灞桥区土地管理办法

灞桥区土地管理办法一、总则（一）目的与依据为加强灞桥区土地管理，保护土地资源，合理利用土地，切实维护土地所有者和使用者的合法权益，促进经济社会可持续发展，根据《中华人民共和国土地管理法》《中华人民共和国城市房地产管理法》及相关法律法规，结合本区实际，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于灞桥区行政区域内土地的规划、保护、开发、利用和监督管理等活动。（三）基本原则1.严格保护耕地原则。确保耕地总量不减少，质量不降低，用途不改变，实行最严格的耕地保护制度。2.节约集约用地原则。鼓励合理、高效、节约利用土地，提高土地利用效率，促进土地资源优化配置。3.统一规划原则。土地利用必须符合区域总体规划，坚持科学规划、合理布局，保障各项建设协调有序进行。4.依法管理原则。严格依照法律法规规定，规范土地管理行为，确保土地管理工作依法、公正、透明。二、土地规划与用途管制（一）土地利用总体规划1.编制与审批区政府组织编制灞桥区土地利用总体规划，报上级政府批准。规划应根据国民经济和社会发展规划、国土整治和资源环境保护要求、土地供给能力以及各项建设对土地的需求进行编制，确保土地利用与经济社会发展相适应。2.规划内容土地利用总体规划应明确土地利用的目标和任务，划分土地用途区，确定土地利用结构和布局，安排各类用地规模和布局等内容。同时，应划定基本农田保护区、建设用地管制区、生态保护红线等区域，实行差别化管理。（二）土地用途管制制度1.用途分类土地分为农用地、建设用地和未利用地。农用地是指直接用于农业生产的土地，包括耕地、林地、草地、农田水利用地、养殖水面等；建设用地是指建造建筑物、构筑物的土地，包括城乡住宅和公共设施用地、工矿用地、交通水利设施用地、旅游用地、军事设施用地等；未利用地是指农用地和建设用地以外的土地。2.用途管制措施严格限制农用地转为建设用地，控制建设用地总量，对耕地实行特殊保护。建设项目需要使用土地的，必须符合土地利用总体规划和年度土地利用计划，并依法办理农用地转用审批手续。未经批准，不得擅自改变土地用途。三、土地权属管理（一）土地所有权登记1.登记主体灞桥区范围内的土地所有权，按照国家有关规定进行登记。集体土地所有权由区政府登记造册，核发证书，确认所有权。国有土地所有权由国务院代表国家行使，具体登记工作按照相关规定执行。2.登记程序土地所有权登记申请人应当向土地所在地的不动产登记机构提出申请，并提交土地权属来源证明等相关材料。不动产登记机构应当对申请材料进行审核，符合登记条件的，予以登记并颁发证书。（二）土地使用权登记1.登记类型土地使用权登记包括国有土地使用权登记和集体土地使用权登记。国有土地使用权登记包括出让、划拨、租赁等方式取得的土地使用权登记；集体土地使用权登记包括宅基地使用权登记、集体经营性建设用地使用权登记等。2.登记程序土地使用权登记申请人应当向土地所在地的不动产登记机构提出申请，并提交土地权属来源证明、地上建筑物等附着物合法产权证明等相关材料。不动产登记机构应当对申请材料进行审核，符合登记条件的，予以登记并颁发证书。（三）土地权属争议处理1.争议处理原则土地权属争议处理应当遵循依法、公正、及时的原则，以事实为依据，以法律为准绳，尊重历史，面对现实，妥善解决争议。2.争议处理程序土地权属争议发生后，当事人可以协商解决；协商不成的，可以向乡级人民政府或者县级以上人民政府自然资源主管部门提出处理申请。当事人对有关人民政府的处理决定不服的，可以自接到处理决定通知之日起三十日内，向人民法院起诉。在土地所有权和使用权争议解决前，任何一方不得改变土地利用现状。四、耕地保护（一）基本农田保护1.划定与保护区政府按照国家规定划定基本农田保护区，将一定数量的优质耕地依法划入基本农田保护区，实行特殊保护。基本农田保护区划定后，任何单位和个人不得擅自占用或者改变其用途。2.保护措施加强基本农田质量建设，采取综合措施提高基本农田地力，确保基本农田数量不减少、质量不降低。建立基本农田保护责任制度，明确各级政府和相关部门的保护责任，对基本农田保护情况进行监督检查。（二）耕地占补平衡1.占用耕地补偿非农业建设经批准占用耕地的，按照“占多少，垦多少”的原则，由占用耕地的单位负责开垦与所占用耕地的数量和质量相当的耕地；没有条件开垦或者开垦的耕地不符合要求的，应当按照省、自治区、直辖市的规定缴纳耕地开垦费，专款用于开垦新的耕地。2.补充耕地质量验收补充耕地项目完成后，由区政府自然资源主管部门会同农业农村等部门按照相关标准进行质量验收，确保补充耕地质量达到规定要求。五、建设用地管理（一）建设用地审批1.审批权限建设项目需要使用土地的，按照国家规定的审批权限进行审批。具体审批权限根据建设项目的性质、规模等因素确定。2.审批程序建设单位应当向区政府自然资源主管部门提出建设用地申请，并提交建设项目批准、核准或者备案文件、土地利用现状图、土地利用总体规划图等相关材料。区政府自然资源主管部门应当对申请材料进行审核，符合条件的，报有批准权的人民政府批准；经批准后，由区政府自然资源主管部门办理建设用地手续。（二）国有建设用地供应1.供应方式国有建设用地供应方式包括出让、划拨、租赁等。商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一土地有两个以上意向用地者的，应当采取招标、拍卖、挂牌等公开竞价的方式出让；其他建设用地可以采取划拨或者协议出让等方式供应。2.出让合同管理以出让方式取得国有建设用地使用权的，应当签订出让合同。出让合同应当明确出让土地的位置、面积、用途、使用期限、出让金等内容。土地使用者应当按照出让合同约定，按时足额支付土地出让金，并按照合同约定的土地用途、动工开发期限等使用土地。（三）集体建设用地管理1.集体经营性建设用地入市符合土地利用总体规划、城乡规划和产业政策的集体经营性建设用地，经依法登记，并经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表同意，可以通过出让、出租等方式交由单位或者个人使用。集体经营性建设用地出让、出租等，应当签订书面合同，并办理相关登记手续。2.宅基地管理农村村民一户只能拥有一处宅基地，其宅基地的面积不得超过省、自治区、直辖市规定的标准。农村村民建住宅，应当符合乡（镇）土地利用总体规划、村庄规划，不得占用永久基本农田，并尽量使用原有的宅基地和村内空闲地。农村村民住宅用地，由乡（镇）人民政府审核批准；其中，涉及占用农用地的，依照《中华人民共和国土地管理法》第四十四条的规定办理审批手续。六、土地市场管理（一）土地交易规则1.交易方式土地交易应当遵循公开、公平、公正和诚实信用的原则，采取招标、拍卖、挂牌、协议等方式进行。土地交易机构应当按照规定的程序组织土地交易活动，确保交易过程合法、透明。2.交易信息发布土地交易机构应当及时发布土地交易信息，包括土地位置、面积、用途、规划条件、交易起始价等内容。土地交易信息应当在土地交易机构指定的场所和相关媒体上公开披露，接受社会监督。（二）土地价格管理1.地价评估土地价格评估应当遵循客观、公正、科学的原则，按照国家规定的地价评估技术标准和方法进行。地价评估机构应当具备相应的资质条件，并对评估结果负责。2.地价调控区政府应当根据土地市场供求状况、经济社会发展形势等因素，适时调整土地出让底价和土地交易价格，加强对土地价格的调控和管理，防止土地价格过快上涨或下跌。（三）土地市场监管1.交易行为监管加强对土地市场交易行为的监管，严厉打击土地交易中的违法违规行为，如非法转让土地、囤积土地、炒卖土地等。对违法违规行为，依法予以查处，并追究相关责任人的法律责任。2.中介机构管理规范土地市场中介机构行为，加强对土地评估、经纪等中介机构的资质审查和监督管理。中介机构应当遵守法律法规和行业规范，诚信经营，为土地市场交易提供真实、准确、合法的服务。七、土地监督检查（一）监督检查职责区政府自然资源主管部门负责对本行政区域内土地管理情况进行监督检查。其主要职责包括：监督检查土地利用总体规划、年度土地利用计划的执行情况；监督检查土地登记、土地交易等情况；查处土地违法行为等。（二）监督检查措施1.现场检查自然资源主管部门有权进入被检查单位或者个人的土地现场，实地查看土地利用情况，查阅、复制有关文件和资料，询问有关当事人，调查、核实土地权属和土地利用现状等情况。2.责令改正对检查中发现的土地违法行为，自然资源主管部门有权责令当事人停止违法行为，限期改正。当事人应当按照责令改正要求，及时采取措施纠正违法行为。（三）违法行为查处1.查处程序自然资源主管部门发现土地违法行为后，应当及时立案查处。立案后，应当进行调查取证，听取当事人陈述和申辩，制作调查笔录等。经调查核实，确属违法行为的，应当依法作出行政处罚决定，并送达当事人。当事人对行政处罚决定不服的，可以依法申请行政复议或者提起行政诉讼。2.责任追究对土地违法行为涉及的相关责任人，依法给予党纪政纪处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。八、法律责任（一）违反土地管理规定的法律责任1.非法占用土地的法律责任未经批准或者采取欺骗手段骗取批准，非法占用土地的，由县级以上人民政府自然资源主管部门责令退还非法占用的土地，对违反土地利用总体规划擅自将农用地改为建设用地的，限期拆除在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，恢复土地原状，对符合土地利用总体规划的，没收在非法占用的土地上新建的建筑物和其他设施，可以并处罚款；对非法占用土地单位的直接负责的主管人员和其他直接责任人员，依法给予处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。2.非法转让土地的法律责任以出让或者划拨方式取得土地使用权，未经有批准权的人民政府批准，擅自转让土地使用权的，由县级以上人民政府自然资源主管部门没收违法所得，可以