招商局嘉铭地产立水桥项目初步认识及设想

招商局嘉铭地产立水桥工程初步认识及设想谨呈：招商局嘉铭地产

2021/03/211沟通的核心内容对本工程的理解需要梳理的几个重要关系对本工程的再认识工程初步建议下阶段工作的主要内容2第一局部对本工程的理解对工程直观的理解工程面临的核心问题3第一局部对本工程的理解对工程直观的理解工程面临的核心问题4处于亚奥区域核心，区域定位为以文体为核心的综合性城市副中心紧邻文体背景的城市副中心近年来建设投入最大、根底设施最齐备的区域高品质楼盘密集，是北京居住质量最高的区域对工程的直观理解区域特色鲜明，具有较为明显的产业特色根底设施完善，高端居住形成一定气候5整体居住规模3000余万平米，居住人口近120万人，消费需求庞大地处城市大型居住组团：中央居住区〔CLD〕对工程的直观理解地处北苑、清河组团之间，紧邻超大型居住社区6轨道交通日趋完善工程紧邻13号线、5号线，以及规划8号线北段，交通十分便利距5号线立水桥步行约15分钟立水桥站为13号线、5号线的一级换乘站快速通达亚运村、西直门、东直门、东单、崇文门等市区商业核心同时途径北苑、霍营、回龙观、清河、望京等大型居住区轨道交通完善，外部通达性强，出行便利对工程的直观理解7安立路是北京南北向的一条主要干道，向南可直达北二环，向北可直达昌平区北部；安立路1.5公里林萃路（2KM）八达岭高速（5KM）中关村大街（8KM）北五环路（2.5KM）亚奥核心区（5KM）西三旗（4KM）回龙观（7KM）亚奥核心区（3KM）居住气氛强于商业气氛清河路沿河修建，向西南直达八达岭高速及中关村北大街；本工程附近目前桥梁较少工程紧邻清河路，距离安立路、北苑路、立汤路、林萃路等城市主干道有一定距离林萃路由亚奥商圈核心区直通至西三旗、回龙观等大型居住区；地块距城市干道较远，居住气氛强于商业气氛；区域路网系统欠兴旺，清河两侧区域相对独立清河南北两侧区域缺乏联系，相对独立对工程的直观理解8奥运公园高尔夫立水桥清河清阳湖具备塑造高档工程的景观资源高尔夫清河清阳湖奥运公园工程周边紧邻奥运公园、清阳湖公园、高尔夫球场，景观资源明显G地块南侧紧邻清河，沿河具备较强的景观价值，商业展示效果较好奥运森林公园清河对工程的直观理解9居住商业商业居住教育交通居住属于典型城市综合体开发工程包括居住、商业、教育、交通四种城市功能空间C、G地块至少涉及居住、商业功能对工程的直观理解10A、B地块为限价房及廉租房，对工程整体开展存在较大负面影响工程内部各地块间存在开展矛盾两限房商品房（大户型为主）商业限价商业教育配套公共交通配套对工程的直观理解11小结：对工程的直观理解地处未来城市高档居住区，地块居住气氛强于商业气氛周边景观资源丰富，具备塑造高档住宅的条件，G地块南侧临河，具备开发景观商业街的条件地块距城市干道较远，且清河南北区相对独立，商业辐射范围受到一定限制区域具有明显的文体产业背景，商业定位可适当参考内部各地块间存在较大开展矛盾，需要理清相互关系12第一局部对本工程的理解对工程直观的理解工程面临的核心问题13开发的核心目的或侧重点工程面临的核心问题如何进行高端产品打造内部几个地块关系如何处理商业辐射的级别范围和业态开展方向14第二局部需要梳理的几个重要关系C、G地块之间的关系C、G地块与其他地块的关系工程与所在核心区的关系工程与周边区域的关系15C、G地块之间的关系C、G拆分看待，压缩G地块商业面积，G作为社区级商业配套居住商业19.21万平米5.88万平米C、G拆分看待，G作为区域型商业配套将C、G作为为一个整体看待，通过产业概念引入，形成一个体量更大的区域级综合体三种处理方式：16C、G地块与其他地块的关系居住192147万平米Far1.8商业58800万平米19880平米居住233825万平米Far2.216895平米与D、F关系D作为教育配套，对工程价值有提升作用F地块虽为回购商业，但其档次影响较小，定位可同G共同考虑与A、B关系A、B为两限房，且价格大幅低于区域同类产品，对工程整体档次有贬损C地块与A、B容积率类似，产品分级不易形成，C地块价值提升受牵制建议形象上将AB地块剥离与E关系对工程价值有提升作用，可分可合C、D、F、G地块可作为独立形象，减少A、B的影响17早期开发的嘉城花园、龙翔花园等社区档次较低，居民消费水平有限工程与核心区的关系近年世贸奥临花园、大湖公馆等高档工程相继出现，但其内部均有自身会所商配明天第一城规划了10万平米商业配套佳运广场3万平米商业也将在近期面市嘉城花园明天第一城龙翔花园世贸奥临大湖公馆佳运广场核心区步行5分钟尺度较合理，但清河两岸现状相对独立核心区内消费客群两极分化明显具备辐射核心区的空间条件，但存在很大竞争18工程与周边区域的关系核心区清河西三旗回龙观霍营北苑来广营天通苑立水桥北苑立水桥奥运公园高尔夫与立水桥、北苑板块距离较近，但立水桥及北苑商圈核心截流能力很强与清河组团距离较远，交通不太便利，辐射难度较大从商业角度看，区域现状环境和交通条件均不理想，需要鲜明的差异化定位才可能吸引外部需求19第三局部对本工程的再认识对区域市场环境的理解对工程用地条件的理解20第三局部对本工程的再认识对区域市场环境的理解对工程用地条件的理解211、世茂奥临花园2、大湖公馆3、媒体村4、山水lavie5、华发颐园6、旭辉奥都7、润泽庄园8、北辰绿色家园9、北京北10、明天第一城11、东亚奥北中心12、北苑家园13、新街坊14、朝来绿色家园15、青年城住宅市场供给对区域市场环境的理解21847356910121314151122名称项目位置住宅规模（平米）主力户型（平米）套数人口规模销售均价（元/平米）世茂奥临花园清林路292775154-1751237371130000大湖公馆朝阳区奥运村100000180-2601696508823000媒体村亚运村正北2公里140000080-130140004200012500山水lavie红军营东路30000090-1403000900017000润泽庄园北五环顾家庄桥正北3000米1051509150-200700210025000华发颐园北苑路18号100000109-158800240017200旭辉奥都立水桥北苑路和清河交界（立水桥）东南岸25000060-902600780011000北京北昌平区城铁13号线立水桥站西270米21000055-1132104631212000区域内在售商品住宅均价已全部突破10000元/平米，高档居住区概念逐步形成总体量较大，但除清河营村地块外大局部社区已开发完毕，住宅存在较大市场空间住宅市场价值分析对区域市场环境的理解23住宅二手市场现状名称项目位置住宅规模（平米）主力户型（平米）套数人口规模均价（元/平米）租金（元/平米/月）北苑家园立水桥南侧224100090-11020000600001200024新街坊北苑5号院20000080-140200060001000035朝来绿色家园朝阳区北苑60000010060002000045青年城北五环35000090-1234000120001300050明天第一城立水桥40000080-903968119041200046二手房市场表现活泼，价格持续走高平均价格在万元/平米以上，租金也保持较高水平，区域居住需求强烈对区域市场环境的理解区域周边住宅市场需求旺盛，高档属性比较明显，因此高端居住类物业开展前景看好。242143办公物业市场供给序号名称类型规模层高（米）均价租金（元/平米/天）1明天studio办公33079332领地office商住450003125001.8-2.23北方明珠商住1600002.95105001.54鑫兆丽园商住600003110000.7区域整体商务气氛尚不成熟、商务资源缺乏区域内纯写字楼数量较少，大局部办公为商务公寓的形式办公物业档次较低，不具备良好的形象，租金水平较低对区域市场环境的理解25客户需求面积普遍偏小，主要在200平米以下客户以中小型公司为主，包括科技、广告、中介咨询效劳、商贸，律师/会计事务所、教育、传媒等行业名称物业类型建筑规模（平米）开间面积（平米）租金（元/平米/天）客户情况明天studio写字楼3307935-653广告、装饰、设计、保险、自由职业、咨询等领地office商住4500070-1601.8-2.2科技、教育、咨询、国际贸易等北方明珠商住16000055-2201.5科技、传媒、教育、保险、商贸、咨询等鑫兆丽园商住60000120-1600.7经销维修、商贸、信息咨询、建筑等办公物业市场价值分析对区域市场环境的理解区域周边办公物业市场环境还不够成熟，需求还局限于比较初级的办公需求。264213序号名称建筑规模销售均价设备服务标准1华发颐园3000017000精装修带家电华发自管2佳运广场281558900档次低，无装修，适合办公3龙德广场二期90000未开盘精装修4东方郁金香4000012500精装修，国贸顾问区域供给总体量近20万平米供给集中于城市主干道，交通条件好，形象好区域各工程均属于类酒店式公寓，无专业公司管理，整体档次一般酒店式公寓供给对区域市场环境的理解27酒店式公寓销售情况序号名称销售均价房型面积总价销售情况设备服务标准业主情况1华发颐园1700059100万左右开盘5个月30%精装带家电，华发自管投资客为主2佳运广场890050-10045-90万

配套档次低，非酒店式管理投资客，准备做办公出租3龙德广场二期-40-60-

4东方郁金香1250036-10145-126万

精装，国贸顾问对区域市场环境的理解28酒店式公寓价值分析序号名称装修情况销售均价标准房型面积总价周边租金1华发颐园精装修带家电17000500059100万左右3000-40002佳运广场毛坯8900050-10045-90万-3龙德广场二期精装修--40-60-5000-56004东方郁金香精装修12500200036-10145-126万-区域各业态现状及开展区域内酒店式公寓产品供给较少，还未形成规模，但区域未来前景也昭示着较大的市场空间。29区域各业态现状及开展业态综合分析业态类型市场空间销售价格市场机会住宅高档居住氛围成型，未来供应量小，需求量较大最高市场机会较大适合开发高档住宅办公大量中小型企业，对形象及配置有一定要求，中小面积需求强烈较高市场机会较大形象好、高配置、小面积、轻型办公酒店式公寓现有档次较低，且无专业公司管理，投资价值不高较高具有一定市场机会区域现有档次升级，引进知名管理公司，需统一管理高档住宅市场空间最大，小面积轻型办公具备较大的市场空间酒店式公寓需要在区域同类产品档次根底上进行升级综合各种业态市场现状，高档居住类物业与酒店式公寓类产品具有较好的操作空间。30核心区商业供给核心区商业主要为社区商业，总体量167500平米其中明天商业中心规模达10万平米，内部供给规模档次齐全，与本工程存在较大的竞争序号名称规模）业态1明天商业中心100000水产、瑞祥百货、蓝带俱乐部2佳运广场27000百货3信元汽车生活广场20000汽车4大中苏宁5500家用电器5世贸大湖商配15000社区商业、健身42135区域商圈分析工程用地周边商业主要以明天商业中心为代表，供给量较大，且业态构成比较完善。31立水桥商圈市场供给立水桥区域商业供给面积在本工程周边区域中现有及潜在供给规模最大，且已逐渐形成区域性的商业中心区域商业供给面积总体到达50万平方米，除龙德广场二期3万平米09年入市以外，其余均已面向市场序号名称规模（平米）业态1龙德广场230000+30000翠微百货、万达影城、超市2北方明珠70000万意小商品批发、奥特莱斯3天通苑150000西单商场、街铺4明天STUDIO20000中卡百货4213区域各业态现状及开展32立水桥商圈商业价值分析区域依托天通苑大型社区，业态供给齐全，已开展成为区域性商业中心以龙德为代表的大型mall入市后，区域商业形象整体改观，经过未来几年的培育，立水墙商圈在区域内的核心地位将得到确立业态数量建筑面积（平方米）现状市场空间超市、卖场233000经营状况较好基本饱和百货377000经营状况较好，但档次较低基本饱和集中餐饮1经营状况较好存在市场空间健身1未开业有较大市场空间电器电子专业卖场310500经营状况一般基本饱和区域各业态现状及开展立水桥商圈作为目前区域商业最集中的商圈，已经成为整个区域的中心商圈。33北苑商圈市场供给核心区商业总建面到达42.1万平米，已建成15.8万平米，在2021年前将有28.3万平米商业入市核心区域内，商业规划量较大，并且将于2021-2021年集中放量已建序号名称规模业态1易事达广场40000综合购物、休闲娱乐2北苑家园底商9000社区服务性商业3208美食街6000餐饮4易初莲花40000超市、家居5领地office底商6000

6万科星园11000社区服务性商业7C3区9986

8B1区（天月园底商）10000服装、房产中介等9B3区（融富中心商业）23000

10金苑大厦3000在建11媒体村100000

12北辰B541000餐饮、购物、娱乐13水晶宫30000

14北苑商业广场40000建材家居15华堂商场30000购物16上元（易生活广场）22000生活配套76121141189162345131510区域各业态现状及开展34业态数量建筑面积（平方米）规模档次现状市场空间超市卖场120000规模档次齐全经营状况较好基本饱和百货3100000中端为主，未来供应量大现状经营较好，未来竞争激烈基本饱和餐饮30000规模档次较齐全周边社区需求量巨大，供应量有限，经营状况好存在较大市场空间休闲娱乐215000规模小、中低档为主经营状况较好，需求量大存在较大市场空间健身311600综合性场馆少需求较明显，专业类俱乐部经营好存在一定市场空间家居260000规模档次齐全经营状况较好，已形成一定产业氛围基本饱和北苑区域依托北苑家园、北辰绿色家园等大型社区，已建立了局部大型商业核心随着北辰B5、媒体村等众多潜在供给投入运营后，区域商业中心的趋势将进一步加强北苑商圈商业价值分析区域各业态现状及开展北苑商圈依托于周边的大型居住区，也已相对成熟，但在休闲餐饮方面尚有空间。35清河板块内住宅工程体量庞大，以回龙观、霍营、清河、西三旗的大量居住客户构成了板块内的主要消费群体商业供给主要以各社区内部配套为主，尚未完全形成商圈气氛或出现商业核心消费主要集中于生活相关的必需品采购、日常餐饮以及常规中低档次休闲娱乐，消费的外部依托性较大清河板块商业价值分析区域各业态现状及开展36区域各业态现状及开展本工程商业价值综合分析业态市场空间现状市场机会超市卖场供应量较大，档次齐全，基本饱和经营状况较好中小型、中高档百货周边商圈的主流业态，规模大，竞争激烈，基本饱和现状经营较好，未来竞争激烈小型特色专卖餐饮规模大，档次较齐全，需求量大周边社区需求量巨大，供应量有限，经营状况好存在较大市场空间，缺乏大型、特色餐饮休闲娱乐目前区域供应有限，需求量大经营状况较好，需求量大存在较大市场空间健身供应量较多，综合性场馆少，特色不足需求较明显，专业类俱乐部经营好存在一定市场空间专业化卖场（家居、电器等）规模较大，已经基本满足区域需求经营状况较好，已形成一定产业氛围基本饱和区域商业以餐饮开展空间最大，休闲娱乐、健身也具备一定市场时机从市场环境角度看，常规商业开展具有一定的难度，但休闲娱乐特色餐饮类业态具有一定空间。37第三局部对本工程的再认识对区域市场环境的理解对工程用地条件的理解38总建筑面积52万平米C地块住宅19.21万平米，F地块商业19880平米，G地块商业58800平米商业级别不易确定商业体量对于本工程自身而言偏大，但对于区域而言影响力稍显缺乏对工程用地条件的理解39G地块为长条形地块，沿街面较长可与交通配套和教育配套形成联动具有较长沿街面，且与交通配套相连地块本身沿街面较多，不适合集中商业近清河而不邻河，只有景观可利用，略有遗憾高压线的负面影响不容无视对工程用地条件的理解清河G地块南侧近河而不邻河，可利用清河的景观价值G地块上有高压线，负面影响较大南侧近邻清河，但并不直接邻河居住商业商业居住教育交通居住40C地块建筑限高为30-45米，far=1.8G地块限高45米，建筑密度45%，far=2.8限高控制严格限高要求苛刻，居住产品不易实现分级G地块在满足限高要求和容积率做满的前提下，标准层面积及层高相互制约提高舒适度，设计存在一定难度对工程用地条件的理解41C地块指标初算

楼层（11层）（16层）总计C用地面积（平方米）5337453374106748建筑面积（平方米）85398106748192146比例50%50%

容积率1.621.8

楼层（6层）（16层）总计C用地面积（平方米）2668780061106748建筑面积（平方米）32024160122192146比例25%75%

容积率1.221.8对工程用地条件的理解限高45米条件下可选择，11层16层、6层16层、4层16层三种组合方案限高30米条件下，只能全部开发11层小高层限高45米条件下：以做满far=1.8为前提限高30米，适合11层限高45米，适合16层Far=1.8，适合13层

楼层（4层）（16层）总计C用地面积（平方米）2135085398106748建筑面积（平方米）21350170797192146比例20%80%

容积率121.842本工程的开展空间G地块指标初算G地块用地面积（平方米）容积率建筑面积（平方米）限高（米）建筑密度指标210003588004545%标准层面积最大9450平米层高最高7米楼层数量最少6.4层降低层数，提高层高，可变相增加可售面积适当增加层数，减小标准层面积，可提高空间的灵活性与舒适性变量极限：从用地指标分析看，可规划产品对常规商业业态限制较大〔高楼层、大进深〕。43C地块住宅90平米以上户型占总建筑面积2/3，90平米以下户型占1/3C地块开发高档住宅的条件相当优越对工程用地条件的理解从用地指标分析看，居住类产品的高端属性明显，开发条件优越。44第四局部工程初步建议45工程初步建议针对G地块方向一：偏重于住宅地产开发+高端居住配套效劳定位优劣势：居住类物业开发风险性小、变现快速，属短期操作商业性质用地做住宅开发可利用层高标准赠送面积用地产权年限短，税费及后期生活本钱高于住宅，贷款受限定位思路：以住宅开发为主导，G地块成为C地块高档住宅的延续G地块低层布置社区级别商业街区，上层可作为酒店式公寓类产品分割销售考虑到销售导向，将G地块转化为以酒店式公寓为主的产品进行开发具较强的操作性。46工程初步建议47针对G地块方向二：偏重于商业地产运营开发定位优劣势：工程以区域级综合体定位，