预售管理办法绵阳

预售管理办法绵阳绵阳市预售管理办法总则制定目的为了加强绵阳市房地产市场预售管理，规范房地产开发企业的预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据国家相关法律法规以及行业标准，结合绵阳市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在绵阳市行政区域内从事房地产开发经营活动，进行商品房预售的房地产开发企业、预售商品房的购买人以及相关管理部门。基本原则1.依法依规原则：房地产预售活动必须遵守国家法律法规和本办法的规定，确保各项行为合法合规。2.公开公平公正原则：预售信息应全面、真实、准确地公开，保障交易双方的知情权，维护市场公平竞争环境，杜绝不正当交易行为。3.保护权益原则：切实保护购房人的合法权益，在预售过程中充分保障其对房屋质量、交付时间、产权办理等方面的合理诉求。4.监督管理原则：加强对房地产预售活动的监督管理，建立健全监管机制，及时发现和处理违法违规行为，维护房地产市场的正常秩序。预售许可管理申请条件1.企业资质：房地产开发企业应当具有房地产开发资质证书，并在绵阳市房地产主管部门备案。2.土地手续：已取得土地使用权证书，土地出让金已全部缴清，且土地开发建设进度符合相关规定。3.建设工程规划许可证：已取得建设工程规划许可证，明确了项目的规划设计要求和建设规模。4.施工许可证：已取得施工许可证，具备了开工建设的条件。5.工程进度要求：按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已确定施工进度和竣工交付日期。6.预售方案：房地产开发企业应当制定预售方案，预售方案应当包括项目基本情况、预售房屋套数、面积预测及分摊情况、公共部位和公共设施的具体范围、预售价格及变动幅度、预售资金监管账户及监管协议等内容。申请材料1.预售许可申请表：由房地产开发企业如实填写，详细说明项目基本情况、预售房屋情况等。2.营业执照副本复印件：证明企业合法经营资格。3.房地产开发资质证书副本复印件：体现企业具备从事房地产开发的资质。4.土地使用权证书复印件：表明项目土地合法来源。5.建设工程规划许可证复印件：明确项目规划许可情况。6.施工许可证复印件：证明项目已具备开工建设条件。7.投入开发建设资金达到工程建设总投资25%以上的证明材料：如银行出具的资金证明等。8.预售方案：按照规定格式和内容要求编制的预售方案。9.商品房预售分层平面图、分户面积预测报告：准确反映房屋布局和面积情况。审批程序1.受理：房地产主管部门收到预售许可申请后，对申请材料进行审查。材料齐全、符合法定形式的，予以受理；材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5个工作日内一次性书面告知申请人需要补正的全部内容。2.审核：受理后，主管部门对申请事项进行审核，包括对企业资质、土地情况、规划设计、工程进度、预售方案等进行全面审查。必要时，可进行实地核查。3.许可决定：经审核符合预售条件的，房地产主管部门在受理申请之日起10个工作日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，并颁发《商品房预售许可证》；不符合预售条件的，作出不予许可的书面决定，并说明理由。预售许可变更与注销1.变更：房地产开发企业需要变更预售许可内容的，应当向原许可机关提出申请，并提交相关证明材料。经审核符合变更条件的，予以办理变更手续；不符合变更条件的，不予办理。2.注销：已取得《商品房预售许可证》的项目，有下列情形之一的，原许可机关应当依法注销预售许可：开发项目已竣工并交付使用的；依法应当办理房屋所有权初始登记，且已办理房屋所有权初始登记的；开发项目因不可抗力等原因停止建设的；法律、法规规定的其他应当注销的情形。预售合同管理合同签订1.示范文本：房地产开发企业与购房人应当使用房地产主管部门和工商行政管理部门联合制定的商品房预售合同示范文本签订合同。2.合同内容：合同应当明确双方当事人的基本信息、商品房基本状况、商品房价款及计价方式、付款方式及期限、交付条件及期限、装饰、设备标准承诺、供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任，公共配套建筑的产权归属，面积差异的处理方式，办理产权登记有关事宜，解决争议的方法以及违约责任等内容。3.签订要求：房地产开发企业应当在签订预售合同前，向购房人明示《商品房预售许可证》等相关证件，并向购房人详细说明合同条款。购房人应当认真阅读合同条款，在充分理解合同内容的基础上签订合同。合同备案1.备案主体：房地产开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向绵阳市房地产主管部门办理合同备案手续。2.备案材料：报送备案的预售合同应当是已加盖房地产开发企业和购房人印章的合同原件，并提交备案申请表、购房人身份证明等相关材料。3.备案效力：经备案的预售合同具有法律效力，未经备案的合同不得对抗善意第三人。房地产开发企业不得擅自变更已备案的合同内容。如因特殊原因需要变更合同的，应当经双方协商一致，并重新办理备案手续。预售资金监管监管账户设立1.账户开设：房地产开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管专用账户，用于存放预售资金。监管账户应当与项目预售许可证相对应，一个预售许可证对应一个监管账户。2.账户管理：监管账户应当由房地产开发企业、监管银行和房地产主管部门三方共同管理。房地产开发企业负责提供账户信息，监管银行负责对账户资金进行监管，房地产主管部门负责对监管情况进行监督检查。资金缴存1.缴存比例：房地产开发企业应当按照预售方案中确定的预售价格，将预售资金足额缴存到监管账户。缴存比例根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用，具体比例如下：基础完工后，拨付至预售资金总额的20%；主体结构完工后，拨付至预售资金总额的50%；竣工验收合格后，拨付至预售资金总额的85%；完成房屋所有权初始登记后，拨付至预售资金总额的95%；剩余5%作为质量保证金，在工程竣工验收合格满2年后，如无质量问题，由房地产开发企业申请，经监管银行审核后予以拨付。2.缴存方式：购房人应当按照合同约定将购房款直接存入监管账户。房地产开发企业不得另设其他账户收存预售资金，不得以任何形式直接收存购房人支付的定金、首付款、房价款等预售资金。资金使用1.使用申请：房地产开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款申请，并提交用款计划、资金使用明细等相关材料。用款计划应当根据项目建设进度和实际需要编制，明确资金用途、金额等内容。2.审核拨付：监管银行应当对房地产开发企业提交的用款申请进行审核，审核通过后，按照规定的拨付比例将预售资金拨付至房地产开发企业指定的账户。房地产主管部门应当对监管银行的资金拨付情况进行监督检查，确保预售资金专款专用。3.特殊情况处理：如遇重大事项需要调整用款计划或增加用款金额的，房地产开发企业应当提出书面申请，经房地产主管部门审核同意后，按照规定程序办理相关手续。监督管理部门职责1.房地产主管部门：负责全市房地产预售活动的统一监督管理，制定相关政策和制度，审查预售许可申请，监督预售合同备案和预售资金监管，查处违法违规预售行为。2.工商行政管理部门：负责对房地产开发企业的广告宣传、合同格式条款等经营行为进行监督检查，查处虚假宣传、合同欺诈等违法行为。3.价格主管部门：负责对商品房预售价格进行监督管理，查处价格违法行为，维护市场价格秩序。4.建设工程质量监督管理部门：负责对房地产开发项目的工程质量进行监督检查，确保工程质量符合相关标准和要求。日常巡查1.巡查内容：房地产主管部门应当定期对房地产开发项目进行巡查，检查内容包括项目建设进度、预售许可情况、预售合同签订及备案情况、预售资金缴存及使用情况、广告宣传情况等。2.巡查方式：巡查可采取现场检查、查阅资料、询问相关人员等方式进行。对发现的问题，应当及时下达整改通知书，责令房地产开发企业限期整改。投诉处理1.投诉渠道：设立专门的投诉举报电话、邮箱等，畅通投诉渠道，方便购房人及其他利害关系人对房地产预售活动中的违法违规行为进行投诉举报。2.投诉处理程序：接到投诉举报后，房地产主管部门应当及时进行调查核实。对经查实的违法违规行为，依法予以处理，并将处理结果及时反馈给投诉举报人。法律责任开发企业责任1.未取得预售许可擅自预售：房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.违规变更预售许可：房地产开发企业擅自变更预售许可内容的，由房地产主管部门责令限期改正，并处以1万元以上3万元以下的罚款。3.未按规定签订和备案合同：房地产开发企业未按规定与购房人签订预售合同或未办理合同备案手续的，由房地产主管部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。4.挪用预售资金：房地产开发企业挪用预售资金的，由房地产主管部门责令限期改正，并处以挪用金额20%以下的罚款；情节严重的，吊销《商品房