公用维修金管理办法

公用维修金管理办法一、总则（一）目的为加强公用维修金的管理，保障物业共用部位、共用设施设备的正常使用，维护业主的合法权益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本公司/组织实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本公司/组织所管理的各类物业项目中公用维修金的缴存、使用、管理及监督等活动。（三）基本原则1.专户存储原则：公用维修金应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。2.专款专用原则：公用维修金专项用于物业共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造，不得挪作他用。3.所有权人决策原则：公用维修金的使用应当经业主大会或者相关业主依法表决通过，确保业主的知情权、参与权和决策权。4.公开透明原则：公用维修金的缴存、使用、管理等情况应当定期向业主公开，接受业主监督。二、缴存管理（一）缴存主体1.商品住宅的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期公用维修金存入公用维修金专户。2.已售公有住房的业主应当在办理房屋入住手续前，将首期公用维修金存入公有住房单位在银行开设的公用维修金专户。3.公有住房售房单位应当按照售房款的一定比例从售房款中提取公用维修金，存入公有住房单位在银行开设的公用维修金专户。（二）缴存标准1.商品住宅的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存公用维修金，每平方米建筑面积缴存首期公用维修金的数额为当地房改成本价的一定比例。具体比例由当地房地产行政主管部门会同财政部门根据本地区情况确定并公布。2.已售公有住房的业主按照所拥有物业的建筑面积缴存公用维修金，每平方米建筑面积缴存首期公用维修金的数额为当地房改成本价的一定比例。售房单位按照多层住宅不低于售房款的20%、高层住宅不低于售房款的30%，从售房款中一次性提取公用维修金。（三）缴存方式1.业主可以直接将公用维修金存入公用维修金专户，也可以委托房地产开发企业、公有住房售房单位代交。2.房地产开发企业、公有住房售房单位应当自收到业主交存的公用维修金之日起30日内，将代交的公用维修金存入公用维修金专户。（四）账户管理1.公用维修金专户应当以物业管理区域为单位设账，按房屋户门号设分户账；未划定物业管理区域的，以幢为单位设账，按房屋户门号设分户账。2.公用维修金专户应当按照规定在银行开设，专款专用，不得挪作他用。3.公用维修金管理单位应当定期对公用维修金的收支情况进行核算，并向业主公布。三、使用管理（一）使用范围1.物业共用部位的维修、更新和改造，包括屋顶、外墙面、楼梯间、走廊通道、门厅等。2.物业共用设施设备的维修、更新和改造，包括电梯、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施和共用设施设备使用的房屋等。（二）使用程序1.提出申请：物业服务企业或者相关业主根据维修和更新、改造项目提出使用建议；没有物业服务企业的，由相关业主提出使用建议。2.制定方案：维修和更新、改造项目较大的，应当经业主大会或者相关业主依法表决通过，并制定使用方案。使用方案应当包括拟维修和更新、改造的项目、费用预算、列支范围、施工单位选择、质量监督及验收等内容。3.费用列支：公用维修金的列支，按照下列规定分摊：商品住宅之间或者商品住宅与非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，由相关业主和公有住房售房单位按照所交存公用维修金的比例分摊；其中，应由业主承担的，再由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。售后公有住房与商品住宅或者非住宅之间共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造费用，先按照建筑面积比例分摊到各相关物业。其中，售后公有住房应分摊的费用，再由相关业主和公有住房售房单位按照所交存公用维修金的比例分摊。4.审核备案：使用方案应当经业主委员会审核同意，并报物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。5.组织实施：经备案的使用方案，由物业服务企业或者相关业主组织实施。维修和更新、改造工程竣工后，应当依法组织验收。6.结算支付：维修和更新、改造费用结算后，按照规定从公用维修金专户中支付。（三）紧急使用程序1.发生危及房屋安全等紧急情况，需要立即对共用部位、共用设施设备进行维修和更新、改造的，按照以下程序办理：物业服务企业或者相关业主提出应急处置方案，经业主委员会审核同意后实施；没有业主委员会的，经相关业主同意后实施。应急处置方案应当在物业管理区域内显著位置公示，公示期不少于24小时。应急处置费用由相关业主按照各自拥有物业建筑面积的比例分摊。应急处置结束后，物业服务企业或者相关业主应当将应急处置情况及时报物业所在地的区、县房地产行政主管部门备案。2.区、县房地产行政主管部门应当对紧急使用公用维修金的情况进行监督检查。发现不符合规定的，应当责令改正，并依法追究相关责任。四、监督管理（一）监督主体1.物业所在地的房地产行政主管部门负责对公用维修金的缴存、使用、管理等情况进行监督检查。2.业主委员会有权监督公用维修金的使用情况，并定期向业主公布。3.业主有权查询本人名下公用维修金的缴存、使用、结存等情况，管理单位应当及时答复。（二）监督措施1.房地产行政主管部门可以采取现场检查、查阅资料、调查取证等方式，对公用维修金的缴存、使用、管理等情况进行监督检查。2.管理单位应当按照规定定期向房地产行政主管部门报送公用维修金的收支情况报表。3.业主委员会应当定期公布公用维修金的使用情况，接受业主监督。业主对公用维修金的使用情况有异议的，可以要求业主委员会作出解释和说明。业主委员会应当及时答复业主的异议，并将答复情况在物业管理区域内显著位置公示。4.房地产行政主管部门应当建立公用维修金管理信息系统，对公用维修金的缴存、使用、管理等情况进行动态管理，方便业主查询和监督。（三）违规处理1.违反本办法规定，挪用公用维修金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的公用维修金，没收违法所得，可以并处挪用金额2倍以下的罚款；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。2.管理单位未按照本办法规定定期公布公用维修金的收支情况的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。3.业主委员会未按照本办法规定监督公用维修金的使用情况的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。4.违反本办法规定，其他单位和个人有下列行为之一的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门责令限期改正