乌鲁木齐上半年市场研究报告50

2021年上半年序当人们还沉浸在去年靓丽的销售业绩和庆功的欢乐中余温未散之即，相信行业里的大多数都没想到，2021年上半年市场会如此大规模下调，上半年这波市场主动回调行情，瞬息间转变为销售业绩的压力。上半年，几乎是所有城市的销售与新开工面积都在下行调整。从数据来看，新开工面积急速下降，前4个月新开工面积下降22.1%，而同期销售面积下降6.9%；进入5月后，商品房销售面积降幅持续扩大，同比下降7.8%，同时商品房销售额下降8.5%，办公楼销售额下降14%，商业营业用房销售额增长2.5%。18.6%，降幅有所收窄；其中，住宅新开工面积42588万平，下降21.6%，标志着房地产行业增速明显放缓。对于更为重要的资金层面，中央政府相继以“央五条〞、定向降准等手段“微刺激〞以保障自住购房信贷需求。但数据说明，上半年房地产地产按揭贷款增长仍不明显。相较2021年，房地产行业调整呈V形快速反转，2021年呈U形反转。对于行业整合未来的走势，房地产业内存有不同的判断。易居观点认为，基于当前核心城市房地产供给增加趋势、需求观望情绪，以及行业资金链格局判断，2021年房地产调整可能呈现L形走势，意味本次房地产调整将比过往调整较长。恶化。目录一、外部环境二、行业开展三、企业风险四、总结展望五、附录外部环境经济增速放缓〔%〕工业经济疲软、转型升级压力PPI指数走势资金面偏紧中国GDP增速走势•2021全年GDP增速7.7%，2021年第一季度增速跌破7.5%•PPI同比连续下跌，一方面需求疲软，一方面转型升级给传统行业带来危机。索罗斯：“世界第二大经济体中国未来的走向，是全球经济所面临的不确定性的主要来源。中国迅速崛起所依赖的增长模式已经失去了后劲。〞5宏观经济：降准从全面到定向经济摆脱行业依赖意图明显距4月25日下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率仅一个多月，央行6月10日再次宣布，符合审慎经营要求且“三农〞和小微企业贷款到达一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。同时，财务公司、金融租赁公司和汽车金融公司也下调存准率0.5个百分点。6月24日，十二届全国人大常委会第九次会议上，人银副行长刘士余在其?关于加强金融监管防范金融风险工作情况的报告?中指出，将在金融风险聚集的重点领域即地方债、房地产、钢贸、农商行和非法集资等方面加大不良贷款核销力度。严格控制对高耗能、高排放企业和产能过剩行业的贷款。调整存贷比结构、定向降准、定向央票等一系列“微调〞举措在经济瘫软、市场下行期间，“绕过〞房地产行业，并对行业融间分化将进一步加剧。下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点下调存款类金融机构人民币存款准备金率0.5个百分点下调县域农村商业银行、县域农村合作银行存准率0.5~1%符合审慎经营要求且“三农〞和小微企业贷款达到一定比例的商业银行将下调存准率0.5个百分点。2021年12月5日2021年2月24日2021年5月18日2021年4月25日2021年6月10日宏观经济：结构调整经济增长中速开展，行业亦步亦趋图1：历年国内生产总值GDP总量GDP增速多年实践证明，经济增长率才是影响房地产最根本、也是最重要的因素。从我们一线的反响来看，近些年房地产销售压力最大的时间是2021年3季度-2021年1季度，和2021年4季度到2021年1季度，这两个阶段也正是GDP增长率下滑最快的时间。2004年Q12004年Q22004年Q32004年Q42005年Q12005年Q22005年Q32005年Q42006年Q12006年Q22006年Q32006年Q42007年Q12007年Q22007年Q32007年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42021年Q12021年Q22021年Q32021年Q42021年Q1相关相互影响。但经济增长率是最根底的变量。改革方向我们反复做过测算，失业率控制在4%左右，需要7.2%的经济增长……说到底，稳增长就是为了行业影响保就业……〞容开展的美好世界?的演讲时称，就眼前来说，中国政府对经济的运行实行区间调控、定向调控，保证它的下限不越过7.5%。或者说能够保证充分就业的增长，使得上限CPI不越过3.5%，让人民生活不受大的影响。相较2021年，房地产行业调整呈V形快速反转，2021年呈U形反转。2021年房地产调整可能呈现L形走势，意味本次房地产调整将比过往调整较长。2021年自十八届三中全会明确提出市场在配置资源中起决定作用的改革方向，政府关于行业开展的思路更加明晰，除了既有成为主基调。且一系列关乎市场未来长期健康可持续开展的长效机制也在逐步落地并深入，土地制度改革、房产税改革、新型城镇除“国五条〞之外5月不动产管理局正式挂牌。不动产统一登记为房产税征收扩围提供涨过快、过猛的城市7月，政治局会议审议通过?深化财税体制改革总体方案?，改革重点锁定六大税种，包括增值税、消费税、资源税、环境保护税、房地产税、个人所得税。从调控效果来看，多数城市房价上涨，限购的效应逐步减弱房产税等长效措施呼之欲出，未来可能取代限购字，共计30多章，今后一个时期指导全国城镇化健康开展的宏观性、战略性、根底性规划。规划是强调以人为本，推进以人为核心的城镇化。规划提出保障随迁子女平等享有受教育权利等一系列举措，推进农业转移人口享有城镇根本公共效劳。规划明确指出了三个需要着重解决好的问题，即农业转移人口落户城镇、城镇棚户区和城中村改造、中西部地区城镇化等问题。目标1、提升城镇化水平和质量稳步。城镇化健康有序开展，常住人口城镇化率到达60%左右，户籍人口城镇化率到达45%左右，户籍人口城镇化率与常住人口城镇化率差距缩小2个百分点左右，努力实现1亿左右农业转移人口和其他常住人口在城镇落户。目标2、优化城镇化格局，以“两横三纵〞为主体的城镇化战略格局根本形成，城市群集聚经济、人口能力明显增强，东部地区城市群一体化水平和国际竞争力明显提高，中西部地区城市群成为推动区域协调开展的新的重要增长极。城市规模结构更加完善，中心城市辐射带动作用更加突出，中小城市数量增加，小城镇效劳功能增强。目标3、以密度较高、功能混用和公交导向的集约紧凑型开发模式成为主导，人均城市建设用地严格控制在100平方米以内，建成区人口密度逐步提高。绿色生产、绿色消费成为城市经济生活的主流，节能节水产品、再生利用产品和绿色建筑比例大幅提高。城市地下管网覆盖率明显提高。目标4、以稳步推进义务教育、就业效劳、根本养老、根本医疗卫生、保障性住房等城镇根本公共效劳覆盖全部常住人口，根底设施和公共效劳设施更加完善，消费环境更加便利，生态环境明显改善，空气质量逐步好转，饮用水平安得到保障。自然景观和文化特色得到有效保护，城市开展个性化，城市管理人性化、智能化。目标5、以户籍管理、土地管理、社会保障、财税金融、行政管理、生态环境等制度改革取得重大进展，阻碍城镇化健康开展的体制机制障碍根本消除。规划还明确了城镇化是现代化的必由之路，是保持经济持续健康开展的强大引擎，加快产业结构转型升级的重要抓手，是解决农业农村农民问题的重要途径，推动区域协调开展的有力支撑，促进社会全面进步的必然要求的重要意义。近期，国开行住宅金融事业部挂牌成立、陈政高履职住建部长等消息对推进棚改目标实现犹如注入一针“强心剂〞。包括棚户区改造在内的诸多解决居民住房需求的方式让我国房地产市场呈现出多元化开展路径。据住建部齐骥介绍，从2021-2021年，住建部已开工建设的4000多万套保障性住房中，有1500余万套是来自棚户区改造工程。然而这1500余万套保障房，仍不够安置所有居住在棚户区住户。目前全国仍有1400多万户棚户需要进行改造，大多位于中西部地区、独立工矿区、资源枯竭型城市和三线企业较集中的城市。这个目标来看，其相当于2021年至2021年，我国棚户区改造量的近一半，是2021年改造量的1.5倍。根据住建部统计数据，从2021年到2021年底，我国城镇保障性安居工程累计开工2490万套，其中棚户区改造1084万户。造一方面可以令房地产市场保持在理性区间运行，同时，又能给相关行业提供温和动力，也能起到经济“微刺激〞的短期目的。5月13日，海南省常务会议提出至2021年规划改造各类棚户区16.12万户。5月14日，内蒙古召开棚改会议，到2021年开工建设45.2万户。贵州至2021年，按每年15万户的规模，改造各类棚户区60万户。太原用3至5年的时间将剩余124片、涉及8.45万户居民的棚户区全部改造。6月27日，十二届人大常委会第九次会议通过：免去姜伟新的住房和城乡建设部部长职务，任命陈政高为住房和城乡建设部部长。部新型城镇化和贫困地区致富，拓展就业和开展新空间，推动经济向中高端水平跃升。6月30日政治局会议通过?关于进一步推进户籍制度改革的意见?，会议指出，加快户籍制度改革是涉及亿万农业转移人口的一项重大措施。要促进有能力在城镇稳定就业和生活的常住人口有序全面放开户籍。产业转移和重点产业布局向中西部地区调整，是实施多年的西部大开发战略，以及打造“新丝前，区域经济开展存在不平衡矛盾，东西部差距明显。通过产业转移拓展中西部地区就业和开展空地区就近城镇化，增强中西部地区城市群和城镇开展后劲，从而推动房地产市场长远开展，为区域市场注入持续的刚需购置力。此政一出，在房产估值、70年产权限制、参与门槛过高、商业机构盈利性等诸多方面引发市场争议，“设立了2年试点期，并仅在4个城市试点〞足见保监会的慎重，且对未来房地产市场走势影响尚无法评估。住建部4月初召集局部城市在北京召开了一场共有产权住房试点城市座谈会，在上述座谈会上，北京、上海、深圳、成都、黄石、淮安6个城市明确被列为全国共有产权住房试点城市。共有产权的方式，可以使得一局部群众支付一局部钱解决自己的住房问题。同时也标准现在的经济适用房和限价商品房制度，通过共有产权方式明确产权人和政府间的产权比例关系，从而确定上市交易的分配比例，目的就是遏制购置型保障房里的牟利空间。6个城市在共有产权的路径不同，北京以自住型商品房为代表的共有产权房，成都把经适房与限价房将并轨管理，统一为共有产权房等。虽然试点城市的方式不尽相同，但明确要把公平公正作为根本原那么，解决中低收入等特定群体的住房问题为主要目的。各地在完善试点的根底上，探索建立符合国情的保障性住房供给体系。由于价格比周边楼盘廉价3成，北京两个自住型商品房工程〔共有产权性质〕合计审核通过33万户家庭。而这两个工程可供房源总计为5200余套，总计中签率约为60∶1，十年前排队买商品房的情景再现。虽然共有产权房对保障性住房供给体系形成有力补充，但其主功市场低端、基数庞大的中低收入群体，在与保障房、商品房形成三足鼎立之势的同时，也将商品房推向“豪宅化〞方向。进入2021年，全国房地产市场下行压力沉重，加之中央政府强调今年针对不同城市情况分类调控，局部城市或发出文件，或从执行上对房查，限制降幅等。手段尚缺乏挽救房地产市场下行趋势，预计这轮调整周期将更长。温州：户籍家庭名下有一套住宅的可再购买一套，名下无住宅的可以连续购置二套，名下房产总数限制在二套及以下。无锡：凡购置成套商品住宅〔含二手房〕、户均建面达60平米以上，且有稳定工作，准予本人、配偶和未成年子女来锡落户。2021年4月2021年2021年铜陵：自5月至年底购家庭唯一普通商品住房(含二手)的，按房价1%的比例给予契税补贴。单职工家庭最高可申请公积金贷款额度提高到30万元。芜湖：居民购置第二套房时，允许申请贴息贷款；外地调入人员也可获得市民待遇，支持申请住房公积金贷款。郑州：即日起市民可申请最高70万元的"组合贷"。即：既申请公积金贷款，又申请商业贷款，最高可以贷款70万元，首套房首付三成，二套房要首付四成。2021年5月2021年5月宁波：口头传达放宽购房资格限制，只查询个人在拟购房的县市区域是否有住房，不再查询其在户口所在地是否有住房。2021年5月沈阳：已有条件放开限购，从“本市户籍家庭拥有两套及以上住房在二环内暂停购房的规定〞，变成以个人为单位。但消息传出后第二日，沈阳官方予以否认。2021年6月呼和浩特：发文明确取消商品房销售方案备案的制度。居民购置商品住房〔含二套住房〕时不再要求提供住房套数查询证明。并允许外来人口在市区购置成套商品住房〔含二手住房〕。购置普通商品住房公积金贷款首付比例调整为30%，住房公积金贷款最高额度为50万元人民币，最长时限为30年。宏观市场：房价下降从点到面铺开市场拐点形成国家统计局数据显示，今年2、3、4月，全国商品房销售面积连续出现下降。到5月，降幅已扩大到7.8%，而去年同期，该数据为增长35.6%。“量在价先〞，在出现连续三个月的成交低迷后，价格的调整就变得顺理成章。降价从春节期间杭州、常州等城市开始。从首次出现个别城市价风格整，到3-4月出现华东区域的块状分布，到5月出现以东部城市为主的房价多数城市下行。市场已经出现加速调整，且变化的速度超过市场之前的预期。这其中不乏一线龙头房产企业，3月北京住总万科橙降价风波开始，万科便悄然展开其降价策略。位于广州的万科欧泊、万科金色家园降价幅度在15%-30%，位于上海浦东新区的海上传奇工程5月加推房源单价直降5000元/平方米。同时，恒大也在长沙、深圳、沈阳等城市实行优惠促销带开工程热销。上海易居研究院严跃进认为，5、6月份，一线楼市成交没有预期的好。从成交量、库存、库存去化周期等指标来看，包括一二手住宅、商办物业，根本上都印证了市场降温的态历年70城房价波动情况2021年11月2021年11月2021年11月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年1月2021年3月2021年5月2021年7月2021年9月2021年1月2021年3月70个大中城市的新建商品住宅价格平均走势势。国家统计局数据显示，今年5月，全国70个大中城市中，新建商品住宅价格平均环比下降0.16%，也是近24个月以来首次出现负增长。有35个城市的新建商品住宅价格环比下降，占比到达50%，比4月暴增27个。持平的城市有20个，比4月增加两个。上涨的城市有15个。房拐点〞已经形成。值得注意的是，在房价向来坚挺的四个一线城市中，上海、深圳的新房价格也出现环比下跌，广州持平，只有北京微涨0.2%。平降2021年5月价环比下跌的城市数量，也首次超过上涨城市。所以，市场周期性的“宏观市场：一二线与三四线城市的错位表现供需失衡与去库存之忧据克而瑞数据显示，北、上、广、深四个一线城市上半年总成交量约1340万平方米，同比跌幅高达37%，即便是与市场平平的2021年和2021年同期相比，也分别都下跌11%和6%。本轮调整期内，一线城市的市场冷却速度最快、萎缩程度最高。在表现显著分化的二线楼市，杭州率先降价，引爆市场风险，并迅速蔓延至长春、沈阳、青岛等城市；而南京、合肥、厦门、西安等城市那么成交平稳。相比之下，三四线城市市场表现远好于被一致看好的一二线城市。从克而瑞重点监测的18个三线城市成交数据来看，虽然上半年新建商品住宅整体成交同比下滑28%，但相比2021年和2021年同期成交量分别上涨了3%和下降5%。场内部发生了变化，供需关系失衡，加上房贷收紧，购房者信心受挫，楼市陷入了观望模式。克而瑞数据显示，根据目前楼市库存量，一线城市消化周期达11个月，同比上升53%，其中北京、深圳已经超出供求平衡区间警戒线。二线城市整体消化周期达12.7个月，同比上升40%。场萧条。宏观市场：土地市场随楼市同步降温一二线土地溢价率创两年新低受房地产整体大环境的影响，进入二季度以来，房企在拿地方面就开始变得十分谨慎。4个一线城市，6月份总成交土地为15宗，合计土地成交额为46.1亿元。从目前待售的土地看，预计6月份4个一线城市的土地成交额将低于200亿元，创最近几年的月成交最低值。在一、二线城市的土地市场出现了降温的同时，标杆房企在拿地方面也愈加谨慎。有数据显示，截至6月23日，20家标杆房企月内的拿地金额仅为110亿元。出手土地市场的房企也只有中海、富力、恒大、招商、华润寥寥几家。今年，累计到目前为止这20家标杆房企的拿地总额为1558亿元，预计上半年拿地总额缺乏1600亿元。而在2021年，仅6月份20家标杆房企拿地总额高达421亿元，累计上半年20家标杆房企的拿地总额那么高达1977亿元。更甚的是，5月前半月，20强房企中除万达12亿元拿下东莞虎门一地块外，其他19家房企均无动作。6月20日，福州、合肥、重庆、南京、广州5个城市共有33宗土地入市交易，最终成功出让30宗，其中18宗均为底价成交。而重庆上周共有18宗土地入市交易，总起始价达161.1亿元，但进入现场拍卖后，4宗地块零竞争成交，另外14宗地块那么底价成交。截至6月23日，一线城市6月份出让土地的平均溢价率仅为2.3%，相比最近一年一线城市30%的平均溢价率；同时，二线城市出让土地的平均溢价率也只有5.8%，而此前二线城市出让土地的平均溢价率一直保持在15%左右。市场溢价率创下近两年来的新低。当前市场预期改变，多数房企对后市的看法偏向谨慎，加之资金链趋紧，因此放缓了拿地节奏。另一方面，标杆房企在2021年土地储藏充分，这20家企业在2021年购入接近5586亿元土地，土地储藏提前完成，这也会导致今年拿地减少的另一个原因。市场下行销售承压，持续近半年的楼市降温，逐渐传递到了土地市场。但在楼市整体成交尚未从谷底走出的情况下，预计底价成交地块将增加，溢价率亦将继续下滑。宏观市场：一线城市疲软二三线成交量反弹房企中期目标或难完成上海易居房地产研究院6月10日发布的报告指出，5月份，监测的30个典型城市新建商品住宅成交面积为1418万平方米，环比增长12.0%，同比减少10.9%。从城市分类来看，一线城市较疲软。5月份，4个一线城市新建商品住宅成交面积为210万平方米，环比减少2.0%，同比减少30.9%。具体城市看，北上广深4个城市分别出现了10.6%、-21.7%、18.1%和-13.2%的环比增减幅。二线城市成交出现了反弹。5月份，15个二线城市新建商品住宅成交面积为968万平方米，环比增长15.8%，同比减少2.0%。易居认为，一线城市逐渐受到看跌情绪的影响，购房者的入市积极性进一步受挫，从而使得成交量出现连续两个月的下购房者的入市行为。基于中央层面不可能出台救市措施，前段时间的央行“窗口指导〞效果不大，商业银行发放首套房贷的积极性仍偏弱。预计未来几个月，多数城市的房地产市场仍将保持降温态势。从企业层面来看，截至6月11日，上市房企已有30家发布前5月销售数据。从完成年度目标情况看，30家房企平均完成率仅29%。虽然央五条释放出的首套房贷定向宽松的信号，以及限购松绑的传闻，但也很难在短时间内对楼市整体回暖产生实质效应。预计迫于销售业绩以及资金链的双重压力，房企将有更多工程主动参加降价行列。鲁木齐市今年全面深化改革重点工作分工方案?，明确确立构建开放型经济体系领域改革的工作任务。加快构建开放型经济体系，在建设丝绸之路经济带“五大中心〞上取得突破。促进与丝绸之路经济带城市“五通〞，启动“五大中心〞规划建设。争取批准设立亚欧经贸合作试验区，探索实行特殊体制机制。加强与国内外地区和城市合作，共同建设产业合作园区。尽快建立综合保税区，支持大型物流园区、二类口岸、查验中心建设，建立企业信息共享平台，推进通关便利化。快空港物流业开展。快国际金融城建设，鼓励各类金融机构加大对地方经济支持力度。依托天山北坡经济带纳入国家主体功能区战略和“乌昌石〞城市群成为国家重点打造的十大城市群之一的机遇，按照“三高〞要支持具备条件的企业参与境外经贸合作区建设。一是围绕构建区域综合交通枢纽，加快推进高铁新客站建设，确保年内高铁正式通车。重点实施地铁1号线、克南高架东延、西山路高架二期等36个新续建道路交通建设工程。二是加快建设水、电等根底设施配套工程。实施中心城区供水瓶颈改造、排水管网改建及观园路区域供排水等根底设施配套工程建设；协调启动水磨沟、鲤鱼山等220千伏输变电工程，建成凤凰—西山—东郊750千伏输变电工程；加快推进第十三届全国冬季运动会冰上运动中心建设，确保年内竣工验收并交付使用。三是做好城市道路及对外交通工程涉及的征收工作，确保工程顺利开工建设。其中，道路交通建设工程主要分四个方面：“快速延伸〞工程，用于延伸城市东西两侧，连通外围高速路网，例如克南高架东延、西山高架二期等工程；“主干匹配〞工程，用于和快速路匹配，沟通“三区六组团〞，例如喀什路东延、河北路东延等工程；“提升改造〞工程，主要针对提高中心城区道路的通行能力，例如“三纵三横〞路网改造工程；“公共交通〞成征迁6000户，并开工建设6000套房屋。公共效劳〔一〕：城市根底配套建设快速开展

会展片区新建12条道路年底完工今年4月初，陆续开工建设的12条道路包括主干道和次干道，涉及会展片区、八道湾片区和文化产业园片区，主要连接苏州路、会展大道、七道湾路、会展北路等会展片区周边道路。其中，会展片区涉及5条道路，分别为会展经四路、经五路、经六路；会展纬一路、纬六路。会展经四路全长1320米，分为红光山路—会展纬五路、会展纬六路—规划九路—会展大道两段。会展经五路全长547米，连接会展大道—会展经五路—会展纬六路。会展经六路长2810米，红线宽30米，贯穿会展大道西一路，会展北路、红光山路、苏州路。文化产业园片区新建6条道路，分别为文化二路、文化五路、文化七路、文化八路、文化九路和文化十二路。

仓房沟路拓宽成双向六车道仓房沟路以雅山路、仓房沟中路西六巷为界，划分为仓房沟北路、仓房沟中路和仓房沟南路。仓房沟北路已于2004年按城市主干路标准改造完成，此段道路红线宽46米，机动车道宽16米，设置双向四车道。仓房沟南路南起乌奎连接线-仓房沟路交叉口，北至仓房沟中路西六巷，长3.71公里；仓房沟中路南接仓房沟路西六巷，北至雅山路交叉口，长4.74公里。届时，仓房沟南路、中路双向四车道路面会拓宽成24米双向六车道宽机动车道，两侧新建3米宽绿化带、3.5米宽非机动车道、3.5米宽人行道。

雅山路改造工程5月25日开工改建的雅山路南起燕南立交桥、北至仓房沟路交叉口，改建范围内道路全长6.64公里。雅山路规划为城市主干路，设计速度每小时50公里，道路总宽度34米，其中机动车道宽24米，两侧分设3米宽绿化带、2米宽人行道，建设中完善照明、交通等相应设施。

米东区添两座互通式立交桥拟建的两座互通立交均位于吐乌大高等级公路，其中一处位于现有上沙河枢纽互通东北侧约3.5公里处，建成之后与米东区二环路实现交通转换，为米东城区外快速上下吐乌大高等级公路减少绕行提供条件；另一处互通立交位于二道沟，主要效劳于周边土地的开发和城市空间的拓展。公共效劳〔二〕：城市根底配套建设快速开展

新建铁路乌西乌北联络线可研通过新县城内要建17个绿地公园、湿地公园和郊野公园，其中3个占地共10万平方米的县级公园将分布在核心区域，14个社区绿地公园、湿地公园及郊野公园将分布在居住区、旅游区及接待区。规划局将在会展片区快速开发建设的同时，依托现有生态绿地资源，在会展中心北侧结合红光山公园打造一座欢乐谷主题公园，市民文化中心南侧打造一座生态公园，这两座公园年内开工。2021年全疆方案新建保障房25.96万套

国际会展中心二期7月开建至2021年，乌市将建110所中小学土地市场：近两年供地顶峰致今年商品房预售量达800万㎡，商办市场泡沫即将来临；图1：历年乌市商品房用地供给——高铁、白鸟湖、米东区成为今年供地热点区域600.0500.0400.0300.0200.0100.00.02021年新市区米东区2021年沙依巴克区2021年2021年水磨沟区天山区头屯河区表1：近年商业用地成交情况——近两年商业性质用地供给过热，商办市场泡沫即将来临出让宗数占地面积〔万㎡〕2021年3047.82021年39120.852021-2021年54115.64可建面积〔万㎡〕105.18318.27293.47出让面积2.201.222.071.471.945.014.003.252.022.891.242.472.211.85可建面积7.717.2910.355.308.7437.6014.4118.228.0611.556.829.905.547.40表2：2021-2021年局部商业〔含商业〕地块出让情况摘牌单位红星美凯龙家居集团股份土地性质商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业商业图2：目前数据推算2021年商品房开发量将达777万㎡预计开发量777.1实际商品房供应量720万㎡重庆渝能产业〔集团〕商业商业商业商业商业商业商住商住商住商住1.811.681.642.351.051.5217.9715.5921.058.51107.026.335.045.7411.514.191.52137.4977.9772.8421.27502.792021年商品房用地成交建面2021年

575.221281.07474.862021年开发量构成191.74427.02158.29内蒙古伊泰置业有限责任公司2021年2021年2021年行业开展概述Content相比去年高位，上半年市场下滑明显，市场低迷观望情绪深重商品房住宅市场企业推案消极，新增供给不足，价格呈现结构性上涨PART1商业市场办公物业PART2成交总量有所放大，但未来潜在供给量大，竞争异常剧烈多达40个办公工程即将入市，价格撕杀已经展开PART3注：本报告中的统计口径均为商品房〔含商品住宅、商业办公、车库车位及其他，且剔除拆迁安置、集资建房、经适房等保障性住宅〕PART4整体市场—上半年全市商品房市场下滑近四成，推盘工程降至34个，成交以消化库存为主，市场观望、低迷；10007504826供给面积成交面积成交均价1000060403882684770217899800060005002504824052021年5124453385072021年4592021年345720510400020001091462021年00商品住宅2021年2021年企业推案消极，新增供给不足，价格呈现结构性上涨注：2021年统计截止时间为6月PART1商业市场办公市场PART2成交总量有所放大，但未来潜在供给量大，竞争异常剧烈多达40个办公工程即将入市，价格撕杀已经展开PART3PART4住宅市场—供给、成交较去年同期分别下降46%、39%，企业推案消极，市场新增供给缺乏，高单价成交比重过大，呈现量减价升局面；10007505002503732561946386275供给面积6562成交面积7327成交均价8000600040004583132021年4374213074282021年3792021年3135704632000811230相比去年高位，上半年市场下滑明显，市场低迷观望情绪深重商品房02021年2021年2021年PART1商业市场办公市场PART2成交总量有所放大，但未来潜在供给量大，竞争异常剧烈多达40个办公工程即将入市，价格撕杀已经展开PART3PART4商业市场—成交总量有所放大，但未来潜在供给量更大，竞争格局加剧相比去年高位，上半年市场下滑明显，市场低迷观望情绪深重商品房商品住宅企业推案消极，新增供给不足，价格呈现结构性上涨PART1605015143125121364714672PART2办公市场供给面积成交面积成交均价200001500010000多达40个办公工程即将入市，价格撕杀已经展开403020100382021年74788858PART414.13413.92021年3614.72813.82021年5528.07500010.602021年2021年2021年PART3办公物业—多达40个办公工程即将入市，价格撕杀已经展开，办公市场的黑夜即将来临相比去年高位，上半年市场下滑明显，市场低迷观望情绪深重商品房商品住宅企业推案消极，新增供给不足，价格呈现结构性上涨PART1商业市场302520151050232021年67330PART213101103519764供给面积11988成交面积11934成交均价15000成交总量有所放大，但未来潜在供给量大，竞争异常剧烈10000PART312121150001685142021年112021年272021年02021年2021年PART4供求风险—上半年推案工程数量仅34个，且推案规模也较往年偏小；随着下半年供给顶峰来临，预计下半年供求比反转、存销比直线拉升；供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境图1：历年商品房上半年供求走势比照图300250200150100500512021年2021年2021年2021年2021年1261.691622222.47供给量成交量供给比32.52图2：历年商品住宅上半年供求走势比照图3002502001501005001151481.842.50供给量成交量供给比32.51.5221.50.961781.341.510.501461.240.981.35

2031508196120115109462021年8010210012310.502021年2021年2021年2021年图3：历年商业物业上半年供求走势比照图141210864202021年2021年2021年21060.991.03663.31供给量成交量供给比3.58364图4：历年办公物业上半年供求走势比照图供给量134.487成交量供给比150表1：2021年上半年住宅工程供给情况比照图2021年同期新增供给供给量供给规模项目个数(万㎡〕15万㎡以上12-15万㎡2-49.7-2021年供给规模15万㎡以上12-15万㎡新增供给供给量工程个数(万㎡〕----12112.521.510.50761001.1771.425542002021年319.571.9844506.378-12万㎡5-8万㎡3-5万㎡3万㎡以下合计257173317.393426.6822.54150.38-12万㎡5-8万㎡3-5万㎡3万㎡以下合计226182818.4113.0322.9226.4880.8302021年1.2212021年2021年02021年2021年2021年价格风险—住宅价格结构性上涨带动商品房价格整体走高，下半年随入市工程增多，有望小幅回落；供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境图1：历年商品房价格同比增速10000800060004000200002021年2021年2021年2021年成交均价2021年同比增幅50.0%15,1431500018.4%2.5%24.3%25.2%成交均价同比增幅30.0%图2：历年商品住宅价格同比增速800024.3%成交均价7,3276,562同比增幅30.0%25.0%20.0%19.9%6,0404,8266,84713.4%7,0217,89918.8%25.0%20.0%15.0%10.0%60004000200005,61921.2%6,2754,63815.0%10.0%11.7%4.6%5.0%0.0%5.0%0.0%2021年同比增幅11,93450.0%40.0%34.2%2021年2021年2021年2021年成交均价图3：历年商业物业价格同比增速2000041.2%图4：历年办公物业价格同比增速140001200010000800060004000200002021年2021年2021年-5.7%13,10141.2%11,98812,51213,64714,67240.0%30.0%20.0%10,3519,76421.0%30.0%20.0%10.0%3.0%-8.5%10000500008,8581.0%-9.9%10.0%0.0%-10.0%-20.0%0.0%-10.0%-20.0%2021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年价格风险—随着户均人口数量的减少，住宅套均总价上涨速度远远大于人均可支配收入的增涨，购房者对房价的承受能力逐渐降低；供求风险价格风险库存风险成交均价结构风险环比同比30.0%20.0%10.0%0.0%-10.0%-20.0%10000区域风险营销开发环境可支配收入13.9%12.1%10.0%图1：2021-2021年商品住宅月度价格环同比增速8000700060005000400025000增速16%13.0%13.0%14%12%10%20000150008.4%6.1%8%6%4%2%500002021年2021年2021年2021年2021年2021年2021年0%图3：1998-2021年全国商品住宅房价收入比情况图4：全国35个大中城市2021年房价收入比偏离度排名住宅套均总价〔万元〕2021年2021年35.946.7人均可支配收入〔元〕1307514382房价收入比8.910.82021年2021年2021年58.564.370.616144183852078012.311.611.4库存风险—上半年供给缺乏导致库存绝对量下降，去化周期被逐渐拉长，预计随着下半年供给顶峰来临，库存量和去化周期都将攀升至历史高位；供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险面积〔万㎡〕去化周期营销开发环境600.0500.0400.022.418.412.111.516.225.020.015.010.05.0300.0200.0100.011.012.514.514.9319.40.02021年390.22021年500.12021年490.32021年1月484.52021年2月471.62021年3月456.62021年4月2021年6月末库存量〔万㎡〕457.12021年5月459.40.02021年6月2021年去化周期70.060.050.042.041.333.841.454.856.52021年末库存量〔万㎡〕2021年去化周期400.0350.0300.0250.0200.025.421.316.717.917.817.413.08.411.03.640.030.020.010.012个月上限7.50.43.614.0150.0100.03.63.32.22.550.00.00.0库存风险—在市场较为严峻的上半年，库存去化周期偏离度显示时机与风险依然同在；供求风险新市区价格风险米东区去化偏离度库存量周期28.88.26.48%7.08库存风险沙区占比1.4%3.8%7.3%3.3%2.8%1.7%去化偏离度库存量周期30.816%18.097%2.758.52水区占比0.6%1.7%4.6%3.0%4.2%4.2%结构风险天山区区域风险头区营销开发环境全市占比5.0%15.7%30.3%16.3%17.5%15.3%去化周期26.69.18.510.316.526.72021年末库存量70-70/9090/120120/140140/180180+合计8.1927.90占比1.6%5.6%去化偏离度库存量占比周期

37.340%4.811.0%3.5%4.3%2.7%1.9%0.9%去化去化偏离度库存量占比偏离度库存量占比周期周期14.1-47%8.5-7%1.493.700.3%16.7-37%0.7%10.920%0.441.911.742.16去化偏离度库存量周期24.7678.52151.4981.6187.4376.280.1%15.0-44%0.4%0.3%7.7-15%3.4-60%7.2-21%17.286.3-26%21.336.7-35%13.4015.0-9%33.124%9.254.27-10%19.21-25%36.5750.5910.1%28.3138.7740.425.7%7.8%8.1%13.457%23.0414.540%14.8311.6-29%20.9112.1-55%20.8011.535%18.223.6%15.178%14.035%19.116%29.611%6.263.970.931.3%11.612%17.468%16.6538.5134%13.9326.2-2%8.310.4%16.762%0.1%8.6-48%0.8%33.4103%0.610.2%18.9-29%1.558.400.3%50.489%1.7%8.3-28%194.1838.8%9.6-16%70.3314.1%10.4-10%101.7620.3%14.425%90.8618.2%15.030%34.566.9%14.828%500.08100.0%11.52021年6月末新市区库存量占比米东区去化偏离度库存量周期沙区占比去化偏离度库存量周期水区占比天山区头区去化偏离度库存量周期全市占比去化周期去化偏离度库存量占比周期去化去化偏离度库存量占比偏离度库存量占比周期周期70-70/9090/120120/140140/180180+合计7.8522.1537.2028.2233.8236.481.7%4.8%8.1%6.1%7.4%7.9%69.836%5.061.1%3.4%4.5%2.9%1.9%1.0%74.846%7.771.7%32.7-36%3.9%7.0%2.9%2.5%1.6%26.680%2.669.850.6%50.1-3%2.1%5.4%4.1%4.1%4.0%16.511%1.783.910.4%70.337%0.9%21.545%0.431.811.691.860.721.347.850.1%458.5792%0.4%10.9-27%0.4%4.4-75%25.5571.48132.2782.7678.3968.975.6%15.6%28.8%18.0%17.1%15.0%51.414.817.524.831.239.111.8-20%15.8112.8-27%20.8720.5-17%13.5230.6-2%52.735%8.644.3811.9-20%17.9417.4-1%31.9624.742%24.9422.3-10%18.9422.4-28%18.8944.915%18.3822.328%15.613.4%23.233%27.812%29.0-7%25.4-35%9%6.884.760.951.5%21.9-12%1.0%58.688%0.2%22.1-43%46.387%13.3467.1115%11.5640.95%-2%7.460.4%23.4-6%0.2%28.3-9%0.3%37.9-3%1.7%11.4-49%165.7236.1%20.5-8%68.2714.9%21.890.0319.6%25.815%93.6620.4%24.533.897.4%25.715%459.42100.0%22.4库存风险—就目前住宅库存承压状况，市场面临价格上行压力供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境45.040.035.030.025.020.015.010.05.00.090下首置90/120稳定降价存销比慢涨快涨存销比0-9个月9-12个月12-18个月市场表现快速涨价小幅涨价平稳小幅降价大幅降价改善120/180180上高端18-24个月24个月以上结构风险—刚需产品供求比重均衡，库存比重偏小；上半年高总价大户型成交活跃，导致市场整体价格结构性上涨；供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境表1：2021年至今住宅主流面积段去化及库存占位〔建面，万㎡〕——刚需产品库存比重偏小面积段70-70-9090-120120-140140-180供给套数供给面积供给面积成交套数成交面积成交面积库存套数库存面积库存面积占比占比占比4820258023860614475739427.46214.60394.65186.81115.082.7%20.8%38.3%18.1%11.2%4256247673502812210635224.75206.13358.10157.3397.932.8%22.9%39.8%17.5%10.9%去化周期44068600129096376500329334022725.5571.48132.2782.7678.3968.97459.426%16%29%18%17%15%100%51.414.817.524.831.239.1图1：2021-2021年上半年商品住宅总价成交情况——受公积金贷款额度收紧影响，低总价成交下滑更加明显52%67%26%180+合计40679516491.598.9%25298514255.63899.866.2%100.0%50万内50-70万70-90万90-120万120-150万150万以上2021年上半年1030.20100.0%22.42021年上半年图2：近年商品住宅成交结构比重——刚需户型超六成比重，140平以上成交占比呈放大趋势70-100%90%80%70%60%50%40%30%20%10%0%图3：万元以上住宅成交面积——成交量增长明显120/140140/180180+70/9090/120202120212021202120212021结构风险—7000~7500元成主流产品价格分水岭；同总价区间，大面积低单价产品更具性价比；供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境面积段70内70/9090/120120/140140/180180上总计45-65万0.55%11.35%18.18%2.92%0.40%0.04%33.4%65-85万0.10%2.71%15.57%5.57%1.84%0.16%26.0%85-105万0.04%0.13%3.65%6.05%4.06%0.34%14.3%105-125万-0.00%0.32%2.67%1.99%0.71%5.7%125-145万0.00%0.00%0.11%0.70%1.87%1.17%3.9%145-180万0.00%-0.02%0.16%0.83%0.67%1.7%180万+0.00%0.01%0.02%0.01%0.83%3.36%4.2%注：数据为2021-2021年累计18个月的住宅成交比重区域风险—天山区：区域市场总量较小，客群定位、价格定位、去化速度三者之间的平衡关系是目前风险所在。供求风险图1：天山区近年商品住宅成交量价走势35.0030.0025.0020.0015.0010.005.000.00价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境表1：天山区近三年住宅产品成交情况——小户型易取得价格表现供给量成交量成交均价

80007000600050004000300020001000070-70/9090/120120/140140/180180+合计面积段2021年成交套数111333404297228121385套数占比8.0%24.0%29.2%21.4%16.5%0.9%100.0%成交均价11384787866785587356877796136成交套数15148311684321393224052021年套数占比6.3%20.1%48.6%18.0%5.8%1.3%100.0%成交均价8952772770817255585765737178成交套数2513038314333127262021年套数占比3.4%17.9%52.8%19.7%4.5%1.7%100.0%成交均价8601764472747689687071837422合计成交套数2879461955872400564516套数占比6.4%20.9%43.3%19.3%8.9%1.2%100.0%2021年2021年2021年2021年2021年——各户型产品均呈走低趋势图2：近年天山区住宅产品新增供给去化70-70/9090/120120/140140/180180+典型工程南门国际卢卡诺益都水岸耀和荣裕裕鑫佳苑怡和大厦时代广场爱丁堡鸣翠嘉座2021年均价95746072518371896063459223990678766812021年均价9710603062807626597545572281669406967增幅1.4%-0.7%21.2%6.1%-1.5%-0.8%-4.9%2.3%4.3%2021年均价10035647866127655518445152499160255865增幅3.3%7.4%5.3%0.4%-13.2%-0.9%9.5%-13.2%-15.8%表2：天山区住宅库存结构——区域供大于求，库存结构与成交结构失衡，库存去化周期进入恶化区间面积段70-70-9090-120120-140140-180180+50.0%45.0%40.0%35.0%30.0%25.0%20.0%15.0%10.0%5.0%0.0%2021年2021年2021年2021年库存套数库存面积2914701492522315441.783.9115.616.884.760.95占比5.3%11.5%46.1%20.3%14.0%2.8%去化周期偏离度70.321.523.221.958.622.137%45%33%-12%88%-43%区域价格6136717817.0%74223.4%合计313433.89100.0%25.715%区域风险—水磨沟区：高单价工程较多，竞争剧烈，中大户型面临库存压力；供求风险价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境图1：水磨沟区近年商品住宅成交量价走势100.0090.0080.0070.0060.0050.0040.0030.0020.0010.000.00供给量成交量表1：2021年至今水区住宅去化及库存占位〔建面，万㎡〕——区域内供过于求，首置首改户型库存结构比重缺乏，区域库存去化周期进入恶化区间；面积段70-70-9090-120120-140供给套数供给面积4982808495326072.8424.0151.8433.75供给面积占比成交套数

1.7%14.0%30.2%19.7%805238333501545成交面积4.7420.4434.6220.00成交面积占比3.9%17.0%28.8%16.6%库存套数458库存面积2.669.8524.9418.94库存面积占比3%11%27%20%去化周期50.116.522.327.8偏离度-3%11%28%12%-7%10000900080007000600050004000300020001000011712356146311628547464140-180180+合计177914361408128.5930.50171.5316.7%17.8%100.0%12739251028119.9520.47120.22典型工程16.6%17.0%100.0%2021年均价1000017576743897335012932160756103408368036314632367125352821918.8918.3893.72021年20%20%100%29.024.52021年25.4-35%9%2021年2021年2021年2021年2021年表1：水磨沟区近三年住宅产品成交与价格对位——面积段成交套数70-2021年套数占比成交均价成交套数2021年套数占比成交均价成交套数2021年套数占比成交均价合计成交套数套数占比39211.7%58113577.1%8788563.0%84078057.8%70/9090/120120/140140/180180+合计802922447422356334124.0%27.6%13.4%12.6%10.7%100.0%519067787598831613492821911591797783602364506222.9%35.5%15.5%11.9%7.2%100.0%6386723781949782109978243422631315249205187822.5%33.6%16.8%13.3%10.9%100.0%7103715278131084911747877823833350154512739251028123.2%32.6%15.0%12.4%9.0%100.0%鸿瑞豪庭绿城百合华凌公寓绿城玉园泽泰雅居祥云经典北朗名座城市印象映象南湖君阅南湖公元南湖南湖观邸中石华庭安达畅园区域价格均价1123517862813510134616910306640065914086740870257499712070708243增幅12.3%1.6%9.4%4.1%23.1%10.6%5.4%8.0%0.1%8.9%11.3%18.6%6.1%32.1%0.3%均价110561713584849739665111026695880056043787675097221777371928778增幅-1.6%-4.1%4.3%-3.9%7.8%7.0%8.7%21.5%47.9%6.3%6.9%-3.7%9.2%1.7%6.5%区域风险—新市区：区域配套不均衡，滞后于城市规划预期，工程实现高溢价的空间不大；供求风险图1：新市区近年商品住宅成交量价走势250.00200.00150.00100.0050.000.00价格风险库存风险结构风险区域风险营销开发环境供给量成交量

8000700060005000表1：2021年至今新市区住宅去化及库存占位〔建面，万㎡〕——区域内再改、高端供过于求，70-120㎡户型供需平衡；面积段70-70-9090-120120-140供给套数供给面积1350106971490164947.6188.27152.7683.55供给面积占比成交套数1.8%20.9%36.2%19.8%130510616167266816成交面积7.788.1171.787.8成交面积库存套数占比1.8%20.6%40.2%20.6%1378268336492192库存面积7.8522.1537.2028.22库存面积去化占比周期偏离度4.7%13.4%22.5%17.0%69.811.812.820.536%-20%-27%-17%-2%35%-8%400030002000100002021年2021年2021年2021年2021年140-180180+合计295019033829545.9344.41422.5410.9%10.5%100.0%322510183970649.722.0427.0典型工程11.6%5.2%100.0%2021年均价6538643249934761692852627390452975915797579810846649173086192216215351359933.8236.48165.7220.4%22.0%100.0%30.652.720.5表1：新市区近三年住宅产品成交情况面积段成交套数70-70/9090/120120/140140/1802021年套数占比成交均价成交套数2021年套数占比成交均价成交套数2021年套数占比成交均价合计成交套数套数占比6794971671623138094.3%31.5%42.6%14.7%5.1%6164606561486029631549942478317386419852.6%21.8%42.7%19.9%10.2%68526382625061106397127139816936394312.8%31.2%37.8%14.3%9.6%7720749770627186655213051061616726681632253.3%26.7%42.1%17.2%8.1%180+合计280157681.8%100.0%81156192545194572.8%100.0%7923636019344814.3%100.0%770171791018397062.6%100.0%马德里春天莱茵庄园九点阳光有色金鑫新天润国际同城国际世界名筑逸品枫景御园世家上海城紫煜臻城中航翡翠城恒大花园昊元上品区域价格2021年均价增幅69005.5%68366.3%4638-7.1%537012.8%72975.3%4907-6.7%830612.4%504311.3%843211.1%655913.1%647011.6%117518.3%67544.0%6373-12.8%63602.7%2021年均价增幅6826-1.1%68610.4%556319.9%57587.2%79899.5%52717.4%88796.9%55409.9%7930-6.0%733611.9%67043.6%118330.7%70264.0%6121-4.0%717912.9%区域风险—沙依巴克区：区域范围较广工程多，产品类型丰富，区域价格高位运行；风险主要来自工程预期与市场匹配是否一致、清晰；供求风险图1：沙区近年商品住宅成交量价走势100.0090.0