物业收支管理办法

物业收支管理办法一、总则（一）目的为了加强本公司物业收支管理，规范财务行为，保障公司和业主的合法权益，提高资金使用效益，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本公司实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于本公司所管理的各类物业项目，包括住宅小区、商业写字楼、工业园区等。（三）基本原则1.依法依规原则严格遵守国家有关财务管理的法律法规和行业标准，确保物业收支管理合法合规。2.公开透明原则物业收支情况应定期向业主公开，接受业主监督，做到收支透明、账目清晰。3.专款专用原则物业收费应专项用于物业管理服务，不得挪作他用，确保资金使用合理、高效。4.收支平衡原则合理编制物业收支预算，努力实现收支平衡，保证物业管理服务的持续稳定运行。二、收入管理（一）物业服务费1.收费标准根据物业服务合同约定，结合物业项目的实际情况，制定合理的物业服务费收费标准。收费标准应明确收费项目、收费标准、计费方式等内容，并报价格主管部门备案。2.收费方式物业服务费可以采取包干制或酬金制。包干制：由业主向物业服务企业支付固定物业服务费，盈余或者亏损均由物业服务企业享有或者承担。酬金制：在预收的物业服务资金中按约定比例或者约定数额提取酬金支付给物业服务企业，其余全部用于物业服务合同约定的支出，结余或者不足均由业主享有或者承担。3.收费时间物业服务费应按月或按季收取，具体收费时间由物业服务合同约定。业主应按时足额缴纳物业服务费，逾期未缴纳的，物业服务企业有权按照合同约定收取违约金。（二）其他收入1.停车费包括小区内停车位的租金收入、临时停车费收入等。停车费收费标准应符合当地物价部门的规定，并在停车场显著位置公示。2.广告费利用小区内的公共区域、电梯、宣传栏等进行广告经营所取得的收入。广告费收入应按照合同约定进行分配，其中一部分可用于补充物业专项维修资金，一部分可作为物业服务企业的经营收入。3.场地租赁费出租小区内的闲置场地、房屋等所取得的收入。场地租赁费应按照合同约定收取，并及时入账。4.其他零星收入如废品回收收入、水电费代收手续费等。其他零星收入应及时入账，纳入公司统一核算。（三）收入核算与管理1.物业服务企业应建立健全收入管理制度，明确收入核算流程和岗位职责。2.各项收入应及时足额入账，不得隐瞒、截留、挪用。收入凭证应真实、合法、有效，做到账账相符、账实相符。3.对于预收的物业服务费、停车费等，应按照权责发生制原则进行核算，分期确认收入。4.定期对收入情况进行分析，及时发现和解决收入管理中存在的问题，确保收入的稳定增长。三、支出管理（一）人员费用1.工资包括物业服务人员的基本工资、绩效工资、加班工资等。工资标准应根据岗位职责、工作技能、工作业绩等因素确定，并符合当地劳动部门的规定。2.福利包括社会保险、住房公积金、节日福利、带薪年假等。福利费用应按照国家和地方有关规定计提和发放。3.培训费用为提高物业服务人员的业务素质和服务水平，定期组织培训所发生的费用。培训费用应根据培训计划和实际支出进行核算。（二）物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用1.维修保养费用于物业共用部位、共用设施设备的日常维修、保养、检测等费用。包括电梯、消防设施、给排水系统、供电系统、照明系统等的维修保养费用。2.水电费物业项目日常运行所发生的水电费。水电费应按照实际用量和当地收费标准进行核算，并及时缴纳。3.绿化养护费用于小区内绿化植物的养护、修剪、施肥、病虫害防治等费用。绿化养护费应根据绿化面积和养护标准进行核算。4.清洁卫生费用于小区内公共区域的清扫、保洁、垃圾清运等费用。清洁卫生费应根据小区面积和保洁标准进行核算。（三）物业管理区域秩序维护费用1.安保人员工资包括保安人员的基本工资、绩效工资、加班工资等。安保人员工资标准应根据岗位职责、工作技能、工作业绩等因素确定，并符合当地劳动部门的规定。2.安保设备设施费用于购置和维护安保设备设施的费用，如监控设备、门禁系统、巡逻车辆等。安保设备设施费应根据实际需要和使用年限进行核算。3.安全防范措施费如安装防盗报警装置、设置安全警示标识等所发生的费用。安全防范措施费应根据实际情况进行核算。（四）办公费用1.办公用品费用于购置办公桌椅、电脑、打印机、复印机、文具等办公用品的费用。办公用品费应根据实际需求和使用情况进行核算。2.通讯费物业服务企业办公所发生的固定电话、移动电话、网络通讯等费用。通讯费应按照实际用量和当地收费标准进行核算。3.差旅费物业服务企业员工因工作需要出差所发生的交通、住宿、餐饮等费用。差旅费应按照公司相关规定进行报销。4.会议费组织召开业主大会、工作会议、培训会议等所发生的费用。会议费应根据会议规模和实际支出进行核算。（五）固定资产折旧物业服务企业所拥有的固定资产，如办公设备、交通工具、维修设备等，应按照规定计提折旧。固定资产折旧应根据固定资产原值、预计使用年限、预计净残值等因素确定折旧方法和折旧率，并按照会计制度进行核算。（六）物业专项维修资金1.提取标准按照国家和地方有关规定，从物业服务费中提取一定比例的资金作为物业专项维修资金。物业专项维修资金的提取标准应符合当地物价部门的规定，并在物业服务合同中明确约定。2.使用范围物业专项维修资金专项用于物业共用部位、共用设施设备的维修、更新和改造。使用物业专项维修资金应按照相关规定履行审批手续，确保资金使用合理、合规。3.管理与监督物业专项维修资金应专户存储，专款专用，接受业主委员会和业主的监督。物业服务企业应定期向业主公布物业专项维修资金的收支情况。（七）其他费用1.法律诉讼费因物业管理纠纷等原因发生的法律诉讼费用。法律诉讼费应根据实际发生额进行核算，并按照公司相关规定进行报销。2.审计费聘请会计师事务所等中介机构对公司财务收支进行审计所发生的费用。审计费应根据审计业务量和收费标准进行核算。3.其他不可预见费用在物业管理过程中发生的其他不可预见的费用，如自然灾害损失、突发事件应急处理费用等。其他不可预见费用应根据实际情况进行核算，并按照公司相关规定进行审批。（八）支出审批与控制1.建立健全支出审批制度，明确审批流程和审批权限。各项支出应按照规定的审批流程进行审批，未经审批的支出不得报销。2.严格控制支出标准，各项费用应按照预算执行，不得超支。对于超预算的支出，应按照规定履行追加预算审批手续。3.加强对支出凭证的审核，确保支出凭证真实、合法、有效。对于不符合规定的支出凭证，不得报销。4.定期对支出情况进行分析，及时发现和解决支出管理中存在的问题，优化支出结构，降低成本费用。四、财务预算管理（一）预算编制原则1.以收定支原则根据物业项目的收入情况，合理编制支出预算，确保收支平衡。2.统筹兼顾原则统筹考虑物业项目的各项费用支出，合理安排资金，确保物业管理服务的正常运行。3.合理预测原则结合物业项目的实际情况和市场变化趋势，合理预测收入和支出，提高预算的准确性和可靠性。（二）预算编制内容1.收入预算包括物业服务费收入、其他收入等。收入预算应根据物业服务合同约定、市场行情等因素进行编制。2.支出预算包括人员费用、物业共用部位、共用设施设备日常运行、维护费用、物业管理区域秩序维护费用、办公费用、固定资产折旧、物业专项维修资金、其他费用等。支出预算应根据各项费用的实际需求和标准进行编制。（三）预算编制程序1.每年[具体时间]前，物业服务企业应根据本公司下一年度的工作计划和经营目标，编制下一年度的物业收支预算草案。2.预算草案编制完成后，应提交公司管理层进行审核。公司管理层应根据公司的发展战略和经营目标，对预算草案进行审查和调整，形成正式的预算方案。3.正式的预算方案经公司董事会审议通过后，报业主委员会备案，并向全体业主公布。（四）预算执行与调整1.物业服务企业应严格按照预算方案组织实施，确保预算的执行。各部门应根据预算指标控制费用支出，不得超预算支出。2.在预算执行过程中，如因市场变化、政策调整等原因导致预算与实际情况出现较大偏差，需要调整预算的，应按照规定的程序进行调整。预算调整应报公司管理层审核，经公司董事会审议通过后，报业主委员会备案，并向全体业主公布。五、财务报告与信息披露（一）财务报告编制1.物业服务企业应按照国家统一的会计制度和财务管理制度，定期编制财务报告。财务报告应包括资产负债表、利润表、现金流量表、所有者权益变动表等。2.财务报告应真实、准确、完整地反映公司的财务状况、经营成果和现金流量情况。财务报告编制完成后，应经公司管理层审核，并由公司法定代表人签字盖章。（二）财务报告报送1.物业服务企业应定期向业主委员会报送财务报告，报送时间应在每年[具体时间]前。财务报告应包括年度财务报告和半年度财务报告。2.财务报告应附财务情况说明书，详细说明公司的财务状况、经营成果、现金流量情况以及重大财务事项等。财务情况说明书应语言通俗易懂，便于业主理解。（三）信息披露1.物业服务企业应在小区内显著位置设立公告栏，定期公布物业收支情况。物业收支情况应包括收入项目、收入金额、支出项目、支出金额、结余情况等内容。2.物业收支情况应每季度公布一次，公布时间应在每季度结束后的[具体时间]内。对于业主关心的重大财务事项，应及时进行专项披露。3.物业服务企业应接受业主的查询和监督，业主有权查阅公司的财务账目和相关资料。物业服务企业应积极配合业主的查询工作，为业主提供便利。六、监督与检查（一）内部监督1.建立健全内部监督制度，加强对物业收支管理的内部审计和监督检查。内部审计部门应定期对公司的财务收支情况进行审计，及时发现和纠正存在的问题。2.加强对财务人员的培训和管理，提高财务人员的业务素质和职业道德水平。财务人员应严格遵守财务管理制度，确保财务工作的规范、准确。3.建立健全财务风险预警机制，对可能出现的财务风险进行及时预警和防范。加强对资金流动、成本费用、收入情况等方面的监控，确保公司财务状况稳定。（二）业主监督1.业主委员会有权对物业服务企业的物业收支情况进行监督检查。业主委员会可以聘请专业的审计机构对公司的财务收支情况进行审计，审计费用由全体业主共同承担。2.业主有权对物业收支情况提出疑问和建议，物业服务企业应及时给予答复和处