房产预售管理办法

房产预售管理办法一、总则（一）目的与依据为加强商品房预售管理，维护房地产市场秩序，保障商品房交易双方的合法权益，根据《中华人民共和国民法典》《中华人民共和国城市房地产管理法》等法律法规，制定本办法。（二）适用范围本办法适用于城市规划区内商品房预售的管理。本办法所称商品房预售是指房地产开发企业（以下简称开发企业）将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。（三）基本原则1.依法管理原则严格依照法律法规对商品房预售活动进行规范和监督，确保各项管理措施有法可依、依法执行。2.公平公正原则保障预售双方当事人的合法权益，在预售许可、合同签订、交易监管等环节，遵循公平、公正的原则，防止不正当竞争和损害消费者利益的行为。3.高效便民原则简化办事程序，提高办事效率，为开发企业和购房人提供便捷的服务，同时加强监管力度，确保预售活动有序进行。二、预售许可管理（一）预售条件1.已交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书。2.持有建设工程规划许可证和施工许可证。3.按提供预售的商品房计算，投入开发建设的资金达到工程建设总投资的25%以上，并已经确定施工进度和竣工交付日期。4.开发企业向城市、县人民政府房地产管理部门办理预售登记，取得《商品房预售许可证》。（二）申请与受理1.开发企业申请预售许可，应当提交下列证件（复印件）及资料：商品房预售许可申请表；开发企业的《营业执照》和资质证书；土地使用权证书、建设工程规划许可证、施工许可证；投入开发建设的资金占工程建设总投资的比例符合规定条件的证明；工程施工合同及关于施工进度的说明；商品房预售方案。预售方案应当说明预售商品房的位置、面积、竣工交付日期等内容，并应当附预售商品房分层平面图。2.房地产管理部门对开发企业提交的申请材料进行审查。材料齐全的，应当当场出具受理通知书；材料不齐的，应当当场或者5日内一次性书面告知需要补充的材料。（三）审核与许可1.房地产管理部门对开发企业提供的有关材料是否符合预售条件进行审核。经审查符合预售条件的，在受理之日起10日内，依法作出准予预售的行政许可书面决定，发送开发企业，并自作出决定之日起10日内向开发企业颁发、送达《商品房预售许可证》。2.经审查不符合预售条件的，房地产管理部门应当在受理之日起10日内，依法作出不予许可的书面决定，说明理由，并告知开发企业享有依法申请行政复议或者提起行政诉讼的权利。（四）预售许可变更与注销1.开发企业申请变更预售许可的，应当提交下列材料：商品房预售许可变更申请表；开发企业的书面报告；原《商品房预售许可证》正本、副本；与变更事项有关的证明材料。房地产管理部门应当自受理之日起10日内，作出是否准予变更的书面决定。准予变更的，应当在《商品房预售许可证》上注明变更内容，并换发新的《商品房预售许可证》正本、副本。2.有下列情形之一的，房地产管理部门应当注销商品房预售许可，并书面通知开发企业：开发企业申请注销的；有效期满未申请延续的；开发项目依法终止的；因不可抗力导致无法交付的；法律、法规规定的应当注销的其他情形。三、预售合同管理（一）合同签订1.开发企业应当自取得《商品房预售许可证》之日起10日内，将预售商品房的有关信息在房地产市场信息平台上公示。2.开发企业预售商品房时，应当向预购人出示《商品房预售许可证》。售楼广告和说明书应当载明《商品房预售许可证》的批准文号。3.开发企业与承购人应当签订书面商品房预售合同。开发企业应当自签约之日起30日内，向房地产管理部门和市、县人民政府土地管理部门办理商品房预售合同登记备案手续。房地产管理部门应当积极应用网络信息技术，逐步推行商品房预售合同网上登记备案。4.商品房预售合同示范文本应当包括以下内容：当事人名称或者姓名和住所；商品房基本状况；商品房的销售方式；商品房价款的确定方式及总价款、付款方式、付款时间；交付使用条件及日期；装饰、设备标准承诺；供水、供电、供热、燃气、通讯、道路、绿化等配套基础设施和公共设施的交付承诺和有关权益、责任；公共配套建筑的产权归属；面积差异的处理方式；办理产权登记有关事宜；解决争议的方法；违约责任；双方约定的其他事项。（二）合同备案1.房地产管理部门对开发企业报送的商品房预售合同登记备案资料进行审核。符合要求的，予以登记备案，并出具登记备案证明。不符合要求的，不予登记备案，并书面告知开发企业。2.开发企业未按规定办理预售合同登记备案的，房地产管理部门应当责令其限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。3.已办理预售合同登记备案的商品房，开发企业不得擅自变更合同内容。如需变更的，应当经双方协商一致，并签订书面协议。开发企业应当自变更协议签订之日起30日内，到原登记备案机关办理变更备案手续。（三）合同履行与纠纷处理1.开发企业和承购人应当按照商品房预售合同的约定履行各自的义务。开发企业应当按照合同约定的时间、质量标准等交付商品房，承购人应当按照合同约定的时间、方式支付房价款。2.商品房预售合同履行过程中发生纠纷的，当事人可以通过协商、调解、仲裁或者诉讼等方式解决。当事人选择仲裁或者诉讼方式解决纠纷的，应当按照约定或者法律规定进行。四、预售资金监管（一）监管原则与范围1.商品房预售资金应当全部存入监管账户，由监管机构负责监管，确保预售资金用于商品房项目工程建设。2.预售资金监管实行专款专用、封闭管理的原则。监管范围包括预售商品房项目的建筑安装工程、配套设施建设等费用支出。（二）监管账户设立与管理1.开发企业应当在申请预售许可时，选择商业银行作为预售资金监管银行，并与监管银行、监管机构签订预售资金监管协议，明确各方的权利和义务。2.监管银行应当按照监管协议的约定，对预售资金进行专户存储、专款专用，并接受监管机构的监督检查。3.开发企业应当在监管银行开设预售资金监管账户，账户名称应当与预售许可证明的项目名称一致。（三）资金缴存与使用1.开发企业应当按照预售资金监管协议的约定，将预售资金足额存入监管账户。预售资金缴存比例应当根据项目建设进度分阶段按比例拨付使用。2.预售资金使用时，开发企业应当向监管机构提出用款计划申请，说明资金用途、金额等情况。监管机构应当对用款计划进行审核，符合规定的，出具同意拨付证明。监管银行应当按照监管机构的同意拨付证明，将预售资金拨付到项目建设相关单位的账户。3.监管机构应当加强对预售资金使用情况的监督检查，发现开发企业有挪用预售资金行为的，应当责令其限期改正，并依法予以处罚。五、监督管理（一）日常检查1.房地产管理部门应当加强对商品房预售活动的日常监督检查，依法查处违法违规行为。2.日常检查的内容包括：开发企业的预售条件是否符合规定、预售许可手续是否齐全、预售合同签订与登记备案情况、预售资金监管情况等。（二）投诉处理1.房地产管理部门应当建立健全投诉处理机制，及时受理和处理开发企业、购房人关于商品房预售的投诉和举报。2.对于投诉和举报事项，房地产管理部门应当进行调查核实，依法处理，并将处理结果及时反馈给投诉人和举报人。（三）信用管理1.房地产管理部门应当建立开发企业商品房预售信用档案，记录开发企业的预售许可、合同履行、预售资金监管等情况。2.对于违法违规的开发企业，房地产管理部门应当将其不良行为记录在信用档案中，并向社会公示，同时依法采取相应的惩戒措施。六、法律责任（一）开发企业违法责任1.开发企业未取得《商品房预售许可证》预售商品房的，依照《城市房地产开发经营管理条例》第三十九条的规定处罚。2.开发企业隐瞒有关情况、提供虚假材料，或者采用欺骗、贿赂等不正当手段取得商品房预售许可的，由房地产管理部门责令停止预售，撤销商品房预售许可，并处3万元罚款。3.开发企业不按规定使用预售款项的，由房地产管理部门责令限期纠正，并可处以违法所得3倍以下但不超过3万元的罚款。4.开发企业将未组织竣工验收、验收不合格或者对不合格按合格验收的商品房擅自交付使用的，按照《建设工程质量管理条例》的规定处罚。5.开发企业未按规定办理预售合同登记备案的，由房地产管理部门责令限期改正；逾期不改正的，处以1万元以下的罚款。6.开发企业擅自变更预售合同内容的，由房地产管理部门责令限期改正，并可处以1万元以下的罚款。（二）其他相关责任1.房地产管理部门工作人员在商品房预售管理工作中玩忽职