渭南住房管理办法

渭南住房管理办法一、总则（一）目的与依据为了加强渭南市住房管理，规范住房市场秩序，保障住房权利人的合法权益，促进住房市场健康发展，根据国家相关法律法规以及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。本办法旨在建立健全渭南市住房管理体系，确保住房的合理使用、交易安全以及相关各方的权益得到有效保障。通过明确管理职责、规范管理流程，为住房市场的有序运行提供坚实的制度支撑。（二）适用范围本办法适用于渭南市行政区域内各类住房的规划、建设、交易、使用、维修、养护等活动及其监督管理。本办法所指住房包括城镇新建商品住房、二手住房、保障性住房以及农村住房等各类居住性房屋。无论住房的性质、产权归属以及所处位置，均需遵守本办法的相关规定。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和行业标准开展住房管理工作，确保管理活动有法可依、执法必严、违法必究。2.公平公正原则在住房管理过程中，对各类住房主体一视同仁，保障公平竞争的市场环境，维护住房权利人的合法权益。3.服务与管理并重原则以服务住房市场主体为出发点，提供优质高效的管理服务，同时加强监管力度，规范住房市场秩序。4.可持续发展原则注重住房资源的合理利用和保护，推动住房市场与经济社会的协调可持续发展。二、住房规划与建设管理（一）规划管理1.规划编制渭南市住房和城乡建设部门应会同相关部门，根据城市总体规划和土地利用总体规划，编制住房发展规划。住房发展规划应明确住房建设的目标、规模、布局、结构以及配套设施等内容，确保住房建设与城市发展相适应。2.规划审批新建住房项目必须符合住房发展规划，并按照法定程序办理规划审批手续。建设单位应提交详细的规划设计方案，包括建筑设计、户型配比、配套设施等内容，经相关部门审核批准后方可实施建设。（二）建设管理1.建设工程质量监管住房建设工程必须符合国家和地方有关工程建设质量标准，严格执行工程建设强制性标准。建设单位应依法委托具有相应资质的勘察、设计、施工、监理单位进行工程建设，并对工程质量负总责。2.施工安全管理施工单位应建立健全安全生产管理制度，加强施工现场安全管理，确保施工安全。建设单位和监理单位应加强对施工安全的监督检查，及时消除安全隐患。3.配套设施建设住房项目应按照规划要求配套建设基础设施和公共服务设施，如道路、供水、供电、供气、排水、通信、绿化、教育、医疗、文化等设施。配套设施应与住房主体工程同步规划、同步建设、同步交付使用。三、住房交易管理（一）交易市场监管1.市场准入与退出从事住房交易的房地产开发企业、经纪机构等应依法取得相应的资质证书，并按照规定办理备案手续。加强对住房交易市场主体的动态监管，对不符合条件或存在违法违规行为的企业，依法责令其整改或予以清退。2.交易行为规范规范住房交易合同的签订、履行等行为，明确交易双方的权利义务。加强对住房交易价格的监测和调控，防止房价过快上涨或下跌。严厉打击捂盘惜售、虚假宣传、恶意炒作等违法违规行为，维护住房交易市场秩序。（二）商品房预售管理1.预售许可房地产开发企业预售商品房，应向房地产管理部门申请预售许可，取得《商品房预售许可证》后方可预售。申请预售许可时，应提交土地使用权证、建设工程规划许可证、施工许可证、投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上等证明材料。2.预售资金监管建立商品房预售资金监管制度，确保预售资金用于项目建设。房地产开发企业应按照规定将预售资金存入监管账户，由监管银行按照工程进度节点进行拨付使用，保障项目顺利竣工交付。（三）二手房交易管理1.交易流程规范明确二手房交易的流程，包括房源信息发布、购房资格审核、合同签订、资金监管、产权过户等环节。加强对二手房交易资金的监管，保障交易资金安全。2.交易税费管理严格按照国家税收法律法规，规范二手房交易税费征收管理。加强对二手房交易价格的评估，防止通过“阴阳合同”等方式逃避税费。四、住房使用管理（一）物业服务管理1.物业服务企业资质管理从事物业服务的企业应依法取得相应的资质证书，并按照资质等级承接物业服务项目。加强对物业服务企业的资质动态管理，定期进行考核评价，促进物业服务企业提高服务质量。2.物业服务合同管理业主大会成立前，建设单位应通过招投标方式选聘具有相应资质的物业服务企业，并签订前期物业服务合同。业主大会成立后，业主委员会应代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。物业服务合同应明确服务内容、服务标准、收费标准、双方权利义务等内容。3.物业服务质量监督建立物业服务质量监督考核机制，定期对物业服务企业的服务质量进行检查评估。业主有权对物业服务企业的服务质量进行监督，对服务不满意的，可以通过业主大会或业主委员会要求物业服务企业进行整改。（二）住房专项维修资金管理1.资金缴存业主应当按照规定缴存住房专项维修资金。商品住房的业主、非住宅的业主按照所拥有物业的建筑面积交存住宅专项维修资金，每平方米建筑面积交存首期住宅专项维修资金的数额为当地住宅建筑安装工程每平方米造价的5%至8%。2.资金使用住房专项维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造。使用住房专项维修资金应按照规定的程序进行，经业主大会或相关业主同意后，由物业服务企业或相关单位组织实施。3.资金监管加强对住房专项维修资金的监管，确保资金安全。住房专项维修资金应存入专户管理，专款专用，任何单位和个人不得挪作他用。定期公布住房专项维修资金的收支情况，接受业主监督。（三）住房装饰装修管理1.装修申报登记业主在进行住房装饰装修前，应向物业服务企业或相关管理部门进行申报登记，提交装修方案、施工单位资质证明等材料。物业服务企业或相关管理部门应告知业主装修的禁止行为和注意事项。2.装修行为规范业主和装修施工单位应遵守国家和地方有关住房装饰装修的规定，不得擅自变动房屋建筑主体和承重结构，不得损坏房屋原有节能设施，降低节能效果。加强对装修施工现场的管理，防止施工噪声、粉尘等污染环境，影响他人正常生活。五、住房安全管理（一）房屋安全鉴定1.鉴定机构资质管理从事房屋安全鉴定的机构应依法取得相应的资质证书，并按照资质等级开展鉴定业务。加强对房屋安全鉴定机构的资质动态管理，定期进行考核评价，确保鉴定机构的鉴定质量。2.鉴定范围与程序房屋出现下列情形之一的，房屋所有人或使用人应委托房屋安全鉴定机构进行鉴定：达到设计使用年限仍需继续使用的；房屋结构存在明显裂缝、变形、倾斜等异常情况的；因自然灾害、事故灾难等可能导致房屋结构受损的；其他需要进行安全鉴定的情形。房屋安全鉴定机构应按照规定的程序进行鉴定，出具鉴定报告，并对鉴定结果负责。（二）危险房屋治理1.治理责任经鉴定为危险房屋的，房屋所有人或使用人应按照鉴定机构的处理建议及时采取治理措施。房屋所有人或使用人拒不治理的，当地政府应责令其限期治理；逾期仍不治理的，可组织有关部门采取强制治理措施，所需费用由房屋所有人或使用人承担。2.应急处置对存在重大安全隐患的危险房屋，应立即停止使用，并采取有效的应急处置措施，如设置警示标志、疏散人员等，确保人员生命财产安全。同时，应及时组织相关部门进行抢险救灾和治理工作。六、保障性住房管理（一）保障性住房供应1.房源筹集渭南市应通过新建、改建、收购、租赁等方式筹集保障性住房房源，满足中低收入住房困难家庭、新就业职工和外来务工人员等群体的住房需求。2.供应对象与标准明确保障性住房的供应对象、准入条件和供应标准。保障性住房供应对象应符合当地政府规定的收入、住房等条件，按照规定的程序申请、审核和轮候。（二）保障性住房分配与使用1.分配程序保障性住房分配应遵循公开、公平、公正的原则，按照申请、审核、公示、轮候、摇号、选房等程序进行。加强对分配过程的监督，确保分配结果公开透明。2.使用管理保障性住房承租人应按照合同约定使用住房，不得擅自改变住房用途、转租、转借等。加强对保障性住房使用情况的监督检查，对违规使用的承租人，依法责令其改正，直至收回住房。（三）保障性住房退出管理1.退出条件保障性住房承租人有下列情形之一的，应当腾退保障性住房：收入、住房等情况发生变化，不再符合保障性住房申请条件的；擅自改变住房用途、转租、转借的；无正当理由连续6个月以上闲置保障性住房的；其他违反保障性住房使用规定的情形。2.退出程序保障性住房承租人应在规定的期限内腾退住房。逾期不腾退的，住房保障部门应责令其限期腾退；逾期仍不腾退的，可依法申请人民法院强制执行。七、监督检查与法律责任（一）监督检查1.管理部门职责渭南市住房和城乡建设部门及相关部门应按照各自职责，加强对住房管理工作的监督检查。建立健全监督检查制度，定期对住房规划、建设、交易、使用、安全等方面进行检查，及时发现和纠正违法违规行为。2.检查方式与内容监督检查可采取日常巡查、专项检查、随机抽查等方式进行。检查内容包括住房项目的规划执行情况、建设工程质量、交易行为规范、物业服务质量、住房安全状况等方面。（二）法律责任1.对违法违规行为的处罚对违反本办法规定的住房市场