深圳住建部管理办法

深圳住建部管理办法一、总则（一）目的与宗旨本管理办法旨在加强深圳市住房和建设领域的规范管理，保障住房和建设行业的健康、有序发展，维护社会公共利益和相关各方的合法权益。通过建立健全各项管理制度和标准，确保住房建设工程的质量、安全、进度以及房地产市场的稳定运行，为深圳市居民提供优质、安全的居住环境和良好的建设服务。（二）适用范围本办法适用于深圳市行政区域内住房和建设领域的各类活动，包括但不限于房地产开发、工程建设、建筑市场管理、住房保障、物业管理等相关业务。涵盖新建、改建、扩建的房屋建筑工程、市政基础设施工程以及与其相关的勘察、设计、施工、监理等活动，同时也适用于房地产开发企业、建筑施工企业、工程监理企业、物业服务企业等各类市场主体及其从业人员。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵循国家和地方有关住房和建设领域的法律法规、规章及政策文件，确保各项管理活动有法可依、有章可循。所有管理措施和决策都必须在法律框架内进行，维护法律的权威性和严肃性。2.公平公正原则对待所有市场主体一视同仁，不偏袒、不歧视，营造公平竞争的市场环境。在市场准入、资质审批、项目招投标、工程监管等各个环节，严格按照既定标准和程序执行，确保公平公正地分配资源和机会，保障各方合法权益。3.质量安全第一原则将工程质量和施工安全放在首位，强化质量安全责任意识。建立健全质量安全监管体系，加强对工程建设全过程的质量安全监督检查，督促各参建单位严格履行质量安全责任，确保住房和建设工程质量合格、施工安全无事故。4.服务与监管并重原则在加强监管的同时，注重为市场主体提供优质、高效的服务。简化办事流程，提高政务服务效率，为企业和群众提供便利。通过政策引导、技术支持、培训指导等方式，帮助市场主体提升管理水平和业务能力，促进住房和建设行业持续健康发展。二、房地产开发管理（一）开发企业资质管理1.资质标准明确房地产开发企业资质等级划分标准，包括注册资本、专业技术人员配备、开发经营业绩等方面的要求。不同资质等级的企业承担不同规模和类型的房地产开发项目，以确保项目开发的质量和专业性。2.资质申请与审批企业申请房地产开发资质时，应按照规定提交真实、完整的申请材料。主管部门在收到申请后，进行严格审核，包括对申请材料的真实性核查、实地考察企业经营状况等。对于符合资质标准的企业，予以批准并颁发相应资质证书；对于不符合标准的，书面告知理由并说明整改要求。3.资质动态管理建立房地产开发企业资质动态管理制度，定期对企业的经营业绩、市场行为、工程质量等情况进行检查评估。对于资质条件发生变化不再符合原资质等级标准的企业，责令其限期整改；整改后仍不符合要求的，降低其资质等级直至吊销资质证书。（二）项目开发建设管理1.项目立项与规划房地产开发项目应按照规定办理立项手续，取得项目可行性研究报告批复。在规划阶段，严格依据城市总体规划和相关专项规划，编制项目规划设计方案，确保项目的选址、布局、建筑风格等符合城市发展要求和居民生活需求。规划设计方案需经相关部门审查批准后方可实施。2.土地使用管理加强对房地产开发项目土地使用的监管，确保土地使用符合土地出让合同约定和相关法律法规要求。严格控制土地闲置，对超过规定期限未开发建设的土地，依法收取土地闲置费或无偿收回土地使用权。3.项目建设进度管理开发企业应制定合理的项目建设进度计划，并按照计划组织施工。主管部门定期对项目建设进度进行检查，督促企业及时解决建设过程中出现的问题，确保项目按时竣工交付使用。对于因企业原因导致项目延误的，采取相应的监管措施，如限制其后续项目开发等。4.项目竣工验收管理项目竣工后，开发企业应组织勘察、设计、施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后方可交付使用，并按照规定办理竣工验收备案手续。主管部门对竣工验收备案情况进行监督检查，发现问题责令整改，确保交付使用的房屋符合质量安全标准。三、工程建设管理（一）工程建设程序管理1.项目报建建设单位在工程建设项目确定后，应按照规定向主管部门办理报建手续，提交项目立项批准文件、规划许可证、土地使用证等相关资料。报建内容包括工程名称、建设地点、建设规模、投资规模、资金来源等基本信息。2.勘察设计管理工程勘察设计单位应具备相应的资质等级，按照工程建设强制性标准进行勘察设计。建设单位应依法委托具有相应资质的勘察设计单位承担项目勘察设计任务，并对勘察设计文件的质量负责。勘察设计文件应经过施工图审查机构审查合格后方可用于施工。3.工程招投标管理依法必须进行招标的工程建设项目，应按照国家和地方有关招投标法律法规的规定，进行公开招标或邀请招标。招标活动应遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，严格按照法定程序进行。加强对招投标活动的监督管理，严厉打击围标、串标等违法违规行为，确保招投标活动的合法性和公正性。4.施工许可管理建设单位在取得施工图纸审查合格证明文件、确定施工企业、办理工程质量安全监督手续等条件具备后，向主管部门申请领取施工许可证。主管部门对申请材料进行审核，符合条件的颁发施工许可证；不符合条件的，一次性告知建设单位需要补充或修正的内容。5.工程施工管理施工企业应按照工程设计图纸和施工技术标准进行施工，不得擅自修改工程设计，不得偷工减料。建立健全质量管理体系和安全生产管理制度，加强对施工人员的培训教育，确保工程质量和施工安全。监理单位应按照监理合同约定，对工程施工质量、进度、安全等进行全程监理。6.工程竣工验收备案工程竣工后，建设单位组织施工、监理等单位进行竣工验收。验收合格后，建设单位应在规定时间内将工程竣工验收报告和相关文件报主管部门备案。主管部门对备案情况进行抽查，发现问题责令整改，确保工程质量符合要求。（二）工程质量与安全管理1.质量责任制度明确建设单位、勘察单位、设计单位、施工单位、监理单位等各方在工程质量方面的责任。建设单位是工程质量的第一责任人，应依法对工程质量负责；勘察、设计单位应按照法律法规和工程建设强制性标准进行勘察设计；施工单位应严格履行施工质量责任，确保工程质量符合标准；监理单位应认真履行监理职责，对工程质量进行监督检查。2.质量管理措施建立工程质量监督管理制度，主管部门对工程建设全过程进行质量监督检查。加强对工程原材料、构配件和设备的质量检测，未经检验或检验不合格的不得用于工程建设。推行工程质量终身责任制，工程建设各参建单位项目负责人对工程质量承担终身责任。3.安全责任制度建设单位、施工单位等各方应建立健全安全生产管理制度，落实安全生产责任。施工单位应制定安全生产操作规程，加强对施工现场的安全管理，设置安全警示标志，确保施工安全。监理单位应审查施工组织设计中的安全技术措施或专项施工方案，对施工现场的安全状况进行监督检查。4.安全管理措施加强对施工现场的安全监督检查，定期开展安全隐患排查治理工作。对存在安全隐患的项目，责令限期整改；对重大安全隐患，采取停工整改等措施，确保施工安全。建立安全生产应急救援体系，制定应急预案，提高应对突发事件的能力。四、建筑市场管理（一）企业资质管理1.资质标准与分类明确建筑施工企业、工程监理企业、工程勘察设计企业等各类企业的资质标准，包括企业资产、主要人员、工程业绩等方面的要求。根据企业的技术力量、管理水平和业绩情况，将资质分为不同等级，如特级、一级、二级、三级等，不同等级的企业承担相应规模和难度的工程项目。2.资质申请与审批程序企业申请资质时，应按照规定向主管部门提交申请材料，包括企业营业执照、人员资质证书、业绩证明等。主管部门对申请材料进行审核，必要时进行实地核查。对于符合资质标准的企业，予以批准并颁发资质证书；对于不符合标准的，告知企业整改要求，整改合格后方可重新申请。3.资质动态核查定期对企业资质进行动态核查，检查企业是否满足资质标准要求。核查内容包括企业人员配备、业绩情况、市场行为等方面。对于发现问题的企业，责令限期整改；整改后仍不符合要求的，降低其资质等级或吊销资质证书。（二）从业人员资格管理1.注册建造师管理加强对注册建造师的管理，规范注册建造师的执业行为。注册建造师应按照注册专业和等级在规定范围内执业，不得同时在两个或两个以上单位受聘或执业。建立注册建造师信用档案，记录其执业业绩、违法违规行为等信息，作为考核评价的依据。2.其他专业技术人员资格管理对工程建设领域其他专业技术人员，如注册造价工程师、注册监理工程师、注册结构工程师等，实行资格管理制度。严格考试报名条件，加强考试组织管理，确保考试的公平公正。取得资格证书的人员，需按照规定进行注册登记后方可执业，并接受继续教育和监督管理。（三）市场行为监管1.招投标行为监管加强对工程建设项目招投标活动的监管，严厉打击围标、串标、弄虚作假等违法违规行为。建立招投标投诉举报机制，及时受理和处理投诉举报案件。对违法违规企业和个人，依法给予行政处罚，并限制其市场准入。2.合同管理规范工程建设合同签订与履行行为，要求建设单位与施工单位、监理单位等签订书面合同，明确双方的权利义务。加强对合同执行情况的监督检查，对违反合同约定的行为，依法追究责任。推行合同示范文本制度，引导企业规范合同签订行为。3.市场准入与清出管理严格市场准入条件，对不符合资质标准和市场行为规范的企业，限制其进入建筑市场。建立市场清出机制，对存在严重违法违规行为、拖欠工程款或农民工工资等不良记录的企业，依法清出建筑市场，并向社会公布。五、住房保障管理（一）保障性住房规划与建设1.规划编制根据城市发展需求和住房保障目标，制定保障性住房建设规划。明确保障性住房的建设规模、布局、户型结构等要求，合理安排建设用地。保障性住房建设规划应与城市总体规划、土地利用总体规划等相衔接，确保保障性住房建设项目的顺利实施。2.项目建设管理保障性住房建设项目应按照基本建设程序进行管理，确保工程质量和进度。建设单位应严格按照设计要求和施工规范组织施工，加强对工程质量和安全的管理。主管部门对保障性住房建设项目进行全程监督检查，确保项目按时竣工交付使用。（二）住房保障对象资格审核与管理1.资格申请条件明确住房保障对象的申请条件，包括收入、住房状况、家庭人口等方面的要求。住房保障对象分为廉租住房保障对象、公共租赁住房保障对象等不同类型，分别制定相应的申请条件。2.申请与审核程序符合条件的家庭或个人向户籍所在地或居住地街道办事处提出住房保障申请，提交相关证明材料。街道办事处对申请材料进行初审，初审合格后报区住房保障部门进行复审。区住房保障部门会同相关部门进行联合审核，审核结果在社区公示，接受社会监督。3.动态管理建立住房保障对象动态管理制度，定期对保障对象的收入、住房等情况进行核查。对于不再符合保障条件的家庭或个人，及时调整保障方式或取消保障资格。同时，加强对保障对象的诚信管理，对骗取保障资格等违法违规行为，依法予以处罚。（三）保障性住房分配与运营管理1.分配原则与方式保障性住房分配应遵循公平、公正、公开的原则，采取轮候、摇号、抽签等方式进行。根据保障对象的需求和房源情况，合理确定分配方案，确保分配过程透明、公正。2.运营管理建立保障性住房运营管理机制，明确运营管理主体的职责。运营管理主体应负责保障性住房的维修养护、租金收缴、小区管理等工作，为保障对象提供良好的居住环境。加强对保障性住房租金的管理，按照规定标准收取租金，并定期公布租金收支情况。六、物业管理（一）物业服务企业资质管理1.资质等级标准划分物业服务企业资质等级，明确不同等级资质的物业服务企业在人员配备、管理面积、业绩要求等方面的标准。资质等级越高，承担的物业服务项目规模和复杂程度越高。2.资质申请与审批物业服务企业申请资质时，应提交企业营业执照、人员资质证书、服务合同等相关材料。主管部门对申请材料进行审核，符合资质标准的颁发相应资质证书；不符合标准的，责令整改，整改合格后方可取得资质。3.资质动态管理定期对物业服务企业资质进行动态核查，检查企业是否持续满足资质标准要求。对于资质条件发生变化不再符合原资质等级的企业，及时调整其资质等级。（二）物业服务合同管理1.合同签订建设单位依法通过招投标或协议方式选聘物业服务企业，并签订前期物业服务合同。业主大会成立后，由业主大会决定选聘或续聘物业服务企业，并签订物业服务合同。物业服务合同应明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等条款。2.合同履行与监督物业服务企业应按照合同约定提供物业服务，履行相应的义务。主管部门加强对物业服务合同履行情况的监督检查，定期对物业服务质量进行考核评价。对于物业服务企业违反合同约定的行为，责令其限期整改；情节严重的，依法予以处罚。（三）物业专项维修资金管理1.资金缴存业主按照规定缴存物业专项维修资金，专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。建设单位在办理房屋所有权初始登记时，应按照规定代业主交存首期物业专项维修资金。2.资金使用与监管物业专项维修资金的使用应遵循方便快捷、公开透明、受益人和负担人相