楼市物价管理办法

楼市物价管理办法总则制定目的为加强楼市物价管理，规范房地产市场价格行为，维护房地产市场秩序，保障房地产交易双方的合法权益，促进房地产市场健康发展，依据国家相关法律法规及行业标准，制定本办法。适用范围本办法适用于在本市行政区域内从事房地产开发、销售、租赁及相关物业服务等活动涉及的物价管理。基本原则楼市物价管理应遵循合法、公平、公正、公开的原则，实行政府调控与市场调节相结合，加强价格监测与预警，引导房地产市场价格合理形成。房地产价格构成及管理房价构成要素房地产开发项目价格构成包括土地成本、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施建设费、公共配套设施费、开发期间税费、管理费用、销售费用、财务费用、合理利润等。1.土地成本土地出让金、拆迁补偿费、土地契税等应按照国家和地方相关规定据实核算，并纳入房价成本。2.前期工程费规划设计费、可行性研究费、地质勘察费、临时设施费等，应根据实际发生额计入成本。3.建筑安装工程费包括建筑工程费、安装工程费、装饰装修工程费等，应按照国家和地方现行工程计价规范及相关定额标准进行核算。4.基础设施建设费小区内道路、供水、供电、供气、排水、通讯、绿化等基础设施建设费用，应按照规划设计要求足额投入。5.公共配套设施费教育、医疗、社区服务、物业管理用房等公共配套设施建设费用，应按照相关规定和规划要求建设，并计入房价成本。6.开发期间税费按照国家和地方规定应缴纳的各项税费，如营业税、城市维护建设税、教育费附加、土地增值税、企业所得税等，应依法足额缴纳，并计入房价成本。7.管理费用开发企业为组织和管理开发经营活动而发生的各项费用，如管理人员工资、办公费、差旅费等，应按照合理比例计入成本。8.销售费用广告宣传费、销售代理费、促销活动费等销售过程中发生的费用，应根据实际支出计入成本。9.财务费用开发项目贷款利息等财务费用，应按照国家有关规定合理核算，并计入成本。10.合理利润开发企业应根据项目开发成本、市场供求状况等因素，合理确定利润水平。房价管理措施1.价格备案制度房地产开发企业在取得商品房预售许可证前，应将预售价格报价格主管部门备案。备案价格应根据成本核算和市场情况合理确定，不得高于周边同类项目价格。价格主管部门应在规定时间内完成备案审核，并向社会公示。2.明码标价制度房地产开发企业、中介机构等应在售楼处显著位置明码标价，公示商品房销售价格、价格构成明细、优惠折扣等信息。标价内容应真实、准确、清晰，不得有虚假标价、模糊标价等行为。3.价格调整备案房地产开发项目在销售过程中需要调整价格的，应提前向价格主管部门备案。价格调整应合理、适度，并说明调整原因。价格主管部门应加强对价格调整的监督检查。4.价格监测与预警价格主管部门应建立房地产价格监测体系，定期采集、分析房地产市场价格信息，及时发布价格动态和预警信息。对价格异常波动的情况，应及时采取措施进行调控。物业服务收费管理物业服务收费标准制定物业服务收费应根据物业服务等级、服务内容、服务质量等因素，按照合理、公开、质价相符的原则确定。物业服务收费标准实行政府指导价和市场调节价相结合的管理方式。1.政府指导价普通住宅物业服务收费实行政府指导价。价格主管部门应会同房地产行政主管部门根据物业服务等级标准等因素，制定相应的基准价及其浮动幅度，并向社会公布。物业服务企业可在政府指导价范围内，根据实际情况与业主协商确定具体收费标准。2.市场调节价非普通住宅、别墅、商业物业等物业服务收费实行市场调节价。物业服务企业应按照公平、合法、诚实信用的原则，与业主通过合同约定收费标准。物业服务收费管理措施1.收费公示制度物业服务企业应在物业管理区域内显著位置公示物业服务内容、服务标准、收费项目、收费标准、计费方式等信息，接受业主监督。2.收费备案制度物业服务企业应将物业服务合同及收费标准报价格主管部门和房地产行政主管部门备案。备案内容应包括物业服务企业名称、地址、联系方式、服务项目、收费标准、收费方式等。3.收费变更管理物业服务企业需要调整物业服务收费标准的，应提前与业主协商，并按照规定程序进行公示和备案。未经业主同意，不得擅自提高收费标准。4.收费投诉处理价格主管部门和房地产行政主管部门应建立物业服务收费投诉处理机制，及时受理和处理业主对物业服务收费的投诉。对违反收费规定的行为，应依法予以查处。房地产市场价格监督检查监督检查主体及职责价格主管部门负责对房地产市场价格行为进行监督检查，依法查处价格违法行为。房地产行政主管部门应配合价格主管部门做好房地产市场价格管理工作，加强对房地产开发企业、中介机构等市场主体的监管。监督检查内容1.房价执行情况检查房地产开发企业是否按照备案价格销售商品房，是否存在价外加价、虚假标价、哄抬房价等价格违法行为。2.物业服务收费情况检查物业服务企业是否按照规定的收费标准收费，是否存在擅自提高收费标准、重复收费、只收费不服务等行为。3.价格明码标价情况检查房地产开发企业、中介机构等是否在显著位置明码标价，标价内容是否真实、准确、清晰。4.价格调整备案情况检查房地产开发项目价格调整是否按照规定进行备案。违法行为处罚1.对违反房价管理规定的房地产开发企业，价格主管部门应责令其改正，没收违法所得，并依法处以罚款。情节严重的，可暂停其网签资格，直至吊销其营业执照。2.对违反物业服务收费管理规定的物业服务企业，价格主管部门应责令其改正，退还多收费用，并依法处以罚款。情节严重的，可降低其物业服务等级，直至吊销其资质证书。3.对违反价格明码标价规定的房地产开发企业、中介机构等，价格主管部门应责令其改正，并处以罚款。4.对拒绝、阻碍价格主管部门和房地产行政主管部门依法进行监督检查的，由相关部门依法予以处罚。争议处理价格争议调解房地产交易双方因价格问题发生争议的，可以向价格主管部门或房地产行政主管部门申请调解。价格主管部门和房地产行政主管部门应及时受理，并组织双方进行协商调解。调解达成协议的，双方应按照协议履行；调解不成的，可通过仲裁或诉讼等方式解决。行政复议与行政诉讼房地产开发企业、物业服务企业、