徐州市小区管理办法

徐州市小区管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强徐州市小区的管理，维护小区的公共秩序，保障居民的合法权益，营造安全、舒适、整洁、文明的居住环境，根据国家相关法律法规以及徐州市的实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于徐州市行政区域内各类住宅小区（含商住混合小区）及其附属设施设备的管理活动。（三）基本原则1.以人为本原则：以满足居民的生活需求为出发点和落脚点，充分尊重居民意愿，保障居民的合法权益。2.依法管理原则：严格遵守国家法律法规，依法履行管理职责，规范管理行为。3.民主自治原则：鼓励和支持业主依法成立业主大会、选举业主委员会，实行自我管理、自我服务、自我监督。4.专业服务原则：引入专业的物业服务企业，提供优质、高效、规范的物业服务。5.多方协作原则：建立政府部门、街道办事处、社区居委会、业主、物业服务企业等多方协作机制，共同做好小区管理工作。二、管理主体与职责（一）政府部门职责1.住房和城乡建设部门负责制定小区管理的政策法规和标准规范，并组织实施。对物业服务企业的资质进行审核和管理，指导物业服务企业的招投标活动。监督检查小区物业服务质量，处理业主和物业服务企业的投诉和纠纷。负责小区专项维修资金的缴存、使用和管理。2.城市管理部门负责小区内环境卫生、市容市貌的监督管理，查处违法建设、乱堆乱放、乱贴乱画等行为。负责小区内公共区域的绿化养护管理，对破坏绿化的行为进行查处。负责小区内户外广告、招牌的设置管理，查处违规设置行为。3.公安部门负责小区内的治安管理，维护小区的公共秩序，打击各类违法犯罪行为。指导和监督小区内的安全防范工作，督促物业服务企业落实安全防范措施。负责小区内车辆停放的交通秩序管理，查处违法停车行为。4.消防部门负责小区内的消防安全监督管理，指导和督促物业服务企业落实消防安全责任。检查小区内消防设施设备的配备和运行情况，查处消防违法行为。组织开展小区居民的消防安全宣传教育，提高居民的消防安全意识。5.其他相关部门：按照各自职责，做好小区管理的相关工作。（二）街道办事处职责1.负责组织、指导、协调本辖区内的小区管理工作，督促相关部门和单位履行职责。2.指导和协助业主成立业主大会、选举业主委员会，对业主大会、业主委员会的活动进行监督。3.协调处理小区内的矛盾纠纷，维护社会稳定。4.组织开展小区文明创建活动，营造良好的居住环境。（三）社区居委会职责1.协助街道办事处做好小区管理的相关工作，指导和监督业主大会、业主委员会的工作。2.组织开展社区服务活动，为居民提供便利服务。3.调解小区内的邻里纠纷，促进居民和谐相处。4.收集居民的意见和建议，及时反馈给相关部门和单位。（四）业主大会与业主委员会职责1.业主大会职责制定和修改业主大会议事规则、管理规约。选举业主委员会或者更换业主委员会成员。选聘和解聘物业服务企业。筹集和使用专项维修资金。改建、重建建筑物及其附属设施。决定有关共有和共同管理权利的其他重大事项。2.业主委员会职责执行业主大会的决定和决议。召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况。与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同。监督管理规约的实施。督促业主交纳物业服务费及其他相关费用。组织和监督专项维修资金的筹集和使用。调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷。业主大会赋予的其他职责。（五）物业服务企业职责1.按照物业服务合同的约定，提供相应的物业服务，包括房屋及共用设施设备的维修、养护、管理，环境卫生、绿化养护、秩序维护等服务。2.制定物业服务方案，建立健全物业服务质量标准和考核制度，定期向业主公布服务费用收支情况。3.协助业主大会、业主委员会开展工作，接受业主和业主委员会的监督。4.及时处理业主的投诉和建议，改进物业服务质量。5.配合政府有关部门和街道办事处、社区居委会做好小区管理的相关工作。三、小区规划与建设（一）规划设计要求1.小区的规划设计应当符合国家和地方有关规划、建筑、环保、消防等法律法规和标准规范的要求，充分考虑居民的生活需求和安全因素。2.小区应当配套建设必要的公共服务设施，如物业管理用房、社区居委会用房、停车场、绿地、健身设施、垃圾收集点等，公共服务设施的建设应当与小区主体工程同步规划、同步设计、同步建设、同步验收。3.小区的建筑布局应当合理，避免建筑物之间的相互干扰，保障居民的采光、通风和隐私。（二）工程建设质量1.建设单位应当严格按照工程建设标准和规范进行施工，确保工程质量。2.建设单位应当在工程竣工验收合格后，按照规定向住房和城乡建设部门备案，并及时向业主交付使用。3.物业服务企业应当参与小区工程的竣工验收，对发现的质量问题及时向建设单位提出整改意见，并跟踪整改情况。（三）配套设施设备建设1.小区的供水、供电、供气、排水、通信等基础设施应当与城市公共设施相衔接，确保正常运行。2.小区应当配备完善的消防设施设备，如消防栓、灭火器、自动喷水灭火系统、火灾报警系统等，并定期进行维护和检查。3.小区应当设置合理的停车位，包括地面停车位和地下停车位，满足居民的停车需求。停车位的建设应当符合相关标准规范，确保安全和便捷。4.小区应当建设智能化管理系统，如门禁系统、监控系统、车辆管理系统等，提高小区的管理水平和安全性。四、物业服务管理（一）物业服务合同1.业主大会应当通过招投标等方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并与其签订物业服务合同。物业服务合同应当明确双方的权利和义务、服务内容与标准、服务费用及支付方式、合同期限、违约责任等条款。2.物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供质价相符的物业服务。物业服务企业不得擅自提高收费标准或者降低服务标准。3.物业服务合同期满前，业主大会应当决定是否续聘物业服务企业。决定续聘的，应当与物业服务企业签订新的物业服务合同；决定解聘的，应当依法进行解聘，并做好交接工作。（二）物业服务内容与标准1.房屋及共用设施设备管理对房屋及共用设施设备进行日常巡查、维修、养护，确保其正常运行。定期对房屋进行安全检查，及时发现和处理安全隐患。做好共用设施设备的运行记录和维护档案管理。2.环境卫生管理保持小区内公共区域的清洁卫生，定期清扫道路、楼道、电梯等，及时清运垃圾。做好垃圾分类收集和处理工作，引导居民养成良好的垃圾分类习惯。对小区内的公共厕所进行定期清洁和消毒，确保卫生达标。3.绿化养护管理对小区内的绿地、树木、花草进行养护管理，定期浇水、施肥、修剪、病虫害防治等。保护小区内的绿化设施，不得擅自破坏或占用。合理规划绿化布局，增加小区的绿化覆盖率。4.秩序维护管理制定小区的安全防范制度，加强小区的安全巡逻，维护小区的公共秩序。对进出小区的人员、车辆进行登记和管理，防止无关人员和车辆进入小区。协助公安机关做好小区内的治安防范工作，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。5.其他服务根据业主的需求，提供特约服务，如家政服务、维修服务、代收代缴服务等。组织开展小区文化活动，丰富居民的业余生活。协助社区居委会做好社区建设和管理工作。（三）物业服务费用1.物业服务费用由业主按照物业服务合同的约定按时足额交纳。物业服务费用的收费标准应当根据物业服务的内容、质量、成本等因素合理确定，并在物业服务合同中明确约定。2.物业服务企业应当按照规定实行明码标价，在小区内显著位置公示服务内容、服务标准、收费项目、收费标准等信息，接受业主的监督。3.业主应当按照物业服务合同的约定履行交纳物业服务费用的义务。业主逾期不交纳物业服务费用的，物业服务企业可以督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法通过诉讼等方式解决。4.物业服务企业应当定期公布物业服务费用的收支情况，接受业主的监督。业主有权对物业服务费用的收支情况进行查询和质询，物业服务企业应当及时给予答复。（四）物业服务监督与考核1.住房和城乡建设部门应当建立健全物业服务质量监督考核机制，定期对物业服务企业的服务质量进行检查和考核。2.街道办事处、社区居委会应当加强对物业服务企业的日常监督，及时发现和处理物业服务中存在的问题。3.业主大会、业主委员会应当对物业服务企业的服务质量进行监督，定期组织业主对物业服务企业的服务质量进行满意度测评。物业服务企业的服务质量满意度测评结果应当向全体业主公布。4.对服务质量不达标的物业服务企业，住房和城乡建设部门应当责令其限期整改；整改仍不达标的，依法降低其资质等级或者吊销其资质证书，并将其不良行为记录纳入信用档案。五、小区公共秩序管理（一）安全防范措施1.物业服务企业应当制定小区安全防范制度，加强小区的安全巡逻，设置必要的安全警示标志，配备相应的安全防范设施设备，如监控摄像头、门禁系统、报警装置等。2.物业服务企业应当加强对小区出入口的管理，对进出小区的人员、车辆进行登记和检查，严禁无关人员和车辆进入小区。3.物业服务企业应当加强对小区内公共区域的巡查，及时发现和处理各类安全隐患和突发事件。对发现的安全隐患，应当及时采取措施进行整改；对突发事件，应当及时报警，并协助有关部门进行处理。4.业主应当积极配合物业服务企业的安全防范工作，遵守小区的安全管理制度，不得妨碍物业服务企业的正常管理服务活动。（二）车辆停放管理1.小区应当合理规划停车位，明确停车位的使用规则和收费标准。停车位的使用应当遵循公平、公正、公开的原则，优先满足业主的停车需求。2.物业服务企业应当加强对小区内车辆停放的管理，引导车辆有序停放，不得乱停乱放。对违规停车的行为，应当及时进行劝阻和制止；劝阻和制止无效的，可以依法采取锁车、拖车等措施，并按照规定收取相应的费用。3.业主应当按照规定的停车位停放车辆，不得擅自占用消防通道、绿地、人行道等公共区域停车。对擅自占用公共区域停车的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻和制止；劝阻和制止无效的，可以依法向有关部门报告。（三）环境卫生管理1.物业服务企业应当保持小区内公共区域的清洁卫生，定期清扫道路、楼道、电梯等，及时清运垃圾。垃圾的清运应当做到日产日清，不得积存。2.物业服务企业应当加强对小区内垃圾分类收集和处理工作的管理，设置合理的垃圾分类收集容器，引导居民养成良好的垃圾分类习惯。对垃圾分类收集的情况进行监督检查，确保垃圾分类工作的顺利开展。3.业主应当自觉维护小区内的环境卫生，不得乱扔垃圾、乱倒污水、随地吐痰等。对破坏环境卫生的行为，物业服务企业应当及时进行劝阻和制止；劝阻和制止无效的，可以依法向有关部门报告。（四）绿化管理1.物业服务企业应当加强对小区内绿化设施的管理，定期对绿地、树木、花草进行养护管理，确保绿化设施的完好和正常使用。2.物业服务企业应当保护小区内的绿化环境，不得擅自破坏或占用绿地、树木、花草等。对破坏绿化环境的行为，应当及时进行劝阻和制止；劝阻和制止无效的，可以依法向有关部门报告。3.业主应当爱护小区内的绿化环境，不得随意践踏绿地、攀折花木、在绿化区域内停放车辆等。对破坏绿化环境的行为，其他业主有权进行劝阻和制止。六、小区专项维修资金管理（一）缴存与使用1.专项维修资金由业主按照规定缴存，专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修、更新和改造。2.专项维修资金的缴存标准应当按照国家和地方有关规定执行。业主应当在办理房屋入住手续时，将专项维修资金足额存入专项维修资金专户。3.专项维修资金的使用应当遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相一致的原则。物业服务企业或者相关业主提出使用专项维修资金的建议后，应当按照规定的程序进行审核和使用。4.专项维修资金的使用应当经业主大会或者业主委员会讨论通过，并报住房和城乡建设部门备案。住房和城乡建设部门应当对专项维修资金的使用情况进行监督检查。（二）管理与监督1.专项维修资金应当存入专户管理，专款专用，不得挪作他用。住房和城乡建设部门应当会同财政部门建立健全专项维修资金管理制度，加强对专项维修资金的管理和监督。2.业主大会或者业主委员会应当定期公布专项维修资金的收支情况，接受业主的监督。业主有权对专项维修资金的收支情况进行查询和质询，住房和城乡建设部门应当及时给予答复。3.对违反专项维修资金管理规定的行为，住房和城乡建设部门应当依法进行查处，并追究相关人员的责任。七、法律责任（一）建设单位责任建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由住房和城乡建设部门责令限期改正，并处以罚款：1.未按照规定配套建设公共服务设施的；2.未按照工程建设标准和规范进行施工，导致工程质量不符