上海东渡国际长风3A地块商业项目企划报告59p

东渡国际长风3A地块商业工程企划报告2021.05第一局部工程市场概况工程分析市场分析市场总结工程区位价值4.5公里工程紧靠大虹桥枢纽，已经融进大虹桥经济体；位置处于上海中心难得一求的苏州河景观带上；长风生态商务区属于上海首批重点开展的现代效劳业集聚区，拥有不可多得的企业总部聚集地。项目单位数值规划总用地面积平方米25720规划总建筑面积平方米132626其中办公建筑面积平方米53016其中公寓办公平方米46074多层办公平方米6943商业建筑面积平方米22956其中商业（地上）平方米8997商业（地下）平方米9872酒店平方米4087公建配套建筑面积平方米56654建筑基底面积平方米5658容积率

2.50建筑密度%22绿地率%25机动车停车辆710其中办公停车（可售）辆266商业及其他停车辆444工程综合经济参数指标宾馆以大堂和会所为主，建25米地下泳池，套房仅有29间，配以水景景观广场。5套企业会馆单套面积约1300平米，采光景观俱佳，进出独立。工程规划方案15F办公，124间户均130平米和6间490平米的整层办公，其中顶层3间带泳池。下层式商业广场19F办公，208间户均120平米和6间420平米的整层办公，其中顶层3间带泳池。。带歌剧院文化广场工程规划以法式建筑为模板，以国际商务为标杆，有很强的特征和优质：商务居住化，配套高端化，定位国际化，环境人文化。从销售和规划角度看，北楼打造成SOHO宜商宜居，南楼只适合办公，和酒店安静环境契合。酒店和游泳馆作为高端商务配套，在上海属于具有开创性高端商务配置。工程分析与酒店在同一物业业内，人群和环境相对安静，同时房型制约，适合做中小企业办公。下层式商业广场，有时机打造类比新天地模式高端和特定消费的商业业态。塔楼体量大，户型和所处位置可化解为做SOHO，宜商宜居，下面有商业配套。带歌剧院文化广场，作为商务配套，属于全市首创。工程建议分解为商业、SOHO、写字楼、企业会所、酒店俱乐部等产品，工程性质为高端商务广场。

权比细目优良一般较差差土地级别★自然景观★环境保护★交通情况★生活配套★社会人文★地理位置★发展前景★工程地块板块优势明显，从社会经济和开展前景来看具备了开发高端商务区的诸多条件，利用工程的区位条件和市场时机进行科学的规划布局，打造上海高端商务产品的新标杆。工程基地综合评价·项目分析·上海商办市场总体概况·市场分析·区域竞争态势·市场分析·竞品多同质化且销售乏力·市场分析·150M整体来看长风板块，个案平均月销售1300平米，其中车位畅销。未来最大竞争个案苏宁天御国际广场与本案相距仅700米，建筑体量高于本案，基地紧贴河道，建筑类型风格接近，区位更加接近虹桥枢纽，同时有着一定品牌效应。苏宁天御旭辉广场750M汇银金融赢华国际项目名称体量销售时间阶段均价主力户型去化面积赢华国际广场740676个月现房办公33000（精装）1307374

商铺未售

汇银金融商务中心14224442个月准现房酒店公寓40000（精装）94-14783121办公25000500-700商铺未售

旭辉世纪广场6983尾盘现房办公388001000基本售罄竞品探索·市场分析·工程名称：苏宁天御国际广场〔长风地区5B地块〕建设单位：上海苏宁环球实业工程地点：东至丹巴路、西至木渎港、南至规划光复西路、北至云岭东路。工程内容：总用地面积39507.30平方米，总建筑面积168832.10平方米，其中地上可建面积为98768.00平方米，地下面积为69126.50平方米，其他配套用房937.60平方米。工程地块范围内将建设有8栋5层独栋办公楼，3栋13―14层B区办公楼，2栋9层楼的甲级写字楼，1栋10层楼的苏宁总部办公楼。建设单位：上海苏宁环球实业苏宁环球长风5B工程整体定位为一站式泛商务企业总部公馆。产品规划为生态商务“企业总部〞大楼的独栋别墅、甲级写字楼、五星级产权酒店，是上海内中环商务区内唯一的古典主义建筑风格的总部公馆，尤其是西侧沿木渎港八幢2500-4150㎡商务独栋别墅，具有稀缺性。企业总部公馆是企业不仅是企业办公、接待的基地，也是展示自身实力和形象“一站式企业会所〞。区域竞势总结长风板块共规划150万方的商、办体量，尚有50多万方的办公体量未面市。区域内常规类产品整体去化速度平缓，整盘长期看每月销售1300平米/月。未来办公主要集中在旭辉世纪广场、国盛中心、国采中心、东渡国际、赢华国际、汇银铭尊、苏宁天御工程中，未来竞争将趋于白热化。国盛中心在建一座五星级酒店〔国丰酒店〕及一幢公寓式酒店。北岸长风工程在建一幢五星级万豪酒店和米高梅世界，并已引进米高梅影院、乐购超市、威尔仕健身等商业娱乐运营商。汇银铭尊工程目前酒店公寓封盘待售，区域内酒店娱乐产品供给巨大。国盛中心沿大渡河路已建好一个10万平米的大型SHOPPINGMALL，未来将引进大量国际著名品牌，辐射整个长风板块及周边区域。区域工程容积率相同，同质化程度较高，均以企业总部、独栋、大面积办公为主产品，走高端办公形象路线。·市场分析·地块出让情况长风板块商办综合用地已经出让完毕，未来土地供给根本为住宅用地。本工程地价较高，无法利用本钱优势进行价格竞争，假设以常规产品入市，附加值较低，那么工程盈利能力弱，因此不宜采取低端价格竞争方式。·市场分析·区域常规办公产品体量巨大，长风板块共规划150万方的商、办体量，未来办公主要集中在旭辉世纪广场、国盛中心、跨采中心、赢华工程、汇银铭尊、苏宁环球工程中，未来办公产品的竞争将趋于白热化。区域酒店娱乐产品丰富，国盛中心在建一座五星级酒店〔国丰酒店〕及一幢公寓式酒店，北岸长风工程在建一幢五星级万豪酒店和米高梅世界娱乐中心，并已引进米高梅影院、威尔仕健身等商业娱乐运营商。区域内酒店娱乐产品供给巨大。区域商业体量供给充足，国盛中心沿大渡河路已建好一个10万平米的大型SHOPPINGMALL，未来将引进大量国际著名品牌，辐射整个长风板块及周边区域。并且米高梅国际娱乐中心已经引进乐购超市等商业。区域常规产品去化平缓，区域内常规办公产品整体去化速度平缓，2021年区域内纯办公的销售速度为：4590平米/月，SOHO办公的销售速度：约3000平米/月。同质化竞争加剧，未来竞争剧烈。·市场总结·市场总结第二局部工程SWOT分析SWOT分析工程卖点分析核心价值提炼

S·SWOT分析·W1、市场倒挂：目前上海住宅与办公楼之间的价格“倒挂〞现象依旧呈现。目前本区商、办物业的销售放缓，未来总供给量规划将达150.5万㎡。2、体量规模：工程本身体量相对较小、限高、退界等缺乏，塔楼户型形态多变，也相对较小，不适合大型企业办公，相对中小企业更加适合。3、商业商务气氛：本区整体商业、商务气氛欠缺，配套规划形成尚需时日。4、地理位置：本工程地块位于规划区办公、商业用地的最西南腹地深处，周边公建配套、交通导入及工程的可视性相对最差。·SWOT分析·

O·SWOT分析·

T·SWOT分析·通过SWOT分析，可以看出，本工程优劣势明显，如何躲避市场竞争劣势和区内人气的暂时缺乏，发挥工程优势，凸显产品核心价值，是我们值得思考的问题，而且我们有理由相信，可以在这里建设一个上海商务办公区内从未有且不可复制的——国际顶级企业会馆，这就要求我们做更多的思考和解读。长风生态商务区所在的长风地区位于规划上海西北城市副中心“真如副中心〞和市级商务中心“虹桥涉外贸易中心〞之间，随着虹桥枢纽的建设，将使板块内的人口结构发生重大的“置换〞，共同受益于虹桥交通枢纽，价值上升空间昭然可见。以办公工程为核心的区域开展战略，已成为普陀区新的开展战略，长风区域必将成为上海又一个商务中心。区位：坐拥“真如/虹桥/苏河〞双核一河，板块升值指日可待长风地区根本功能布局是以促进土地功能升级为主导，集多种城市活动功能为一体的现代效劳业和新型公共活动区、时尚生态居住区为主要目标；突出生态、景观、公共活动、产业、居住、文化六大功能，形成三片六区多轴的结构体系。长风生态商务区高端定位已初见雏形。·工程卖点分析·配套：游艇码头/娱乐中心/五星级酒店等配套日趋完善，人气亟待提升长风区域目前配套缺乏，根本没有配套，但区域规划的配套完善且档次较高。目前已在建两座五星级酒店、一个大型SHOPPINGMALL、一个米高梅国际娱乐商业中心、游艇码头及游艇游船展览馆、新媒体中心及中环商务交通枢纽及地下综合体，并且板块内规划了一个园林式教卫园区。目前，随着长风生态商务区商务、交通、绿化、文化博览等配套的日趋完善，其自身价值也逐渐表达。·工程卖点分析·交通：泸定路/二号线，直通大虹桥最大交通枢纽该工程工程西临木渎港和木渎港公园，南临苏州河和80－130米宽的沿苏州河景观带，与游艇码头和长风公园景观遥相照应，同时紧邻工业遗址公园和长风公园，而且区域内将自建2000多亩绿地。形成了一体化的绿色办公空间。长风区域人文环境优越，苏州河是中国近现代民族工业的发祥地之一，具有鲜明的历史文化特色，而长风区域规划承续苏州河民族工业的历史文脉。·工程卖点分析··工程卖点分析·产品：上海首创“私人室内空中泳池〞，让交往更坦诚·工程卖点分析··工程卖点分析·苏州河滨第一排法式宫馆企业会所高端商务配套长风生态CBD会所式生态办公·核心价值提炼·第三局部工程定位推广关键产品定位工程定位谁都知道，本案的成功推广在于，赢得绝对的推崇!——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——赢得推崇的方式有两种：一种是绝对权威的高端形象；一种是引领潮流的观念与产品。——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——很显然，前一种，更符合本案在竞争中的位置。——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——因此，本案，赢得绝对的推崇方式可以归纳为：阐述产品之高端，描绘企业之未来——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——何为绝对权威的高端形象？——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——组词汇组矛盾的对立与统一关于产品126——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——很古典，很现代很繁华，很宁静很国际，很传统很纯粹，很包容很超前，很主流很轻盈，很厚重——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——“权威力〞与“亲和力〞的对立统一——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——关于理念假设无权威，时代一片混沌。“〞——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——关于理念专业化的革新胜过毫无章法的模仿“〞——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——关于理念无论潮流如何变化权威永恒无法改变“〞——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——关于理念这个世界太多雷同我们需要筑起文化的围墙“〞——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——关于理念积极参与竞争不如躲避竞争，重塑标准——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——我们的客户：他们有着浓厚的企业文化，历经多年风雨历程，懂得辨识权威，更需要文化的认同。——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——他们深受欧洲文化的熏陶，认同苏州河百年文明年的积累，同时，在全球经济化的今天，企业更需要国际化视野和平台。——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——苏州河，东渡君领国际传统与现代的完美交融顶级的国际化商务形象是他们不二的选择——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——东渡君领国际，伴随企业的成长壮大，注定将成为一部不同凡响、恢宏壮阔的、民族企业的交响史诗与经典传奇！——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——东渡君领国际带给上海的将是超越百年之上的荣耀！——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——颠覆传统办公观念和传统国际高端的形象。超越形象——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——已经脱离当下品质标准的新标准，绝对市场话语权，没有看过东渡君领国际，就没有谈论高端商务的权利。超越品质——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有——东渡国际的品牌，即将随之进入一个全新时代，一个精品工程代表企业先进的理念和运作效力。超越品牌——东渡君领国际：前所未有，只因超越所有