沈阳预售管理办法

沈阳预售管理办法总则目的与依据为了加强对沈阳市房地产市场预售活动的管理，维护房地产市场秩序，保障交易当事人的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等相关法律法规，结合本市实际情况，制定本办法。适用范围本办法适用于沈阳市行政区域内国有土地上新建商品房预售及其相关管理活动。基本原则房地产预售管理应当遵循合法、公正、公开、高效的原则，保障房地产市场健康有序发展。预售许可管理预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.向市房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。申请与受理房地产开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：1.商品房预售许可申请表。2.开发企业的营业执照和资质证书。3.土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证。4.投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明。5.工程施工合同及关于施工进度的说明。6.商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。市房地产管理部门对符合受理条件的，应当当场出具受理通知书；对提交的材料不齐全或者不符合法定形式的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补正的全部内容。审核与决定市房地产管理部门应当自受理预售申请之日起10日内，对申请事项进行审核。对符合预售条件的，核发《商品房预售许可证》；对不符合预售条件的，不予核发，并书面说明理由。《商品房预售许可证》应当载明下列内容：1.开发企业名称。2.项目名称。3.预售房屋坐落位置、面积、套数。4.预售期限。5.发证机关、发证日期。预售许可变更与注销1.开发企业变更预售许可内容的，应当在变更确立之日起10日内，持有关材料到原发证机关办理变更手续。2.预售许可有效期满，开发企业未按规定申请办理延期手续的，预售许可自行失效。开发企业申请注销预售许可的，应当提交注销申请及证明材料，经市房地产管理部门核准后，予以注销。预售合同管理合同签订房地产开发企业预售商品房时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。开发企业与预购人应当签订书面商品房预售合同。预售人应当在签约之日起30日内持商品房预售合同向市房地产管理部门和土地管理部门办理登记备案手续。合同内容商品房预售合同应当包括以下主要内容：1.当事人名称或者姓名和住所。2.商品房基本状况。3.商品房的销售方式。4.商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间。5.交付使用条件及日期。6.装饰、设备标准承诺。7.供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任。8.公共配套建筑的产权归属。9.面积差异的处理方式。10.办理产权登记有关事宜。11.解决争议的方法。12.违约责任。13.双方约定的其他事项。合同变更与解除1.经双方协商一致，可以变更或解除商品房预售合同。变更或解除商品房预售合同的，应当签订书面协议，并到原登记备案机关办理变更或解除手续。2.因不可抗力或者当事人在合同中约定的其他原因，需延期交付使用的，房地产开发企业应当及时告知预购人。延期交付使用的期限应当符合法律规定和合同约定。预售资金监管监管账户设立房地产开发企业应当在预售项目所在地商业银行设立商品房预售资金监管账户，用于存放预售资金。监管账户应当与项目预售许可证核准的项目名称一致，并在预售资金监管协议中予以明确。监管协议签订房地产开发企业应当与监管银行、市房地产管理部门签订商品房预售资金监管协议，明确各方的权利和义务。监管协议应当包括以下内容：1.监管账户的名称、账号。2.预售资金的缴存、使用计划。3.监管银行的监管责任。4.市房地产管理部门的监督管理职责。5.违约责任。资金缴存房地产开发企业应当按照预售资金监管协议的约定，将预售资金足额存入监管账户。预售资金应当按照工程建设进度分阶段按比例拨付使用。资金使用1.商品房预售资金应当优先用于支付工程建设进度款、购买建筑材料、设备和支付法定税费等，确保项目工程建设顺利进行。2.房地产开发企业申请使用预售资金时，应当向监管银行提交用款计划，并提供施工单位出具的工程进度证明、监理单位出具的监理报告等相关资料。监管银行应当对用款计划进行审核，对符合规定的，按照工程建设进度分阶段按比例拨付使用预售资金。监督管理1.市房地产管理部门应当加强对商品房预售资金监管工作的监督检查，定期对监管账户资金缴存、使用情况进行检查。2.监管银行应当按照监管协议的约定，履行监管职责，对预售资金缴存、使用情况进行监督管理。发现房地产开发企业有违规使用预售资金行为的，应当及时制止，并向市房地产管理部门报告。3.房地产开发企业未按照监管协议的约定缴存、使用预售资金的，市房地产管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，暂停该项目的预售资金拨付，并可按照有关规定予以处罚。预售广告与宣传广告内容要求房地产开发企业发布商品房预售广告，应当符合《中华人民共和国广告法》《房地产广告发布规定》等法律法规的规定。广告内容应当真实、准确、合法，不得含有虚假或者引人误解的内容，不得欺骗、误导消费者。禁止性规定1.预售广告中不得含有升值或者投资回报的承诺。2.不得对规划或者建设中的交通、商业、文化教育设施以及其他市政条件作误导宣传。3.不得含有风水、占卜等封建迷信内容，对项目情况进行的说明、渲染，不得有悖社会良好风尚。宣传资料管理房地产开发企业发布的商品房预售宣传资料应当与预售方案一致，并在宣传资料中明示《商品房预售许可证》的批准文号。宣传资料内容发生变更的，应当及时书面通知已登记的预购人，并在10日内报市房地产管理部门备案。法律责任开发企业责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，由市房地产管理部门责令停止违法行为，没收违法所得，可以并处已收取的预付款1%以下的罚款。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由市房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按照规定使用预售款项的，由市房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，可以处以1万元以下的罚款。4.开发企业未按本办法规定与预购人签订书面商品房预售合同，或者未按规定办理登记备案手续的，由市房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。5.开发企业在预售商品房广告中含有虚假内容，欺骗和误导消费者的，依照《中华人民共和国广告法》的有关规定处罚。其他责任1.房地产中介服务机构代理销售不符合销售条件的商品房的，由市房地产管理部门责令停止销售，没收违法所得，并处以违法所得1倍以上3倍以下但不超过3万元的罚款；没有违法所得的，