住建部抵押管理办法

住建部抵押管理办法一、总则（一）目的与依据《住建部抵押管理办法》的制定，旨在加强房地产抵押管理，维护房地产市场秩序，保障房地产抵押当事人的合法权益。本办法依据《中华人民共和国民法典》、《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规制定。（二）适用范围本办法适用于城市规划区国有土地范围内的房地产抵押管理。乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押涉及集体土地使用权的，依照国家有关规定办理。（三）基本原则1.依法原则：房地产抵押活动必须遵守法律法规，不得损害国家利益、社会公共利益和他人合法权益。2.自愿、公平、诚实信用原则：抵押当事人应当在平等、自愿、公平的基础上，依法设定抵押关系，诚实守信地履行合同义务。3.房地产抵押应当遵循房屋所有权与土地使用权同时抵押的原则。二、房地产抵押的定义与范围（一）房地产抵押的定义本办法所称房地产抵押，是指抵押人以其合法的房地产以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。（二）可抵押房地产的范围1.依法取得的房屋所有权连同该房屋占用范围内的土地使用权，可以设定抵押权。2.以出让方式取得的土地使用权，可以设定抵押权。3.依法取得的国有土地上的房屋抵押的，该房屋占用范围内的国有土地使用权同时抵押。4.以乡（镇）、村企业的厂房等建筑物抵押的，其占用范围内的土地使用权同时抵押。（三）不得抵押的房地产1.权属有争议的房地产。2.用于教育、医疗、市政等公共福利事业的房地产。3.列入文物保护的建筑物和有重要纪念意义的其他建筑物。4.已依法公告列入拆迁范围的房地产。5.被依法查封、扣押、监管或者以其他形式限制的房地产。6.依法不得抵押的其他房地产。三、抵押当事人的权利与义务（一）抵押人的权利与义务1.权利抵押人享有对抵押房地产的占有、使用和收益权，但应当保持抵押房地产的价值。在抵押期间，抵押人未经抵押权人书面同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2.义务抵押人应当如实告知抵押权人抵押房地产的状况。抵押人应当妥善保管抵押房地产，负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受抵押权人的监督检查。抵押人在抵押期间转让抵押房地产的，应当通知抵押权人并告知受让人转让的房地产已抵押的情况；抵押人未通知抵押权人或者未告知受让人的，转让行为无效。（二）抵押权人的权利与义务1.权利抵押权人有权要求抵押人提供与抵押房地产有关的资料。抵押权人有权对抵押房地产的价值进行评估。在债务人不履行债务时，抵押权人有权依法以抵押的房地产拍卖所得的价款优先受偿。2.义务抵押权人应当按照抵押合同的约定，履行对抵押人的义务。抵押权人在实现抵押权时，应当遵守法定程序，不得损害抵押人和其他利害关系人的合法权益。四、房地产抵押合同（一）抵押合同的形式与内容1.形式房地产抵押合同应当采用书面形式。2.内容抵押人、抵押权人的名称或者个人姓名、住所。主债权的种类、数额。抵押房地产的处所、名称、状况、建筑面积、用地面积以及四至等。抵押房地产的价值。抵押房地产的占用管理人、占用管理方式、占用管理责任以及意外损毁、灭失的责任。债务人履行债务的期限。抵押权灭失的条件。违约责任。争议解决方式。抵押合同订立的时间与地点。双方约定的其他事项。（二）抵押合同的变更与终止1.变更抵押合同发生变更或者抵押关系终止时，抵押当事人应当在变更或者终止之日起15日内，到原登记机关办理变更或者注销抵押登记。2.终止债务履行完毕，抵押权人应当将抵押房地产返还抵押人。抵押合同解除或者终止的，抵押当事人应当在合同解除或者终止之日起15日内，到原登记机关办理注销抵押登记。五、房地产抵押登记（一）登记的意义与作用房地产抵押登记是房地产抵押合同生效的必要条件。未经登记，房地产抵押合同不发生法律效力，抵押权人的合法权益得不到法律保护。（二）登记机关与管辖1.登记机关城市房地产抵押登记由直辖市、市、县人民政府房地产管理部门负责。2.管辖以依法取得的房屋所有权证书的房地产抵押的，登记机关为房屋所在地的房地产管理部门。以在建工程抵押的，登记机关为核发该建设工程规划许可证的建设行政主管部门。（三）登记程序1.申请抵押当事人应当共同到房地产管理部门提出抵押登记申请，并提交下列文件：抵押登记申请书。抵押当事人的身份证明或法人资格证明。抵押合同。《国有土地使用证》、《房屋所有权证》或《房地产权证》，共有的房屋还必须提交《房屋共有权证》和其他共有人同意抵押的证明。可以证明抵押人有权设定抵押权的文件与证明材料。可以证明抵押房地产价值的资料。登记机关认为必要的其他文件。2.受理登记机关对申请人提交的文件进行审查，符合条件的予以受理。3.审核登记机关对受理的申请进行审核，对抵押物的权属、价值、抵押范围等进行核实。4.登记经审核符合登记条件的，登记机关应当在受理登记申请之日起7日内决定是否予以登记，对予以登记的，向抵押权人颁发《房屋他项权证》，并在抵押人房屋所有权证书上作他项权利记载后，将房屋所有权证书、土地使用权证书交抵押人保管。对不予登记的，书面通知申请人并说明理由。（四）登记的效力1.抵押权设立：房地产抵押登记后，抵押权设立，抵押权人依法享有抵押权。2.对抗效力：已登记的抵押权优先于未登记的抵押权受偿。同一抵押物上存在多个抵押权的，按照登记的先后顺序清偿。六、房地产抵押的效力（一）对抵押房地产的效力1.抵押期间，抵押人未经抵押权人同意，不得转让抵押房地产，但受让人代为清偿债务消灭抵押权的除外。2.抵押权设定后，抵押房地产的孳息由抵押人收取，但抵押权人有权要求从孳息中优先受偿。（二）对主债权及其他相关债权的效力1.抵押权所担保的范围包括主债权及利息、违约金、损害赔偿金和实现抵押权的费用。抵押合同另有约定的，按照约定。2.同一房地产向两个以上债权人抵押的，拍卖、变卖抵押房地产所得的价款依照下列规定清偿：抵押权已登记的，按照登记的先后顺序清偿；顺序相同的，按照债权比例清偿。抵押权已登记的先于未登记的受偿。抵押权未登记的，按照债权比例清偿。七、抵押权的实现（一）实现的条件与方式1.条件债务履行期届满，债务人不履行债务或者发生当事人约定的实现抵押权的情形，抵押权人可以与抵押人协议以抵押房地产折价或者以拍卖、变卖该抵押房地产所得的价款优先受偿。协议损害其他债权人利益的，其他债权人可以在知道或者应当知道撤销事由之日起一年内请求人民法院撤销该协议。2.方式折价：抵押权人与抵押人协商一致，将抵押房地产折价归抵押权人所有，以清偿债务。拍卖：抵押权人依法将抵押房地产委托拍卖机构进行拍卖，以拍卖所得价款优先受偿。变卖：抵押权人将抵押房地产以合理价格变卖，以变卖所得价款优先受偿。（二）清偿顺序1.实现抵押权的费用。2.主债权及利息。3.违约金、损害赔偿金。（三）对抵押房地产的处置1.抵押权人在处置抵押房地产时，应当依法办理相关手续，保障交易的合法性和公正性。2.处置抵押房地产所得价款不足以清偿债务的，抵押权人有权向债务人继续追偿；价款超过债权数额的部分，归抵押人所有。八、法律责任（一）抵押当事人的法律责任1.抵押人隐瞒抵押房地产存在共有、产权争议或者被查封、扣押等情况的，抵押人应当承担由此产生的法律责任。2.抵押人擅自转让抵押房地产的，转让行为无效，抵押人应当向抵押权人承担违约责任。3.抵押权人未按照抵押合同的约定履行义务，给抵押人造成损失