到一定要求，如基础完工、主体结构达到一定层数等，具体标准由各地根据实际情况制定。（四）其他条件1.已取得施工许可证，施工现场具备基本的施工条件。2.已制定商品房预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、建设进度安排、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。三、预售许可申请与受理（一）申请主体房地产开发企业作为预售许可申请主体，应当具备相应的资质和条件，对申请材料的真实性、合法性、有效性负责。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，如银行出具的资金到位证明、财务报表等。5.工程施工合同及施工进度说明。6.商品房预售方案。7.法律、法规、规章规定的其他材料。（三）受理程序1.房地产开发企业向项目所在地房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.房地产管理部门对申请材料进行形式审查，材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的内容。四、预售许可审查与决定（一）审查内容1.对申请材料的真实性、完整性、合法性进行审查。2.实地核查项目的建设进度、施工情况等是否符合预售许可条件。3.审查预售方案的合理性，包括预售价格、面积预测等内容是否符合市场实际情况。（二）审查期限房地产管理部门应当自受理预售许可申请之日起10个工作日内，依法作出准予预售许可或者不予预售许可的决定。（三）决定与公示1.经审查符合预售许可条件的，房地产管理部门作出准予预售许可的决定，向开发企业颁发商品房预售许可证。2.准予预售许可的决定作出后，房地产管理部门应在10日内将许可情况在房地产市场信息网等媒体上予以公示，公示内容包括开发企业名称、项目名称、预售许可证号、预售范围、房屋用途、建筑面积、套数、预售价格等。3.经审查不符合预售许可条件的，房地产管理部门应当作出不予预售许可的决定，书面说明理由，并告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。五、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业取得预售许可证后，应当与购房者签订书面商品房预售合同。2.预售合同应当采用房地产管理部门统一印制的示范文本，明确双方的权利义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。（二）合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。2.房地产管理部门应当积极推进合同网签备案工作，建立健全合同网签备案系统，提高备案效率，方便购房者查询合同备案信息。3.未经登记备案的预售合同，不得对抗善意第三人。（三）合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除预售合同。变更或解除预售合同的，开发企业应当在变更或解除合同之日起30日内，到原合同登记备案机关办理变更或解除手续。2.因不可抗力或者当事人约定的其他原因需要变更或解除合同的，应当及时通知对方，并按照法律规定和合同约定承担相应的责任。六、预售资金监管（一）监管原则预售资金实行专款专用、专户存储、全程监管的原则，确保预售资金用于项目建设，保障购房者的合法权益。（二）监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，并与监管银行、房地产管理部门签订预售资金监管协议。2.监管账户应当注明“商品房预售资金监管账户”字样，不得支取现金。（三）资金缴存1.开发企业应当按照预售方案中确定的预售资金缴存比例，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存比例根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用，具体比例由各地根据实际情况确定。（四）资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提供相关证明材料，如工程进度报告、付款凭证等。2.监管银行应当对用款计划进行审核，符合条件的，按照监管协议约定拨付资金；不符合条件的，不予拨付，并及时告知房地产管理部门。3.房地产管理部门应当对预售资金使用情况进行监督检查，确保资金用于项目建设。七、预售行为规范（一）广告宣传规范1.开发企业发布商品房预售广告，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.预售广告中涉及的房屋价格、面积、户型等内容应当与预售合同一致，不得进行夸大或不实宣传。（二）销售现场规范1.开发企业应当在售楼处显著位置公示商品房预售许可证、预售方案、购房须知、价格表、户型图等相关信息，便于购房者查阅。2.售楼处应当配备专业销售人员，销售人员应当具备相应的从业资格，如实向购房者介绍房屋情况，不得隐瞒或夸大事实。（三）禁止行为1.开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房。2.不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。3.不得分割拆零销售商品住宅。4.不得囤积房源，捂盘惜售或者变相捂盘惜售。八、监督管理（一）日常巡查1.房地产管理部门应当加强对商品房预售活动的日常巡查，及时发现和纠正违法违规行为。2.巡查内容包括开发企业的预售许可情况、预售合同签订及备案情况、预售资金监管情况、预售行为规范情况等。（二）投诉处理1.建立健全投诉举报制度，畅通投诉渠道，及时受理购房者的投诉举报。2.对投诉举报事项进行调查核实，依法处理违法违规行为，并将处理结果及时反馈给投诉举报人。（三）信用管理1.建立房地产开发企业信用档案，记录开发企业的预售行为、诚信情况等信息。2.对违法违规的开发企业，依法予以信用惩戒，如降低资质等级、限制市场准入等。九、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得预售许可证擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可的，由房地产管理部门予以撤销，并处3万元罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.开发企业不按照规定使用预售资金的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以警告；逾期仍不改正的，可处以挪用金额5%以下但不超过3万元的罚款。4.开发企业存在返本销售、售后包租、分割拆零销售、捂盘惜售等违法违规行为的，由房地产管理部门责令限期改正，并处以警告；逾期仍不改正的，可处以1万元以上3万元以下的罚款。（二）其他相关责任1.房地产管理部门工作人员在预售管