成都保利斑竹园项目定位报告 66

保利斑竹园工程定位报告保利在城北凭198公园一役奠定其在城北的大佬地位保利斑竹园工程在城北······北新干线直插北部新城核心，而本案位于北新干线高架桥出口500米处，占据北新干线冲要位置北新干线北新干线：激活北部新城的主动脉北新干线连通主城区一环路至新都，从一环路到达本案仅需10分钟本案位于北新干线高架出口500米处占据北部新城核心交通线的冲要北部新城五期开发计划第一期

成都国际商贸城依托人民北路北延线，开发建设两侧的地块，依托成都国际商贸城建设，配套部分配套型产业，形成一定规模。第二期

新崇路片区依托规划新崇路，承接新都中心区功能的向外疏解，为城市中心区的发展奠定基础第三期

城市中心后备发展区主要包括城市中心区及市场发展的后备区第四期

万石路北延线万石路北延线以东的居住配套区和城市发展后备区

第五期

毗河片区主要建设沿毗河高档居住带，打造北部新城新地标工程所在的国际商贸城区域处于北部新城打造的第一期，是整个北部新城开展的启动区的核心位置，是未来开展的重中之重名称规模投入时间商户总量主营业务国际商贸城2090亩2011预计超过6万户，人口20万集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台新都物流中心2400亩2009预计超过4万家商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场西联钢铁物流中心400亩2010超过2000家仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地青白江散货物流中心4600亩2012预计超过8万家处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务成都国际集装箱物流园区3700亩2012预计超过11万家工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流西联钢铁物流港预计未来2-3年内，区域将聚集40万商贸和物流人群国际商贸城是北部新城开展的核心驱动，而本案是国际商贸城的居住配套，双核驱动，引领北部新城开展成都国际商贸城是四川省人民政府确定的50个重大建设工程中唯一一个商贸流通工程，同时也是四川省、成都市、金牛区三级政府的重点工程，是成都北部新城建设的龙头工程。预计建成后，将拥有商铺约6万个，将给北部新城及周边地区提供上百万个就业时机。是集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的、中西部最大的、辐射力最强的、综合的现代化商贸平台，并具有商务办公、金融效劳、休闲娱乐、酒店公寓等完善的配套功能。从地块指标情况来看，本案具备打造低密加高层的复合型大盘的质素，做为区域先发的规模型大盘，具有极强的标杆性作用地块经济指标：规模：600亩容积率：整体≤

3.0总建面：120万地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，地块在拥有丰富的自然资源优势的同时，还拥有极具成长性的商贸优势北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水资源丰富，但目前水质较差地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛北新干道连接成都市人民北路，北一环至工程位置仅需要10分钟地块内十分平整，利于建筑布局关键词1：水景关键数字1：30500北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水资源丰富毗河毗河关键数字2：10北新干道连接成都市人民北路，北一环至工程位置仅需要10分钟北新干道关键词：国际商贸城地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛一个依托河流优质生态景观资源10分钟城市快速干道支撑国际商贸城区域拉动的600亩生态规模大盘保利向北再造一座城竞品研究竞品选取标准：规模相近品牌较好资源优势电梯类产品主力产品项目名称主力面积段主力户型保利·198公园130-150㎡三房万科·双水岸70-90㎡110-130㎡两房三房华侨城·纯水岸80-100㎡两房汇融·悉尼湾80-90㎡110-120㎡两房三房竞品对象：198公园华侨城双水岸汇融悉尼湾交大云堤别墅类产品主力产品项目名称主力面积段主力类型保利·198公园345-370㎡联排万科·双水岸206-246㎡联排华侨城·208区280-460㎡联排交大云堤180-220㎡联排区域电梯产品以80-90㎡两房、110-130㎡三房为主区域别墅产品以联排为主两房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园80-100㎡85-115㎡100㎡二变三60-80万双水岸70-90㎡70-90㎡无33-43万华侨城80-90㎡85-100㎡二变三64-86万悉尼湾75-100㎡85-115㎡100㎡二变三37-51万电梯两房的主力产品为80-90㎡变小三房，三房主力为120-130㎡变四房，四房主力产品为面积均在150以上变五房，房型注重实用率三房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园100-140㎡120-160㎡三变四90-110万双水岸110-130㎡110-130无40-54万华侨城120-160㎡129-180㎡三变四96-135万悉尼湾100-130㎡110-145㎡三变四50-65万四房产品分析项目建筑面积实得面积可变性总价198公园180㎡200㎡部分四变五90-110万双水岸160㎡左右160无61-68万华侨城169-173㎡180-185㎡四变五130-150万悉尼湾140-150㎡150-160㎡部分四变五81-90万30405060708090100110两房三房四房198公园双水岸华侨城悉尼湾120130140竞品受工程质素的影响，各产品线总价呈两极分布，存在明显的总价空白区间：两房总价50-60万区间三房总价60-90万区间四房总价70-90万、110-130万区间单位：万元电梯产品价格区间存在明显的空白区间，本案可考虑在价格上作出差异化以占领市场联排产品分析项目建筑面积地上面积地下面积花园面积总价198公园345-370㎡229-253㎡99-124㎡100-200㎡345-370万双水岸206-246㎡206-246无50-100㎡200-250万华侨城280-460㎡210-310㎡70-150㎡100-150㎡310-460万交大云堤180-220㎡180-220㎡无50-100㎡216-264万联排别墅面积集中于220-250㎡和350-370㎡段220-250㎡段的联排别墅均未设置地下室花园面积集中于50-100㎡和100-150㎡总价以200-250万和350-400万为主联排别墅价格集中在200-250万和300-370万，面积集中于200-250和340-370㎡之间明年竞品推量情况电梯产品联排产品项目主力面积推量单套总价建筑面积推量单套总价198公园85-180㎡2400未定------双水岸------------华侨城80-90㎡300套左右80-140万210-470㎡40套左右430-560万左右汇融悉尼湾80-90㎡110-130㎡1000套左右500套左右40-50万58-70万------交大云堤------------预计明年区域电梯产品90㎡以下推量较大，竞争较强；联排别墅220㎡以下存在市场空白2021年电梯竞品推售情况：预计明年区域电梯产品竞争相对较为集中，总体推量超过4000套面积集中于80-90㎡价格集中于40-50万和60-70万之间2021年别墅竞品推售情况：推量仅40套左右，存在一定的市场空白面积在210㎡以上较高的价格门槛可能会抑制局部需求竞品分析结论要点梳理：电梯类产品：主力产品为80-90㎡两房变小三房和110-130㎡三房变四房----产品多讲究实用性，舒适度较弱两房总价集中于40-50万和60-80万，三房总价分布于40-60万和90-110万----存在价格空白区间预计明年竞品推量较多，竞争相对较强别墅类产品：别墅面积集中于200-250㎡和350-370㎡----缺少小面积联排别墅价格集中于200-250万和350-460万----因工程不同差距较大预计明年市场推量较少，且高总价抑制局部需求----市场存在较大空白从竞品分析可以看出区域竞品明显分为两极〔如右图〕双水岸、悉尼湾198公园华侨城电梯第一梯级第二梯级双水岸、交大云堤198公园华侨城别墅第一梯级第二梯级对本案的启示：跟随竞品中的标杆工程，树立工程高端规模大盘形象跟随竞品中的二梯级工程，放低姿态，依托保利品牌及工程区域优势，以走量为主在两极梯队中挖掘空白点，走差异化路线，建立独特的市场形象，进而占据市场面对市场分析提供出的三条开展路线，我们从几个郊区大盘的开展模式中去深入研究，进而找到真正适合本案的开展路线竞品开发模式分析案例分析---万科双水岸工程根本信息开发商：成都万科工程地址：新都区毗河东路6号〔西邻本案〕占地面积:637亩容积率：1.6建筑面积：350000㎡物业形态：高层18F、小高11F、多层〔4+1F、5+1F、6F〕、联排、双拼别墅总户数：2465开发周期：4年双水岸利用毗河自然生态景观为核心，以万科品牌优势打造西班牙建筑风格的“休闲度假居〞双水岸产品以多层洋房为主，在产品设计上着重考虑舒适性户型配比情况产品类型户型面积区间（㎡）套数电梯2*2*170-903232*2*290-110723*2*2110-1303044*3*21603多层洋房2*2*170-100583*2*2100-1302504*3*2130-1704444*3*3170-200120别墅4*3*3200-2501185*3*3250-3004770-100㎡以两房为主100-130㎡以三房为主130㎡以上以4房为主多层洋房物业从四期开始面积段由原来的130-160㎡逐渐减小到九期的100㎡左右电梯类产品从四期首发的160㎡左右逐渐减小到九期的90-110㎡左右别墅类产品面积段在200-250㎡之间根本保持不变双水岸各物业面积段走势分析双水岸电梯、多层洋房类产品户型面积段呈逐渐缩小趋势，别墅类产品根本保持不变在开发节奏的引导下，双水岸各产品线单价拉升均值为1300元/㎡，并适当延长了销售周期，在保障走量的同时，实现了利润增值一期二期三期四期六期五期七期九期八期时间2000300040005000600070008000900010000110002800470036004550340068008800280035004300900011000多层洋房小高层高层联排双拼价格〔㎡/元〕电梯类产品价格拉升800元/㎡左右；多层产品价格拉升1500元/㎡左右；洋房价格拉升950元左右；别墅产品价格拉升约2000元/㎡客户分析国际商贸城未来将聚集超过6万的商家，近30万人的从业人员，而本案做为国际商贸城的重要配套，必然将以此为核心向外辐射，潜在客户量是巨大的。规模245万方摊位6万个行业47个从业人员30万人备注相当于6个荷花池市场国际商贸城本案主要功能:处理工业原材料、机电产品和鲜活食品等大宗散货业务主要功能:工业配送、商业配送、国际物流、物流装备制造、国际采购与展示以及冷链物流主要功能:商业配送、展示交易、货物仓储、货物集散、货运站场主要功能:集小商品研发、生产、加工、展示、洽谈、交易与电子商务为一体的综合现代化商贸平台北新干线西联钢铁物流港主要功能:仓储中心、加工配送中心、钢铁交易中心、电子商务中心、融资担保中心、钢材总部基地成都市商贸北迁运动引起的成倍财富中心北移，支撑了工程所需的购置力规模:占地4600亩年处理量:年均3000万吨使用时间:预计2021年规模:占地3700亩年处理量:年均1600万吨使用时间:预计2021年规模:占地2400亩年处理量:年均2100万吨使用时间;一期于2021年已投入使用规模:占地2090亩总建面：245万平方米使用时间;一期药材市场局部于2021年6月投入使用，一期小商业局部2021年投入使用北新干线西联钢铁物流港规模:占地400亩年处理量:年均600万吨开工时间;2021年6月开工6公里8.5公里17公里22公里区域客户处于一个快速增长的积累期，随着未来三-五年内区域的整体成熟，大量的人口聚集于此。从目前各个商业工程投入的时间和距离工程的远近关系上来看，国际商贸城将是本案未来开展的核心客户聚集区域据市场调研发现国际商贸城客户，大多偏好高层电梯工程随着几大专业市场的搬迁，区域几大专业市场、物流中心、各种园区聚集了40万商家，带来从业人员上百万名，未来在此片区客户对房地产的需求量是巨大的。区域各大专业市场园区的逐渐成型带来了巨大的客户量，本案良好的区域占位决定了工程并不缺少客户区域从业人口走势万人万人万人万人总人口100万人收入占比20万以下（20%）20~40万（25%）40~50万（33%）50~60万（14%）60万以上（8%）购房意向占比60%72%85%85%75%潜在客户量12万人18万人28.05万人11.9万人6万人国际商贸城各收入阶段潜在客户量核心客户群城北商贸城商家北迁各大专业市场人群重要客户群周边乡镇原住民城北被动郊区化人群城北工业企业中层及以上人群城北企事业单位、公务员及教育人群跟随客户群认同区域价值的跟随者与城北有一定地缘性关系的人群城北主动郊区化品质追求人群省内二级城市及省外客户嘉联客户资源核心重要跟随本工程客群界定物业开展建议市场表现客户判断

本体研究畅销户型集中于80-90㎡套二、110-130㎡套三户型，总价约在30-40万和40-60万；片区市场缺乏品牌工程，市场空白较大；80-90㎡套二户型未来供给较大；国际商贸城客户是北部新城区域是工程的主要客户群；改善性需求大；对附加值及附加值的功能性要求高；需求面积集中在80-90㎡、110-130㎡，总价在40-50万以及50-60万左右；亟需生活配套北部新城绝对核心位置，600亩新城核心大盘占有数百米毗河河湾景观资源国际商贸城已经启动运营，未来商业人气更旺通过三个维度分析，确定工程整体定位北部新城核心新城市生态双核驱动规模大盘物业开展方向住宅局部：高层电梯公寓---工程主力产品，实现工程资金快速回流联排别墅产品----拔高工程形象，拉升工程物业价值商业局部：控制商业体量，提供社区配套型商业为主户型建筑面积套数比例主要客户群细分2房70－9023%私营业主、企事业单位公务员、原住民、被动郊区化人群大2房90-11024%公司职员、事业单位员工、最求郊区品质员工3房110-13030%私营业主、企业中层、公司职员、最求郊区品质人群、地缘性人群大3房130-15017%公司职员、被动郊区化人群4房170-2003%私营业主、企业中层、地缘性人群其他200-3004%私营业主、企业中层、地缘性人群合计100%客户构成城北新城大城北其他合计57%32%11%私营业主企业中层公务员原住民公司职员被动郊区化最求品质地缘性人群其他100%主力需求户型2房、3房少量4房3房为主，少量4房2房为主2房为主大2房、大3房为主2房、大3房大2房、3房为主3房为主少量4房3房为主比例20%12%8%9%8%12%6%14%11%100%依据工程核心客户的需求打造物业，迅速集聚人气，树立工程标杆形象；结合客户需求和市场表现看，在保利品牌的强势效应下，合理的户型功能设置是我们户型配比的关键。电梯产品中110-130㎡的功能性三房产品应为主力产品，在核心位置布置大面积产品以拔高工程品质和形象，临路侧布置中小产品以丰富工程产品线。电梯产品在注重功能性的根底上，通过高附加值送赠到达主力面积段，形成单价和高性价比优势。别墅产品应保证其舒适的空间尺度感，并通过地下室、花园、大露台送赠等形式实现空间的较大延展，在保利品牌延伸的同时形成高性价比优势。住宅物业配比原那么工程整体户型配比别墅户型户型面积区间建筑面积花园面积套数套数比户型总面积面积比小联排180-2202005015048%3000043%联排220-2502357010032%2350034%双拼250-3002701006019%1620023%

别墅总计310100%69700100%电梯高层户型面积区间户均面积送增比例实得建面套数套数比户型总面积面积比两房75-807525%94190024%17812517%两房90－1009525%119200025%23750022%三房110-12011525%144247031%35506333%大三房135-14514025%175140017%24500023%四房170-19018025%2252403%540005%高层总计8010100%1069688100%总计8320

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地块概念指标别墅组团高层组团商业规模（万方）容积率体量（万方）规模（万方）容积率体量（万方）规模（万方）容积率体量（万方）100.77283.77107236商业规模（万方）容积率体量（万方）403120地块北邻毗河，东面与国际商贸城隔街相望，南邻市政浅丘绿化带，西邻大片未知用地；地块内平整北邻毗河，河道宽度约30米，全线长度超过500米，水景资源丰富，但目前水质较差地块东邻北新干道，与国际商贸城隔街相望，未来人气将十分旺盛北新干道连接成都市人民北路，北一环至工程位置仅需要10分钟地块内十分平整，利于建筑布局，但因缺少高差的缘故在景观差异化上较难打造规划理念此两局部受道路车辆噪音或未来邻近地块开发影响，以小面积高层产品设立区隔，减少对社区内部的干扰与国际商贸城隔街对望，未来具有很高的人气，考虑与国际商贸城的互动，有利于商业配套价值提升，在高层下设置底商或裙楼商业外部景观资源最优局部，有较长的沿河线，利于高端产品的打造设置别墅毗河水流量较大，可考虑引入社区地块与河岸弯曲形成的绿化带，建议打造为河岸公园，拉升社区景观品质和别墅价值打造亲水滨河景观带是提升工程景观品质和前期聚集人气的重要手段，同时可作为工程样板展示区，亲水景观带前期开放式的滨河景观带能为工程聚集人气样板展示区等临时建筑可设置在景观带旁，在为工程景观加分的同时，增强客户对工程自然景观生态大盘的体验效果未来别墅区可考虑沿滨河公园排布，增加景观面引入毗河，打造湾区水景，以水系将整个社区划分为多个组团，提升社区整体景观品质，拉升工程物业价值整个地块临河面较长毗河临地块段水流量较大，为引入创造了条件毗河水引入地块，打造湾区水景，整个社区也以水景为主题，划分为多个组团物业布局电梯商业别墅总体量：7万方高层总体量：107万方商业总体量：6万方沿河局部，为工程位置最优局部，设置别墅物业和电梯楼王单位电梯物业是工程主力产品商业设置于与国际商贸城最近的街口位置，利于未来经营和聚集人气别墅组团新古典主义打造新古典主义风格特征：下层通常用重块石或画出仿石砌的线条，显得稳重而雄伟；中段用古希腊、古罗马的五种柱式；檐口及天花周边用西洋线脚装饰，正面檐口或门柱上往往以三角形花装饰，与底层重块石取得互相照应的效果；有的还在屋顶沿街或转角部位加穹窿顶阁楼亭。别墅采用欧式新古典主义风格，延续198蝴蝶谷的英伦风情，做到保利在城北工程的延续性和最大限度的产品认同将别墅的花园面面向水系，强调建筑的亲水性主要功能房间面向景观，门窗处理扩大视角

设计建议欧式的建筑风格同时，建议综合现代别墅特点，增加通透性，使之与景观融合度更高，满足城北客户对景观的看重水流环绕，财自生来，增加动感，风生水起极致亮点对于各个组团的楼王单位，需要足够的附加值与之匹配，水绕房体是必然选择，以传统风水学打造，抓住客户社会属性特点人为制造一些坡地，形成目前国内市场较为流行的台地别墅人造坡地由于需要考虑河流引入，以及土方平整，给了工程适当营造坡地的时机，在景观排布上也能更具有层次感ArtDeco风格特点：在于强调外立面的纵向线条使用，高耸、挺拔，增加建筑的地标性。建筑的外立面常采用面砖或者石材非常重视整体的装饰性，追求单个建筑自身独特的个性，适用于楼王设置ArtDeco风格打造会所设置河岸景观会所受北新干线出城车行方向的影响，会所及未来售楼部不宜设在北新干线沿路段会所左邻河岸公园，同时可以在河岸公园内打造样板区未来看房路线两侧设置高大林木景观在别墅区设置会所，品质融合，同时对别墅品质有较好的提升会所景观打造建议使人的活动融入到景观的规划点状空间分布于工程的各个位置，如夜空繁星，妆点整个梦幻社区。河岸小品休闲广场：注重人性化，注意场景与周边环境间的协调，可适当增加个性雕塑或珍稀植物。尽量减少硬铺地。休闲道：木质栈道、被植物簇拥的林荫小道，注意沿线的场景布置，防止形成单调的线条，曲径通幽，增强动感.尽端路：绿篱环绕，路基的材质、高差、线条防止单一启动及推售策略区域电梯产品09年推售情况项目推量消化量月均消化量均价198公高层5000元/㎡小高5500元/㎡华侨7700元/㎡双水岸43455646套3800元/㎡悉尼4300元/㎡项目推量消化量月均消化量均价198公园2753272715000华侨城1961381113000双水岸4941310000交大云堤064511000以别墅物业拔高工程调性的同时考虑走量充分展示社区景观，奠定河景住宅大盘形象启动策略—以河景资源较好的经济型联排别墅起势，依托别墅在拔高工程别墅大盘调性因素名称因素内容附注启动产品联排易于树立项目形象启动区位临毗河、会所最能体现启动原则启动节点会所＋展示区最契合启动战略启动配置展示区为整体营销战略服务一期一期产品户型配比户型户型面积区间建筑面积套数套数比户型总面积小联排180-2202003075%6000联排220-2502351025%2350总计40100%8350首期入市产品价格策略2009.1-2009.11成都代表城市联排别墅项目量价走势项目月均成交套数（套）成交均价（元/㎡）户均成交面积（㎡/套）户均成交总价（万元/套）蔚蓝卡地亚1112456307380雅居乐花园711000177168仁和春天大道58185305250蓝光.香碧歌庄园69968303302金河谷27849313245中海国际社区51316731