江阴预售管理办法

江阴预售管理办法总则目的与依据为加强江阴市房地产市场预售管理，规范房地产开发企业的预售行为，保障购房人的合法权益，维护房地产市场秩序，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》《城市房地产开发经营管理条例》等相关法律法规以及国家、江苏省关于房地产预售管理的行业标准，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于在江阴市行政区域内从事房地产开发经营活动，进行商品房预售的企业及其预售行为的管理。基本原则房地产预售管理应当遵循合法、公正、公开、高效的原则，保障交易安全，促进房地产市场健康有序发展。预售许可管理申请条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业应当向市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。申请材料1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金证明，包括银行出具的资金到位证明或其他相关证明材料。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案，包括预售商品房的位置、面积、套数、户型、价格、交付日期等内容。7.法律、法规、规章规定的其他材料。审批程序1.开发企业向市房地产管理部门提交预售许可申请材料。2.市房地产管理部门对申请材料进行审查，必要时可进行实地核查。3.经审查符合条件的，市房地产管理部门在10个工作日内核发《商品房预售许可证》；不符合条件的，书面通知开发企业并说明理由。预售许可证的使用与管理1.《商品房预售许可证》是房地产开发企业预售商品房的法定凭证，开发企业应当在售楼处显著位置公示。2.开发企业应当按照《商品房预售许可证》核准的范围预售商品房，不得擅自变更预售范围。3.《商品房预售许可证》不得伪造、涂改、出租、出借、转让。预售合同管理合同签订1.开发企业与购房人应当签订书面商品房预售合同。2.商品房预售合同应当采用示范文本，明确双方的权利和义务。合同内容应当包括：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。合同备案1.开发企业应当自商品房预售合同签订之日起30日内，向市房地产管理部门和市国土资源管理部门办理合同备案手续。2.办理合同备案手续时，开发企业应当提交以下材料：商品房预售合同备案申请表。商品房预售合同。购房人的身份证明。法律、法规、规章规定的其他材料。3.市房地产管理部门和市国土资源管理部门应当在收到备案申请材料之日起7个工作日内，对符合备案条件的，予以备案，并出具《商品房预售合同备案证明》；不符合备案条件的，书面通知开发企业并说明理由。合同变更与解除1.经双方协商一致，商品房预售合同可以变更或者解除。2.开发企业与购房人变更或者解除预售合同的，应当自变更或者解除合同之日起30日内，到市房地产管理部门和市国土资源管理部门办理变更或者注销备案手续。预售资金监管监管原则预售资金应当专款专用，用于项目工程建设，确保项目顺利竣工交付。监管账户设立1.开发企业应当在商业银行设立商品房预售资金监管账户，并与市房地产管理部门、监管银行签订《商品房预售资金监管协议》。2.监管账户应当注明“商品房预售资金监管专用账户”字样，并在售楼处显著位置公示。资金缴存1.开发企业应当按照预售许可时申报的预售资金缴存标准，将预售资金足额存入监管账户。2.预售资金缴存标准根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。具体拨付比例如下：基础完工后，拨付至预售资金总额的20%。主体结构完工后，拨付至预售资金总额的40%。竣工验收合格后，拨付至预售资金总额的70%。综合验收备案后，拨付至预售资金总额的95%。房屋交付使用满一年，如无质量问题，将剩余5%的预售资金拨付给开发企业。资金使用1.开发企业使用预售资金时，应当向监管银行提出用款计划，并提交以下材料：用款计划申请表。项目建设进度证明材料，如工程形象进度照片、监理报告等。资金使用明细清单。2.监管银行应当对开发企业提交的用款计划进行审核，对符合规定的，按照用款计划拨付资金；对不符合规定的，不予拨付。3.开发企业应当按照规定使用预售资金，不得挪作他用。监督管理1.市房地产管理部门应当加强对商品房预售资金监管的监督检查，定期对监管账户资金缴存、使用情况进行核查。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行监管职责，对预售资金缴存、使用情况进行监督，并定期向市房地产管理部门报送监管账户资金收支情况。3.开发企业违反预售资金监管规定的，由市房地产管理部门责令限期改正，并处以警告；逾期不改正的，可暂停其商品房预售。预售广告与宣传广告内容要求1.房地产预售广告应当真实、准确、合法，不得含有虚假、夸大内容，不得欺骗和误导消费者。2.预售广告中涉及的商品房位置、面积、户型、价格、交付日期等内容应当与预售许可内容一致。3.预售广告中不得含有风水、占卜等封建迷信内容，不得含有升值或者投资回报的承诺。宣传资料管理1.开发企业发布的预售宣传资料应当与预售广告内容一致，并在签订预售合同前向购房人明示。2.预售宣传资料作为合同附件的，应当与合同具有同等法律效力。监督管理1.市市场监督管理部门应当加强对房地产预售广告和宣传资料的监督检查，依法查处违法广告和虚假宣传行为。2.开发企业违反预售广告与宣传规定的，由市市场监督管理部门责令改正，并处以罚款；情节严重的，依法吊销营业执照。法律责任开发企业责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得《商品房预售许可证》的，由市房地产管理部门予以撤销，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。3.开发企业未按照本办法规定签订、备案预售合同，或者未按照合同约定履行义务的，应当承担违约责任；给购房人造成损失的，应当依法承担赔偿责任。4.开发企业违反预售资金监管规定，挪用预售资金的，由市房地产管理部门责令限期改正，并处以罚款；构成犯罪的，依法追究刑事责任。5.开发企业违反预售广告与宣传规定的，由市市场监督管理部门依法予以处罚。购房人责任购房人未按照合同约定支付房价款的，应当承担违约责任；开发企业有权解除合同，并要求购房人赔偿损失。其他责任1.房地产中介服务机构代理销售未取得《商品房预售许可证》的商品房的，由市房地产