哈尔滨楼市管理办法

哈尔滨楼市管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强哈尔滨市房地产市场的管理，规范房地产开发、交易、中介等行为，维护房地产市场秩序，保障房地产权利人的合法权益，促进房地产市场健康发展，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上房地产开发、交易、中介等活动及其管理。集体土地上的房地产管理，参照本办法执行。（三）基本原则房地产市场管理应当遵循合法、公正、公开、便民的原则，实行统一管理与分级负责相结合，加强综合协调与部门协作，运用法律、经济、行政等手段，促进房地产市场的平稳、健康、有序发展。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.设立条件设立房地产开发企业，应当具备下列条件：（1）有符合公司法人登记的名称和组织机构；（2）有适应房地产开发经营需要的固定的办公场所；（3）有符合规定额度的注册资本和流动资金；（4）有一定数量的持有专业证书的房地产专业、建筑工程专业的专职技术人员，两名以上持有资格证书的专职会计人员；（5）法律、法规规定的其他条件。2.资质等级划分房地产开发企业按照资质条件分为一、二、三、四级资质和暂定资质。不同资质等级的企业承担不同规模的房地产开发项目。3.资质申请与审批新设立的房地产开发企业应当自领取营业执照之日起30日内，持相关文件向市住房和城乡建设主管部门申请暂定资质证书。暂定资质有效期1年。有效期满后，企业可申请核定相应的资质等级。申请核定资质等级的企业，应当提交企业资质申请表、企业营业执照副本、企业资质证书正、副本、企业法定代表人身份证明、专业技术人员资格证书和劳动合同、企业业绩证明材料等。市住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的企业核定资质等级，并颁发资质证书。（二）项目建设管理1.项目立项与规划房地产开发项目应当符合城市总体规划、土地利用总体规划和年度建设计划。开发企业应当按照规定办理项目立项、规划许可、土地使用等手续。项目规划设计方案应当符合国家和地方有关规定，满足日照、通风、消防、环保等要求。2.工程建设监管开发企业应当依法通过招标、拍卖等方式选择具有相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位，并签订合同。建设工程应当按照设计图纸施工，不得擅自变更。建设工程质量应当符合国家和地方有关标准，建设单位应当建立健全质量管理制度，对工程质量负责。施工单位应当按照工程设计图纸和施工技术标准施工，不得偷工减料。监理单位应当按照法律、法规以及有关技术标准、设计文件和建设工程承包合同，代表建设单位对施工质量实施监理，并对施工质量承担监理责任。3.竣工验收备案房地产开发项目竣工后，开发企业应当组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后，开发企业应当自竣工验收合格之日起15日内，向市住房和城乡建设主管部门备案。备案时应当提交工程竣工验收报告、规划验收认可文件、消防验收合格证明文件、环保验收合格文件等。未经验收或者验收不合格的，不得交付使用。三、房地产交易管理（一）商品房预售管理1.预售条件房地产开发企业预售商品房，应当符合下列条件：（1）已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；（2）持有建设工程规划许可证和施工许可证；（3）按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期；（4）已办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。2.预售许可申请与审批开发企业申请商品房预售许可，应当提交商品房预售许可申请表、开发企业的营业执照和资质证书、土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明、工程施工合同及关于施工进度和竣工交付日期的说明、商品房预售方案等。市住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起10个工作日内，对符合条件的，颁发《商品房预售许可证》；对不符合条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。3.预售合同管理开发企业预售商品房时，应当与预购人签订商品房预售合同。预售合同应当采用示范文本，并报市住房和城乡建设主管部门备案。开发企业应当按照合同约定，将符合交付使用条件的商品房按期交付给预购人。未能按期交付的，应当承担违约责任。（二）二手房交易管理1.交易流程二手房交易应当签订书面合同，并向房地产交易管理部门申请办理交易手续。交易双方应当提供身份证明、房屋所有权证书、土地使用权证书等相关材料。房地产交易管理部门应当对交易材料进行审核，符合条件的，办理交易手续，核发房屋所有权转移登记证明。2.资金监管为保障二手房交易安全，推行二手房交易资金监管制度。交易双方可以自行选择资金监管银行，将交易资金存入监管账户。在房屋所有权转移登记完成后，监管银行按照约定将资金划转至卖方账户。（三）房屋租赁管理1.租赁登记备案房屋租赁实行登记备案制度。房屋租赁当事人应当在租赁合同签订后30日内，持相关材料到房屋所在地的区、县（市）房地产管理部门办理租赁登记备案。办理租赁登记备案应当提交房屋租赁合同、房屋所有权证书或者其他合法权属证明、当事人的身份证明等。2.租金与押金管理房屋租金由租赁当事人协商确定，但不得违反国家和地方有关规定。租赁当事人可以约定租金支付方式、支付期限等。房屋租赁当事人应当按照租赁合同约定，收取和支付租金。租赁房屋时，出租人可以收取押金。押金数额由租赁当事人协商确定，但不得超过月租金的2倍。租赁关系终止时，出租人应当将押金退还承租人。四、房地产中介服务管理（一）中介机构设立与资质管理1.设立条件设立房地产中介服务机构，应当具备下列条件：（1）有自己的名称和组织机构；（2）有固定的服务场所；（3）有必要的财产和经费；（4）有足够数量的专业人员；（5）法律、法规规定的其他条件。2.资质等级划分房地产中介服务机构分为房地产经纪机构、房地产估价机构等。房地产经纪机构按照资质条件分为一、二、三级资质和暂定期资质。房地产估价机构按照资质条件分为一级、二级、三级资质。不同资质等级的中介机构从事不同范围的业务。3.资质申请与审批设立房地产中介服务机构，应当向市住房和城乡建设主管部门申请资质。申请时应当提交申请书、营业执照副本、法定代表人身份证明、专业人员资格证书和劳动合同、服务场所证明等。市住房和城乡建设主管部门应当自受理申请之日起20个工作日内，对符合条件的，颁发资质证书；对不符合条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。（二）中介服务行为规范1.经纪服务规范房地产经纪机构及其从业人员应当遵守职业道德，诚实守信，依法开展经纪活动。不得隐瞒真实情况、提供虚假信息，不得赚取差价，不得采取欺诈、胁迫、贿赂等手段促成交易。房地产经纪机构应当与委托人签订书面经纪服务合同，明确服务内容、标准、费用等事项。2.估价服务规范房地产估价机构及其估价人员应当遵守职业道德，坚持独立、客观、公正的原则，依法开展估价活动。不得迎合委托人的高估或者低估要求，不得出具虚假估价报告。房地产估价机构应当按照规定的技术标准和程序进行估价，出具的估价报告应当加盖估价机构公章，并由至少两名注册房地产估价师签字。五、房地产市场监督管理（一）监督检查职责市住房和城乡建设主管部门负责本市房地产市场的监督管理工作。区、县（市）房地产管理部门按照职责分工，负责本辖区内房地产市场的监督管理工作。发展改革、自然资源、市场监管、税务等部门按照各自职责，协同做好房地产市场的监督管理工作。（二）监督检查内容1.开发企业检查对房地产开发企业的资质条件、项目建设情况、预售许可情况、销售行为等进行检查。重点检查开发企业是否存在违规销售、虚假宣传、擅自变更规划设计等行为。2.中介机构检查对房地产中介服务机构的资质条件、服务行为、收费情况等进行检查。重点检查中介机构是否存在违规收费、提供虚假信息、恶意串通等行为。3.交易行为检查对房地产交易行为进行检查，包括商品房预售、二手房交易、房屋租赁等。重点检查交易双方是否签订合法有效的合同，是否存在阴阳合同、逃避监管等行为。（三）投诉举报处理建立健全房地产市场投诉举报制度。任何单位和个人发现房地产市场违法行为，均可向市住房和城乡建设主管部门或者其他有关部门投诉举报。有关部门应当及时受理投诉举报，并依法进行调查处理。对经查实的违法行为，应当依法予以处罚，并向社会公布。六、法律责任（一）开发企业违法责任房地产开发企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未取得资质证书从事房地产开发经营的；2.超越资质等级从事房地产开发经营的；3.隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；4.涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；5.未按照规定办理项目立项、规划许可、土地使用等手续的；6.擅自变更规划设计的；7.未经验收或者验收不合格交付使用的；8.违规预售商品房的；9.其他违反本办法规定的行为。（二）中介机构违法责任房地产中介服务机构违反本办法规定，有下列行为之一的，由市住房和城乡建设主管部门责令限期改正，并处以罚款；情节严重的，吊销资质证书：1.未取得资质证书从事中介服务的；2.超越资质等级从事中介服务的；3.隐瞒真实情况、弄虚作假骗取资质证书的；4.涂改、出租、出借、转让、出卖资质证书的；5.违规收取费用的；6.提供虚假信息、恶意串通等行为的；7.其他违反本办法规定的行为。（三）交易当事人违法责任房地产交易当事人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门依法予以处罚：1.签订阴阳合同逃避监管的；2.未按照规