物业管理办法湖州

物业管理办法湖州湖州市物业管理办法总则目的与依据为了规范湖州市物业管理活动，维护业主、物业使用人和物业服务企业的合法权益，改善居住和工作环境，根据《中华人民共和国民法典》、国务院《物业管理条例》等法律法规，结合本市实际，制定本办法。适用范围本办法适用于本市行政区域内的物业管理活动及其监督管理。本办法所称物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。基本原则物业管理应当遵循业主自治、专业服务、政府监管相结合的原则，坚持以人为本，实行业主自我管理与专业服务相结合，努力营造安全、整洁、舒适、文明的居住和工作环境。管理体制湖州市住房和城乡建设部门负责全市物业管理活动的监督管理工作。各县（区）住房和城乡建设部门负责本辖区内物业管理活动的监督管理工作。街道办事处、乡镇人民政府负责组织、指导本辖区内业主大会成立和业主委员会选举工作，监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解处理物业管理纠纷，协调物业管理与社区建设的关系。社区居民委员会、村民委员会应当协助街道办事处、乡镇人民政府做好物业管理相关工作，指导、监督业主大会和业主委员会依法履行职责，调解物业管理纠纷。业主、业主大会及业主委员会业主房屋的所有权人为业主。业主在物业管理活动中，享有下列权利：1.按照物业服务合同的约定，接受物业服务企业提供的服务；2.提议召开业主大会会议，并就物业管理的有关事项提出建议；3.提出制定和修改管理规约、业主大会议事规则的建议；4.参加业主大会会议，行使投票权；5.选举业主委员会成员，并享有被选举权；6.监督业主委员会的工作；7.监督物业服务企业履行物业服务合同；8.对物业共用部位、共用设施设备和相关场地使用情况享有知情权和监督权；9.监督物业共用部位、共用设施设备专项维修资金（以下简称专项维修资金）的管理和使用；10.法律、法规规定的其他权利。业主在物业管理活动中，履行下列义务：1.遵守管理规约、业主大会议事规则；2.遵守物业管理区域内物业共用部位和共用设施设备的使用、公共秩序和环境卫生的维护等方面的规章制度；3.执行业主大会的决定和业主大会授权业主委员会作出的决定；4.按照国家有关规定交纳专项维修资金；5.按时交纳物业服务费用；6.法律、法规规定的其他义务。业主大会物业管理区域内，已交付的专有部分面积超过建筑物总面积百分之五十时，建设单位应当按照物业所在地的县（区）住房和城乡建设部门或者街道办事处、乡镇人民政府的要求，及时报送下列筹备首次业主大会会议所需的文件资料：1.物业管理区域证明；2.房屋及建筑物面积清册；3.业主名册；4.建筑规划总平面图；5.交付使用共用设施设备的证明；6.物业服务用房配置证明；7.其他有关的文件资料。符合成立业主大会条件的，街道办事处、乡镇人民政府应当在收到建设单位或者十人以上业主公开联名提出筹备业主大会书面申请后六十日内，负责组织、指导成立首次业主大会会议筹备组。筹备组由业主代表、建设单位代表、街道办事处、乡镇人民政府代表和社区居民委员会、村民委员会代表组成。筹备组人数应当为单数，其中业主代表人数不低于筹备组总人数的二分之一。筹备组应当自成立之日起九十日内，组织业主召开首次业主大会会议，并选举产生业主委员会。业主大会会议可以采用集体讨论的形式，也可以采用书面征求意见的形式。但是，应当有物业管理区域内专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主参加。业主大会决定以下事项：1.制定和修改业主大会议事规则；2.制定和修改管理规约；3.选举业主委员会或者更换业主委员会成员；4.选聘和解聘物业服务企业；5.筹集和使用专项维修资金；6.改建、重建建筑物及其附属设施；7.改变共有部分的用途或者利用共有部分从事经营活动；8.有关共有和共同管理权利的其他重大事项。决定前款第五项至第七项规定的事项，应当经专有部分占建筑物总面积三分之二以上的业主且占总人数三分之二以上的业主同意。决定前款其他事项，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。业主委员会业主委员会由业主大会会议选举产生，由五至十一人的单数组成。业主委员会委员应当是物业管理区域内的业主，并符合下列条件：1.具有完全民事行为能力；2.遵守国家有关法律、法规；3.遵守业主大会议事规则、管理规约，模范履行业主义务；4.热心公益事业，责任心强，公正廉洁；5.具有一定的组织能力；6.具备必要的工作时间。业主委员会应当自选举产生之日起三十日内，向物业所在地的县（区）住房和城乡建设部门和街道办事处、乡镇人民政府备案。业主委员会履行下列职责：1.执行业主大会的决定和决议；2.召集业主大会会议，报告物业管理的实施情况；3.与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同；4.及时了解业主、物业使用人的意见和建议，监督和协助物业服务企业履行物业服务合同；5.监督管理规约的实施；6.督促业主交纳物业服务费及其他相关费用；7.组织和监督专项维修资金的筹集和使用；8.调解业主之间因物业使用、维护和管理产生的纠纷；9.业主大会赋予的其他职责。业主委员会应当建立健全各项制度，实行信息公开，接受业主监督。业主委员会应当按照业主大会议事规则的规定及业主大会的决定召开会议。经三分之一以上业主委员会委员提议，应当及时召开业主委员会会议。业主委员会委员有下列情形之一的，经业主大会会议通过，其业主委员会委员资格终止：1.因物业转让、灭失等原因不再是业主的；2.无故缺席业主委员会会议连续三次以上的；3.因疾病等原因丧失履行职责能力的；4.有犯罪行为的；5.以书面形式向业主大会提出辞职的；6.拒不履行业主义务的；7.其他原因不宜担任业主委员会委员的。业主委员会委员资格终止的，应当自终止之日起三日内将其保管的有关财务凭证、档案等文件资料、印章及其他属于业主大会所有的财物移交给业主委员会。前期物业管理前期物业服务合同建设单位应当在销售物业之前，通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业进行前期物业管理，并签订书面的前期物业服务合同。投标人少于三个或者住宅规模较小的，经物业所在地的县（区）住房和城乡建设部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。前期物业服务合同可以约定期限；但是，期限未满、业主委员会与业主大会依法选聘的物业服务企业签订的物业服务合同生效的，前期物业服务合同终止。临时管理规约建设单位应当在销售物业之前，制定临时管理规约，对有关物业的使用、维护、管理，业主的共同利益，业主应当履行的义务，违反临时管理规约应当承担的责任等事项依法作出约定。建设单位制定的临时管理规约，不得侵害物业买受人的合法权益。物业买受人在与建设单位签订物业买卖合同时，应当对遵守临时管理规约予以书面承诺。承接查验在前期物业服务合同签订之日起三十日内，建设单位应当向物业服务企业移交下列资料：1.竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料；2.设施设备的安装、使用和维护保养等技术资料；3.物业质量保修文件和物业使用说明文件；4.业主名册；5.物业管理所必需的其他资料。物业服务企业应当在前期物业服务合同终止时，将上述资料移交给业主委员会。物业服务企业承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，并与建设单位签订承接查验协议。承接查验协议应当对物业承接查验的基本情况、存在问题、解决方法及其时限、双方的权利义务、违约责任等事项作出明确约定。物业服务企业应当自承接查验协议签订之日起十日内，将承接查验情况书面报告物业所在地的县（区）住房和城乡建设部门。物业服务物业服务企业从事物业服务活动的企业应当具有独立的法人资格，并依法取得物业服务企业资质证书。物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，提供相应的服务。物业服务企业未能履行物业服务合同的约定，导致业主人身、财产安全受到损害的，应当依法承担相应的法律责任。物业服务企业应当制定安全防范应急预案，对物业管理区域内的治安、消防、电梯、环境卫生等突发事件进行应急处置。物业服务企业应当定期公布物业服务费用收支情况，接受业主监督。物业服务内容与标准物业服务企业应当按照国家、省有关规定和物业服务合同的约定，提供下列物业服务：1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护和管理；2.物业管理区域内的环境卫生清扫保洁、绿化养护；3.物业管理区域内的公共秩序维护、安全防范等事项的协助管理服务；4.物业装饰装修管理服务；5.物业服务合同约定的其他服务。物业服务企业应当按照物业服务合同约定的服务内容和标准提供服务。物业服务标准应当包括服务质量、服务费用、物业的经营与管理、承接查验和使用维护、档案和资料管理等方面的内容。物业服务费用物业服务收费应当遵循合理、公开以及费用与服务水平相适应的原则，区别不同物业的性质和特点，由业主和物业服务企业按照国务院价格主管部门会同国务院建设行政主管部门制定的物业服务收费办法，在物业服务合同中约定。业主应当按照物业服务合同的约定按时足额交纳物业服务费用。业主违反物业服务合同约定逾期不交纳服务费用的，业主委员会应当督促其限期交纳；逾期仍不交纳的，物业服务企业可以依法追缴。已竣工但尚未出售或者尚未交给物业买受人的物业，物业服务费用由建设单位交纳。物业服务企业可以根据业主的委托提供物业服务合同约定以外的服务项目，服务报酬由双方约定。专项维修资金专项维修资金属业主所有，专项用于物业保修期满后物业共用部位、共用设施设备的维修和更新、改造，不得挪作他用。专项维修资金的交存、使用、管理，按照国家和省有关规定执行。业主转让房屋所有权时，其结余的专项维修资金不予退还，随房屋所有权同时过户。物业的使用与维护物业使用业主、物业使用人应当按照规划用途使用物业，不得擅自改变物业使用性质。业主、物业使用人装饰装修房屋的，应当事先告知物业服务企业，并遵守国家和本市有关装饰装修的规定。物业服务企业应当将装饰装修的禁止行为和注意事项告知业主、物业使用人。利用物业共用部位、共用设施设备进行经营的，应当在征得相关业主、业主大会、物业服务企业的同意后，按照规定办理有关手续。业主所得收益应当主要用于补充专项维修资金，也可以按照业主大会的决定使用。物业维护物业服务企业应当按照物业服务合同的约定，对物业共用部位、共用设施设备进行维护、保养，确保其正常运行和使用。业主或者物业使用人发现物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，应当及时维修养护；业主、物业使用人不履行维修养护义务的，经业主委员会同意，可以由物业服务企业维修养护，费用由相关业主承担。物业存在安全隐患，危及公共利益及他人合法权益时，责任人应当及时采取措施消除隐患。监督管理行政监督湖州市住房和城乡建设部门应当加强对物业管理活动的监督检查，建立健全物业管理投诉举报制度，及时处理业主、业主委员会、物业服务企业的投诉和举报。县（区）住房和城乡建设部门应当对本辖区内的物业管理活动进行日常监督检查，发现问题及时督促整改。街道办事处、乡镇人民政府应当对本辖区内的物业管理活动进行指导和监督，协调处理物业管理纠纷。业主监督业主有权对物业服务企业的服务质量、服务费用等进行监督。业主委员会应当定期向业主公布物业服务费用收支情况、专项维修资金使用情况等，接受业主监督。业主大会、业主委员会作出的决定违反法律、法规的，物业所在地的县（区）住房和城乡建设部门或者街道办事处、乡镇人民政府，应当责令限期改正或者撤销其决定，并通告全体业主。信用管理湖州市住房和城乡建设部门应当建立物业服务企业信用档案，对物业服务企业的服务质量、经营活动等进行信用评价，并向社会公布。物业服务企业信用档案应当包括企业基本情况、经营业绩、服务质量、业主评价、奖惩情况等内容。对信用良好的物业服务企业，在物业服务项目招投标、资质晋升等方面给予适当奖励；对信用不良的物业服务企业，依法予以处罚，并限制其从事相关物业管理活动。法律责任业主、业主大会及业主委员会的法律责任业主、业主大会、业主委员会违反本办法规定，有下列行为之一的，由县（区）住房和城乡建设部门或者街道办事处、乡镇人民政府责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评，并可以处一千元以上一万元以下的罚款：1.未按照本办法规定召开业主大会会议的；2.未按照本办法规定选举产生业主委员会或者业主委员会委员人数不符合规定的；3.业主委员会未按照本办法规定备案的；4.业主委员会未按照本办法规定履行职责的；5.业主、业主委员会违反管理规约、业主大会议事规则的。业主、物业使用人违反本办法规定，擅自改变物业使用性质的，由县（区）住房和城乡建设部门责令限期改正，恢复原状；逾期不改正的，可以处五千元以上五万元以下的罚款。物业服务企业的法律责任物业服务企业违反本办法规定，有下列行为之一的，由县（区）住房和城乡建设部门责令限期改正；逾期不改正的，予以通报批评，并可以处三千元以上三万元以下的罚款：1.未按照本办法规定与建设单位签订承接查验协议的；