房产前期管理办法

房产前期管理办法一、总则（一）目的为加强房产项目前期管理，规范项目开发建设流程，确保项目顺利推进，提高项目质量和效益，保障公司及相关方的合法权益，依据国家相关法律法规及行业标准，结合公司实际情况，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于公司所有房产项目的前期管理工作，包括项目立项、规划设计、土地获取、拆迁安置、前期报建等环节。（三）基本原则1.合法性原则：严格遵守国家法律法规及相关政策要求，确保项目开发建设合法合规。2.科学性原则：运用科学的方法和理念，进行项目规划设计、可行性研究等工作，提高项目的科学性和合理性。3.效益性原则：在确保项目质量和功能的前提下，优化资源配置，降低开发成本，提高项目的经济效益和社会效益。4.计划性原则：制定详细的项目开发计划，合理安排各阶段工作进度，确保项目按时完成。二、项目立项管理（一）项目发起1.市场调研：市场部门负责对房地产市场进行调研，收集市场信息，分析市场需求和竞争态势，提出项目开发建议。2.项目建议：根据市场调研结果，相关部门或人员提出项目开发建议，内容包括项目名称、地点、规模、功能定位、开发周期、投资估算等。3.建议审核：项目建议提交公司领导审核，审核通过后进入项目立项程序。（二）立项申请1.申请材料：项目承办部门负责编制项目立项申请报告，内容包括项目背景、建设必要性、可行性分析、规划设计方案、投资估算及资金来源、经济效益和社会效益分析等。2.申请审批：立项申请报告经公司内部审批通过后，报上级主管部门或相关政府部门审批。（三）立项批复1.批复文件：项目立项申请获得上级主管部门或相关政府部门批复后，项目承办部门负责领取立项批复文件，并将其作为项目开发建设的依据。2.项目启动：立项批复文件下达后，项目正式启动，成立项目管理团队，明确各部门职责和分工，制定项目开发计划。三、规划设计管理（一）设计单位选择1.资格审查：项目承办部门负责对设计单位进行资格审查，选择具有相应资质和业绩的设计单位承担项目设计任务。2.招标采购：根据公司招标采购管理规定，通过招标或邀请招标等方式确定设计单位。3.合同签订：与选定的设计单位签订设计合同，明确双方的权利和义务，包括设计范围、设计深度、设计周期、设计费用等。（二）方案设计1.设计要求：项目承办部门向设计单位提供项目设计任务书，明确项目的设计要求，包括规划指标、功能布局、建筑风格、景观设计等。2.方案编制：设计单位根据设计任务书要求，编制项目设计方案，包括总平面图、效果图、户型图、立面图、剖面图等。3.方案评审：项目承办部门组织公司内部相关部门及专家对设计方案进行评审，提出修改意见和建议。设计单位根据评审意见对设计方案进行修改完善，直至通过评审。（三）初步设计1.设计深化：设计单位根据通过评审的方案设计，进行初步设计，进一步细化设计内容，明确各专业设计要求和技术参数。2.初步设计文件编制：初步设计文件包括初步设计说明书、设计图纸、工程概算等。3.初步设计审查：项目承办部门将初步设计文件报上级主管部门或相关政府部门审查。根据审查意见，设计单位对初步设计文件进行修改完善，直至通过审查。（四）施工图设计1.设计交底：在施工图设计开始前，项目承办部门组织设计单位向施工单位进行设计交底，介绍设计意图、技术要求、施工注意事项等。2.施工图编制：设计单位根据初步设计审查意见和施工单位的意见，编制施工图设计文件，包括施工图纸、设计变更通知、施工说明等。3.施工图审查：项目承办部门将施工图设计文件报施工图审查机构进行审查。根据审查意见，设计单位对施工图设计文件进行修改完善，直至通过审查。（五）设计变更管理1.变更申请：在项目实施过程中，因各种原因需要对设计进行变更的，由施工单位或其他相关部门提出变更申请，说明变更的原因、内容和影响。2.变更审批：项目承办部门组织设计单位、施工单位等相关部门对变更申请进行审核，必要时组织专家进行论证。变更申请经公司内部审批通过后，报原设计审批部门批准。3.变更实施：设计单位根据变更批准文件，出具设计变更通知单，施工单位按照设计变更通知单进行施工。四、土地获取管理（一）土地信息收集1.市场调研：市场部门负责收集土地市场信息，包括土地出让公告、土地交易信息、土地价格走势等。2.信息分析：对收集到的土地信息进行分析，筛选出符合公司开发要求的土地项目。（二）土地竞买1.竞买准备：项目承办部门根据筛选出的土地项目，进行土地竞买准备工作，包括编制竞买文件、缴纳竞买保证金、组建竞买团队等。2.竞买报名：按照土地出让公告要求，在规定时间内办理竞买报名手续。3.竞买报价：在土地拍卖或挂牌出让过程中，按照公司制定的竞买策略进行报价，确保竞得土地。（三）土地合同签订1.合同谈判：与土地出让方进行合同谈判，明确土地出让价格、付款方式、土地交付时间、土地使用条件等条款。2.合同签订：土地合同谈判达成一致后，签订土地出让合同，并按照合同约定支付土地出让金。（四）土地交付与手续办理1.土地交付：土地出让方按照合同约定将土地交付给公司。项目承办部门组织相关人员进行土地交接，办理土地交接手续。2.手续办理：项目承办部门负责办理土地相关手续，包括土地登记、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。五、拆迁安置管理（一）拆迁计划制定1.调查摸底：项目承办部门对项目用地范围内的房屋及附属物进行调查摸底，了解拆迁对象的基本情况，包括房屋面积、产权性质、居住人口等。2.拆迁计划编制：根据调查摸底情况，编制拆迁计划，明确拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿方式、安置方案等。3.计划审批：拆迁计划报上级主管部门或相关政府部门审批。（二）拆迁补偿安置方案制定1.政策研究：项目承办部门研究国家和地方有关拆迁补偿安置的政策法规，结合项目实际情况，制定拆迁补偿安置方案。2.方案公示：拆迁补偿安置方案在项目用地范围内进行公示，征求拆迁对象的意见。3.方案修改：根据拆迁对象的意见，对拆迁补偿安置方案进行修改完善，确保方案公平合理、符合政策要求。（三）拆迁实施1.拆迁公告：发布拆迁公告，告知拆迁对象拆迁范围、拆迁期限、拆迁补偿安置方案等事项。2.拆迁补偿安置协议签订：与拆迁对象签订拆迁补偿安置协议，明确双方的权利和义务，包括拆迁补偿方式、补偿金额、安置房屋面积、安置地点等。3.拆迁实施：按照拆迁补偿安置协议的约定，组织实施拆迁工作。在拆迁过程中，做好安全防范工作，确保拆迁工作顺利进行。（四）拆迁安置1.安置房源建设：根据拆迁安置方案，建设安置房源，确保安置房源的质量和进度。2.安置分配：按照拆迁补偿安置协议的约定，组织拆迁对象进行安置分配，办理安置房屋的入住手续。六、前期报建管理（一）报建流程制定1.法规政策研究：项目承办部门研究国家和地方有关建设项目报建的法规政策，结合项目实际情况，制定报建流程。2.流程公示：报建流程在公司内部进行公示，确保相关部门和人员熟悉报建流程和要求。（二）报建材料准备1.材料清单编制：根据报建流程要求，编制报建材料清单，明确各项报建手续所需的材料。2.材料准备：项目承办部门组织相关人员按照报建材料清单准备报建材料，确保材料真实、准确、完整。（三）报建手续办理1.网上申报：按照当地建设行政主管部门的要求，在网上进行报建手续申报。2.现场提交材料：将报建材料提交至建设行政主管部门指定的地点，进行现场审核。3.手续办理：建设行政主管部门对报建材料进行审核，符合要求的予以办理相关手续，发放相关证件。（