无锡天安曼哈顿市场及营销策划报告83p

谨呈无锡天安曼哈顿-工程营销诊断及对应策略报告我司这轮汇报主要基于市场环境，针对天安曼哈顿近期所面临的困境进行一次全方位的扫描及诊断，以专业的态度提出我司的建议！开篇语：天安曼哈顿目前所面临的困境：天安曼哈顿——2021年7月推盘174套，目前为止成交41套，成交率23%，月均去化2套；近九个月——成交2套，去化速率降至0.25套，整盘价格——整盘价格维持在12000-13000元/㎡，12年1月附赠精装修，但成交无明显好转；近九个月去化2套，成交惨淡！附赠装修后并无逆转数据源自：金丰易居佑威联合系统啄木鸟『精神』

寻找根源问题市场环境区位配套单价面积产品力表现销售模式营销推广销售实力层层梳理市场环境『步步剖析，透过实质看本质』第①步【大平层市场量价分析】数据源自：金丰易居佑威联合系统一季度320套二季度290套三季度180套四季度411套一季度240套除11年第四季度由于绿城香樟降价跑量176套以外，无锡大平层市场近一年去化每季度根本稳定在200-300套之间，均价在9000-11000元/㎡波动，其中180-200㎡去化表现最好；中观市场：单从调控后市场表现，近一年多无锡大平层市场未显现出成交大幅回落趋势，市场成交量相对稳定，价格虽有波动，但根本处于一个区间内，中观市场没有明显恶化迹象；从中观市场观察，本案无理由滞销区位配套『步步剖析，透过实质看本质』第②步华润悦府西水东九龙仓玺园天安曼哈顿绿城蠡湖香樟园万科金域蓝湾【周边在售大平层分布】蠡湖板块市中心板块行车2分钟金城路板块湖滨路板块从区位上表现，目前价值最高为市中心板块，蠡湖板块未来价值较高，本案由于距离市中心与蠡湖板块较近，受两边辐射，区位认可度较高；金城路板块是周边在售大平层个案区位价值最差个案；行车4分钟项目名称配套绿城蠡湖香樟园湖滨商业街，欧尚超市，家乐福超市。项目西南侧将建设大型滨水商业及休闲购物中心。天安曼哈顿项目临近新体育中心，稻香菜场等生活设施

东北方向是无锡繁华的商业中心

西南有五里湖（内太湖）

西北面有惠山，锡山万科金域蓝湾大润发超市、沃尔玛超市、乐购超市、家乐福超市；湖滨路酒吧街；四院、滨湖区人民医院荣军医院华润悦府商业配套：五爱路商圈、河埒商圈、万达广场、大润发超市等

酒店配套：无锡大饭店、协和广场大酒店、美丽都大酒店、悦巢酒店等

教育配套：滨湖实验幼儿园、育红小学、河埒中学、无锡市青山高级中学等

医疗配套：滨湖医院、协和医院、无锡市第四人民医院等西水东市中心商圈，振新市场、体育公园、健康路商业圈等九龙仓玺园凯宾斯基、茂业城、世贸中心，好又多超市、人民医院、清扬小学、辅仁中学、清名桥中学。从配套上来说，绿城及九龙仓玺园距离周边配套行车有一定距离，且局部配套处于规划中，相对较弱；本案及市中心板块个案周边配套成熟；【周边在售大平层配套】区位配套：工程所属区位，周边虽无重大规划，但距传统市中心及未来金融中心较近，板块接受度较高；配套上相对于绿城香樟及九龙仓玺园来说成熟，并不存在区域陌生配套不成熟板块价值低等因素；从区域价值观察，本案也无理由滞销单价面积『步步剖析，透过实质看本质』第③步【无锡在售大平层工程价格】区域板块项目名称项目体量（万㎡）容积率产品形态公寓主力成交面积段（㎡）项目公寓报价(元/m2)公寓装修标准(元/m2)折后成交价格(元/m2)折扣率滨湖区蠡溪板块绿城蠡湖香樟园56.942.36高层、联排179-2881、3#毛坯11000-130004、5、6#精装22000-250001、3#楼毛坯4、5、6#楼预计报价3000元/平米以上1、3#楼毛坯：1030330抵60万，日进千金（累计优惠总共可减1800元/平米）天安曼哈顿17.122.4高层188、260精装特价房6层起价1150017楼折后均价12800元/㎡毛坯房；少量特价精装房3000元/平米12500五月有优惠活动，价格尚有优惠空间。滨湖区湖滨路板块万科金域蓝湾38.452.5高层4#在售196、2047#未推1814#楼天玺22000-230007#楼12000-130004#楼预计3000元/平米7#楼1800元/平米4#楼19462最高97折华润悦府28.002.48高层210-2801、3#楼14000-150002#楼21000-240008#楼王300001、3#楼3000元/平米2#楼5000-8000元/平米8#楼王10000元/平米1、3#楼13787意向金10万抵15万，全款2个点南长区太湖广场板块西水东69.542.5高层、小高层180-2005#楼16层边套12800中间套12100毛坯毛坯：12088购房一次性付款98折，按揭99折九龙仓玺园33.001.56高层、联排20510#楼1100010#楼3000元/㎡11000目前报87折优惠，估计实际可打到85折。数据源自：金丰易居佑威联合系统目前在售个案，成交均价主力在11000-14000元/㎡〔包括装修〕，绿城和华润在原先报价高的根底上分别在装修上将产品档次调低，目前以市场主流价格入市；推售主力面积为180-280㎡之间；【无锡在售大平层工程各面积段去化供给情况】项目名称180-200㎡200-230㎡230-300㎡后期供应绿城蠡湖香樟园推案套数1105272项目后期12栋高层物业规划未定去化套数913554月均去化18套6套9套万科金域蓝湾推案套数62（7#楼21单元）126（4#楼）0项目后期7栋高层物业规划未定，但肯定有一定比例的大户型房源去化套数待售1070月均去化--5套--九龙仓玺园推案套数0560项目后期10栋高层物业规划未定，但大户型房源仅10#楼一栋。去化套数0预约12套0月均去化--6套（蓄客2个月）--西水东推案套数22000去化套数600月均去化1套----华润悦府推案套数021054项目后期6栋高层物业入市时间未定去化套数0421月均去化--（降价后）20套0.1套天安曼哈顿推案套数174058项目后期有4栋高层物业限售套数71043去化套数4109月均去化1.5套--0.4套数据源自：金丰易居佑威联合系统价格户型：目前在售个案主力均价在11000-14000元/㎡，除西水东和绿城以外均带3000元/㎡装修，本案折后均价12500元/㎡并未跳脱价格箱体；户型面积上以180-280㎡为主，本案在售户型属于主流在售户型范围内；成交上，最近大幅降价的绿城及华润月均成交20、33套表现良好，万科及九龙仓稳定在5、6套，西水东由于毛坯单价较高，目前与本案去化最差；价格及面积并未背离市场成交远低于市场正常速度工程价格合理，面积与主流市场一致产品力表现『步步剖析，透过实质看本质』第④步绿城香樟现代单体式玻璃幕墙，本钱2000元/㎡西水东现代真石漆九龙仓玺园新古典真石漆天安曼哈顿新古典真石漆华润悦府法式全石材干挂【立面】立面上绿城香樟园以高本钱的单体式玻璃幕墙和华润悦府全石材干挂法式建筑风格跳脱市场；【景观】绿城香樟园法式景观轴，仪式感华润悦府法式景观轴，仪式感天安曼哈顿法式景观轴，仪式感九龙仓玺园宅间景观组团绿化西水东宅间景观组团绿化景观上，绿城及华润以法式景观轴配合具有仪式感的绿化布景跳脱市场；本案与九龙仓皆以宅间大间距为表现，本案景观已整体呈现，内部湖泊给整体景观带来灵动感；【户型】户型上在主客卧都做到全套房，由于过分追求功能性，在尺度上均做得相对保守；根本处于一个平台；华润悦府西水东天安曼哈顿装修风格产品配置装修报价华润悦府欧式风格威能地暖大金中央空调软水处理系统卫浴：VB、汉斯格雅、科勒橱柜：德国柏丽14000元/㎡产品报价3000元/㎡绿城香樟新古典风格威能地暖、大金中央空调、软水处理系统卫浴：杜拉维特、汉斯格雅橱柜：德国柏丽预计报价3000元/㎡以上九龙仓玺园新古典风格配有地暖与中央空调卫浴：科勒等一般品牌橱柜：国内品牌3000元/㎡万科金域蓝湾新古典风格有地暖与中央空调选用万科最新升级装修标准，硬件配置采用国际高端品牌。3000元/㎡天安曼哈顿现代风格地暖、中央空调、新风系统、主卫上配置杜拉维特和汉斯格雅，客卫配置科勒及汉斯格雅。3000元/㎡【装修】装修报价上均是3000元/㎡，风格上本案与竞争个案区别较大；配置上本案与绿城香樟、华润悦府都选择国际一线品牌配置，九龙仓玺园那么根本为国内主流品牌；产品力表现：从产品表现上观察，绿城香樟及华润悦府从立面、景观上完全跳脱，本案与九龙仓、万科处于相同水平线，高于西水东；工程产品力面对竞争个案并无太大劣势经过市场、区位、价格面积、产品梳理，我们未找到工程滞销的原因但从实地暗访中我们发现了如下几个关键问题：1、产品定位模糊2、样板房展示效果过于内敛3、销售模式单一，传统坐销4、推广活动及企划包装调性与豪宅不符5、现场销售及效劳不专业产品定位『层层解码』第①层产品定位问题：本案目前出售房源分260㎡毛坯房源及188㎡精装修房源，报价相同；针对豪宅客户，在社会上根本处于主导事物阶层，却在本案产品选择上没有主导性，想买毛坯的客户根本丧失；针对工程，产品定位不具备统一性，销售说辞及推广主题没有针对性，本案产品定位模糊，造成价格策略矛盾；所以在下一步工程问题梳理之前必须明确本案的产品定位方向产品定位明确：方案一：188㎡及260㎡户型楼栋都做装修房，报价之间不相差1000元/㎡；方案二：188㎡户型做装修推售，260㎡户型毛坯暂时不推售；方案三：188㎡户型装修，260㎡户型毛坯同时推售，但必须有2000元/㎡以上价差；基于工程实际情况，降价可能性较低，同时应当保证客户选择性，本案应以“方案一〞作为产品定位方向；样板房表现『层层解码』第②层【样板房表现】天安曼哈顿内敛【样板房表现】绿城香樟园奢华【样板房表现】华润悦府大气【样板房表现】九龙仓玺园尊贵绿城香樟九龙仓玺园华润悦府奢华气质大气演绎尊贵表现天安曼哈顿低调内敛中规中矩温馨体验满足无锡当地高端客户对于豪宅形象感的需求，迎合无锡高端客户现阶段品味，在风格、风格、软装搭配上做足奢华感觉。装修整体表现过于内敛，带给客户的震撼感不强；硬件品牌上虽有亮点，但装修整体档次感不明显，与无锡目前高端客户需求不符，在比照下容易形成劣势。样板房表现客户体验【样板房表现】装修交付时间过长给客户造成疑心目前工程装修所产生的三个问题：非整体装修，根据成交订单独立操作实景样板房不能作为高端客层购置的有效保证解决方案：渠道及推广『层层解码』第③层在一个完全竞争的市场知名开发商的豪宅工程『传统的营销手段』『传统的推广方式』XX金丰易居=客户+渠道金丰易居无锡客户会金丰易居特有渠道扎根无锡7年金丰无锡高端客户会金丰无锡企业大客户渠道金丰无锡长期合作伙伴金丰—印象剑桥无锡马山老牌高端别墅主力总价：200-800万金丰—观湖铂庭无锡新生代城市高端别墅主力总价：180-400万无锡金丰汇会员—高端客户471多组；金丰印象剑桥意向客户名单712组；金丰观湖铂庭意向客户名单357组；金丰易居自身客户渠道：客户会及意向客户共享最新意向客户共享直接、有效意向客户1500组我们拥有：基于金丰易居业部强大的社会人脉关系，与众多大集团机构具备长远的合作关系，可组织其公司内中高端领导进行楼盘团购行为；目前金丰易居的常州丰臣国际工程已在进行如下操作。金丰易居企业大客户渠道：中高层管理人员团购模式，短时间大订单银行VIP白金客户无锡青商会-30-40岁富商奔驰、宝马4S店车主金丰易居长期合作机构—跨界营销模式：每个机构每年合作2-3次；每次组织50-200组高端客户以上活动均在观湖铂庭进行中。。我们的模式不走寻常路、我们的资源是最大优势：创造资源优势共享最大化实现高端物业复合营销金丰易居优势你的选择我们的信心产品发布会营销推广节点奠基仪式亮相无锡奢华生活展示范区公开欢乐DIY周末亲子活动开盘2021.1210套优惠房送精装开盘2个月成交6套活动2个月，成交13套促销2个月，成交2套各销售节点成交送中央空调和地暖游泳比赛与新浪合作?锡城羽毛球联赛?活动当月，成交10套销售节点推广节点工程节点2021年11月后除送精装外，根本无营销推广活动产品发布会售楼中心，活动当天近千人参加。活动内容包括：名表、红酒老爷车品鉴、儿童游乐、现场剪影、彩绘、瑜伽表演，并安排了冷餐、抽奖等环节。2会所，00组宾客到场。①红酒酒、饕餮、乐队JAZZ演奏②顶级红酒、雪茄、八音盒等的赏鉴体验③工程美国HOK建筑师事务所，香港A&I安道国际，国际级的物管大师世邦魏理仕均派设计代表前来做工程分析介绍推广活动亮相无锡奢华生活展DIY亲子活动开盘现场活动外场活动游泳比赛2021.10羽毛球联赛推广活动主题亲民，趣味性以及家庭化企划表现上调性过低，没有凸显本案作为豪宅的核心诉求点，在文字表述上也过于内敛，使客户无法立刻从广告上让工程与无锡一线豪宅形成联系；企划包装我们是在卖刚需公寓吗看看我们的竞争对手在干什么？2021年3月，九龙仓玺园针对10号楼大平层公寓推售联谊进口宝马俱乐部，邀请宝马VIP俱乐部会员参与“名车豪宅〞主题活动；2021年3月绿城香樟园邀请兰博基尼俱乐部为工程二期预热，共15部豪车参与；2021年4月底绿城香樟园将举行AP\PP等名表鉴赏会营销推广以客户为本，主题必须贴近！！！时间：贯穿今年整体销售期7个月贯穿策略：事件营销目标：为顺利实现正常的市场销售速度重点：新客户的积累及已购客户的维护1、销售初期/客户聚集类PR及SP活动，扩张知名度及影响力2、持续销售/圈层类客户活动，把准脉搏3、销售为期/客户维护类活动，促成最终去化有效的活动组织人物系列活动之跨界圈层羽西携其设计师共同参观样板房，并与业主交流家装心得，分享家装色彩搭配，为业主们在家装中遇到的问题指点迷津贯穿策略：事件营销有效的活动组织胡润百富--英国顶尖学校榜单发布酒会财富对话系列活动之跨界圈层与客户层身份相符的高阶层活动的嫁接，通过此提供客户最适时的信息，并树立了工程高端形象贯穿策略：事件营销有效的活动组织社区活动：VIP沙龙活动、个性派对等丰富活动线，最终形成客户主导活动，同时导入新客户。世爵跑车试驾汽车系列活动之客户维系贯穿策略：事件营销有效的活动组织宝格丽百年鉴赏会FENDI家装品鉴会贯穿策略：事件营销有效的活动组织企划包装重塑与豪宅产品调性匹配的企划表现，文字中表达大气、舍我其谁的尊荣感，必须明确本案在市场中的豪宅地位；销售效劳『层层解码』第④层我司于2021年2月、3月、4月对天安曼哈顿进行过3次暗访，在市调过程中发现如下问题：找不到一对一效劳的销售人员，每次都是新面孔出现，客户效劳不专属；形象气质均不佳，女性业务员未化装，影响工程整体气质；介绍流程中，关于工程诸多问题〔如价格、装修方案、交房时间、合同细节〕答复不一致，影响客户对工程可信度；屡次出现销售人员不确定问题答案反复于办公室询问答案，影响客户耐心；饮料吧效劳员直面客户10分钟未主动送上饮品和烟缸，客户主动要求2次才反映过来；待客不专属销售不专业效劳不主动人员无气质“三不一没有〞销售效劳流程问题诸多，整顿势在必行！1、销售重点标准1、销售之案场精神面貌要求案场人员〔包括物业人员〕服装与楼盘形象匹配，并坚持持亲切热情的效劳态度。2、销售之接待与物业衔接上的流程重视案场接待流程与工程物业管理流程在销售环节上的对接，物业管理公司提前驻场，让客户感受良好效劳，使工程形象更为饱满。售楼处物业人员，服装统一，车辆引导动作标准专业、接待效劳周到、细致。吧台效劳人员餐饮效劳到位，客户走后清理及时，并制定一套符合自身的、融合了案场接待与物业效劳的接待流程。现场执行力：我们的销售保障本项目销售团队公司标准销售团队制服男生（手工定制）女生（品牌套装）公司统一制服（价值1500元左右）签字笔名牌钢笔一般水笔电脑IPAD根据项目规模，配置1-2台台式电脑通讯工具无线耳麦无其他道具印有项目LOGO的专属道具，如名片夹、FILE夹、杯子、胸牌等公司标准配置2、创新型销售道具引用现场执行力：我们的销售保障业务团队培训客户蓄水及排摸销售软件：售楼处接待管理设置同行接待：每周非双休日确定一天为同行接待日。业务考核：邀请酒店效劳人员，定期针对业务员形象及效劳进行培训；此外针对业务说辞及接待能力也将由公司市场、筹划、产品等进行定期轮流专业培训。业务支持：定期进行业务、接待能力考核、表单标准化考核。售楼处物业人员，服装统一，车辆引导动作标准专业、接待效劳周到、细致。3、销售之准备与培训现场执行力：我们的销售保障定期培训与考核：重以下三方面的培训，一是客户引导，如客户维护、沟通方式、说辞加强等；二是开盘流程及签订工作的培训与演练；三是后续客户跟踪及催定方式、方法的培训。通过以上几方面，力求在开盘期内仍能保证整体销售团队的标准操作，让客户在购置过程中也能体验到一流的销售效劳。开盘前价格最终评定：通过对客户的进一步了解，再结合销售当期的市场情况，最终制定出符合销售现状的价格体系。开盘准备与执行：制定符合工程实际情况的开盘方略，再通过反复的演练保证开盘的顺利执行，能让客户在开盘过程，感受工程推广诉求的本质，让概念真正在销售行为中得到实现。设置同行接待：每周非双休日确定一天为同行接待日。业务团队培训客户蓄水及排摸3、销售之准备与培训现场执行力：我们的销售保障从策略制定到售后效劳，设置一整套完整的销售操作流程及标准的效劳标准执行并不只是简单的操作，而是需要完善的制度保障和监管以及专业默契的团队配合，才能达成目标现场执行力：我们的销售保障从策略执行到案场管理，以完善的表单体系保障良好的销售执行现场执行力：我们的销售保障具体销售效劳流程标准，可邀请开发商莅临我司高端别墅工程金丰观湖铂庭售楼处考察。。。。现场执行力：我们的销售保障结束语：根据对天安曼哈顿的层层剖析，我们发现价格不是问题、户型面积不是问题、主要的问题皆来自于执行、操作层面；天安曼哈顿作为无锡一线大平层产品档次，目前市场下它的合理去化速度应该是月均6套，良好去化速度月均10套！我司作为国内一线代理公司，通过自身的专业水准、效劳态度、渠道通路完全有能力、有实力、有信心为天安集团完成这一目标！！！市场附件：【绿城蠡湖香樟园—销售情况】①③②⑤④⑥后期高层物业联排物业推案时间2011年10月27日2011年12月30日合计去划速率楼幢号1#楼3#楼2#楼5#楼32套推案套数162727272378去划套数12354----177可售套数3918待售待售57成交均价10964元/㎡推案成交情况：2021年10月底推出1#楼、3#楼毛坯房源164-288㎡共234套，售价11000-13000元/㎡，至今去划177套，月均去划32套，去化率达76%，成交均价10964元/㎡。待售房源：2#楼259㎡房源72套，4#楼230-250㎡房源约72套，5#楼287㎡房源72套，6#楼180-230㎡约160套；其中4#、5#、6#楼共200余套精装房源预计于6月份开盘，售价在22000-25000元/㎡；目前有认购优惠：认购金30万抵60万、日进千金等，累计优惠折合房价共减1800元/㎡左右。后期供给：工程后期12栋高层物业规划未定。180-200㎡200-230㎡230-300㎡推案套数11052179去化套数913554月均去化186套10套大平层面积段推案去划情况：工程推案去划情况：【绿城蠡湖香樟园—工程卖点】精装变毛坯：绿城产品一向以精装产品取胜，去年年底开发商出于资金链压力，蠡湖香樟园由原先的精装定位改为毛坯并不惜亏损出售〔其毛坯公寓成交价10964元/㎡，远低于售楼员口中的17600元/㎡本钱价〕，大幅降低总价段，提高市场接受度，迅速回笼资金。大规模会所：整个工程共设置了4个会所，配备4个室外泳池，另配有室内泳池。造价本钱高：单元式玻璃幕墙造价高达2000元/㎡，类同于金茂大厦。营销活动：4月以来陆续推知名表、名车展览活动与客户体验会等。6#楼F户型3室2厅2卫1厨185㎡【绿城蠡湖香樟园—户型】1#楼A户型3室2厅2卫1厨200㎡3#、5#楼D户型4室2厅4卫1厨288㎡三梯两户电梯入户主卧室面宽4m主卧面积38㎡南向主卫、步入式衣橱南向主客卧双套房南向主卫、步入式衣橱独立入户保姆房三开间朝南主客卧双套房层高3.15m两梯两户两梯两户【绿城蠡湖香樟园—精装标准】4#、5#、6#楼装修标准〔约5000元/㎡〕，局部配置明细如下：威能地暖大金中央空调软水处理系统卫浴：杜拉维特、汉斯格雅橱柜：德国柏丽【万科金域蓝湾—销售情况】推案时间08年9月19日09年5月4日09年11月20日10年8月2日11年3月8日合计去划速率楼幢号12#楼13#楼14#楼8#楼4#楼7#楼6套推案套数2641321981981261921110去划套数26413219719610728135可售套数001219164186成交均价08年8067元/㎡09年10650元/㎡10年17583元/㎡11年至今16545元/㎡推案成交情况：工程前期12#、13#、14#、8#楼已交付入住；2021年8月2日推出4#天玺楼王126套房源，面积为200-210㎡，售价22000-23000元/㎡，至今去划107套；2021年3月推出7#楼150-181㎡精装房源共192套，在售户型为151㎡，售价12000-13000元/㎡，至今去划28套；10年8月伊始计，月均去划6.3套，11年至今成交均价16545元/㎡。待售房源：7#楼181㎡房源62套，预计于5月初开盘，售价未定〔会高于12000-13000元/㎡〕。后期供给：工程后期7栋高层物业规划未定，但肯定有一定比例的大户型房源。180-200㎡200-230㎡230-300㎡推案套数62（7#楼21单元）126（4#楼）0去化套数待售1070月均去化--5套--大平层面积段推案去划情况〔4#楼于10年8月推出〕：工程推案去划情况：⑦楼王④前期12#、13#、14#、8#楼已交付〔4#、7#楼去化速率〕【万科金域蓝湾—工程卖点】景观公园【万科金域蓝湾—户型】天玺4#楼户型3室2厅2卫196㎡主卧可分割出一间次卧面宽4m主卧面积逾40㎡步入式衣橱主卧面宽4m，面积35㎡南向主卫、步入式衣橱天玺4#楼户型3室2厅2卫204㎡电梯入户北向工作阳台宽阔180°观景阳台【万科金域蓝湾—精装标准】楼王天玺4#楼系万科成品房系列之尊荣系产品，装修标准较高〔约3000元/㎡〕，局部配置明细如下：有地暖与中央空调天玺选用万科最新升级装修标准，硬件配置采用国际高端品牌。功能区域、储物空间，人性化设计，从公共空间、玄关、厨房、厅房、卫浴、多级收纳到家居智能化七大体系。7#楼系万科成品房系列之舒适系产品，装修标准1800元/㎡〔本钱约800元/㎡〕，局部配置明细如下：无地暖、无中央空调日立、松下或富士通品牌挂壁式空调、柜式空调卫浴：科勒、摩恩等西门子脱排油烟机、燃气灶、消毒柜、冰箱地砖：冠军、诺贝尔【九龙仓玺园—销售情况】推案时间2011年10月27日合计去划速率楼幢号12#楼13#楼10#楼32套推案套数12111056287去划套数9385--178可售套数2825待售53成交均价9341元/㎡推案成交情况：2021年10月底取得12#楼、13#与10#楼预售许可证，其中12#、13#楼为88-142㎡精装公寓共231套，至今去划178套，月均去划32套，成交均价9341元/㎡。待售房源：近期将推10#楼205㎡精装公寓56套，售价在11000元/㎡；前期通过举办BMW车展活动，已认筹了12套；目前报87折优惠，估计实际可打到85折；17楼一套房源折后总价231万元。后期供给：工程后期10栋高层物业规划未定，但大户型房源仅10#楼一栋。180-200㎡200-230㎡230-300㎡推案套数0560去化套数0待售0月均去化------大平层面积段推案去划情况：工程推案去划情况：联排物业后期高层物业⑩⒀⑿【九龙仓玺园—工程卖点】人文景观：地块前身是具有悠久历史的无锡粮机厂，九龙仓悉心保存了红砖厂房和香樟大树，并投入巨资进行养护。样板房：精装品牌一般，但通过软装配合与灯光效果，使得材质与色调相映衬，样板房装修风格整体感觉良好。营销活动：客户跨市体验行；以及携手BMW开展活动，10#楼56套房源，达成意向客户已有12组。【九龙仓玺园—户型】10#楼4+1室2厅3卫205㎡客厅面宽4.65m南向总面宽16m，层高3m阳台面宽8.25m，面积15㎡主卧面宽4m，面积逾40㎡主卧独立衣帽间面积8㎡270°转角飘窗独立入户保姆房客卧套房设计客卧面宽3.6m【九龙仓玺园—精装标准】10#楼装修标准〔约3000元/㎡〕，局部配置明细如下：配有地暖与中央空调卫浴：科勒等一般品牌橱柜：国内品牌【西水东—销售情况】推案时间10年9月13日10年12月2日11年10月20日合计去划速率楼幢号1#楼2#楼3#楼4#楼5#楼6#楼12套推案套数90643433120160501去划套数8963342908246可售套数1104120152278成交均价2010年16455元/㎡2011年17538元/㎡2012年12088元/㎡推案成交情况：2021年9月至2021年10月底陆续加推了1#、2#、3#、4#、5#与6#楼，面积为75-191㎡毛坯公寓共501套，至今去划246套，月均去划12套，工程2021年成交均价12088元/㎡。目前5#楼1