上海商品房管理办法

上海商品房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强本市商品房市场管理，规范商品房建设、销售、交付等行为，维护房地产市场秩序，保障商品房交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本市行政区域内国有土地上商品房的建设、销售、交付及相关监督管理活动。（三）基本原则本市商品房管理遵循依法管理、公平公正、便民高效的原则，促进房地产市场健康有序发展。二、商品房建设管理（一）土地出让与规划1.土地出让应当明确商品房建设的相关要求，包括土地用途、容积率、建筑密度、绿地率等规划指标。2.建设单位应当按照规划许可进行商品房建设，不得擅自变更规划设计。确需变更的，应当按照规定程序办理相关手续，并及时告知受影响的购房人。（二）建设工程质量与安全1.建设单位对商品房建设工程质量和安全负总责，应当依法委托具有相应资质的勘察、设计、施工、监理等单位进行工程建设，并与各参建单位签订质量安全责任书。2.施工单位应当严格按照工程建设强制性标准和合同约定进行施工，确保工程质量和施工安全。监理单位应当对施工质量和安全进行全程监理。3.建设工程质量监督机构应当依法对商品房建设工程质量进行监督检查，发现问题及时责令整改。（三）配套设施建设1.商品房建设项目应当按照规划要求配套建设基础设施和公共服务设施，如供水、供电、供气、排水、通信、绿化、停车位、物业服务用房等。2.配套设施应当与商品房主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。建设单位不得擅自减少配套设施建设内容或降低建设标准。三、商品房销售管理（一）预售许可1.房地产开发企业预售商品房，应当向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》。2.申请预售许可应当提交下列材料：商品房预售许可申请表；开发企业的营业执照和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案，包括预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。3.房地产管理部门应当自受理预售申请之日起10日内，依法作出准予预售或者不予预售的决定。准予预售的，核发《商品房预售许可证》；不予预售的，应当书面说明理由。（二）销售广告与宣传1.房地产开发企业发布商品房销售广告和宣传资料，应当真实、准确、合法，不得含有虚假内容，不得欺骗和误导消费者。2.广告和宣传资料中就商品房及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任。（三）销售合同1.房地产开发企业与购房人应当签订书面商品房买卖合同。合同应当明确双方的权利和义务，包括房屋基本情况、价格、付款方式、交付时间、质量标准、违约责任等内容。2.房地产开发企业应当在合同签订前向购房人明示《商品房销售管理办法》《商品房买卖合同示范文本》等相关规定和文本，并按照购房人的要求就合同条款进行说明。3.购房人有权自主选择贷款银行和担保方式，房地产开发企业不得以任何理由拒绝购房人选择贷款银行或指定贷款银行。（四）销售行为规范1.房地产开发企业不得采取返本销售或者变相返本销售的方式销售商品房，不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。2.房地产开发企业不得捂盘惜售或者变相囤积房源，不得通过签订虚假商品住房买卖合同等方式人为制造房源紧张，不得恶意炒作房价。3.房地产经纪机构及其从业人员不得代理销售不符合销售条件的商品房，不得发布虚假房源信息，不得隐瞒真实情况，不得欺诈、胁迫购房人，不得赚取差价。四、商品房交付管理（一）交付条件1.商品房交付应当符合下列条件：建设工程经竣工验收合格；供水、供电、供气、排水等配套基础设施和公共服务设施具备交付使用条件；房地产开发企业已取得建设工程竣工验收备案证明文件；房地产开发企业已按照合同约定向购房人提供住宅质量保证书和住宅使用说明书。2.房地产开发企业应当在交付前按照规定组织相关单位进行竣工验收，并将验收情况及时告知购房人。（二）交付程序1.房地产开发企业应当在商品房交付使用前不少于10日，书面通知购房人办理交付手续的时间、地点及应当携带的证件材料等。2.购房人应当在通知的时间内办理交付手续。验收合格的，双方应当签署房屋交接书；验收发现问题的，房地产开发企业应当按照合同约定及时整改，并承担整改费用及相应的赔偿责任。3.房地产开发企业应当在交付后按照规定向房地产管理部门报送房屋交付使用情况等相关资料。五、商品房交易资金监管（一）监管原则与范围1.本市实行商品房交易资金监管制度，保障交易资金安全，维护交易当事人合法权益。2.新建商品房预售资金和存量房交易资金纳入监管范围。（二）监管账户设立1.房地产开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，与监管银行、房地产管理部门签订监管协议，明确各方权利义务。2.存量房交易资金监管账户由房地产经纪机构或交易当事人通过房地产管理部门指定的监管平台设立。（三）资金缴存与使用1.购房人应当按照商品房买卖合同约定，将购房款存入监管账户。房地产开发企业不得另设其他账户收存购房款。2.商品房预售资金应当按照工程建设进度分阶段拨付使用，由监管银行根据房地产管理部门出具的拨付意见进行拨付。存量房交易资金在房屋所有权转移登记完成后，按照约定划转。六、房地产中介服务管理（一）机构与人员资质1.从事房地产中介服务的机构应当依法设立，并取得相应的资质证书。房地产中介服务人员应当取得相应的职业资格证书，并在一个房地产中介服务机构注册执业。2.房地产中介服务机构应当在其经营场所显著位置公示营业执照、资质证书、服务内容、收费标准、执业人员信息等。（二）服务规范1.房地产中介服务机构应当按照合同约定履行义务，提供真实、准确、完整的信息，不得隐瞒、欺诈、误导当事人。2.房地产中介服务机构促成房屋买卖、租赁等交易的，应当签订书面中介服务合同，并在合同中明确服务内容、收费标准、违约责任等。3.房地产中介服务机构及其从业人员不得泄露或者不当使用委托人的个人信息和商业秘密。七、监督管理（一）部门职责分工1.房地产管理部门负责本市商品房市场的统一监督管理，依法查处商品房建设、销售、交付等过程中的违法行为。2.发展改革、规划资源、建设、市场监管、金融监管等部门按照各自职责，协同做好商品房市场管理工作。（二）监督检查措施1.房地产管理部门有权采取下列措施对商品房市场进行监督检查：要求被检查单位提供有关文件和资料；进入被检查单位的经营场所进行检查；询问被检查单位的有关人员，调查与检查事项有关的情况；查阅、复制与检查事项有关的文件、资料，对可能被转移、隐匿或者灭失的文件、资料予以封存。2.被检查单位应当配合房地产管理部门的监督检查，如实提供有关文件和资料，不得拒绝、阻碍和隐瞒。（三）投诉处理1.房地产管理部门应当建立健全商品房市场投诉处理机制，及时受理和处理购房人及其他利害关系人的投诉举报。2.对投诉举报事项，房地产管理部门应当在规定时间内进行调查核实，并依法作出处理决定，及时反馈处理结果。八、法律责任（一）开发企业违法责任1.房地产开发企业违反本办法规定，未取得预售许可擅自预售商品房的，由房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.房地产开发企业将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用的，由房地产管理部门责令限期改正，并处交付使用的商品房价款2%以上4%以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书；造成损失的，依法承担赔偿责任。3.房地产开发企业在销售商品房过程中存在其他违法行为的，按照相关法律法规的规定予以处罚。（二）中介机构违法责任1.房地产中介服务机构未取得资质证书从事中介服务的，由房地产管理部门责令停止中介服务活动，没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款。2.房地产中介服务机构及其从业人员在中介服务过程中存在欺诈、误导等违法行为的，由房地产管理部门责令改正，没收违法所得，并处违法所得1倍以上3倍以下的罚款；情节严重的，吊销资质证书；给当事人造成损失的，依法承担赔偿责任。（三）其他责任1.违反本办法规