沈阳房地产市场研究报告47p

2021年07月2021年沈阳中期房地产市场研究报告克而瑞机构-沈阳2021年沈阳年中房地产市场报告政策篇土地篇市场篇2021年沈阳年中房地产市场报告2.2021年下半年全国房地产市场五大预判1.2021年上半年全国房地产市场总结1.2021年上半年全国房地产市场总结2.2021年下半年全国房地产市场五大预判1、调控加码可能性较小，首套贷款有望维持宽松状态近段时间，外界对下半年房地产调控加压的担忧开始越来越多地出现，判断的主要依据就是：上半年“国五条〞的全面失效，房价上涨的势头没有得到遏制。对此，我们认为下半年调控加码的可能性极小，主要原因有两点：第一，宏观经济面临的不确定性增强，新一届政府执政第一年经济不太会被允许出现过于快速的下滑，房地产业作为当前少有的景气行业和经济增长的重要支柱，政府出台新政打压的可能性不大；第二，新一届政府的执政理念正在发生转变，近一个月来，商业银行同业拆借利率连续大幅上涨，一时间外界对流动性短缺的担忧甚嚣尘上，然而央行却罕见的对此不予置问，从此举中我们似乎能够体会到新一届政府正在有意减少行政权力对市场的干预，推及房地产市场，下半年遭遇严重打压的可能性大大降低。3、全年商品房成交量有望突破12亿平方米，三、四线城市将有较好表现对于全国市场来说，考虑今年下半年行业大环境，估计2021年全年商品房销售量将增长10%左右，有望突破12亿平方米。尽管有调控影响，今年1-5月商品房销售面积仍达3.94亿平方米，较去年同期增长35.6%。下半年，我们预计行业大环境将维持根本平稳的情况下，市场活泼的态势将能够持续。当然由于去年下半年成交量的高位因素影响，今年下半年市场成交增幅将明显低于上半年，预计全年商品房销售面积将增长10%左右，全年成交量将有望突破12亿平方米大关，再创历史新高。“国五条〞沈阳版细那么出台沈阳开始全城限购今后二环内新房须全装修沈阳公积金出新政房证下发两年内可提取公积金从2021年4月1日起沈阳职工现金购置自住住房两年(以?房屋所有权证?签发日期为准)之内的，可持相关要件到缴存住房公积金的管理中心驻区管理部(以下简称管理部)，申请提取住房公积金。而以往，职工现金购置自住住房的，只能在一年(以?房屋所有权证?签发日期为准)申请提取公积金。沈阳市全面调整保障性住房准入条件1、廉租住房保障从2021年1月1日起，对申请家庭由申请之日前5年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前2年内已转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。2、经济适用住房保障(一)从2021年1月1日起，调整沈阳市经济适用住房保障收入水平线，即：现行的家庭人均可支配月收入由1360元，调整到2021年沈阳市家庭人均可支配月收入的70%，即1542元。(二)从2021年1月1日起，对申请家庭由现行的2021年以后转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前2年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积。(三)单身家庭由现行规定的年满35岁调整为年满28岁。3、公共租赁住房保障(一)从2021年1月1日起，调整沈阳市公共租赁住房保障收入水平线。将现行的家庭人均可支配月收入由1700元调整到2200元(单身调整为3000元/月)。(二)对新毕业的全日制普通高校毕业生(原籍非沈阳市)，由毕业三年内可申请公租房调整到毕业五年内可申请公租房。(三)从2021年1月1日起，对现行的申请之日3年内转让、赠与、征收的房屋计入家庭住房面积，调整为申请之日前转让、赠予、征收的住房不计入家庭住房面积。2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇土地篇3.2021年上半年沈阳土地成交情况2.2021年上半年沈阳土地供给情况1.2021年上半年沈阳土地市场整体概述4.2021年上半年沈阳重点房企拿地概述5.2021年上半年沈阳重点地块分析2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇1.2021年上半年沈阳土地市场整体概述1、供给方面2021年上半年公告土地面积占地1094.70万平方米，建筑面积505.60万平方米，土地出让幅数195块。2021年上半年所有公告土地中，居住类用地为442.46万平方米，占总量的40.42%局部，商业类用地公告为38.29万平方米，占总量的3.50%，工业及其他类用地公告量为613.95万平方米，占总量的56.08%。工业及其他用地为沈阳2021上半年供给土地占地比例最大。2、成交方面2021年上半年沈阳成交土地面积为805.23万平方米。区域成交面积不一，东陵区和铁西区的近郊土地是主力成交区域。2021年，居住类用地成交建设用地面积390.10万平方米，占总量的48.45%。3、成交金额2021年上半年沈阳市土地成交的金额为194.17亿元。2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2.2021年上半年沈阳土地供给情况土地供给2021年上半年沈阳市共出让土地195宗，总占地面积1094.70万平方米，地块区域分布范围上各区均有土地供给。从地块的用途属性来看，2021年上半年共推出为工业用地100块、商业用地27块、纯居住用地58块以及其他用地10块。整体2021年上半年工业用地土地供给量较大，其他用地比例相对较小。2021年上半年沈阳每月土地供给幅数2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2021年上半年沈阳月度居住商业供地幅数2021年上半年沈阳月度居住商业供地占地面积2021年上半年沈阳月度工业供地幅数2021年上半年沈阳月度工业供地占地面积2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇主要供给地块分布铁西区TX2013-05电力机械厂C地块和平区CB2012-4长白西二街东、24米规划路北地块于洪区2013-024/025赤山路北-1地块/赤山路北-2地块于洪区省体育训练中心地块皇姑区2013-020政法干校-1地块皇姑区2013-023天香楼地块沈河区2013-007凯宾斯基东地块于洪区YHXC2012-16于洪新城57号地块2021沈阳上半年供给重点土地主要集中在二环外，除皇姑区供给土地在一环内且接近北行商圈，其供给土地均为各区域市场重点板块居多，周边配套设施齐全，且交通便利。2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇土地成交3.2021年上半年沈阳土地成交情况2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇4.2021年上半年沈阳重点房企拿地概述企业名称拿地幅数占地面积建筑面积拿地总金额（万元）金地集团4382,143.57721,501.73118,882.25保利地产2284,696.46427,044.6929,770.56中国海外2236,086.09472,172.1885,929.90龙湖地产1117,099351,297104,089.30恒大地产2114,963.30263,705.7652,386.35碧桂园131,73158,702.355,242.122021年上半年有6家上市房企在沈拿地，其金地集团拿地最多，主要在浑南地区拿地，碧桂园拿地体量较少。中海、龙湖、恒大等地产上半年拿地面积均在10万平以上。纵观整体房企拿地情况，上半年万科、华润等并未在沈拿地，也表达出国五条细那么在各地落实后，房企拿地也相对理性。2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2021年上半年沈阳重点房企拿地明细金地集团土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】13号DL-12089东陵区CSM01-01-03-2地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;113,203.87192,446.5831,311.061,627沈土拍【2013】13号DL-12088东陵区CSM01-01-03-1地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;106,132.17180,424.6929,355.101,627沈土拍【2013】13号DL-12090东陵区CSM01-01-05地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;90,949.87154,614.7825,155.821,627沈土拍【2013】第15号DL-13028东陵区（浑南新区）DGX02-04-38-1地块沈阳东陵区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;71,857.66194,015.6833,060.271,704保利地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】第10号东陵区（浑南新区）DL-13016SWJ01-02-05地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;198,074.80297,112.2020,649.30697沈土拍【2013】第10号东陵区（浑南新区）DL-13004SWJ01-02-13-2地块沈阳浑南新区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;86,621.66129,932.499,121.26704龙湖地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】第6号和平区CB2012-4长白西二街东、24米规划路北地块沈阳和平区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;117,099351,297104,089.302,9632021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇2021年上半年沈阳重点房企拿地明细中国海外土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍[2013]第26号东陵区（浑南新区）DL-12087SHN03-01-13-1地块沈阳东陵区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;125,962.24251,924.4846,857.951,860沈土拍[2013]第26号东陵区（浑南新区）DL-12086SHN03-01-13-2地块沈阳东陵区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;110,123.85220,247.7039,071.941,774恒大地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍【2013】第16号2013-010于洪区赤山路南-2C地块沈阳于洪区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;61,030.83134,267.8324,906.681,855沈土拍【2013】第16号2013-012大东区欧博城东-3地块沈阳大东区住宅（住区服务设施）;商业（商服）;53,932.47129,437.9327,479.672,123碧桂园地产土地名称城市区域土地属性占地面积(㎡)建筑面积(㎡)成交金额(万元)楼板价(元/㎡)沈土拍[2012]第112号SJT2012-28苏家屯区丁香街西香杨路南地块沈阳苏家屯区商业（商服）;31,73158,702.355,242.128932021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇5.2021年上半年沈阳重点地块分析一、沈河区2021-004金廊5号南部地块1、地块指标分析地块名称沈河区2013-004金廊5号南部地块地址沈阳市沈河区出让方式挂牌土地用途商业所在区域沈河区环线位置一环内占地面积11700㎡起始总价47191.95万元总建面积175500㎡成交总价47192.394万元容积率不大于15成交楼板价2689元/㎡备注1、机动车停车位按《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）》配建停车位，应尽量设置在地下。地块面积以最终实测宗地图面积为准。有净空限制的用地建筑高度以净空批复为准。2、详细规划条件详见《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点》。2、开展前景分析2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/m2）溢价率沈土挂【2013】5号沈河区2013-007凯宾斯基东地块居住、商业挂牌9693.12013-2-2748210.00%2012-019金廊7-1、19.20-1地块商业（商服）挂牌83856.82012-6-2740040.00%优势劣势地块周边规划有地铁2号线及多条公交线路。地块位置处于市中心区，周边配套设施已经完善。1、成交楼板价较高，后期成本不好控制，销售压力大。2、容积率较高，限制建筑形态。机遇威胁该地块地处所在区域属于金廊沿线，未来的规划较好，发展潜力无限。由于地块位于市政府重点发展区域，已经吸引多家开发企业进驻，对该地块立项后产生一定的冲击。3、SWOT分析2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇5.2021年上半年沈阳重点地块分析二、铁西区新华印刷厂地块1、地块指标分析2、开展前景分析3、SWOT分析地块名称TX2013-01铁西区新华印刷厂地块地址铁西区出让方式拍卖土地用途住宅、零售商业用地所在区域铁西区环线位置一环内占地面积28839.38㎡起始总价34231.1905万元总建面积106705.706㎡成交总价50685.2103万元容积率地上＞1.0且≤3.7成交楼板价4750元/㎡备注1.要求配建设垃圾中转站，公厕，社区用房，物业用房等公共服务设施。2.户型比例应满足国家要求。3.建设项目如对周边建筑产生影响，应按《沈阳市居住建筑间距和住宅日照管理规定》要求执行。4.商业部分必须在沿建设大路一侧划出单独商业用地建设商业家住。5.停车比只计算地上停车库和地下停车库的数量。6.停车比为住宅：1台/户，1台/100平方米。2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/m2）溢价率TX2011-19原飞跃教育地块商业（商服）拍卖16102011-4-189080159.43%TX2011-09交警大队地块商业（商服）拍卖1268.422011-5-5381067.11%优势劣势地块周边配套相对完善地块位于铁西区黄金地段地块规划要求商业面积较大机遇威胁项目建成后将成为该区域新的商业支撑点企业拿地成本较高，未来产品入市价格难以控制2021年沈阳年中房地产市场报告—土地篇5.2021年上半年沈阳重点地块分析三、

于洪区

赤山路北-1地块1、地块指标分析2、开展前景分析3、SWOT分析地块名称2013-024赤山路北-1地块地址于洪区出让方式拍卖土地用途居住、商业所在区域浑南新区环线位置二至三环间占地面积199432.19㎡起始总价64651.9274万元总建面积358977.942㎡成交总价65046.8031万元容积率不大于1.8大于1.0成交楼板价1812元/建筑平米备注户型比例应符合国家相关要求，按居住区规范及相关规定要求配置公共服务配套设施用房（如幼儿园、中小学、卫生站、文化活动中心、派出所、物业管理用房、街道办事处等）；1、机动车停车位按《沈阳市建筑物配建停车标准规定（试行）》配建停车位；

2、地块面积以最终实测宗地图面积为准；3、有净空限制的用地建筑高度以净空批复为准。4、详细规划条件详见《沈阳市规划和国土资源局建设项目规划设计要点》。2年内周边土地成交情况列表土地名称土地用途出让方式占地面积（m2）成交时间成交楼板价（元/建筑m2）溢价率2013-025赤山路北-2地块居住商业拍卖196428.022013-6-2517521.51%2012-059沙平路地块住宅商业拍卖6760.452012-11-2820533.32%优势劣势地块开放商为知名品牌开发商周边配套有待完善机遇威胁周边品牌开发商云集，未来升值潜力较大周边品牌开发商云集，未来竞争激烈2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇市场篇3.2021年上半年沈阳商业地产市场概述2.2021年上半年沈阳商品住宅市场概述1.2021年上半年沈阳商品房市场概述4.2021年上半年沈阳办公市场概述5.2021年上半年沈阳营销媒体6.重点工程案例分析2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇1.2021年上半年沈阳商品房市场概述2021年1-6月沈阳商品房成交面积排行2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇2.2021年上半年沈阳商品住宅市场概述2021年1-6月商品住宅成交面积排行A.整体分析2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇2.2021年上半年沈阳商品住宅市场概述B.成交结构分析2021年上半年沈阳市商品住宅成交主力面积段为70-90平方米，成交量为189.82万平方米，占总量的29%，其次为120-170平方米，成交量为108.62万平方米，占总量的17%。70-120平方米总体成交量为380.44万平方米，占总量的59%。因此目前沈阳整体市场仍未刚需及改善性市场。C.成交户型分析2021年上半年在沈阳市商品住宅中成交中二房仍是成交主力，成交量为342.82万平方米，占成交总面积的55%，其次为三房产品，成交量为186.36万平方米，占总量的30%。2021年上半年受国五条细那么影响，成交量虽不明显，但整体市场二房及三房这种改善及刚需市场产品仍然是市场不可撼动的产品。2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇区域供应面积成交面积成交均价大东区114494.88349370.837911东陵区653178.06363516.727027和平区454114.05618153.919181皇姑区417969.04448500.617653浑南新区690156.861083725.737474沈北新区695622.79806470.065546沈河区293877.77275785.7212028苏家屯区254293.59372124.535482铁西区915997.89994875.036682于洪区2134725.691167305.3467732.2021年上半年沈阳商品住宅市场概述2021年上半年沈阳商品住宅于洪区供给最大，为2134725.69平，主要原因为新上市工程及加推工程在上半年入市较多，比方万科公园大道、碧桂园银河城等，其次为铁西区，浑南新区、沈北新区与东陵区商品住宅供量应根本持平；成交面积最大的也为于洪区，到达了1167305.34平，其次为浑南新区，铁西区与沈北新区紧随其后。在销售均价上，沈河区最高到达1.2万元/平，其次为和平区，大东区、东陵区、皇姑区、与浑南新区的销售均价也都纷纷进入了7000元大关。D.各区域供需分析2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇环线供应面积成交面积成交均价一环内222268.34531864.2910210一至二环间734768.84829112.768848二至三环间2926423.292902687.817442三环外2740970.152216163.6256592.2021年上半年沈阳商品住宅市场概述2021年上半年沈阳商品住宅供给量最大的为二环至三环之间，到达292.64万平，其次为三环外，供给面积到达274万平；从成交面积上看二环与三环之间成交了290万平，供需比接近一比一，三环外的成交面积到达了221.6万平，可见沈阳的二环外土地供给量充足，同时也是各大开发公司竞相角逐的市场，同时在消费者置业中因其较高的性价比也是广阔客户的首选之地。E.各环线供需分析2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇区域供应面积成交面积成交均价东陵区134564.5082995.1811509和平区3117.3318287.7023374皇姑区22200.319629.0220607浑南新区612.498834.2812328沈北新区43211.8683880.908950沈河区6867.850.000苏家屯区51117.6810576.2012352铁西区0.002018.4410490于洪区0.0026157.76143712.2021年上半年沈阳商品住宅市场概述2021年上半年沈阳别墅市场供给量最大的为东陵区，到达近13.46万平，其次为苏家屯区与沈北新区；成交面积最大的那么是沈北新区，到达8.38万平，根本与东陵区成交的8.3万平持平。主要原因为沈北新区供给的别墅产品主要以联排和双拼为主，面积适中，总价款较低，比较受改善型客户青睐。东陵区的别墅供给主要以棋盘山为主，也是沈阳传统的高端别墅区，是沈阳别墅型客户的首选之地。F.各区域别墅供需分析2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇3.2021年上半年沈阳商业地产市场概述2021年上半年沈阳市商业用房销售排行榜2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇4.2021年上半年沈阳办公市场概述2021年上半年沈阳办公用房供给量为26.65万平方米，同比下降66.70%；成交量为30.96万平方米，同比下降27.58%；成交均价为8787元/平方米。从整体数据上来看，2021年上半年沈阳办公市场新品上市同比下降较大，但市场销售还是以去化以往产品的存量房源为主，新品上市量较少。办公市场13年上半年整个地产市场表现比较弱势，虽有不同产品冲击市场，但同类性较大，差异较小。目前整体沈阳办公工程处于低迷期，如何刺激其产品，差异化将是决定未来市场走向重要手段。2021年上半年沈阳市办公用房销售排行榜2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇5.2021年上半年沈阳营销媒体主要监测媒体投放分析2021年上半年主要监测七大平面媒体广告，其中辽沈晚报是13年上半年投放金额最大的媒体。从统计数据来看，沈阳七大平面媒体除辽沈晚报、华商晨报外其他媒体投放金额根本平衡。媒体名称2013年1-6月投放金额（万元）投放项目投放版面沈阳日报3,846.1511146.75沈阳晚报2,881.469139.42辽沈晚报13,555.8419549.06华商晨报8,583.1414405.25时代商报1,192.13973.5辽宁日报2,881.469139.42沈城楼市3,911.4312825.52021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇5.2021年上半年沈阳营销媒体2021年上半年各区域工程媒体投放情况名次项目名称区域投放版面（版）投放金额（万元）投放数量1碧桂园银河城一期于洪区741368.81942长河湾和平区30.75535.65333恒大翡翠华庭大东区30.5529.84374长岛二期铁西区30366.68335听雨观澜（香格蔚蓝三期）东陵区29.08563.06306清河湾浑南新区29511.4337格林常青藤皇姑区28515.14368华城世界五期于洪区26344.16319碧桂园太阳城一期沈北新区25347.193110格林馨港湾浑南新区25528.05312021年上半年投放版面工程10强区域投放版面(版)投放金额(万)投放数量于洪区450.087,356.26606铁西区224.172,838.88271苏家屯区97.51,574.97126沈河区104.421,719.57129沈北新区182.52,677.40234浑南新区244.323,852.35285皇姑区162.52,267.57200和平区197.54,079.01227东陵区203.993,477.49231大东区157.752,448.251972021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇6.重点工程案例分析

龙湖花千树工程区位图及总平图龙湖花千树，位于沈阳市铁西区北四西路，紧邻铁西体育场，自身商业配套满足其自身业主及其周边业主的需求，其多层、洋房、小高层产品完美的结合，让龙湖在铁西获取更多的支持与厚爱。2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇物业类型小高层、多层、洋房最早开盘时间2013-6-12建筑形态9栋洋房、3栋多层、10栋小高层占地面积63000建筑面积126000容积率2总户数约1000户绿化率35%装修情况清水销售报价小高层均价8000、洋房均价11000开发商沈阳恒弘置业有限公司销售代理自销根本概述工程介绍龙湖花千树，工程紧邻地铁一号线，占据二环内区位优势，畅享城市森林公园，五馆一场配套稀缺城市资源。中国别墅专家龙湖地产实力巨献，致力于延续龙湖传统，打造铁西高端住宅新标杆，为业主提供龙湖别墅级高端园林、物业等居住体验。低密度高端洋房社区产品，城市综合体。2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇主要户型展示A1户型-163平方米A2户型-140平方米A3户型-124平方米推案户型配比图房型面积（平方米）套数（套）所占比例二房87-8921050%三房95-14619847.14四房168-172122.862021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇样板间展示样板间-餐厅样板间-客厅样板间-卧室媒体展示2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇2021年龙湖花千树销售情况日期成交面积成交套数成交均价成交金额2013年07月4,476478,22036,792,4282013年06月15,4201608,486130,852,733小结龙湖花钱树工程坐落于沈阳市铁西区北四西路，是龙湖地产在铁西打造的又一新品力作，工程紧邻地铁一号线，占据二环内区位优势，畅享城市森林公园，五馆一场配套稀缺城市资源。中国别墅专家龙湖地产实力巨献，致力于延续龙湖传统，打造铁西高端住宅新标杆，为业主提供龙湖别墅级高端园林、物业等居住体验。低密度高端洋房社区产品，城市综合体。工程6月开盘之后，整体去化率较快，其品牌地产商的知名度以及产品特性吸引大批龙湖的粉丝。2021年沈阳年中房地产市场报告—市场篇6.重点工程案例分析

碧桂园银河城工程区位图及总平图碧桂园银河城，座落沈阳市于洪区于洪新城，两大主干道南洋湖大街