北京大屯项目策划方案58p

河北兴旺房地产开发

——北京大屯工程筹划方案目录3、商业调研及现状判定4、公寓调研及现状判定第五章工程整体定位篇1、工程综合定位2、整体案名定位3、工程产品定位4、工程形象定位5、工程定位支撑点确立第六章工程规划建议1、工程整体规划2、各分区规划建议第七章工程营销推广策略1、营销策略2、推广策略附表前言：创新开发模式构建特色主题构建特色主题明确区域角色认清工程实质开发模式确实定开发商赢利最优化竞争对手分析发挥比较优势发现区域空白立足资源根底整合商务休闲娱乐元素整体定位规划打造核心引爆点产品体系创新物业开展建议本筹划报告结合对北京地产整体市场、公寓、商业、住宅等全面而细致的调研,通过对相似成功案例的归纳比照、反复论证和科学评估后编制而成。第一章工程概况及开发背景第一章工程概况及周边环境概述工程东侧紧邻安立路，北邻凯富国际酒店，南邻第五大道，西邻慧忠北里第一社区，总占地约29000㎡，地上总建筑面积约15万㎡。地块呈长条形，〔详见地块图〕东临安立路，交通便利，四通八达。1.工程根本情况本案案本天创世缘新荣家园慧忠北里社区第五大道马哥孛罗大厦安立花园凯富国际酒店工程处于奥亚商圈内部，北部有国际公寓、大型超市、银行、餐饮、商业步行街等；工程西侧为大型居民区；工程东侧临街，隔街那么分布有大型酒店、餐饮以及居民区。工程南侧那么分布有大型商业体、写字楼、大型居民区及医院等。2.工程宗地及周边环境分析储蓄银行九台2000家园大屯路大屯北路安立路第一章工程概况及开发背景第一章工程概况及开发背景第二章宏观环境解读2021年2月起全国各大城市纷纷制定“限购令〞刚需观望加重抑制改善住房需求打击异地炒房开发资金来源紧缩养房本钱增加资金链受到考验对本工程如何快速回笼资金、如何加快开发进度、如何处理好销售与持有的关系提出新的挑战2021年起，上海重庆等试点开征“房产税〞2021年4月6日，央行再次宣布加息0.25个百分点，5年以上贷款利率升至6.8%。端午节前后或再次加息。商业地产开始纳入调控视野，北京严禁“商改住〞房地产开发布局不均衡、开发热点区域的转换以及开发重心的逐渐外移都是对城市中心楼市的威胁点，对于空白商业点仍需要努力挖掘。上市房源：二手截止到目前为止奥亚商圈内未出现新开发楼盘，所以成交的房源均为二手房源。套型结构：二手中小户型住宅占主流商圈内高档地产工程云集，但由于北京房价开展势头以及购房主要人群人均收入的限制，目前成交房源大局部为中小户型房源。价位结构：从21000-70000不等奥亚商圈内大型成熟社区较多，如慧忠里小区、卧龙小区等，价位从21000到70000左右不等。商业结构：布局不协调区域内拥有庞大的消费人流和很强的消费能力，但目前的商圈内的商业供给量略显缺乏，存在大量消费外流的问题，尤其是休闲娱乐及较为高档的购物场所更加缺乏。公寓市场：规模化开展亚奥商圈内存在多个公寓工程，主要分布在工程南侧如汇园、汇欣、名人等。2.区域商圈房地产分析〔奥亚〕小区分布公寓分布第一章工程概况及开发背景第一章工程概况及开发背景第三章工程SWOT分析1.工程SWOT分析工程优势①成熟社区②亚奥商圈中心③交通通达性强工程劣势①体量较小，无法形成规模优势②周边成型商业体竞争压力S

W

T

O

SWOT工程时机休闲娱乐及较为高档的购物场所较少、零售业缺乏2.SWOT延展与对策S延展W对策O延展T对策①利用工程北侧成熟商圈气氛、便利的交通、五星酒店等优势，建立品牌开展道路②利用业态差异化策略营造商气、人气；利用高品质产品抵消规模上的缺乏；需合理规划内街，增加工程临街面③走业态错位、侧重开展休闲娱乐等效劳业态路线；走高端、精品道路；④加快入市步伐，保证产品品质，多元化开展，满足市场不同消费群体的需求；塑造良好市场形象，提高市场竞争力。第一章工程概况及开发背景第四章市场调研篇1.目标需求所面临的问题①做什么样的综合体能让项目优势最大化，客户收益最大化？⑤商业、公寓、住宅如何定位规划？⑥组团如何确定才能确保项目利益最大化？②项目确定怎样的引爆点才能脱颖而出？③项目产品体系如何确定？产品如何打造独特的卖点？④从区位各因素方面对地块进行分析，以判断本地块能否适合商业综合开发？2.住宅调研及现状判定2.1住宅工程分布示意本案2.住宅调研及现状判定2.2住宅工程调研注：由于工程周边无一手楼盘，故住宅调研工程以二手楼盘为主，体量为估算。项目名称项目地址二手房均价（万/平）房租均价区间主力户型建筑风格体量(万㎡)入住时间安立花园安立路66号2.896000—1万150欧式202000天创世缘大屯路甲21号2.38000—1.8万110、150简欧252001慧忠北里大屯路,与安立路路口西北侧2.53000—700090、140中国302001新荣家园亚运村大屯2.85——110简欧102000金泉家园慧忠北里314号楼3.14500—8000120、140现代3020072.住宅调研及现状判定2.3住宅现状判定①本案附近住宅工程较多，且档次较高；②大体量住户住宅以金泉家园最为典型，小区配套设施齐全；③就户型面积而言，针对本案位附近较多上班族的环境而言，小户型面积并不充足；④住宅年份多为2005年以前，配套较新楼盘有差距；金泉小区慧忠北里3.商业调研及现状判定3.1周边商业工程示意北辰购物中心第五大道漂亮广场北辰时代金泉广场本案3.商业调研及现状判定3.2商业竞争工程调研表项目名称地址体量（平米）销售均价租金均价业态消费档次入住年份第五大道大屯路与安立路交叉口3600035000元/㎡15元/平米*日服装、家电、超市、百货、工艺、食品中2005漂亮广场安立路68号3000031768元/㎡13元/平米*日服装、家电、超市、百货、工艺、餐饮中2001北辰购物中心北辰东路8号院2518000——13元/平米*日服装、家电、超市、百货、药品、餐饮中1990北辰时代北辰东路8号院111000——13元/平米*日服装、家电、百货、工艺、奢侈品高2007华堂购物北四环东路108号2100032000元/㎡——服装、家电、超市、百货、工艺、食品中20013.商业调研及现状判定①工程周边在售的商业均为二手房源，一手商业销售处于空白位置；②周边代表性商业体租金在13—15元区间内，处于中等水平；③附近与本案相类似的工程为北辰时代购物中心，为档次较高的购物中心；④周边商业中心业态分布均以大型超市、服装、餐饮、美容、家具精品为主；⑤工程附近商业体消费档次主要定在中高档之间，但是缺少集中商业。3.3商业现状判定北辰时代北辰购物室内步行街第五大道4.公寓、写字楼调研及现状判定4.1公寓、写字楼分布示意辰运大厦北辰时代大厦汇园公寓汇欣公寓名人公寓天创世缘安立写字楼洛克时代中国石化本案4.公寓、写字楼调研及现状判定4.2公寓写字楼工程调研表项目名称地址销售均价（万/平）体量（万㎡）租金均价主力户型（㎡）环比浮动装修空调车位入驻年份汇欣公寓朝阳区亚运村汇园公寓北门2.25102.3元/平/日150/220↑0.39%精装独立√2004汇园酒店公寓亚运村北辰购物中心西侧鸟巢东侧3.0102.3元/平/日110↓-2.43%精装独立√1994名人公寓安立路101号院2.1152.5元/平/日110/250↑0.77%精装独立——2000洛克时代慧忠里103号院3155元/平/日150/450↓-1.57%普通中央——2005天创世缘写字楼大屯路附近2.3202.2元/平/日200↑3.31%普通中央——1999注：由于时间限制，局部调研数据为估值4.公寓调研及现状判定①该区域内及附近周边写字楼总建面达92.03万平方米，是写字楼的聚集区，工程附近有安立写字楼、金利大厦、洛克时代中心；②工程偏南侧大屯路及惠忠路附近公寓工程较多，多为酒店式公寓如名人公寓等；③周边写字楼入驻企业一小型企业为主，但也有少量大型企业，如大屯路南侧中国石化；4.3公寓、写字楼现状判定洛克时代名人公寓天创世缘第一章工程概况及开发背景第五章工程整体定位篇1.工程综合定位1.1工程价值解读及风险预估差异化、错位的商业业态填补市场空白，多元化品牌引进提升地区商业档次区域内参加酒店式公寓，满足居住和办公需求提高入住率工程的档次和品质决定工程价格将远高于周边其他楼盘，且升值潜力大。各物业类型比例结构是保证开发商利益最大化的关键；市场其他工程对本工程的竞争性；商业局部是否具备吸引力，对楼盘的保值升值具有重大作用，业态定位需重点考虑；超越传统产品复合地产是必由之路整合资源做区域市场的领导者1.工程综合定位1.2工程整体定位本工程为集高端住宅，商住公寓，特色商业室内、室外步行街于一体，整合多种商业特色高端国际生活多元综合体。亚奥商圈首席高端国际生活多元综合体住宅局部定位为高档生活社区，低容积、高绿化、高科技、高质量、多元户型的景观社区。商业局部定位为大型商业综合体，集餐饮、休闲、娱乐、购物、文化于一体的大型国际商业体。精点提炼公寓局部定位为大型商住两用公寓，豪华装修、配套齐全。2.整体案名定位综合体案名：万方国际说明：综合体名称要包容公寓以及商业局部，取名“万方〞一语双关，即方向与平方，预示工程四通八达，更能让消费者和购房者所接受。兴旺国际说明：取名“兴旺〞，其一是因为引用公司名称，其二是借“兴旺〞二字预示本工程前景大好。住宅案名：朝阳金座·概念城/朝阳先生说明：小区取名“朝阳金座〞朗朗上口，“朝阳〞一词，点名小区位置，“金座〞富贵象征，雅俗共赏，命名为先生，是因为住宅本身拥有硬朗华美的外力面。3.工程产品定位123

住宅商业体

公寓住宅局部，小区打造区域内高端、高档型住宅，从环境、风格、配套等整体等整体上提高工程竞争性，以区域内稀缺户型为打造主力，制造工程卖点。公寓局部，考虑公寓的优势以及区域内为主要办公中心，该局部打造成为中高档公寓，其中包括平层公寓和局部loft公寓，以满足居住和住宅需求。商业局部，工程建立区域集中、整合式商业，从整体上把握区域商业特点，在原有业态根底上填补商业空白点，打造室内步行街，建立一站式购物、娱乐、休闲中心。4.工程形象定位从工程整体出发，将其打造成为区域内集住宅、商业、公寓的高档综合体高端经济，引领购物、休闲、娱乐的一站是体验新生活标准。努力将本工程打造成为区域内除奥运、亚运以外的另一新名片整体效果景观节点5.工程定位支撑点确立5.1住宅支撑点小区内设立水景，多元化景观阶段，假山，绿植，增加社区居民的生活幸福感小区整体设计为现在建筑风格，引入先进设计理念，电梯入户，金牌无关增加工程优越感景观节点住宅效果5.工程定位支撑点确立5.2商业支撑点全方位立体步行街形式，铺铺临街，户户独立室内步行街与室外步行街相结合，充分利用每一平米的面积大体量临街商业的设计充分利用周边消费资源整合周边非集中商业业态布局，并填补商业空白点室内步行街商业整体效果5.工程定位支撑点确立5.3公寓支撑点优质的办公及居住环境成为公寓新标准工程中还设置loft公寓设计理念，满足大户型公寓需求考虑周边公寓年代较久远，本案可发挥自身时间优势，参加新元素满足更多配套及设计需求户型面积方面可考虑稀缺户型进行设计公寓效果公寓内部第一章工程概况及开发背景第六章工程规划建议1.工程整体规划新建道路住宅A座住宅B座商业+1５层公寓社区幼儿园工程总建筑面积15万米，包括两栋平米26层多层高端住宅共计5万，以及10万余平的住宅加商住公寓，是集住宅、办公、休闲、购物、娱乐的大型一站式中心体。整体规划1.1整体规划示意下沉广场安立路1.工程整体规划1.1规划效果外立面效果幼儿园小区进出口下沉广场2.各分区规划建议2.1住宅规划建议新建道路住宅A座住宅B座商业+1５层公寓社区幼儿园本工程住宅局部分为A、Ｂ２６层的高层住宅两栋，位于工程西侧，总建筑面积在５万平以上；每栋住宅均为６个单元，一梯两户，考虑区域内的稀缺户型，建议５０－60的一居及70-90小两居小户型比重控制在８０％左右，１００－110三居户型再２０％左右。下沉广场安立路2.各分区规划建议小区内引进多种景观节点，高科技物管，以及大型地下停车库、幼儿园，并采用平安电梯入户模式，为住户提供最可靠、放心、优美的居住环境。2.２住宅规划效果住宅效果电梯入户金牌物管地下车库2.各分区规划建议商业局部位于工程东侧，东临安立路，商业面积３万７千余平，是一个集大型购物、娱乐、休闲、餐饮于一体的一站式商业综合体综合体；商业工程设置五个出入口，三个外街出口，其余为小区住户出入口，其中小区住户出入口为小区住户唯一识别系统，只供小区居民出入；每层设置三组扶梯和两部直梯；此外，工程为方便居民出入以及聚拢商业体人流量，在工程北侧打通一条长约１９０米宽６至８米的道路，与慧忠北里第一社区所在路相接。2.３商业规划建议新建道路住宅A座住宅B座商业+1５层公寓社区幼儿园下沉广场安立路2.各分区规划建议B1层：超市和局部停车场富一层：地下停车场／大型超市４层：休闲娱乐会所/品牌餐饮／电影城２层：体育用品／运动休闲服饰／精品店３层：家居广场/数码广场/儿童模拟城１层：品牌服饰店/餐饮酒吧街将商业设计成室内步行街形式，既能充分发挥空间优势又能聚拢人气和商气。五层商业底座为50×150平米的多元业态分布，一层划分为90个大小不一商铺，满足不同购物与娱乐需求。地下面积为５千。铺位划分图2.各分区规划建议2.４商业规划示意及效果商业步梯室内步行街空中步行街室内商铺室内商铺2.各分区规划建议2.５公寓规划示意及效果本工程中的公寓局部位于大商业上部，分布1５层公寓共计11万七千余平，是针对商住两用的户型类别。公寓分ABCD四区，共390套，包括平层和loft公寓。其中loft分布在A、C区。新建道路住宅A座住宅B座商业+15层公寓社区幼儿园商业以上公寓部分DACB下沉广场安立路室内效果公寓立面2.各分区规划建议2.6户型建议〔小户型比重加大〕一居户型三居户型第一章工程概况及开发背景第七章工程营销推广策略1.营销策略1.1一期组团议新建道路住宅B座商业+５层公寓社区幼儿园ADCB住宅A座123456建议一期推出一层商铺和住宅的A座1、2、3单元，以及公寓A座40套，包括平层公寓和loft公寓，共23416㎡

。可视住宅、公寓推出数量，对车库进行销售。下沉广场安立路1.营销策略1.2销售时间及地点安排销售策略

住宅、商铺、公寓一起推出认

购，制造火爆宣传推广气势

项目南侧售楼部已经包装完毕，可以择日入住售楼部包装入驻

住宅、商铺同时进行当认购量达到1:1.1时可以组织开盘组织爆破式开盘备注：认购时不确定房号、铺位号以及公寓号1.营销策略1.3销售策略开盘后10日内，交房款、签商品房买卖合同开盘当天签定定购协议，认购金可冲抵房款定购程序住宅5万/套商业8万/套公寓6万/套签协议收取认购金交款时分为全款、按揭和贷款；全款、贷款、按揭优惠见定购协议1.营销策略1.4价格体系制定租金定价法地段定价法路演测试法同类物业定价法本钱定价法结合本工程自身实际情况，确定工程销售区间，最终通过“路演测试法〞实现“利润最大化、风险最小化〞，对工程进行科学定价。客户心理定价法备注：工程实际销售价格视认购进度及情况而定1.营销策略1.5回款预期类别住宅（㎡）商业（㎡）公寓（㎡）推出面积1185670004560均价（万元）2.272.6比重贷款85%80%85%全款15%20%15%预计回款14997.84294006816.7总计回款51214.542.推广策略Hello!Mr.朝阳：12万方高端生活商业综合中心以幸福的名义住在这里:别了，寄居的年代!5万方高端生活社区，360°全户型。从此，做逍遥的留鸟！原创中国建筑，沟通世界经济：3万方商业中心，多元业态吃喝玩乐购一站体验！主广告语住宅商业2.1广告推广2.推广策略2.2推广渠道与推广进度推广渠道经费比重分配类别网络DM单折页活动地铁电视经费比例10%30%30%20%10%推广类型推广形式具体要求内容计划完成时间备注网络推广网络广告新浪、搜房、焦点等宣传项目及活动11.12月—12.1月配合活动网络论坛/博客/口碑/软文/活动各大主流网媒打造项目口碑美誉度11.1月—12.1月配合活动投放报纸报纸硬广北京主流媒体宣传项目及活动主要活动前后配合活动报纸软文北京主流媒体宣传项目及活动主要活动前后配合活动电视广播地铁电