房屋销预售管理办法

房屋销预售管理办法总则制定目的为加强房屋销预售管理，维护房地产市场秩序，保护房屋交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规，结合本地区实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于本行政区域内国有土地上的房屋销预售活动及其监督管理。定义解释本办法所称房屋预售，是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或者房价款的行为。本办法所称房屋现售，是指房地产开发企业将竣工验收合格的房屋出售给承购人，并由承购人支付房价款的行为。管理部门市、县人民政府房地产行政主管部门负责本行政区域内房屋销预售管理工作。房屋预售许可预售条件房地产开发企业进行房屋预售，应当符合下列条件：1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；2.持有建设工程规划许可证和施工许可证；3.按提供预售的房屋计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的百分之二十五以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；4.向县级以上人民政府房产管理部门办理预售登记，取得商品房预售许可证明。申请材料房地产开发企业申请办理《商品房预售许可证》，应当提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表；2.开发企业的《营业执照》和资质证书；3.土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证；4.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；5.工程施工合同及关于施工进度的说明；6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。审批程序房地产行政主管部门应当自收到商品房预售申请之日起10日内，作出同意预售或者不同意预售的答复。同意预售的，应当核发《商品房预售许可证》；不同意预售的，应当说明理由。证书使用房地产开发企业取得《商品房预售许可证》后，方可进行房屋预售。《商品房预售许可证》应当载明预售人的名称、预售项目的坐落位置、楼号、房屋用途、预售建筑面积、土地使用年限等内容。房屋销预售行为管理销售广告与宣传资料房地产开发企业、房地产中介服务机构发布商品房销售广告和宣传资料，必须真实、合法、准确，不得含有虚假的内容，不得欺骗、误导消费者。广告中对商品房所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。销售合同管理1.房地产开发企业销售商品房时，应当与承购人签订书面商品房买卖合同。商品房买卖合同应当明确以下主要内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。2.房地产开发企业应当在签约之日起30日内持商品房买卖合同到房地产行政主管部门和土地管理部门办理登记备案手续。销售价格管理房地产开发企业应当按照政府价格主管部门的规定明码标价，在销售场所显著位置公示商品房价格、相关收费以及影响商品房价格的其他因素。房地产开发企业不得在标价之外加价销售商品房，不得收取任何未予标明的费用。销售现场管理房地产开发企业销售商品房时，应当在销售现场公示以下内容：1.房地产开发企业的营业执照和资质证书；2.商品房预售许可证或者商品房现售备案证明；3.商品房买卖合同示范文本；4.所售房屋的坐落位置、楼号、房号、面积、户型图等；5.前期物业服务合同；6.业主临时管理规约；7.其他应当公示的内容。禁止行为房地产开发企业在房屋销预售过程中，不得有下列行为：1.未取得商品房预售许可证明，擅自预售商品房；2.捂盘惜售或者变相囤积房源；3.以返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房；4.以售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房；5.分割拆零销售商品住宅；6.采取不正当手段诱使他人签订商品房买卖合同。房屋销预售资金监管监管原则房屋销预售资金应当实行专款专用，用于有关的工程建设。监管协议房地产开发企业在申请办理《商品房预售许可证》前，应当与监管银行、房地产行政主管部门签订预售资金监管协议，明确三方的权利、义务和责任。资金缴存承购人应当按照商品房买卖合同的约定，将房价款直接存入监管账户。房地产开发企业不得直接收取承购人的房价款。资金使用房地产开发企业使用预售资金，应当按照监管协议的约定，向监管银行提出用款申请，并提供相应的证明材料。监管银行应当按照监管协议的约定进行审核，对符合条件的，及时拨付资金。监督检查房地产行政主管部门应当加强对房屋销预售资金监管情况的监督检查，确保预售资金专款专用。房屋交付与产权登记交付条件房地产开发企业交付预售商品房，应当符合下列条件：1.取得建筑工程竣工验收备案表；2.取得商品房面积实测技术报告书；3.预售合同约定的其他交付条件。交付通知房地产开发企业应当在交付日期前书面通知承购人办理交付手续。书面通知应当载明交付时间、地点、需要携带的证件和资料等内容。交付手续承购人应当按照书面通知的要求，在规定的时间内办理交付手续。在办理交付手续时，房地产开发企业应当向承购人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并按照合同约定承担商品房保修责任。产权登记房地产开发企业应当在商品房交付使用之日起60日内，将需要由其提供的办理房屋权属登记的资料报送房屋所在地房地产行政主管部门。房地产开发企业应当协助承购人办理土地使用权变更和房屋所有权登记手续，并提供必要的证明文件。监督管理日常检查房地产行政主管部门应当加强对房屋销预售活动的日常检查，建立健全巡查制度，及时发现和处理违法违规行为。投诉处理房地产行政主管部门应当建立健全投诉处理机制，及时受理和处理承购人对房屋销预售活动的投诉。对投诉属实的，应当依法予以处理。信用管理房地产行政主管部门应当建立房地产开发企业信用档案，将房地产开发企业的违法违规行为记入信用档案，并向社会公布。对信用不良的房地产开发企业，应当依法予以限制。部门协作房地产行政主管部门应当与土地管理、建设、规划、价格、工商等部门建立健全协作机制，加强信息共享和联合执法，共同做好房屋销预售管理工作。法律责任开发企业责任1.房地产开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由房地产行政主管部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业违反本办法规定，在销售商品房过程中存在虚假宣传、价格欺诈等行为的，由价格主管部门、工商行政管理部门依照有关法律法规的规定予以处罚。3.房地产开发企业违反本办法规定，未按规定使用预售资金的，由房地产行政主管部门责令限期改正；逾期不改正的，暂停其商品房预售许可，责令其将预售资