海南房地产调研报告

海南房地产调研报告海南房地产调研报告为借鉴海南省旅游及旅游地产的开发经验，提升我综合水平，10月13日至18日，工程部经理晏新元，技术员经志虎、左志华、杨霜明，综合部朱文君，售楼处蒋霜，财务科商彩芳，专程赴海南进行了学习考察。海南省位于我国的最南端，由18个市县和西沙、南沙、中沙群岛组成，是典型的陆地小省、海洋大省，陆地国土面积3.54万平方公里，海岸线1528公里，自然海湾68个。常驻人口864万。富集海、岛、山、河，资源丰富多样、组合度好，在相对较小的范围内集中了滨海沙滩、热带雨林、珍稀动植物、火山与溶洞、地热温泉、洁净空气、民族风情等丰富的自然和人文资源。“蓝天、碧海、阳光、沙滩、森林、空气”六大旅游资源赋予了海南岛神奇魅力。因此，海南岛又被世人称为“椰岛、绿岛、阳光岛、健康岛、生态岛、自由岛、热岛”，“美丽海南，浪漫天涯”，成为八方游客的度假天堂。十一月的溧阳秋高气爽五谷丰登，而宝岛海南却绿意浓浓、气候温润。在长夏无冬的海南岛，我们的考察之旅一共安排了五天。为学到更多的经验，考察团成员不辞辛苦，起早贪晚，先后对海口、琼海、陵水、保亭、三亚等市县的旅游及旅游度假地产业的发展实况进行了考察。期间，先后听取了海南省直有关部门和海口、三亚市政府的情况介绍，参观考察了沿海南岛北线、东线、南线环海开发建设的喜达屋、万豪、希尔顿等11家国际品牌连锁酒店、美视五月花等4个高尔夫球会、清水湾和海棠湾等5处大型旅游地产项目、呀诺达等3个旅游景区、博鳌亚洲论坛会址和海胆剧场等。此次学习考察，我们收获较大的有三个方面：一是目睹了海南旅游及旅游度假地产如火如荼的发展态势及其链条带动作用，体会到了海南省将旅游与地产有机结合，高起点、大手笔谋划，引进国际大品牌企业开发建设国际旅游岛的大气魄，增强了加快我市旅游及旅游度假地产业发展的紧迫感；二是了解到了海南旅游业的发展路径，通过一南一北的对比分析，找到了取长补短的参照系，进一步认清了我公司的房地产开发的潜力，对我公司的发展前景更加充满了信心；一、海南发展旅游及旅游度假地产业的经验海南旅游业的发展并不是一帆风顺。建省后围绕发展方向和主导产业的确立有过长期的争论。上世纪末期曾将建设贸易特区作为发展的主导方向，期间还引发了房地产泡沫，泡沫的破灭一度给海南的发展带来了巨大冲击，甚至严重影响了海南的形象，本世纪初才确定了以旅游业作为主导产业的思路。旅游业发展成为海南第一大支柱产业，主要经历了以下几个时期：一是起步期（19xx年至19xx年），以中央批准设立海南经济特区为契机，掀起了一个以旅游景点和旅游饭店建设为主的旅游开发热潮，旅游业随之迅速崛起。二是加速发展期（19xx年至19xx年），以邓小平南巡讲话为契机，国内外投资海南十分涌跃，房地产业高度放开，海南旅游业进入了发展的快车道。地产泡沫在这一时期最为严重。三是调整提高期（19xx年至19xx年），由数量扩张型向结构优化型转变，是海南旅游业发展的“阵痛期”。海南省对盲目性投资开发进行了遏制，对旅游业进行了调整和规范，旅游业稳步发展，初步具备了一定的产业规模。四是扩张裂变期（19xx年至20xx年）。随着市场经济体制的逐步完善，海南旅游业的产业地位得以确立，大旅游、大市场、大产品、大产业的概念形成，旅游地的形象更加突出，旅游市场定位更加明确，国外资金、管理、技术更多地进入旅游业的各个环节。五是历史性机遇发展期（20xx年至20xx年）。20xx年，海南省作出了建设国际旅游岛的重大决策部署。20xx年，国务院出台了《关于推进海南国际旅游岛建设发展的若干意见》，标志着海南国际旅游岛建设正式上升为国家战略。海南再次迎来了新的历史性发展机遇。海南的旅游业之所以在这短短的二十三年内跨越这么多的发展阶段，取得令人瞩目的成就，主要是他们抓好了三个方面的工作：（一）高度重视规划。一是高位统筹抓规划。海南省将重大旅游项目和重要旅游资源的规划审核权全部收归省里。专门成立了旅游规划委员会，由省长任主任，分管副省长任副主任，负责对全省重点旅游景区和旅游度假区、重大旅游建设项目、重要旅游资源开发的规划进行审核。二是认真组织编规划。20xx年，《海南国际旅游岛建设规划纲要》被国务院正式批复。在具体规划上，聘请国内国际规划设计名家科学制定了海南省《城乡建设总体规划》、《房地产业发展战略与中长期规划》，将海南岛海岸线划分为城镇居民生活岸线、生产岸线、风景旅游岸线和生态保护岸线四大类，优化房地产结构，大力发展旅游地产，其中重点在滨海地区集中成片规划建设旅游度假区，大力发展候鸟式度假、就业型度假和分时度假等度假居住地产和星级酒店、度假村、高尔夫球场、游艇俱乐部、主题公园等专业化旅游地产，强化房地产的旅游度假和接待功能，着力将房地产尤其是度假居住地产和旅游地产，打造成为海南国际旅游岛建设的重要空间载体和核心旅游产品之一。三是开发建设守规划。所有的开发建设项目都严格按照规划实施。如今，三亚海棠湾、陵水清水湾、万宁神州半岛等高水平规划的特色旅游区建成后，拓展了海南旅游产业领域，集聚了高端旅游产品，构建了海南旅游产业的核心竞争力。（二）精心打造标杆。海南坚持面向国际，高起点、高标准地明晰发展定位和目标。20xx年，被国家赋予担当中国旅游业改革创新试验区的重任后，他们着力做了四方面工作，目标直指“建设国际一流的海岛休闲度假旅游目的地”。一是完善公共服务体系。旅游公共服务体系建设的完善程度是衡量一个旅游目的地成熟与否的重要标志。在这方面，海南省大胆创新旅游业管理体制机制，成立旅游委，统筹和协调全省旅游业发展，并使旅游协会在组织构架上突破单一型、实现多元化，设置了旅游景区、旅行社、旅游饭店等多个分会。在协会领导班子建设上也突破了行政型，形成了以旅游景区、旅行社、旅游饭店及主要旅游企业的代表为主体的班子。还相继制定了海南省《旅行社管理办法》、《导游管理办法》、《景区（点）管理办法》、《旅游饭店管理办法》等一系列完备的旅游行业法规体系，对旅游业的健康发展正本清源。同时，大力推进旅游要素的国际化改造，按照国际标准建成了旅游咨询服务中心，在旅游场所集中放置了各种宣传手册和供游客休息的休闲椅。投入专项资金，进行了旅游线路标示牌的升级改造。把旅游市场秩序的好坏作为国际旅游岛建设的“第一道门槛”，狠抓了窗口单位、高速公路沿线可视范围和景区景点的市场、治安及卫生环境整治。以A级评定达标为抓手，积极推进旅游景区（点）的规范化、标准化管理，全面提升了全省旅游景区的档次和品质。特别是海南没有忘记建设好厕所，甚至将其作为旅游国际化改造的重要示范工程。自20xx年起，开始启动旅游景区星级厕所建设工程，参照国家标准建设生态、环保、低碳旅游厕所，现已逐渐成为海南景区的一大特色。二是五星级酒店岛树中国行业标杆。在海南，让游客心旷神怡的还有集群成片、颇为壮观的高端度假酒店群。一座座依海而建的度假酒店，以蓝天碧海为背景，美轮美奂，成就了独具特色的海南景观。在几年前，国际品牌酒店是海南的“招牌”。而现在，品牌酒店能落户海南是在中国度假酒店业市场上有影响力的标志。在我国旅游开始从大众观光走向休闲度假时代的大背景下，一直引领我国休闲度假的海南，吸引了一大批国际知名度假酒店将落户海南作为进军中国休闲度假市场的第一站。20xx年之前，海南省五星级酒店数量不足10家，且大多集中在三亚地区。经过5年的快速发展，海南省达到五星级标准的已开业和在建的高端酒店数量已猛增至近60家，分布在海口、三亚、琼海、万宁等多个市县。以亚龙湾为例，在20xx年，亚龙湾度假区酒店仍是点状分布，高端品牌酒店屈指可数，喜来登、万豪、假日是少数有“国际身份证”的世界连锁品牌酒店。然而，从20xx年开始，亚龙湾高端酒店的声誉随着世界小姐的倩影传遍了全世界。外国游客渐渐知晓在中国有海南这样一个热带度假胜地。亚龙湾也随之开始布局世界一流的度假酒店群。5年间，国际知名酒店管理集团希尔顿集团旗下的希尔顿大酒店落户亚龙湾，洲际集团旗下的华宇皇冠假日酒店、铂尔曼、丽丝卡尔顿等顶级品牌酒店相继在亚龙湾选址、开建、迎宾。聚集了10余家高端品牌酒店的亚龙湾，成为了海南省乃至全国高端度假酒店最密集的度假区之一，带动了海南省旅游业的国际化、高端化发展。亚龙湾不仅是游客心中的度假天堂，也成为了海南省高端酒店业的孕育地和孵化地。据了解，“十一五”期间，海南吸引了15家国际知名酒店集团的40多家顶级品牌酒店开业或落户。随着高端酒店业的迅猛发展，度假酒店业的“海南效应”也应运而生。虽然每家国际品牌酒店都有自己的一套管理模式，但独特的风土人情和文化理念，让每家酒店都在“海南化”，每家酒店的设计都融入了必不可少的海南元素，而且国际知名酒店集团的进驻为海南带来了诸多国际理念和标准，使之成为国际化发展的沃土。海南特别是三亚已成为国际顶级高端品牌酒店的“展览馆”、“博物馆”。从海南酒店业发展的过程可以看出，酒店的形成往往具有“扎堆效应”，只要把一家高端酒店引进来，往往就会跟来一批，顾客群也会增大。因此，在酒店业发展初期，通过“猎头”树好标杆十分重要。三是书写中国高尔夫的国际美誉度。为推动旅游业向高端发展，20xx年底，海南省秉承着“扶持和鼓励国内外客商投资发展高尔夫相关产业，把海南建成中国重要的高尔夫产业基地，使高尔夫运动成为吸纳农村劳动力和扩大内需的重要产业”的发展宗旨，编制了《高尔夫旅游发展总体规划》，提出经过15年的发展，到20xx年在海南形成“一岛三地”的国际高尔夫品牌。“一岛”就是世界著名的高尔夫球岛，“三地”是中国顶级的高尔夫休闲胜地、世界一流的高尔夫大赛胜地、世界一流的高尔夫康体服务胜地。按照这个规划目标，5年来，海南有条不紊地发展高尔夫产业，通过完善球场的基础设施，举办高尔夫赛事，吸引了海内外度假游客的关注。在“2010海口高尔夫与旅游主题论坛”上，海口市发布了《博鳌国际旅游论坛海口高尔夫与旅游发展宣言》，提出了打造“中国高尔夫旅游之都、世界高尔夫旅游目的地”的目标，正式吹响了借助高尔夫升级海南高端游的进军号角。他们以南、北两头为中心，相继建设了美视国际高尔夫俱乐部、观澜湖海口国际高尔夫度假区等若干高尔夫球会的酒店会所和滨海型、田园型、湖滨型、岛屿型、山地型、综合型、火山岩型等不同特色球场。每2家球场之间不超过1小时车距，完全遵循了世界高尔夫“45分钟车程半径”的理论，并且从球场风格、经营类型、产品营销等方面都形成了较为鲜明的特色。优美的自然风光、完备的度假设施、不同档次的消费，使海南高尔夫球场走出了一条“旅游度假型球会”的经营之路，实现了海南旅游产业的转型升级。四是旅游度假房地产创出国字号品牌。海南房地产业曾一度跌入谷底。但20xx年，海南省基于对独特的区位优势、国内独一无二的热带亚热带气候、优良的生态环境和多元的海洋文化等发展房地产核心竞争力的认识，借鉴国际旅游业发达地区的成功经验，不失时机地决定将拉动经济作用大的旅游度假地产作为主攻方向，从此揭开了海南乃至中国发展旅游度假地产崭新的一页，成为旅游业发展的重要支柱。所谓“旅游度假地产”，就是依托城郊、周边景区、休闲体育设施（如高尔夫）、养生资源（如温泉、气候和生态资源等）等丰富的旅游资源开发建设，满足人们旅游观光、休闲度假和康体养生需要购置的房地产。它的形态有庄园地产、公寓式地产、产权酒店式地产。它的特点是低密度、区片开发、多要素聚合、灵活管理。这种地产集投资和消费为一体，投资者不仅可以在投资中获得保值增值收益，更可以通过投资长期享受物业带来的消费功能。这种地产已经成为一些“高收入”、追求“高品质”生活的人群消费与投资的时尚潮流。近年来，海南按规划大力度地推进旅游度假地产的发展，在空间上呈现出了以“热点城市”为点，“海滨湾区”为线，“养老社区”为面的“点、线、面”结构。在开发中主要采取三种模式：以占据垄断性海景资源，国际化氛围最浓厚，瞄准高端客户为鲜明特点的高档度假地产开发模式——以陵水为代表的滨海湾区开发，利用海岸线、湖泊、山林等资源，建设了一批高端度假酒店、度假村等旅游度假产品；以生态养生资源丰富、开发规模大、客户基础雄厚为特征的养老地产开发模式——以海岛中部定安为代表的“候鸟型”社区开发；以地产潜力大升值快、紧密结合城市发展、满足客户多元需求为重点的复合旅游地产的开发模式——以文昌为代表的城市拓展新区开发。海南依附资源优势，吸引了无数内陆和海外人士前来旅游置业，庞大的客源也为其旅游度假地产市场的开发提供了巨大的发展空间。香港新世界、万科、富力、雅居乐、中粮、中信、海航、山东鲁能、天津万隆和深圳鸿洲等全国著名开发企业纷纷以大手笔进军海南旅游地产。在北起海口，南至三亚，绵延595公里的蔚蓝色海岸线上，摆放了一大批动辄几十亿上百亿的旅游度假地产项目。从三亚往海口方向一路数过去，海棠湾、清水湾、香水湾、石梅湾、神州半岛、博鳌、铜鼓岭等，几乎整个东部沿海已经很难找到一处沉寂的地块。这些旅游度假地产项目既有政府主导的，也有企业主导的。海南的旅游资源吸引了一批又一批游客前来“首次观光，二次度假，三次买房”。据海南省房协数据显示，20xx年以来，海南旅游房地产销售以年均30%的幅度快速增长。20xx年以来，70%以上的商品住房销往岛外，客户遍布全国各地以及美国、俄罗斯等25个国家和港澳台地区。二、对我公司加快房地产业的思考通过到海南学习考察，我们更加深刻地认识到我公司房地产业的正确性和迫切性。用海南省的发展经验来指导公司房地产业的发展，加快我们科学发展的步伐。科学定位，高起点做好我公司的地产定位。凡事预则立，不预则废。要在优质资源上建立新天地，必须绘好蓝图，必须规划先行。第二篇：海南房地产法律文件5100字海南房地产与建筑文件——（天下房地产法律网）2010/06/01海南省建设工程造价管理办法2010/05/20海南省建筑和房地产市场不良行为记录和公布办法（试行）2010/05/01海南省住房和城乡建设厅关于规范商品房买卖合同备案注销变更工作的通知2010/02/26海南省人民政府办公厅贯彻国务院办公厅关于促进房地产市场平稳健康发展通知的实施意见2009/12/22海南省住房和城乡建设厅关于加强建设工程各方责任主体质量安全行为监管的意见的函2009/11/04海南省地方税务局关于普通住房认定标准问题的批复2009/10/01海南省城镇低收入家庭认定实施办法2009/10/01海南省城乡规划条例2009/06/26海南省征地补偿争议裁决办法2009/06/01海南经济特区土地管理条例修正案2009/05/27海南经济特区林地管理条例(20xx年修正)2009/02/24海南省经济适用住房管理实施办法2009/02/20海南省实施《中华人民共和国城镇土地使用税暂行条例》办法2008/11/01海南省土地权属确定与争议处理条例2008/07/25海南省人民政府办公厅关于规范企业参与土地成片开发报批有关问题的通知2008/03/14海南省建设厅关于公布交存首期住宅专项维修资金标准的通知2008/03/10海南省国家税务局关于企业享受所得税优惠政策有关问题的通知2007/10/01海南省土地征收补偿安置管理办法2006/10/01海南省实施《中华人民共和国农村土地承包法》办法2006/06/20海南省物业服务收费管理办法2006/05/08海南省征地补偿费分配使用管理暂行办法2006/04/02海南省建设厅印发《关于贯彻建设部〈建设工程项目管理试行办法〉的实施意见（试行）》的通知2006/03/01海南经济特区换地权益书流转与收回暂行办法2006/01/01海南省企业固定资产投资项目备案管理办法2004/09/01海南省住宅区物业管理条例2004/09/01海南省森林保护管理条例2004/09/01海南经济特区城市规划条例2003/07/01海南省人民代表大会常务委员会关于加快处置海南经济特区停缓建工程的决定2002/10/28处置海南省积压房地产补充方案2001/12/01海南省农业开发用地管理若干规定2001/05/18海南省闲置建设用地处置规定2000/12/08海南省基本农田保护规定2000/01/20海南省加强城市规划管理的若干规定1999/12/10海南经济特区换地权益书管理办法1999/08/06海南省确定土地权属若干规定1999/07/05海南经济特区国有住房出售收入管理办法1999/05/06关于深化城镇住房制度改革促进住宅业健康发展的意见1999/02/10海南省地方税务局关于房产税若干政策问题的通知1999/01/29海南省人民政府关于严格控制海口市、三亚市、琼山市新建商品房有关问题的通知1997/10/08海南经济特区土地征用管理规定(修正)1997/10/08海南省城镇经济适用住房管理规定(修正)1997/10/08海南省建筑防火管理规定(修正)1997/10/08海南省建筑工程质量监督管理暂行办法(修正)1997/10/08海南省城镇土地使用权申报登记发证实施办法(修正)1996/10/24海南省实施《城市房屋拆迁管理条例》细则1996/05/15海南省农村集体经济承包合同管理条例1996/01/01海南省建设监理单位资质审批登记暂行办法1996/01/01海南省建设工程项目管理机构资格审查暂行办法1995/11/28海南省测绘管理条例1995/08/21海南省人民政府关于办理国有行政划拨土地使用证有关问题的通知1994/10/07海南经济特区基础设施建设项目土地补偿标准规定1994/05/31海南经济特区基础设施投资综合补偿条例1993/12/16海南省建筑劳务管理暂行规定1992/04/22海南省调处土地纠纷确定土地权属的若干规定(19xx年6月21日失效)1990/11/01海南省农村集体土地经营管理体制暂行规定1990/05/16海南省耕地占用税征收实施办法海口房地产与建筑政策文件2010/03/01海口市城镇园林绿化条例2009/12/04海口市人民政府关于解决办理房地产证历史遗留问题的若干意见2009/11/30海口市地方税务局关于改进房地产过户办理流程通知2009/11/13海口市房屋拆除施工管理暂行规定2009/11/01海口市政府信息公开规定2009/09/01海南省海口地方税务局关于二手房转让计税价格和税收征管问题的通知2009/09/01海口市经济适用住房管理暂行办法2009/08/06海口市人民政府关于公布我市20xx年度廉租住房保障相关标准的通知2009/06/20海口市人民政府关于印发市政府进一步加快工业发展若干规定实施细则的通知2009/05/01海口市被征地农民养老保险暂行办法2009/05/01海口市房地产中介服务管理办法2009/04/30海口市人民政府办公厅关于印发海口市政府投资项目征地拆迁工作流程图的通知2008/10/14海口市人民政府关于推进旧城区(城中村)改造工作的指导意见2008/07/15海口市建设局海口市投资环境监督中心关于进一步加强建设工程公开招标监管工作实施意见的通知2008/05/31海口市建筑工程安全防护、文明施工措施费用及使用管理实施细则2008/05/28海口市建设工程施工许可批后管理暂行办法2008/05/15海口市海域使用权招标拍卖挂牌出让管理暂行办法2007/07/25海口市人民政府关于印发海口市建设工程文明施工管理规定的通知2007/01/01海口市房产管理局关于印发《海口市白蚁防治管理实施办法》的通知2006/12/03海口市土地交易管理办法2006/11/20海口市人民政府关于印发海口市企业国有资产监督管理暂行办法的通知2006/11/01海口市人民政府关于印发城市道路挖掘与修复管理办法的通知2006/09/28海口市划拨土地收益征收规定2006/09/01海口市人民政府关于开展城市管理相对集中行政处罚权工作的决定2006/09/01海口市城市管理相对集中行政处罚权暂行办法2006/08/15海口市城镇最低收入家庭租赁住房补贴实施细则2006/06/26海口市处置停缓建工程补偿暂行办法2006/06/01海口市人民政府办公厅关于整顿和规范房地产市场秩序的通知2006/05/01海口市政府投资工程项目招标投标管理规定2005/09/28海口市人民政府关于海口保税区投资建设项目审批管理的通知2005/08/01海口市商品混凝土管理办法2005/07/01海口市超容积率用地管理规定2005/06/01海口市地震安全性评价管理办法2005/06/01海口市绿化费收缴管理暂行办法2005/05/19海口市城市规划审批管理规程2005/05/01海口市处置闲置土地若干规定2004/11/26海口市燃气管理条例2004/11/26海口市城市规划条例2004/06/01海口市政府投资建设项目审计监督办法2004/03/18海口市地价管理办法2004/03/18海口市投资和购房办理入户暂行办法2004/03/18海口市人民政府关于保留《海口市城市房屋产权产籍管理办法》等17件政府规章的决定2003/02/23海口市职工住房补贴试行办法2002/06/25海口市房屋租赁管理办法(修正)2002/04/02海口市人民政府关于废止部分规范性文件公告2000/02/28海口市房地产有形市场管理暂行规定1999/08/12海口市城市房屋拆迁管理办法1998/12/25海口市土地违法行为处罚规定1998/10/25海口市市政建设规划管理办法1997/02/04海口市土地管理规定1995/08/07海口市城市规划监察行政处罚办法1993/07/14海口市建设工程管理规定1992/11/11海口市确定土地使用权的暂行规定海南其它市县房地产规范化文件（天下房地产法律服务网）2009/09/30陵水黎族自治县土地交易管理办法2009/09/01琼海市住宅专项维修资金管理办法2009/07/17临城城区基础设施项目征地奖励办法2009/07/03三亚市人民政府办公室转发市规划建设局关于规范城市基础设施配套费减免审批程序的意见（修订）的通知2009/05/28屯昌县人民政府办公室关于印发加快职工已购公有住房集资合作建房向全部产权过渡意见的通知2009/05/25琼海市招标投标中心招标投标业务操作规程（试行）2009/05/18定安县城镇低收入家庭廉租房实施细则（试行）2009/04/02三亚市人民政府关于三亚市集体土地对外流转用于农业开发的土地出让金或承包金最低指导价的通知2009/04/02三亚市农业开发用地