河南省驻马店市房地产调研报告68p

驻马店市房地产调研报告2021.2市场供需两旺。2021年上半年将迎来市场供给顶峰！与其他地市相比，房价不高，已进入快速上涨通道！高层物业相当普及，产品相对成熟，多层供给逐步萎缩。城市框架尚未成型，北部新城区亟待填充，南部旧城亦需改造！市场印象1驿城解读CityEvolution驻马店位于河南省中南部，北接漯河市，南临信阳市；处在我国南北交通的主干线京广铁路、京珠高速公路和106107国道上，受武汉、郑州两个经济圈的辐射，全市土地面积15095.3平方公里。驻马店市是全国产业开展由东部沿海向中西部地区作梯度战略转移的主要过渡地区.这样的区位条件有利于经济开展，并带动经济聚集中心的形成。驻马店市历代驿站，故名曰“驻马〞，又名“驿城〞，有“天下之中〞、“中土大郡〞、“九州通衢〞之称。曾两次申请更名天中市，均未成功！驻马店由于地势平坦、土壤肥沃自古及今赋予驻马店的只“有天下粮仓〞“中州油库〞“芝麻王国〞看似荣耀实那么落后的美誉。1965年设置驻马店地区行政公署，2000年8月撤地建市，设驻马店市，辖九县和一区，面积1.5万平方公里，人口848万人〔2021年〕。城市排名郑州市洛阳开封信阳南阳许昌驻马店GDP（亿元）33002075777.197517801176903较上年增速12%13%12.6%12.8%11%12.5%11.50%人均GDP44000317001652314467176452500011200人均可支配收入171171211312983120471349813619123112021年河南省各大中城市的GDP及增长情况至2021年底，驻马店市有人口848.78万人，按照全市全面建设小康社会的总体目标，2021年全市人口将达900万人。假设按全省城镇化率2021年达50%的目标测算，届时，全市城市人口将达450万人，扣除县城和重点乡镇城市人口，中心城区将要容纳150万人左右。规划范围：分三个层次，即核心建设区、重点开展区、辐射带动区。核心建设区，即中心城区：由驿城区、经济开发区、产业集聚区组成。南起确山县城三里河北新区北边界，北至遂平县城汝河南岸新城区南边界，东起驿城大道，西至安信快速通道，约150平方公里。第三产业开展带。沿中轴线——107国道两侧，以乐山商场为龙头，在中心城区构建6平方公里左右的大型商业圈，遂平县和确山县老城区商贸物流园与之互动开展，形成新型大商贸、大物流开展格局；在汝河南岸遂平新城区、三里河北岸确山新城区，和中心城区、练江河、开源河、小清河两岸建设地产和金融、商务、政务园区，形成新型效劳业集聚开展格局；107国道中心城区北段，开展高教、科技、培训、中介效劳产业园，形成高端效劳业集聚开展格局。比较城市郑州市洛阳开封信阳南阳许昌驻马店房地产投资（亿元）513.8137.936.94249.379.0658.4377.6较上年增长18.1%25%65.1%28.4%36.7%25.1%55%GDP（亿元）33002075777.197517801176903较上年增速12%13%12.6%12.8%11%12.5%11.50%投资占GDP比重15.6%6.6%4.8%25.6%4.4%5.0%8.5％中改北上东扩西扩南优城市房地产格局——“东贫、西富〞。西区和北区集中了大量政治和商务资源，而东区属于滞后区，人口极为稀缺。北区：将成为未来驻马店的新中心。规划聚集了全市最高端的住宅和商务办公物业，目前处于启动阶段。西区：以大规模、好环境、高品质的中高档住宅为主。东区：作为铁东区边交处，区域经济开展相对滞后，购置力较低。房地产开发不成规模，以多层和中低档次的工程为主。南区：经济开展相对缓慢，房地产开发相对落后，主要以旧房、家属楼居住为主。城市东区北区南区西区2市场供给MarketingEvolution土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给土地供给在售楼盘广告投放在售楼盘广告投放南区板块：中华大道以南的区域为南区板块。这里市场竞争较弱，产品供给量较少，1-2年内未来供给量也明显缺乏，消费者对此区域认可度一般，1、市场供给量较少目前除了茵悦世家、福华御苑等少数楼盘在售外，其他楼盘大局部处于尾盘或已售罄，新开发楼盘也不多，供给量较少2、市场竞争很小消费者刚性需求很大，但供给量缺乏，工程竞争压力很小3、未来建筑以小高层和高层为主4、建筑风格单一5、产品种类匮乏6、主力户型主力户型为三房，面积区间是120-140㎡，其次是二房，面积区间为90-100㎡，四房相对较少。楼市版块简析南区板块楼盘名称总占地（亩）总建面积（万㎡）物业形态均价（元/㎡）开盘日期销售情况碧海花园12412多层、小高层16002007年经适房，现房销售茵悦世家13425多层、小高层未知尚未入市福华御苑22046多层、小高层、高层30002009年初一期已售70%海云太阳城444.5多层22002010.3.28已售70%注：本表格数据源自2021年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。楼市版块简析1、工程名称：茵悦世家开发商：河南伟恒置业物业公司：珠海市二城物业管理工程地址：驻马店市练江大道与乐山大道交汇处全程代理：红佳地产推广主题：驿城CLD·30万㎡海派花园城邦建筑风格：海派，楼间距36米。工程规模：建筑面积约30万㎡，一期四栋多层，三栋18层，一梯三户。工程情况：一期6栋封顶，二期挖基坑，2021年6月完工。开盘日期：未开盘面积区间：92㎡两房，119-133㎡三房价格：预计开盘平均价格在2700—2800元之间。优惠：2021年1月15日至开盘前，VIP增值卡全城盛大招募期，交3万元诚意金，即可尊享每日增值100元优惠，此优惠一直延续到选房之日止。交房标准：毛坯房工程配套：室外游泳池、地下车库、中央水系、3000㎡专属幼儿园、双气；周边有大华超市、喜盈门超市、乐山商场、和和数码广场、水果市场、一五九医院、六小、一中、二中、十一小、回小、一高、老地高等销售热线：小结：海派风格简约却不失大家风范，工程卖点较好，整合整合推广庄重、大气，楼盘规模效应好。楼市版块——南区个案楼市版块——南区个案3、工程名称：碧海花园〔经济适用房〕开发商：驻马店银河房地产开发工程地址：驻马店市白桥路南段占地面积：123亩建筑面积：12万㎡总户数：1300户建筑形态：多层、小高层工程情况：二期即将封顶，三期未开发开盘日期：2021年〔一期〕交房日期：二期4-5月份交房面积区间：一房〔69.05㎡〕、二房〔82-101㎡〕、三房〔92-124㎡〕价格：1850元/㎡，其中二、三楼价格为1900元左右，余房很少。交房标准：毛坯工程配套：天然气、暖气销售热线：0396-27766662779999综合评价：优势—南区大盘；价格较低；周边配套景观优美；经济户型，小三房产品迎合未来需求。劣势—局部人经济适用房有一定抗性；兵营式规划布局单调；社区景观园林无规划；建筑外立面呆板。三期三栋楼，预计将在三四月份开工开建。楼市版块——南区个案5、工程名称：福华御苑开发商：驻马店福华置业工程地址：天中山大道与练江大道交汇处全程代理：维度占地面积：220亩建筑面积：46万㎡建筑形态：多层、小高层、高层总户数：3000套主力户型：二房〔96㎡〕、三房〔133-143㎡〕价格：2900元/㎡〔6-2-2西，2882元/㎡〕交房标准：毛坯工程配套：幼儿园、会所、商业街、双气、地暖、智能化安防销售热线5666优惠：一次性4%，按揭3%周边配套：小区配套有2000㎡建业小哈佛幼儿园；4000㎡福华名流生活会所；150米御苑商业购物街，40000㎡商业配套，毗邻新世纪广场、森林公园；市中医院、市中心医院、爱家超市、喜盈门超市环顾左右；3公里内二十一小、二小、六小、四中等综合评价：优势—规模较大，配套齐全；建筑形态丰富；营销包装水平较高；新森林公园将毗邻工程，未来升值潜力大；交通便利。劣势—兵营式规划布局单调；户型设计较差；无景观规划。楼市版块——南区个案4、练江花园下月交房，共六栋楼，下月交房，剩余三套大面积房源，三层价格2400元，一层带花园2700元。楼市版块——南区个案楼市版块简析西区板块楼盘名称总占地（亩）总建面积（万㎡）物业形态均价（元/㎡）开盘日期销售情况天都星城美庐园1000140多层、高层2700预计2010.5未开盘，一期认购90%天都星城南区多层、小高层、高层、别墅、写字楼、商住2800预计2010.5一期认购天腾盛世13018.6高层、小高层、多层2700（多层）2800（高层）2008最后两栋高层正在认购万博林地海湾46高层19002010.8一期认购60%金尚帝景蓝湾12218高层28002010.5认筹中注：本表格数据源自2021年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。楼市版块简析楼市版块——西区个案楼市版块——西区个案3、工程名称：新天地·未来城开发商：驻马店新天地房地产开发工程地址：置地大道西段驻马店市高级中学〔新地高〕隔壁建筑设计：河南中建设计院全程代理：郑州瑞富联行推广语：新地高新城区新生活面积区间：主推96-130㎡三房价格：8、10#楼已推出，余房不多。5层2986元/㎡优惠：春节订房再享1%优惠，每周一套5000元优惠特价房交房标准：毛坯，明年上半年交房；销售热线2252222配套：小区内设有幼儿园，临地高。小结：紧临驻马店高级中学〔新地高〕、与正在建设的高铁出口相距800米，未来地段、交通、商业价值显著。但近期工程周边人气缺乏。外立面颜色大黄非常扎眼。

户型功能面积㎡套数E小三房96.6952F大三房129.4626D大三房130.1426G小三房114.1352H两房99.252合计208新天地未来城2#、3#户型配比分析楼市版块——西区个案工程2021年初亮相时的来访客户分析，售楼部登记307组，平均日来访7.3组。4、工程名称：永和华龙阁开发商：驻马店市永和宏业房地产开发工程地址：交通路与薄山路交汇处北60米园林设计：苏州园林景观设计院建设风格：中式江南风格全程代理：河南国美地产营销筹划工程规模：占地约240亩工程情况：未开工开盘日期：2021年4月初面积区间：80-90㎡两房105-135㎡三房价格：未定，现推出50套团购价2500元。交房标准：毛坯物业费：未定销售热线3079999小结：驻马店首家以江南园林风格打造的居住区，白墙黛瓦，小桥流水，在驻马店市场具有创新性。但市场认可度、最终产品成型效果、建材耐久性有待观察。楼市版块——西区个案5、工程名称：金尚·帝景蓝湾开发商：河南金尚房地产开发工程地址：解放大道铜山大道口驿城区政府西南工程规模：建筑面积180000㎡，总户数约1100余户，3栋8层电梯花园洋房和10栋高层组合推广语：与姜昆为邻，入住大师级上层馆落工程情况：一期三栋楼8层带电梯，已经封顶，高层建至10层；交房日期：2021年10月左右面积区间：85.6—98.2㎡两房，113—138㎡三房，169.2㎡四房，286.6㎡六房价格：电梯洋房1层4680元/平方，优惠后4399元/㎡〔含赠送80平方地下室和77平方米私家花园〕，二至八层在2198元左右，价差非常小，10元左右。优惠：全款6%，按揭2%交房标准：毛坯房工程配套：双气、地暖、地下车库、煤气泄漏报警器、红外平安监控器、双开式通透卫生间等，物业管理自己做，收费七毛。销售热线：0396-28777773588777小结：位于驻马店北扩西进重点区域，与现有楼盘天腾盛世、天都星城组成区域大型居住区，便于提升区域居住气氛。楼市版块——西区个案楼市版块——西区个案楼市版块简析北区板块楼盘名称总占地（亩）总建面积（万㎡）物业形态均价（元/㎡）开盘日期销售情况置地百盛园24016高层30002010.3.13认购已认85%鹏宇天下城8528高层28002010.6未开盘天中第五大道6013花园洋房、高层、小高层26002010.4一期销售80%爱家国际会展中心公寓3515高层未开盘未开盘首府国际金融贸易中心34090高层住宅、公寓、花园洋房3500一期2009.10.28二期2010.4.24一期已售70%建业森林半岛40030多层、小高层3300四期2010.4.3四期刚开盘逸泉玫瑰园276高层27002010.8认筹中明珠港湾20029多层、小高层、高层30002010.5认筹中置地天中第一城30660多层26002010.5一期已认购80%东高国际12033高层2950200850%翡翠国际248.2高层公寓30002008.7.2660%尚城华府405.7多层、小高层、高层2900一期2006年二期2008年80%翰宇天中豪园6720高层29502009.10.1650%注：本表格数据源自2021年4月份监控所得，与本次调数据有偏差。楼市版块简析1、工程名称：香水湾开发商：河南泽鑫置业工程地址：驻马店市文明大道与开源大道交汇处推广语：湾时代来袭工程规模：约25万㎡,占地面积约80亩，一期为3#、5#、10#三栋楼。建筑形态：26层、28层、29层、32层高层面积区间：主推88㎡两房，116-127㎡三房价格：参加会员一千抵二千；已交400多号；预计5月份排号，一万抵二万；开盘将在10月份，明年底交房。交房标准：毛坯工程配套：双气、地下停车销售热线：小结：首创驻马店湾区生活住宅，能够吸引公众眼球。但是由于建筑高度过高，密度过大，且以一条宽仅十几米的冷水河作为湾区的载体，过于牵强。楼市版块——北区个案楼市版块——北区个案楼市版块——北区个案楼市版块——北区个案楼市版块——北区个案6、工程名称：天基-城中心花园开发商：驻马店市天基房地产开发工程地址：驻马店市纬一路与骏马路交汇处全程代理：清华地产-广州龙浩建筑面积：13万㎡工程情况：2021年1月全部竣工面积区间：二房〔110㎡〕、三房〔142-172㎡〕价格：3650元/㎡交房标准：毛坯工程配套：天然气、会所、影院销售热线：0396-21906663339666综合评价：优势—推广包装上佳，明显超出其他楼盘的水平；户型设计合理；内部配套优越〔恒温地暖、新风系统〕。劣势—价格过高；工程规模较小楼市版块——北区个案楼市版块——北区个案8、工程名称：物华-领馆开发商：驻马店广安置业工程地址：纬一路与文明大道交汇处东200米路南全程代理：名城〔北京〕规模：两栋25层高层建筑，两梯七户；价格：均价2800元/㎡，其中东楼比西楼高150元/平方；工程：已封顶，10月份交房；物业：收费1元左右；楼市版块——北区个案9、工程名称：海云世纪城开发商：驻马店市海云房地产开发工程地址：驻马店市乐山大道和开源大道交汇处，天中广场正对面。全程代理：奎辰地产/正一堂占地面积：26亩建筑面积：69872㎡建筑形态：19层高层建筑风格：新古典主义开盘日期：2021-4-25交房日期：一期2021年底，二期2021年5月面积区间：二房〔87㎡〕、三房〔110-142㎡〕、四房〔184-186㎡〕价格：3200元/㎡，〔8-1-11西，3296元/㎡；1-2-14东，3356元/㎡〕交房标准：毛坯、双气、全地下车库；优惠：一次性2%，按揭1%销售热线：周边配套：紧邻市委市政府、天中广场、会展中心、梁祝游园。交通配套：乐山大道、开源大道，置地大道，文明大道。京港澳高速、新客站，举步可至。生活配套：银行、超市、酒店、商业街，体育中心等。教育配套：黄淮学院、新地高、新二中、八中、开发区一小、二小等。综合评价：优势—毗邻公园，地段好。劣势—规模较小，内部配套不齐全。户型一般，无创新；新古典主义建筑风格较为常见，并无独特吸引之处。楼市版块——北区个案中心区板块楼盘名称总占地（亩）总建面积（万㎡）物业形态均价（元/㎡）开盘日期销售情况凯悦花园132.8小高层25002008.8.16现房尾盘置地新天地约20亩5多层、小高层3000（住宅）3400（公寓）2009.10.2590%华达西湖城市花园15013.5别墅、多层33002007.7已清盘中南城市花园多层、小高层、高层23002008.3.7已清盘沪强风光城607.2多层、小高层24002007年底已清盘骏亚上河城50