珠海预售管理办法

珠海预售管理办法一、总则（一）目的为了加强珠海房地产市场预售管理，规范房地产开发企业的预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，促进房地产市场健康发展，根据国家相关法律法规及行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于在珠海市行政区域内从事房地产开发经营活动，进行商品房预售的企业和相关行为。（三）基本原则1.依法管理原则严格依据国家法律法规和本市相关规定，对房地产预售活动进行全面监管，确保各项行为合法合规。2.公开公平公正原则预售信息公开透明，预售过程公平竞争，对所有参与预售活动的主体一视同仁，保障各方合法权益。3.保护消费者权益原则以保障购房人的合法权益为出发点和落脚点，规范预售行为，提供准确信息，加强质量监管，确保购房人购买到满意、放心的商品房。二、预售许可管理（一）申请条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业向市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，包括银行出具的资金到位证明、财务报表等。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，包括预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。（三）审批程序1.受理市房地产管理部门收到开发企业提交的预售许可申请后，对申请材料进行查验。申请材料齐全、符合法定形式的，应当受理，并出具受理通知书；申请材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者在5日内一次性书面告知开发企业需要补正的全部内容。2.审核市房地产管理部门对受理的申请进行审核。审核内容包括申请条件是否符合要求、申请材料是否真实有效等。必要时，可以进行实地查勘。3.许可决定经审核符合预售许可条件的，市房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，颁发《商品房预售许可证》；不符合预售许可条件的，应当作出不予许可的书面决定，并说明理由。（四）预售许可证管理1.《商品房预售许可证》是房地产开发企业预售商品房的法定凭证，不得伪造、涂改、出租、出借、转让。2.开发企业应当在售楼处显著位置公示《商品房预售许可证》原件。3.预售许可的有效期限为1年，自核发之日起计算。开发企业应当在预售许可有效期内售完该项目的预售商品房。如需延期，应当在有效期届满前30日内向原发证机关提出申请，经审核同意后，可延长1年。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业应当自取得《商品房预售许可证》之日起10日内，将预售商品房的全部房源信息在珠海市房地产交易监管平台上公示。2.购房人在认购预售商品房时，开发企业应当向购房人出示《商品房预售许可证》，并提供商品房预售合同示范文本。购房人应当仔细阅读合同条款，在平等、自愿、公平的基础上签订预售合同。3.预售合同应当采用书面形式，明确双方的权利和义务。合同内容应当包括商品房的基本情况、价格、付款方式、交付条件、交付时间、违约责任等条款。（二）合同备案1.开发企业应当自预售合同签订之日起30日内，向市房地产管理部门办理合同备案手续。办理备案时，应当提交以下材料：商品房预售合同备案申请表。预售合同正本。购房人的身份证明。2.市房地产管理部门对开发企业提交的备案材料进行审核。审核通过的，予以备案，并在合同上加盖备案专用章；审核不通过的，应当告知开发企业理由，开发企业应当根据要求进行修改后重新申请备案。3.已备案的预售合同，购房人需要变更买受人姓名、身份证号码、房屋地址等信息的，开发企业应当在办理房屋交付使用前，持有关证明材料向市房地产管理部门申请办理合同变更备案手续。（三）合同履行1.开发企业应当按照预售合同约定的时间、地点、标准等条件交付商品房。因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付的，开发企业应当及时通知购房人，并在合理期限内提供证明。2.购房人应当按照预售合同约定的付款方式和时间支付购房款。逾期付款的，应当按照合同约定承担违约责任。3.开发企业应当按照国家和本市有关规定，在商品房交付使用时，向购房人提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并承担商品房保修责任。四、预售资金监管（一）监管账户设立1.开发企业应当在申请预售许可时，选择一家商业银行作为预售资金监管银行，并与监管银行、市房地产管理部门签订《珠海市商品房预售资金监管协议》。2.开发企业应当在监管银行设立商品房预售资金专用账户，用于存放预售资金。专用账户应当以项目为单位设立，专款专用。（二）资金缴存1.开发企业应当按照预售资金监管协议的约定，将预售资金足额缴存至专用账户。预售资金缴存比例按照项目建设进度分阶段进行控制，具体比例如下：基础完工至主体结构完工，缴存比例为预售资金总额的25%。主体结构完工至竣工验收备案，缴存比例为预售资金总额的50%。竣工验收备案至房屋交付使用，缴存比例为预售资金总额的75%。房屋交付使用至项目交付使用后1年，缴存比例为预售资金总额的100%。2.开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提交用款计划和申请，监管银行应当按照预售资金监管协议的约定进行审核。审核通过的，监管银行应当按照用款计划将预售资金拨付给开发企业。（三）资金使用监管1.预售资金应当优先用于项目工程建设，确保工程质量和进度。开发企业使用预售资金时，应当提供工程建设进度报告、监理报告、施工单位出具的资金使用计划等相关证明材料。2.市房地产管理部门应当对预售资金的缴存、使用情况进行监督检查。发现开发企业有违规使用预售资金行为的，应当责令其限期改正，并依法予以处罚。3.监管银行应当按照预售资金监管协议的约定，履行监管职责。对未按照约定进行监管的，市房地产管理部门应当责令其限期改正；情节严重的，取消其预售资金监管银行资格。五、预售信息公开（一）公开内容1.开发企业应当在售楼处显著位置公示以下预售信息：《商品房预售许可证》原件。预售商品房的房源信息，包括房屋位置、面积、户型、价格等。预售合同示范文本。预售资金监管账户信息。物业服务内容、收费标准等。2.开发企业应当在珠海市房地产交易监管平台上及时更新预售信息，确保信息的准确性和及时性。（二）公开方式1.售楼处现场公示是预售信息公开的主要方式。开发企业应当保证公示内容清晰、完整，便于购房人查阅。2.珠海市房地产交易监管平台是预售信息公开的重要平台。开发企业应当按照要求在平台上填报相关信息，并对信息的真实性负责。（三）信息查询1.购房人有权查询预售商品房的相关信息。开发企业应当为购房人提供便利的查询服务，不得拒绝或者限制购房人的查询要求。2.市房地产管理部门应当建立预售信息查询系统，方便购房人通过网络等方式查询预售信息。六、监督管理（一）部门职责1.市房地产管理部门负责本市房地产预售活动的监督管理工作，依法查处违法违规行为。2.市发展改革、城乡规划、建设、国土资源、工商、物价等部门按照各自职责，协同做好房地产预售管理工作。（二）监督检查措施1.市房地产管理部门有权对开发企业的预售活动进行检查，开发企业应当予以配合，如实提供相关资料和情况。2.检查人员进行检查时，应当出示执法证件。检查可以采取查阅资料、实地查勘、询问当事人等方式进行。3.对检查中发现的问题，市房地产管理部门应当责令开发企业限期改正，并依法予以处理。（三）投诉处理1.市房地产管理部门应当建立投诉举报制度，受理购房人及其他利害关系人对房地产预售活动的投诉举报。2.对投诉举报事项，市房地产管理部门应当及时进行调查处理，并将处理结果告知投诉举报人。七、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可的，由市房地产管理部门予以撤销，并处3万元罚款。开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得预售许可后预售商品房的，按照未取得《商品房预售许可证》预售商品房的规定处罚。3.开发企业不按照预售合同约定履行义务的，应当承担违约责任；给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。4.开发企业将未经验收或者验收不合格的商品房交付使用的，由市建设行政主管部门责令限期改正，并处交付使用的房屋总造价2%以下的罚款；情节严重的，由市房地产管理部门吊销开发企业的资质证书。（二）其他相关责任1.开发企业违反预售资金监管规定的，由市房地产管理部门责令限期改正，并处5万元以上10万元以下的罚款；情节严重的，暂停其网签资格。2.开发企业未按照本办法规定公开预售信息的，由市房