出租屋税收管理办法

出租屋税收管理办法一、总则（一）目的为了加强出租屋税收征收管理，规范税收征管行为，保障国家税收收入，维护纳税人合法权益，根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国个人所得税法》及其实施条例、《中华人民共和国房产税暂行条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本地区范围内出租屋的税收征收管理。本办法所称出租屋，是指出租用于居住、商业经营、办公等用途的房屋及其他建筑物。（三）基本原则1.依法征收原则。严格按照国家税收法律法规规定的征收范围、征收标准和征收程序进行税收征管，确保税收征收合法合规。2.属地管理原则。出租屋税收征管实行属地化管理，由房屋所在地的税务机关负责征收管理。3.源泉控管原则。以出租人为纳税义务人，以租金收入为计税依据，通过加强对出租屋源头信息的采集和监控，实现税收的有效控管。4.协作配合原则。税务机关应加强与相关部门的协作配合，建立健全信息共享、联合征管等工作机制，共同做好出租屋税收征管工作。二、纳税义务人（一）一般规定出租屋的纳税义务人为出租房屋的单位和个人。单位包括企业、行政单位、事业单位、军事单位、社会团体及其他单位；个人包括个体工商户和其他个人。（二）特殊规定1.房屋产权所有人将房屋出租给他人使用，以产权所有人为纳税义务人。2.产权属于全民所有的，由经营管理的单位缴纳。3.产权出典的，由承典人缴纳。4.产权所有人、承典人不在房产所在地的，或者产权未确定及租典纠纷未解决的，由房产代管人或者使用人缴纳。5.无租使用其他单位房产的应税单位和个人，依照房产余值代缴纳房产税。三、计税依据与税率（一）计税依据1.出租屋租金收入为计税依据。租金收入是指出租人出租房屋向承租人收取的全部价款和价外费用，包括货币收入、实物收入和其他收入。2.对租金收入明显偏低且无正当理由的，税务机关有权按照下列顺序确定计税依据：参照同类房屋的市场租金价格核定；按照房屋的成本、费用、利润等因素组成计税价格核定；按照其他合理方法核定。（二）税率1.房产税依照房产租金收入计算缴纳的，税率为12%。对个人出租住房，不区分用途，按4%的税率征收房产税。2.个人所得税财产租赁所得，每次收入不超过四千元的，减除费用八百元；四千元以上的，减除百分之二十的费用，其余额为应纳税所得额，税率为百分之二十。对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税。3.增值税其他个人出租不动产（不含住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。其他个人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。小规模纳税人出租不动产（不含个体工商户出租住房），按照5%的征收率计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。小规模纳税人出租住房，按照5%的征收率减按1.5%计算应纳税额，向不动产所在地主管税务机关申报纳税。4.城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加城市维护建设税：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，分别与增值税同时缴纳。纳税人所在地在市区的，税率为7%；纳税人所在地在县城、镇的，税率为5%；纳税人所在地不在市区、县城或镇的，税率为1%。教育费附加：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳，征收率为3%。地方教育附加：以纳税人实际缴纳的增值税税额为计税依据，与增值税同时缴纳，征收率为2%。四、税收征管（一）税务登记1.出租屋纳税人应自签订房屋租赁合同之日起30日内，向房屋所在地税务机关办理税务登记。2.纳税人办理税务登记时，应如实提供以下资料：营业执照副本或其他核准执业证件原件及其复印件；组织机构代码证书副本原件及其复印件；法定代表人（负责人）居民身份证、护照或其他证明身份的合法证件原件及其复印件；房屋租赁合同原件及其复印件；税务机关要求提供的其他有关资料。（二）纳税申报1.出租屋纳税人应按照规定的纳税期限，向主管税务机关办理纳税申报，并报送纳税申报表、财务会计报表以及税务机关根据实际需要要求纳税人报送的其他纳税资料。2.出租屋纳税人可以采取上门申报、邮寄申报、数据电文申报等方式办理纳税申报。3.纳税人享受减税、免税待遇的，在减税、免税期间应当按照规定办理纳税申报。（三）税款征收1.税务机关应根据纳税人的申报情况，依法核定应纳税额，并开具完税凭证。2.纳税人应按照完税凭证上注明的税额、期限，缴纳税款。3.对未按照规定期限缴纳税款的，税务机关除责令限期缴纳外，从滞纳税款之日起，按日加收滞纳税款万分之五的滞纳金。4.对经税务机关责令限期缴纳，逾期仍不缴纳的，税务机关可以采取强制执行措施，或者依法申请人民法院强制执行。（四）发票管理1.出租屋纳税人收取租金收入时，应按照规定向承租人开具发票。2.税务机关应加强对出租屋发票的管理，依法查处虚开发票、开具假发票等违法行为。3.承租人支付租金时，应取得合法有效的发票，否则不得在企业所得税前扣除。（五）税源管理1.税务机关应建立健全出租屋税源管理制度，加强对出租屋税源的动态监控。2.税务机关应定期开展出租屋税源清查工作，及时掌握出租屋的数量、面积、租金收入等情况，核实纳税人的纳税申报情况。3.税务机关应加强与社区、物业管理公司等相关部门的协作配合，建立税源信息共享机制，及时获取出租屋的相关信息。五、减免税规定（一）法定减免1.对个人出租住房，不区分用途，免征城镇土地使用税。2.对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税。（二）其他减免1.对符合条件的廉租住房经营管理单位按照政府规定价格、向规定保障对象出租廉租住房的租金收入，免征增值税、房产税。2.对公共租赁住房经营管理单位出租公共租赁住房的租金收入，免征增值税、房产税。3.对军队空余房产租赁收入，免征增值税、房产税。（三）减免税申请与审批1.纳税人享受减免税待遇的，应按照规定向主管税务机关提出减免税申请，并报送相关资料。2.主管税务机关应按照规定对纳税人的减免税申请进行审核，符合减免税条件的，予以批准；不符合减免税条件的，不予批准，并书面告知纳税人理由。六、风险管理（一）风险识别1.税务机关应建立出租屋税收风险指标体系，通过对纳税人申报数据、第三方信息等进行分析，识别出租屋税收风险点。2.风险指标体系应包括租金收入异常、纳税申报异常、发票开具异常等方面的指标。（二）风险评估1.税务机关应根据风险识别结果，对出租屋纳税人进行风险评估，确定风险等级。2.风险评估应综合考虑纳税人的纳税信用等级、经营规模、行业特点等因素。（三）风险应对1.对低风险纳税人，税务机关可以采取风险提示、纳税辅导等方式进行应对。2.对中等风险纳税人，税务机关可以采取纳税评估、实地核查等方式进行应对。3.对高风险纳税人，税务机关可以采取税务稽查等方式进行应对。七、部门协作（一）与房产管理部门协作1.房产管理部门应定期向税务机关提供房屋产权登记、房屋租赁备案等信息。2.税务机关在税收征管过程中，需要查询房屋产权登记、房屋租赁备案等信息的，房产管理部门应予以配合。（二）与公安部门协作1.公安部门应定期向税务机关提供流动人口居住登记等信息。2.税务机关在税收征管过程中，发现纳税人有涉税违法犯罪行为的，应及时移送公安部门依法处理。（三）与社区协作1.社区应协助税务机关开展出租屋税源清查工作，提供出租屋相关信息。2.税务机关应加强对社区工作人员的税收政策培训，提高其协税护税能力。（四）与其他部门协作税务机关应加强与财政、国土、住建、市场监管等部门的协作配合，建立健全信息共享、联合征管等工作机制，共同做好出租屋税收征管工作。八、法律责任（一）纳税人法律责任1.纳税人未按照规定办理税务登记、纳税申报、缴纳税款等事项的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上一万元以下的罚款。2.纳税人伪造、变造、隐匿、擅自销毁账簿、记账凭证，或者在账簿上多列支出或者不列、少列收入，或者经税务机关通知申报而拒不申报或者进行虚假的纳税申报，不缴或者少缴应纳税款的，是偷税。对纳税人偷税的，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.纳税人欠缴应纳税款，采取转移或者隐匿财产的手段，妨碍税务机关追缴欠缴的税款的，由税务机关追缴欠缴的税款、滞纳金，并处欠缴税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（二）扣缴义务人法律责任1.扣缴义务人未按照规定设置、保管代扣代缴、代收代缴税款账簿或者保管代扣代缴、代收代缴税款记账凭证及有关资料的，由税务机关责令限期改正，可以处二千元以下的罚款；情节严重的，处二千元以上五千元以下的罚款。2.扣缴义务人采取前款所列手段，不缴或者少缴已扣、已收税款，由税务机关追缴其不缴或者少缴的税款、滞纳金，并处不缴或者少缴的税款百分之五十以上五倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。（三）其他法律责任1.纳税人、扣缴义务人逃避、拒绝或者以其他方式阻挠税务机关检查的，由