涉县物业管理办法

涉县物业管理办法总则目的与依据为了规范涉县物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等相关法律法规，结合本县实际，制定本办法。适用范围本办法适用于涉县行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持公平、公正、公开，保障物业管理各方的合法权益。管理体制涉县住房和城乡建设局负责本县物业管理活动的监督管理工作。其他有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会换届工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居民委员会、村民委员会协助街道办事处、乡镇人民政府开展物业管理相关工作。业主及业主大会业主的权利与义务业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会的成立一个物业管理区域成立一个业主大会。物业管理区域的划分应当考虑物业的共用设施设备、建筑物规模、社区建设等因素，按照有利于实施物业管理的原则确定。符合下列条件之一的，应当召开首次业主大会会议：1.交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之五十以上的；2.首次交付业主使用的物业建筑面积达到五万平方米以上且入住率达到百分之五十以上的；3.首批物业交付满两年，并且交付的房屋专有部分面积达到建筑物总面积百分之三十以上的。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主委员会业主委员会是业主大会的执行机构，由业主大会会议选举产生，向业主大会负责并报告工作。业主委员会由五至十一人的单数组成，具体人数由业主大会会议决定。业主委员会委员应当是本物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会履行下列职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。前期物业管理前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。承接查验在物业承接验收时，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并做好查验记录。物业服务物业服务企业物业服务企业应当具有独立的法人资格，依法取得物业服务企业资质证书，并在资质等级许可的范围内从事物业管理活动。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业应当履行下列义务：1.履行物业服务合同，提供物业服务；2.按照国家和地方有关规定，公布物业服务费用、经营收支等情况；3.接受业主、业主大会、业主委员会和业主监督管理部门的监督；4.定期公布共用部位、共用设施设备收益及专项维修资金使用情况；5.协助有关部门做好物业管理区域内的安全防范、环境卫生、绿化养护等工作；6.法律、法规规定的其他义务。物业服务内容与质量物业服务内容一般包括以下方面：1.物业共用部位的维修、养护和管理；2.物业共用设施设备的运行、维修、养护和管理；3.物业管理区域内的环境卫生管理；4.物业管理区域内的绿化养护；5.物业管理区域内的秩序维护；6.车辆停放管理；7.物业装饰装修管理；8.物业服务档案和物业档案管理；9.法律、法规规定和物业服务合同约定的其他事项。物业服务质量应当符合国家和地方有关标准和规范，以及物业服务合同的约定。物业服务费用物业服务费用可以采取包干制或者酬金制等形式。实行包干制的，物业服务费用的构成包括物业服务成本、法定税费和物业服务企业的利润。实行酬金制的，预收的物业服务资金包括物业服务支出和物业服务企业的酬金。物业服务费用应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。业主应当按照物业服务合同的约定，按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳物业服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。专项维修资金专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和地方有关规定执行。业主转让房屋所有权时，结余的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。物业的使用与维护物业使用规范业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守物业服务企业的告知事项和国家、地方有关装饰装修的规定。物业管理区域内禁止下列行为：1.损坏房屋承重结构、主体结构，破坏房屋外貌，擅自改变房屋设计用途；2.占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地，擅自移动物业共用设施设备；3.违章搭建、私设摊点；4.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品；5.堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声；6.违反规定饲养动物；7.随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物；8.违反规定停放车辆；9.法律、法规禁止的其他行为。物业维修养护物业共用部位、共用设施设备的维修、更新、改造费用，按照下列规定承担：1.专有部分由专有部分业主承担；2.部分共用部分由部分共用部分的业主按照其建筑面积所占比例承担；3.全体共用部分由全体业主按照其建筑面积所占比例承担。专项维修资金不足时，业主应当按照国家和地方有关规定续筹。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时维修养护，有关业主应当给予配合。责任人不履行维修养护义务的，经业主大会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由责任人承担。监督管理监督管理部门职责涉县住房和城乡建设局应当加强对物业管理活动的监督管理，履行下列职责：1.贯彻执行国家和地方有关物业管理的法律、法规、规章和政策；2.制定物业管理相关政策措施并组织实施；3.指导和监督业主大会、业主委员会的成立、选举和换届工作；4.负责物业服务企业资质管理；5.监督管理物业服务活动，对物业服务质量进行考核评价；6.负责专项维修资金的交存、使用、管理的监督；7.依法查处物业管理中的违法行为；8.法律、法规规定的其他职责。其他有关部门按照各自职责，做好与物业管理相关的监督管理工作。投诉处理业主、物业使用人、物业服务企业对物业管理活动中的违法行为，可以向有关部门投诉、举报。有关部门应当及时受理，并依法进行处理。法律责任业主、物业使用人法律责任业主、物业使用人违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：1.擅自改变物业使用性质的，处五千元以上五万元以下的罚款；2.损坏房屋承重结构、主体结构的，处五万元以上十万元以下的罚款；3.占用或者损坏物业共用部位、共用设施设备及相关场地的，处五千元以上二万元以下的罚款；4.违章搭建、私设摊点的，处五百元以上二千元以下的罚款；5.在建筑物、构筑物上涂写、刻画或者违反规定悬挂、张贴宣传品的，处五十元以上二百元以下的罚款；6.堆放易燃、易爆、剧毒或者含有放射性物质的物品，排放有毒、有害物质或者发出超过规定标准的噪声的，处二百元以上一千元以下的罚款；7.违反规定饲养动物的，处五十元以上二百元以下的罚款；8.随意倾倒或者抛弃垃圾、杂物的，处五十元以上二百元以下的罚款；9.违反规定停放车辆的，处二十元以上二百元以下的罚款。违反本办法规定，给他人造成损害的，依法承担赔偿责任；构成犯罪的，依法追究刑事责任。物业服务企业法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改正；逾期不改正的，按照下列规定予以处罚：1.未按照物业服务合同约定提供服务的，处一万元以上五万元以下的罚款；2.擅自改变物业管理用房用途的，处五万元以上二十万元以下的罚款；3.将一个物业管理区域内的全部物业管理业务一并委托给他人的，处委托合同价款百分之三十以上百分之五十以下的罚款；情节严重的，由颁发资质证书的部门吊销资质证书。物业服务企业违反本办法规定，挪用专项维修资金的，由县级以上地方人民政府房地产行政主管部门追回挪用的专项维修资金，给予警告，没收违法所得，可以并处挪用数额二倍以下的罚款；物业服务企业挪用专项维修资金，情节严重的，并由颁发资质证书的部门吊销资质证书；构成犯罪的，依法追究直接负责的主管人员和其他直接责任人员的刑事责任。建设单位法律责任建设单位违反本办法规定，有下列行为之一的，由相关部门责令限期改